区前期物业管理项目招标文件模板.doc

林海·尚城AC区前期物业管理项目

招 标 文 件

项目编号：YSZGY-CG283

项目名称：林海·尚城AC区前期物业管理项目

招标单位：安徽林海房产开发 （盖章）

招标代理单位：安徽正诚项目管理（盖章）

地址：阜阳市颍州中路房地产大厦二楼 电话/传真：

目 录

1、招标公告…………………………………………………………3

2、投标须知…………………………………………………………5

3、评标措施…………………………………………………………16

4、招标需要及技术要求……………………………………………20

5、投标文件格式 …………………………………………………25

6、主管部门、招标单位、招标代理机构意见 …………………32

7、安徽省住宅区物业服务标准 …………………………………33

8、前期物业服务协议 ……………………………………………47

9、投标确保金退还申请 …………………………………………57

第一章 招标公告
林海尚城AC区前期物业服务项目招标公告
1.招标条件
本招标项目林海尚城AC区前期物业服务项目已经同意建设，含有招标条件，现对该项目标前期物业服务进行公开招标,欢迎符合条件投标人参与投标。
1.1 项目名称：林海尚城AC区前期物业服务项目
1.2 项目编号：YSZGY-CG283
1.3 项目审批、核准或立案机关：颍上县发改委
1.4 项目批文名称及编号：发改审批【】193号
1.5 招标人：安徽林海房产开发
1.6 资金起源:自筹资金
2.项目概况和招标范围
2.1 建设地点:颍上县甘罗路和前进路交叉口西侧。
2.2 项目概况 本项目为商住，总用地面积为80374.82㎡，项目总建筑面积177325.4M2、其中有电梯住宅建筑面积73041.30M2，无电梯住宅建筑面积63522.1M2，商业建筑面积23717平方米，地下室及架空层16665平方米，物业及配套用房380平方米。C区已交付，A区交付时间。
2.3物业服务收入:约200万元/年
2.4 服务期限:5年。服务期内，招标人实施每个月考评制度，如连续3个月考评不合格，招标人有权终止协议。
2.5 招标范围：上述范围内5年物业服务，详见招标需求及技术要求。
2.6 标段划分:一个标段。
3.投标人资格要求
3.1此次招标要求投标人须含有独立法人资格，含有物业服务企业三级及以上资质，阜阳市（含五县三区）外企业须到阜阳市房地产行政主管部门进行立案。
3.2项目责任人资格要求：含有物业经理资格证书或国家和省认可职业资格。
3.3此次招标 不接收 联合体投标。
3.4对业绩要求：有单个项目5万平方及以上物业服务业绩。
4.招标文件获取
4.1凡有意参与投标者，自12月 20日起可在颍上县招投标网()网站下载招标文件。
4.2 招标文件售价500元/份，售后不退。投标人须在开标前1小时内到颍上县集中招投标交易中心综合部交纳招标文件费用并领取收据，未提交收据投标人，招标人将拒绝接收其投标文件。
5.投标文件递交
5.1 投标文件递交截止时间（开标时间）为1月9日9时00分，地点为颍上县集中招投标交易中心二楼开标室。
5.2投标文件递交时间:投标截止时间前1小时内。
5.3逾期送达或未按招标文件要求密封投标文件，招标人应该拒绝接收。
6.公布公告媒介
此次招标公告同时在以下网站公布：
中国政府采购网
安徽省政府采购网
阜阳市公共资源（集中招投标）交易中心http: //
颍上县政务信息网http: //
颍上县招投标网
7.联络方法
招标人：安徽林海房产开发
地址：颍上县慎城镇管仲大道西段555号
联络人：刘经理
电话：
招标代理机构：安徽正诚项目管理
地址：阜阳市颍州区颍州中路房地产大厦二楼
联络人：赵新明
电话：
邮箱：
8.尤其提醒
8.1、以投标人名义签署、澄清、递交、撤回、修改投标文件、领取中标通知书、签署协议、退还投标确保金和处理质疑、投诉等相关事宜应该由法定代表人或其依法委托代理人办理，代理人应为投标人内部组员以劳动协议或社会保险缴纳证实确定，同一项目除特殊情况外只能同一人代理，不然不予受理。
8.2、中标人应按中标通知书要求时间（30日内）立即和招标人签署协议，不然视为不老实信用，按相关诚信承诺处理。
8.3、定标前由招标人对中标候选人进行约谈及考察，如发觉弄虚作假、围标、串标、出租、出借资质行为，取消其中标资格，投标确保金不予退还，并依法处理。
12月20日

第二章 投标人须知
一、投标人须知前附表
序号
内 容
1
项目名称：林海尚城AC区前期物业服务项目
2
招标人：安徽林海房产开发
地址：颍上县慎城镇管仲大道西段555号
联络人：刘经理
电话：
3
招标代理机构：安徽正诚项目管理
地址：阜阳市颍州区颍州中路房地产大厦二楼
联络人：赵新明
电话：
邮箱：
4
服务地点：本项目商业及住宅全部区域。
服务期限：5年。服务期内招标人实施每个月考评制度，如连续3个月考评不合格，招标人有权终止协议。
5
投标使用期：自投标截止之日起90日历天
6
投标确保金提交形式：自带银行汇票。
投标确保金金额：人民币贰万元整。
户名：颍上县集中招投标交易中心投标确保金专户
账号：
开户银行：中国建设银行股份颍上支行营业部
投标确保金由颍上县集中招投标交易中心统一收取。投标确保金采取银行汇票等形式从投标人基础账户开户银行办理。
备注：投标单位基础账户开户银行如无法开具银行汇票，则须投标单位基础账户开户银行出具证实，采取从投标单位基础账户现金转账形式交纳投标确保金，投标人凭确保金转账凭证原件于开标前到颍上县集中招投标中心开具收据，收据及确保金转账凭证原件由投标人在开标现场递交，复印件加盖单位公章装入投标文件中。
7
招标文件澄清或修改：招标人对已发出招标文件进行必需澄清或修改内容可能影响投标文件编制应在投标截止时间15天前，在颍上县招投标网
8
勘察现场：投标人自行组织现场踏勘。
9
投标文件提交地点：颍上县集中招投标交易中心二楼开标室（颍上县人民西路246号原消防队院内）
截止时间： 1月9日9时00分
（递交时间：1月9日8时00分至9时00分）
10
开标地点：颍上县集中招投标交易中心二楼开标室（颍上县人民西路246号原消防队院内）
开标时间： 年1月9日9时00分（北京时间）
11
投标文件封套上应写明以下内容：
招标人名称：
投标人名称：
(项目名称)投标文件
在 年 月 日 时 分前不得开启
12
评审方法：■最低评标价法□综合评分法
13
投标文件份数：正本1份,副本4份。
14
根据本须知第9款要求，投标人法定代表人携带本人身份证、法定代表人身份证实或委托代理人携带本人身份证、法定代表人身份证实及授权委托书参与开标会。
注：法定代表人身份证实和授权委托书开标时单独提供一份，以上证实、证件均为原件。
15
最高投标限价： 200万元/年，其中商业1.72元/㎡/月，有电梯住宅1.15元/㎡/月，无电梯住宅0.69元/㎡/月。成本价1760761元/年。
投标人投标报价大于或等于最高投标限价（包含商业、有电梯住宅和无电梯住宅分项报价），作无效标处理。投标人投标报价小于成本价，作无效标处理。
16

接收异议电子邮箱：
尤其提醒：提出异议时须注明项目名称及项目编号，不得署名。
17
付款方法：交付后5年服务期内物业费用由中标人自行收取、自负盈亏。
18
担保形式：现金。
担保金额：履约担保金额为中标协议金额10%。
中标人在签署协议之前将履约确保金打入招标人指定账户。不然，招标人将取消其中标资格，其投标确保金不予退还。
19
投标人准备和参与投标活动发生费用自理，招标代理服务费26000元由中标人在领取中标通知书时交纳。
交易服务费：应由招标人支付40%部分免于收取，收费标准实施安徽省物价局建设厅（皖价服﹝﹞226 号）文件和（皖价服函﹝﹞249 号）文件。
以上费用不单独列出，投标人自行考虑。中标人在领取中标通知书前支付以上费用。

二、投标人须知
（一）总则
1.依据《中国政府采购法》、《前期物业招投标暂行措施》等法律法规和本项目标相关要求，制订本招标文件。
2.投标人应认真阅读和充足了解招标文件中全部内容，不管投标结果怎样，投标人须自行负担全部和投标相关费用和风险。
(二)招标文件
1.招标文件组成
（1）招标文件包含：
①招标公告
②投标人须知
③评标措施
④招标需求及技术要求
⑤协议条款及格式
⑥投标文件格式
2.招标文件修正和澄清
（1）对招标文件修正
在一些情况下，招标人和代理机构可能对招标文件进行修正。
（2）对招标文件异议
投标人如对招标文件有异议，必需在本招标文件“投标人须知前附表”中要求时间内，以电子邮件形式通知招标人或代理机构，逾期澄清要求，概不受理。招标人对在此要求时间以前收到、且需要做出澄清异议作出回复。
（3）对异议回复
对投标人异议回复内容将在接到质疑后3个工作日内，在颍上县招投标网（）上公布，不再另行通知。
（4）澄清或修改：招标人对已发出招标文件进行必需澄清或修改内容可能影响投标文件编制应在投标截止时间15天前，在颍上县招投标网（）上公布，招标人不再另行通知。距投标截止时间不足15天，对应延长投标截止时间。
（5）澄清或修改内容为招标文件组成部分，对投标人含有一样约束力效力。投标人应主动上网查询。招标人不负担投标人未立即关注相关信息引发相关责任。
（三）投标文件编制
1.投标文件真实性
（1）投标人必需对其投标文件中提供全部材料及承诺真实性和正确性负责，如弄虚作假，将依据政府采购法等相关法律法规处理。
（2）投标人一旦投标中标，其投标文件将作为协议关键组成部分。
2.投标文件编制
（1）投标文件应由技术标书和商务标书组成。
（2）技术标书编制
技术标书应包含物业管理方案等，物业管理方案应根据以下要求及招标文件中技术标评审表给定各关键点进行编制，投标人也可增加部分其它适宜内容。
2.1物业前期介入方案
2.2物业服务内容及标准
不漏项，标准量化。
2.3收费标准
有量化计算过程。
2.4服务理念及特色
对服务人群定位正确，服务细致，突出本企业服务特点。
2.5机构设置及制度
组织机构明了，责任明确，制度健全。
2.6、人员配置及个人经验
项目主任有管理经验，培训计划周全。
2.7、维修计划
科学全方面。
2.8、治安计划
装备齐全，人、车出入有方案，定、动岗设置合理。
2.9、应急方案
包含停水、停电、火灾、自然灾祸等。
2.10、装修管理方案
装修企业资质、人员资格、方案、协议、注意事项、巡查等。
2.11、承接入住方案
资料接收、物业验收、不合格处理、入住方案。
2.12、小区文化方案
2.13、档案建立和管理。包含房屋档案、管理服务数据等；
2.14、各项指标承诺及完成承诺指标所采取方法。
2.15、便民服务方法。有偿服务项目及价格需列明；
（3）商务标书编制
1、投标报价应是“招标文件”所确定招标范围内全部工作内容价格表现，报价依据招标文件内容及政府相关收费要求制订，招标人不确保最低价中标；
2、物业管理服务内容及标准及报价说明
具体服务内容和标准根据安徽省《住宅区物业服务标准》B级实施（因为是公开文件，在此不再反复），收费标准根据颍上县收费指导价对应标准实施，且为一费制。
商务标书编制应包含以下内容：
3.1投标函；
3.2法人代表人身份证实或授权授权书；
3.3报价一览表；
3.4物业管理综合服务费测算（支出和收入）；
3.4.1各分项成本具体预算（物业服务支出）；
3.4.1.1人员配置及工资福利具体要求：
管理服务人员配置、工资、五险方案 单位： 元/年
序号
岗位设置
配置人数
工资标准
五险标准
累计
备注
 1
 项目经理
1人
1150
777.78

1
客服员
3人
1150
777.78

2
秩序维护员
18人
1150
777.78

3
保洁员
16人
1150
777.78

4
工程维修
6人
1150
777.78

5
绿化养护
4人
1150
777.78

累计
48人

1110401

注：人职员资不得低于颍上最低工资标准1150元，五险标准根据颍上县人社局7月份开始实施新标准（单位缴纳部分），基数为2849元，单位交费百分比为27.3%。人员配置及工资、五险不得低于以上标准。

3.4.1.2供给商报价原因表                                     单位：元/年
序号
项目
计算公式
年累计
一、
职员工资、保险
见上表
1110401
二、
提取福利费
按会计法要求提取福利费职员工资14%
不计提
三
工会经费
按职员总工资2%计提
不计提
四、
法定假日加班费
每十二个月10天300%
72791
五、
设施设备运行维保费
1至3和

1、
公共照明等电费（包含楼道灯、维修、更换）
标准是按小区路灯楼道灯数、瓦、时间计算，（现按经验值）
76934
2、
公共设施设备运行、维保、检测、维修费
0.01元/建筑平方米·月（按经验值）36台电梯维保、年检
163234
3、
小修费（公共部位）
0.01元/建筑平方米·月（按经验值）
19234
六、
绿化养护、管理费

1、
绿化维护（施肥、浇水、药品、汽油、工具）
0.01元/建筑平方米·月（按经验值）
19234
七、
清洁卫生费
1-4之和

1、
物料费（拖布、条帚、手套、清洁剂等）
（按经验值）
9600
2、
化粪池清掏费
0.010元/建筑平方米·月（按经验值）
19234
3、
保洁用水
现按经验值每个月10立方
3750
4、
垃圾外运处理费
交环卫局标准（经验值1.0元/月.户）
15804
八、
保安费
1-2之和

1、
保安服务（包含工具、误餐等）
（按经验值）
11480
2、
安全防范设施设备日常运行维护费
O.01元／建筑平方米·月（按经验值）
19234
九、
办公费
1-5之和

1、
电话、宽带
经验值，
3600
2、
办公文具等低值易耗品费
经验值，
3600
3
办公管理电费、水费
经验值
3600
4、
职员培训活动等费用
经验值
3600 
5、
公共关系、小区文化宣传费
经验值
3600
十、
小区文化活动费
经验值
3600 
十一、
公众责任保险
经验值
10000
十二、
固定资产折旧
物品按5年折旧
5000
十三、
不可预见费用
1-12项之和按2%百分比核实（按经验值）
31551
十四、
管理佣金
1-12项费用5%计算(按经验值)
78877
十五、
残疾人就业保障金
按职员总人数1.5%*上年度当地域职员年平均工资计提，分摊到每个月
不计提
十六、
职员服装
每人按冬夏两季4套衣服平均600元/人，二年使用期计算
14400
十七、
税金
一至十四之和 ×3.46%
58403
十八、
成本支出累计

1760761
物业服务支出预算应包含人工费、社保费、服装费、低值易耗品使用、垃圾清运费、企业管理费、利润、税收等。大于、等于控制限价或小于成本价1760761元每十二个月为无效标。
人职员资不得低于颍上县现行最低标准，保险税收按国家相关要求实施。中标人服务期间假如颍上县最低工资标准和保险缴纳基数调整，能够作对应调整，但其它费用价格仍然按投标书实施，不予调整。
3.4.2物业服务收入；
3.4.2.1投标总价计算过程为：
有电梯住宅： 平方米×a元/平方米·月×12月＝A元；
无电梯住宅： 平方米×b元/平方米·月×12月＝B元；
商业物业： 平方米×c元/平方米·月×12月＝C元；
投标总价= A + B + C
3.4.2.2报价应以“包干制”方法具体说明多种费用组成（包含支出项目名称和单价）；
3.4.2.3 投标人须提出特约服务项目内容和报价；
3.5前期创办费测算；
3.6投标人企业介绍（包含经营历史、经验，相关业绩介绍）；
3.7投标人资格证实材料；
3.7.1营业执照（副本）、税务登记证、组织机构代码，如为“三证合一”，只需提供营业执照（副本）；
3.7.2物业服务企业资质证书；
3.7.3项目责任人物业经理资格证书或国家和省认可职业资格证书；
3.7.4阜阳市（含五县三区）外企业到阜阳市房地产行政主管部门办理立案表。
3.7.5投标确保金交纳凭证；
3.7.6企业基础账户开户许可证；
3.8项目经理上岗证书；
3.9投标人信誉证实材料；
3.10投标人自行补充其它材料。
(4)投标文件编制要求
4.1投标人必需严格根据本招标文件要求格式编制投标文件，不得对招标文件中要求格式、条款和服务要求进行修改，不然，其投标文件在评审时有可能被认为是未对招标文件做出实质性响应而中止对其作深入评审。
4.2投标人在其投标文件中，应包含证实其有资格参与投标和中标后有能力推行协议资质证实文件。
4.3投标人根据招标文件要求提供服务假如不是自己全部，投标人应得到全部些人正式授权，同意提供该服务。
4.4投标文件不得行间插字、涂改或增删。如有修改，必需由投标人法定代表人或其授权代表签字并加盖投标单位公章，不然其投标文件将不能进入实质性投标。
3.投标文件语言单位及计量单位
（1）投标人投标文件和投标人和招投标中心就相关投标全部往来函件均须使用汉字。
（2）投标文件所使用计量单位均须采取中国法定计量单位。
4.投标报价
（1）投标人须以人民币报价。
（2）多方案、多报价投标文件不能进入评审。
（3）服务期内要求多种服务费用应包含在投标报价中，该报价为推行协议固定价格。
5.投标文件其它要求
（1）投标文件必需按招标文件要求要求加盖投标单位公章。
（2）招标文件中要求投标人提供全部资料必需按投标文件要求完整装订在投标文件中，应装订而未装订在投标文件中视为没提供。
（3）每份投标文件必需在右上角清楚地标明“正本”或“副本”字样，正本和副本必需一致，若正本和副本不一致，以正本为准。
6.投标使用期
投标使用期在“投标人须知前附表”中有明确要求。投标人承诺投标使用期短于此要求时间，将被视为非响应性投标而给予拒绝。
7.投标确保金
7.1 投标人在递交投标文件同时，应按投标人须知前附表要求金额、担保形式、递交方法递交投标确保金，并作为其投标文件组成部分。
7.2 投标人不按投标人须知前附表要求提交投标确保金，其投标文件作废标处理。
7.3评标结束后，中标候选人投标确保金银行汇票由颍上县集中招投标交易中心留置并开具收据。中标人投标确保金银行汇票给予解付,签署协议后退还；待中标通知书发出后，其它中标候选人凭颍上集中招投标交易中心收据换取投标确保金银行汇票；正常情况下，未被推荐为中标候选人投标确保金银行汇票将当场给予退还。采取现金转账方法缴纳投标确保金，在评标结果公告结束后凭颍上集中招投标收据及确保金退还表和退还承诺函退还，最迟应该在书面协议签署后5日内向其退还投标确保金。
7.4有下列情形之一，投标确保金将不予退还：
（1）在招标投标活动中串通投标、弄虚作假、以她人名义投标。
（2）投标人在投标文件中提供虚假材料
(3）投标人在要求投标使用期内撤销或修改其投标文件。
（4）中标候选人除不可抗力或招标文件认可情形以外，中标人在收到中标通知书后，无正当理由拒签协议协议书或未按招标文件要求提交履约担保。
(5）投标人和招标人、其它投标人或招标代理机构恶意串通。
(6）招标文件要求其它情形。
（四）投标文件递交
1.投标人应将投标文件正本和副本分别包封，并在封面右上角清楚地标明“正本”或“副本”字样；
2.密封袋上必需注明项目名称、项目编号及“在 年 月 日 午 时 分（开标时间，详见“投标人须知前附表”要求）前不得开启”字样；
3.代理机构拒绝接收迟交和邮寄投标文件；
4.投标人在递交投标文件后，能够在要求投标截止时间前修改或撤回其投标文件。但这种修改和撤回，必需以书面形式通知招标人或代理机构。
（五）开标和评标
1.开标
（1）将在“招标公告”要求时间和地点组织开标，投标人可委派代表参与。
（2）开标前，先由投标人代表检验投标文件密封情况。经确定无误后，由工作人员拆封、唱标。
（3）唱标内容包含投标人名称、投标报价、书面修改和撤回投标通知（如有）和其它具体内容。
（4）代理机构将做开标统计，统计内容应包含开标时宣读全部内容。
2.评标
（1）开标会结束后，评标随即开始。
（2）评标委员会由招标人代表和物业管理方面教授组成，其组员组成为5人及以上单数，其中招标人代表以外物业管理方面教授不得少于组员总数五分之四。
评标委员会教授组员，由招标人从县物业行政主管部门物业管理评标教授库名册中采取随机抽取方法确定。
（3）评标委员会按先初审、后推荐中标候选人程序对投标文件进行评审。
（4）初审阶段，属于下列情况投标文件将不得进入复审：
①投标文件未经法定代表人或其授权代表签字、加盖公章；
②投标文件编排混乱且私自修改招标文件格式化文件；
③招标文件要求其它不能进入复审相关要求。
（5）评标委员会在评标时将分别和各投标人就其服务中包含内容、条款、价格进行咨询和评标。其后，评标委员会依据咨询和评标结果，综合评价各投标人，排出拟授标人名单。
（6）推荐中标候选人：本招标项目标评标方法采取最低评标价法。评审委员会依据评标措施，对招标文件进行初步评审、具体评审后，按经过评审供给商报价由低至高次序推荐1—3名合格中标候选人，提交招标人确定。当出现相同最终报价时，由评标小组推选（并经招标人认可）物业管理方案优者优先。
（7）投标文件澄清
①评审时，对投标人描述不清楚方面，评标委员会能够要求投标人进行澄清。相关澄清要求和回复均须以书面形式，但不得对投标实质性内容进行更改。
（六）授予协议
6.1定标方法
除投标人须知前附表要求评标委员会直接确定中标人外，招标人依据评标委员会推荐中标候选人确定中标人，标准上第一中标候选人即为最终中标人，第一中标候选人放弃中标、因不可抗力不能推行协议、不根据招标文件要求提交履约确保金，或被查实存在影响中标结果违法行为等情形，不符合中标条件，招标人能够根据评标委员会提出中标候选人名单排序依次确定其它中标候选人为中标人,也能够重新招标。
6.2中标候选人公告、中标通知
6.2.1 招标人在颍上县招投标网（）上公布公告中标候选人，公告时间不少于3日。
6.2.2招标人以书面形式向中标人发出中标通知书。
6.3 履约担保
6.3.1在签署协议前，中标人应按投标人须知前附表要求担保形式和金额向招标人提交。
6.3.2 中标人不能按本章第6.3.1项要求提交担保，视为放弃中标，其投标确保金不予退还，给招标人造成损失超出投标确保金数额，中标人还应该对超出部分给予赔偿。
6.4 签署协议
6.4.1招标人和中标人将于中标通知书发出之日起30日内，根据招标文件和中标人投标文件签订书面协议，招标人和中标人不得再行签订背离协议实质性内容其它协议。中标人不在中标通知书要求时间（以中标通知书上时间为准）内和招标人签署协议，招标人有权取消其中标资格，并没收其投标确保金，给招标人造成损失超出投标确保金数额，中标人还应该对超出部分给予赔偿。招标文件、中标人投标文件及澄清文件等，均作为协议附件。
6.4.2 发出中标通知书后，招标人无正当理由拒签协议，招标人向中标人退还投标确保金；给中标人造成损失，还应该赔偿损失。
7异议、投诉
7.1、受理异议（质疑）联络方法：
招标代理机构：安徽正诚项目管理
地址：阜阳市颍州区颍州中路房地产大厦二楼
联络人：赵新明
电话：
邮箱：
7.2、对招标文件异议（质疑）：
投标人未在本招标文件要求时间内提出澄清要求，视为其对本招标文件无异议（质疑），相关部门依法不予受理。
7.3、对开标过程提出异议（质疑），应于开标现场提出。
7.4、对评标结果异议（质疑）：
招标投标相关各方对评标结果有异议（质疑），应在公告期内以书面形式向招标人、代理机构或监督管理部门提出。
（1）书面异议（质疑）材料应该包含以下内容：
①提出异议（质疑）投标人名称、地址及有效联络方法；
②异议（质疑）对象投标人名称；
③异议（质疑）事项基础事实；
④相关请求和主张；
⑤有效线索和相关证实材料；
⑥提出异议（质疑）投标人是法人，异议（质疑）材料必需由其法定代表人签字并加盖单位公章，并附法定代表人及其委托联络人有效身份证实复印件、注明联络方法；其它组织或自然人提出异议（质疑），异议（质疑）材料必需由其关键责任人签字（有公章须单位加盖公章），并附关键责任人及其委托联络人有效身份证实复印件、注明联络方法。异议（质疑）相关材料是外文，应该同时提供其汉字译本。
（2）有下列情形异议（质疑）材料不予受理：
①书面异议（质疑）材料不完整；
②异议（质疑）事项含有主观猜测等内容且无充足有效证据；
③对其它投标人投标文件具体内容异议（质疑），无法提供正当起源渠道；
④违反相关法律法规。
7.5投诉人有下列情形之一，属于虚假、恶意投诉，监督管理部门将驳回投诉，将其列入不良行为统计名单，并在相关网络平台公告，同时将报请行政监管部门处理：
7.5.1十二个月内三次以上投诉均查无实据；
7.5.2捏造事实或提供虚假投诉材料；
7.5.3其它经认定属于虚假、恶意投诉行为。

第三章 评标措施

初步评审表
条款号
评审原因
评审标准
符合性评审
投标人名称
和营业执照、资质证书上一致。
投标函签字及盖章
符合第六章“投标函”格式要求。
报价唯一
只能有一个有效报价。
服务期限
符合“投标人须知前附表”第4项要求。
资格
评审
营业执照（副本）
正当有效，提供原件，
如为“三证合一”，只需提供营业执照。
税务登记证
组织机构代码
资质证书
符合招标文件要求，提供原件。
投标确保金
符合“投标人须知前附表”第6项要求，
查验汇票原件或转账凭证原件。
企业基础开户许可证
正当有效，提供原件。
单个项目5万平方及以上物业项目
协议期限内，提供原件。
阜阳市房地产行政主管部门立案表
在使用期内，提供原件。。
备注：以上评审中（资格评审）中要求证件或材料，复印件加盖单位公章放入投标文件中，开标时并提供原件。
本项目采取最低评标价法
本招标项目标评标方法采取最低评标价法。评审委员会依据评标措施，对招标文件进行初步评审、具体评审后，按经过评审供给商报价由低至高次序推荐1—3名合格中标候选人，提交招标人确定。当出现相同最终报价时，由评标小组推选（并经招标人认可）物业管理方案优者优先。
1. 评标方法
1.1评标委员会依据本章评标标准要求对投标文件进行评审。
1.2投标人存在下列情形之一，拒绝其参与此次投标（已投标其投标文件将被否决）：
（1）招标人不含有独立法人资格隶属机构（单位）；
（2）被责令停业；
（3）被暂停或取消投标资格（依据相关部门处理决定及其处理效力和范围）；
（4）财产被接管或冻结；
（5）在最近三年内有骗取中标或严重违约或重大服务质量问题，受到行政处罚（依据相关部门处理决定及其处理效力和范围）。
1.3最低评标价法
本招标项目标评标方法采取最低评标价法。评审委员会依据评标措施，对招标文件进行初步评审、具体评审后，按经过评审供给商报价由低至高次序推荐1—3名合格中标候选人，提交招标人确定。当出现相同最终报价时，由评标小组推选（并经招标人认可）物业管理方案优者优先。
2. 评标标准
遵照公平、公正、科学、择优标准。
3. 评标委员会组成及职责
3.1评标委员会
评标委员会由招标人依法组建。全部评标委员会组员推举产生评标委员会组长。
3.2 评标委员会职责
评标委员会应该依据评标措施，对投标文件进行评审和比较，向招标人推荐中标候选人或依据招标人授权直接确定中标人。各评委独立评审，提出评审意见，不受任何单位或个人干预。各评委对其各自评审结果负责，并在评标汇报上签字确定。对评标结论持有异议评标委员会组员能够书面方法叙述其不一样意见和理由。评标委员会组员拒绝在评标汇报上签字且不陈说其不一样意见和理由，视为同意评标结论。评标委员会应该对此作出书面说明并统计在案。
4.评标程序
评标准备、资格评审、符合性评审、最低评标价法评审，依据供给商报价由低至高次序进行排序，推荐中标候选人。
4.1评标准备
评标委员会熟悉评标工作情况：
(1)听取招标人或其委托工程招标代理机构对招标项目情况介绍。
(2)阅读、研究招标文件和相关评标资料，获取评标所需要关键信息和数据,最少应了解和熟悉以下内容：招标目标、招标项目标范围和性质、招标文件要求关键技术要求、标准和商务条款。
(3)熟悉招标文件要求评标标准和评标方法及在评标过程中需要考虑相关原因。
(4)查对评标工作用表。
4.2评审步骤
1、按评标措施前附表对投标文件进行资格和符合性评审；
2、资格和符合性评审经过，再进行商务标部分评审；
3、最低评标价法评审；
5. 评审内容
5.1资格和符合性评审
资格和符合性评审：评标委员会依据招标文件要求标准进行评审，不符合评审标准，则按否决其投标处理。
5.2价格评审最低评标价法
本招标项目标评标方法采取最低评标价法。评审委员会依据评标措施，对招标文件进行初步评审、具体评审后，按经过评审供给商报价由低至高次序推荐1—3名合格中标候选人，提交招标人确定。当出现相同最终报价时，由评标小组推选（并经招标人认可）物业管理方案优者优先。
5.3 投标文件澄清和补正
5.3.1在评标过程中，评标委员会应以书面形式要求投标人对所提交投标文件中不明确内容进行书面澄清或说明，或对细微偏差进行补正。评标委员会不接收投标人主动提出澄清、说明或补正。
5.3.2澄清、说明和补正不得改变投标文件实质性内容。投标人书面澄清、说明和补正属于投标文件组成部分。
5.3.3评标委员会对投标人提交澄清、说明或补正有疑问，能够要求投标人深入澄清、说明或补正，直至满足评标委员会要求。
5.4评标结果
5.4.1除第二章“投标人须知”前附表授权直接确定中标人外，评标委员会根据评审结果推荐 1-3名中标候选人，并标明排列次序。
5.4.2评标委员会完成评标后，应该向招标人提交书面评标汇报。评标汇报应记载以下内容：
(1)基础情况和数据表。
(2)评标委员会组员名单。
(3)开标统计。
(4)符合要求投标人一览表。
(5)否决其投标情况说明。
(6)评标标准、评标方法或评标原因一览表。
(7)经评审价格一览表。
(8)经评审投标人排序。
(9)推荐中标候选人名单和签署协议前要处理事宜。
(10)澄清、说明、补正事项纪要。
5.4.3依法必需进行招标项目，招标人应该确定排名第一中标候选人为中标人。排名第一中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能推行协议，或招标文件要求应该提交履约确保金而在要求期限内未能提交，招标人能够确定排名第二中标候选人为中标人。依次类推，也能够重新招标。
6. 废标条款
6.1 投标人有以下情形之一，初步评审后其投标作废标处理：
(1）串通投标或弄虚作假或有其它违法行为。
串通投标行为是指：
（a）不一样投标人投标文件内容存在非正常一致；
（b）不一样投标人投标报价或报价组成异常一致或呈规律性改变；
（c）不一样投标人委托同一人投标或和同一人联合投标；
（d）不一样投标人投标文件载明项目管理班子组员出现同一人；
（e）不一样投标人投标文件相互混装；
（f）不一样投标人投标文件由同一单位或同一人编制；
（g）不一样投标人使用同一人或企业资金缴纳投标确保金；
（h）不一样投标人聘用同一人或同一中介机构为其投标提供技术或经济咨询服务；
组成串通投标或弄虚作假行为，记入不良行为统计。
(2）不按评标委员会要求澄清、说明或补正。
(3)投标函中投标报价、服务期限，评审文件不能满足招标文件要求,或作出承诺和招标文件中提供投标函样本中相关内容相抵触或有遗漏。
(4) 未按要求格式填写，实质性内容不全或关键字迹模糊、无法识别。
(5)投标人递交两份或多份内容不一样投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未申明哪一个有效。按招标文件要求提交备选投标方案除外。
（6）不符合招标文件前附表要求。
(7) 投标文件中存在招标人不能接收其它实质性条件。
7. 投标文件澄清和补正
7.1 在评标过程中，评标委员会能够书面形式要求投标人对所提交投标文件中不明确内容进行书面澄清或说明，或对细微偏差进行补正。评标委员会不接收投标人主动提出澄清、说明或补正。
7.2澄清、说明和补正不得改变投标文件实质性内容。投标人书面澄清、说明和补正属于投标文件组成部分。
7.3评标委员会对投标人提交澄清、说明或补正有疑问，能够要求投标人深入澄清、说明或补正，直至满足评标委员会要求。
8. 评标结果
8.1 除第二章投标人须知前附表授权直接确定中标人外，评标委员会根据经评审最低价由低到高次序推荐中标候选人。
8.2 评标委员会完成评标后，应该向招标人提交书面评标汇报。
8.3 评标委员会推荐中标候选人应该限定在1～3名，并标明排列次序。
8.4依法必需进行招标项目，招标人应该确定排名第一中标候选人为中标人。排名第一中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能推行协议，或招标文件要求应该提交履约确保金而在要求期限内未能提交，招标人能够确定排名第二中标候选人为中标人或重新招标。依次类推。
9．其它：投标人提供和投标相关各类证书、证实、文件、资料等真实性、正当性由投标人负全责。
10. 适用