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鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目

投 标 文 件

项目编号：DYJZC--027

项目名称：鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目 投标人： 鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任企业（盖章）
法定代表人或其委托代理人： （签字或盖章）
日期：二0一五年六月二十三日

目 录

一、法定代表人身份证实书···························2
二、投标文件签署授权委托书·························3
三、投标函·········································4
四、 竞标一览表····································5
五、竞标服务分项报价明细表·························6
六、投标商廉洁投标承诺确保书·······················10
七、投标人承诺函···································12
八、投标人基础情况说明·····························13
九、物业管理项目经验业绩···························14
十、物业管理服务方案·······························56
十一、投标资格证实文件 ····························109
十二、投标确保金收据银行汇款凭证··················115
十三、检察机关证实函······························116
十四、其它各类证实材料····························116

一、法定代表人身份证实书

单位名称：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任企业
单位性质：有限责任企业（自然人投资或控股）
地 址：鄂托克前旗敖镇其巴嘎图西街（鑫洲小区1号楼底商）
成立时间：06月 02日
经营期限：06月 02日至2031年06月01日
姓名： 年鹏 性别： 男 年纪： 44职务：董事长 系鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任企业法定代表人。
特此证实。
（附法定代表人身份证复印件）

投标人：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任企业（盖章）
日 期： 6月 23日

二、投标文件签署授权委托书
本授权委托书申明：我 系 法定代表人，现授权委托 （姓名）为我企业签署本项目标投标文件法定代表人授权委托代理人，我认可代理人全权代表我们签署本工程投标文件内容及其在开标、评标中所签署一切文件和处理和之相关一切事务。

代理人无转委权。特此委托。

代理人：（签字） 性别： 年纪：

身份证号码： 职务：

投标人： （盖章）

法定代表人： （签字或盖章）

授权委托日期： 年 月 日

（附授权代理人身份证复印件）

三、投标函
致：鄂托克前旗供电有限责任企业
依据已收到招标编号为DYJZC--027鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目标招标文件，遵照《中国招标投标法》等相关要求和研究上述招标文件要求提供相关文件在此，签字代表宣告同意以下：
1、按招标文件要求，我方愿以最终投标报价人民币（大写）壹佰壹拾肆万叁仟壹佰伍拾伍元整（小写） 1143155 元投标报价完成服务项目。
2、我方已具体审核全部招标文件，包含修改文件及相关附件，一旦我方中标，我方确保在十二个月完成服务项目。
3、我方同意所递交投标文件在投标使用期内有效，在此期间内我方假如中标，我方将受此约束。
4、除非另外达成协议并生效，你方中标通知书和本投标文件将组成约束我们双方协议。
5、如我方中标，将按相关要求缴纳招标代理服务费。

投标人：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任企业（盖章）
单位地址：鄂托克前旗敖镇其巴嘎图西街（鑫洲小区1号楼底商）
法定代表人或其委托代理人： （签字、盖章）
邮政编码：016200 电话：
开户银行：内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗农村信用合作联社 帐号：022403
开户银行地址：鄂托克前旗 电话：
日期：6月23日
四、 竞标一览表
投标人名称：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任企业（加盖公章）
项目名称：鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目
项目编号：DYJZC--027
名称
投标总报价
服务期
鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目
大写：壹佰壹拾肆万叁仟壹佰伍拾伍元
十二个月
小写：1143155元
备注

法定代表人或授权代理人： （签字或盖章）

6月 23日

五、竞标服务分项报价明细表
一、人职员资
序号
名称
内容
数量及单位
单价
（元/月）
总价（元/年）
备注
1
鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目
项目经理
1

24000

2
会议服务
2
2400
57600

3
会 计
0.3
1140
13680
兼职
4
保安员
12
24000
288000

5
保洁员
11
19800
237600

6
系统员
0.3
1140
13680
兼职
7
维修工
1
3000
36000

8
主 厨

9
帮 厨

10
服务员

11
绿化养护工
1
2400
28800

12

合 计
28.6
58280
699360

二、社保及管理费：
序 号
名称
内容
单价
（元/月）
总价
（元/年）
备注
1
鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目
社 保
7000
84000

2
管理费
5382
64586

3
劳保费

4
培训费
800/人
9600

5
经济赔偿金

合 计

12382
148586

三、卫生清理费
序 号
名称
内容
单价
（元/次）
总价
（元/年）
备注
1
鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目
化粪池清理费
4000
8000

2
垃圾清理费
/月
24000

合 计

2667
3

四、工具、材料消花费
序 号
名称
内容
单价
（元/月）
总价
（元/年）
备注
1
鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目
餐饮服务

2
洗涤服务

3
综合日常维修

合 计

五、其它（福利、服装、体检等）
序 号
名称
内容
单价
（元/月）
总价
（元/年）
备注
1
鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目
福利费

2
体检费

合 计

六、 年度配置
序号
名称
内容
年度所需数量
年度次数

1
鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目
塑胶警棍
4
个
1

2
保安服
12
360套
2
8640
3
会议服
2
500套
2

4
保洁服
11
300套
2
6600
5
工程服
2
200套
1
400
6
擦玻璃
2
18000/次
2
36000
7
对讲机
14
280/台
1/2
1960
8
强光电筒
4
40/把
1
160
9
电梯维护保养
2
部
24
11800
10
中央空调维护
保养
12
台
2次
24000
11
培 训
28
600/次
1
16800
12
意外险
28
360/份
1
10080
累计

100800
七、易耗品
序号
名称
内容
每个月耗用数量
费用
1
鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目
清洁剂
16
25/桶
400
2
垃圾袋
1
1/箱
400
3
鹿皮抹布
5
10/块
50
4
一般抹布
20
35/把
700
5
鹿皮拖布
5
30/把
150
6
中尘推
3
40/把
120
7
平 推
5
40/把
200
8
小扫帚
6
15/把
90
9
大扫帚
4
18/把
72
10
卫生纸
15
130/箱
1950
11
洗手液
72
12/桶
864
合 计

4996
八、税金：
序 号
名称
项 目
单价
（元/月）
总价
（元/年）
备注
1
鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目
税 金
6901
82817

九、总 计：
项 目
总费用（小写）
总费用（大写）
备注
总累计
1143155
壹佰壹拾肆万叁仟壹佰
伍拾伍元整

六、投标商廉洁投标承诺确保书
鄂托克前旗供电有限责任企业：
为了主动响应鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目招标工作，有效预防招投标活动中商业贿赂、不公平竞争和违法违纪行为发生，确保招投标活动公平、公正、公开、老实信用和顺利进行，本投标人确保认真遵守国家相关法律法规、各项政策要求、各项纪律和廉洁要求，在此次投标活动中，向招标项目单位和招标代理机构郑重承诺以下事项：
1、自觉遵守《招标投标法》、《反不正当竞争法》等国家法律法规和招标投标活动中各项要求和制度。
2、自觉遵守招标投标活动各项纪律和此次招标各项具体要求，主动配合招标单位及招标代理机构依法开展此次招标活动，维护正常招标秩序。
3、根据招标文件各项具体要求进行投标，不隐瞒本单位投标资质、业绩、信誉等真实情况，确保投标各项内容真实、有效、正当并符合要求。不以她人名义投标或以其它方法弄虚作假，骗取中标。
4、确保在投标过程中，不使用不正当手段妨碍、排挤其它投标单位或串通投标、围标，不损害招标人和其它投标人正当权益。
5、确保不发生商业贿赂行为，不以任何方法向招标项目单位、招标代理机构工作人员赠予纪念品、礼品、礼金及有价证券；不宴请或邀请其任何相关人员参与高级娱乐消费、旅游、考察、参观等活动；不以任何形式报销其相关人员及其亲友多种票据及费用；不进行可能影响招投标、评标、定标过程公平、公正任何不正当活动。
6、确保不向招标项目单位、招标代理机构及其上述单位相关工作人员提供通讯工具、交通工具和高级办公用具等。
7、确保不向招标项目单位、招标代理机构相关工作人员配偶、儿女、亲友等分包、转包中标项目或进行相关关联交易。
8、确保不向招标项目单位、招标代理机构相关工作人员支付好处费、介绍费、感谢费和回扣等任何不正当“酬劳”。
9、在投标过程中，如发觉招标项目单位、招标代理机构相关工作人员在招标过程中有索要财物和要求违规进行关联交易等不廉洁行为时，果断给予抵制，并立即向北方电力企业监督方负责任进行反应和举报。
10、如发觉本投标人有违反上述承诺，自愿接收取消投标资格及其它依据相关法律、要求和纪律所进行任何处理。
特此确保

投标单位：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任企业（公章）

法定代表人或授权代理人： （签字或盖章）
签发日期：6月23日
七、投标人承诺函
项目名称：鄂托克前旗供电有限责任企业综合楼物业管理服务项目
日 期：6月23日
鄂托克前旗供电有限责任企业：
我代表鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任企业，在此做以下承诺：
1、完全了解和接收招标文件一切要求和要求。
2、我方投标报价为固定价，并充足考虑了推行协议期市场等原因改变风险，在投标使用期和协议使用期内固定不变。协议实施期间，设备材料价格涨幅由供给商自行负担，协议价格不作任何调整。
3、若中标，我方将根据招标文件具体要求和招标人签署协议，而且严格按协议要求按期向需方提交履约确保函，推行协议义务，为工程提供优质设备和服务，按要求工期交付招标项目。假如在协议实施过程中，发觉协议设备质量问题、有缺点和技术资料有错误，或因为供方技术人员指导错误和疏忽，由此所造成工程返工、报废等一切损失（包含直接、间接）费用全部由我方负担。
4、我方已经具体阅读了招标文件，包含澄清文件、修改（假如有）和全部供参考资料和相关附件并清楚，以后再无权对此提出了解不清或误解问题。
5、在整个招、投标过程中，我方若有违规行为，招标企业可没收投标确保金给处罚，我方完全接收。
6.其它承诺。
投标单位：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任企业（盖章）
法定代表人或授权代理人： （签字或盖章）
日 期：6月23日

八、投标人基础情况说明
企业名称
鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任企业
成立时间
06月02日
经营范围
物业管理
企业性质
有限责任企业（自然人投资或控股）
注册资金
100万
固定资产
24700元
资质类型
有限责任企业
资质等级
三级
企业职员组成
总人数:26人
职员组成
工程师
技术员
职员
6人
8人
12人
企业获奖情况及荣誉称号

九、物业管理项目经验业绩
业绩一览表
建设
单位
项目
名称
物业
规模
签署协议日期
协议
价格
推行情况及获奖情况
鄂托克前旗地方税务局
鄂托克前旗地方税务局物业管理委托服务

.11.12
18万元

鄂托克前旗公安局
鄂托克前旗公安局办公楼物业管理
设备、设施运行和管理
.10.1
每个月26667元

鄂托克前旗国家税务局
鄂托克前旗国家税务局物业管理
综合办公大楼占地7000平米，大楼总建筑面积4000平米，设计庭院道路和绿化面积约50平米，隶属工程面积约500平米
.7.1
每十二个月178800元

十、物业管理服务方案

1．物业管理服务整体设想及策划；
2．组织管理架构及人员配置和培训方案；
3．质量管理目标及实施方案；
4．安全管理方案及其具体方法；
5．环境卫生管理方案及方法；
6．水电使用管理方案及方法；
7．智能、机电设备管理及维护方案；
8．投入使用设备配置计划；
9．紧急情况处理方案及方法等。
10. 物业管理服务承诺

一、物业管理服务整体设想及策划
（一）、我物业企业要从始至终树立“用户就是上帝，信誉就是生命”企业宗旨，深入落实落实科学发展观，坚持以人为本这条根本，严格企业各项规章制度落实落实，狠抓职员服务意识和质量意识，用优异企业文化去教育和鼓舞职员，不停增强她们主人翁责任感集体荣誉感，争取把本物业服务项目建设管理成为环境优美、治安良好、安定团结、友好文明办室场所。
（二）、拟采取管理方法和工作计划
1．建立健全针对本综合楼特点物业服务管理机构，人员照片公告上墙，接收本行广大干部职员和综合楼居民监督。
2．结合本综合楼特点和居民代表意见，制订适应本综合楼特点安全防范体系，努力争取在我企业管理时限范围内不发生一起偷窃、车辆丢失事件。
3．从企业内部着手，狠抓职员素质教育，强化各项规章制度落实落实，做到奖罚分明，优胜劣汰。
4．完善质量管理体系，建立质量管理档案。对于需要定时检验维修、新件更换、报废等实件物品，要进行具体登记、造册，分管责任人要签字核实，做到厉行节省、增收节支。提升所服务区域物业产品使用效益和经济效益。
5．认真做好信息反馈工作。将物业企业维修热线电话和各工种人员手机号公告上墙。虚心听取居民意见，物业管理项目责任人定时进行走访住户，立即改善工作中不足之处，二十四小时为住户服务。
（三）、前期工作计划、内容立即间安排
企业管理人员和服务人员进入后，用两天时间了解服务处所布局、位置、多种电器及消防设备、所属管网布局和使用情况。结合银行领导及后勤人员了解分行机关、营业部治安情况及对服务处所卫生情况、环境绿化要求，用一周时间使所负责服务处所环境情况有显著改观并长久保持下去，用半月时间对银行机关、营业部上下水管网进行高标准检验维修，维修后无跑、冒、滴、漏等现象，确保一次交验合格率100%。用一周时间对住宅综合楼及分银机关、车辆登记造册、实施出入通行证制度。建立业主档案，要对住户花名人数、车牌号、电话号码、社会关系进行登记注计并做到保密。物业服务人员及保安人员统一服装、持证上岗、举止文明、礼貌待人，综合楼及分行营业部综合治理工作取得显著改观。一月之内各项工作合理展开，综合评选在全市物业管理系统进入优异行列。
（四）、正常期服务工作内容立即间安排
1．工作正常展开后，要从“靠优质服务赢得用户满意、靠科学管理实现经济效益、靠规章制度创建文明综合楼”三项方法上下功夫，参观学习借鉴优异综合楼物业管理模式、内强素质、外树形象。努力争取在三个月内达成文明综合楼创建目标。
2．深入完善和改善前期物业服务相关内容， 对服务对象定时进行民意抽查、科学分析。对所属设施、设备维修、养护情况定时检验、检验，方便科学地提出改善意见。
二、组织管理架构及人员配置和培训方案
（一）、管理人员配置
总经理
年鹏
主管副经理
纪社琴
分管副经理
萨日娜
业务副经理
王海霞
项目副经理
王志丽
园林绿化工程师
冯飞
建筑经济师
年海
土建工程师
唐安
土建工程师
王玉
主管会计
伊瑞霞
瓦工
高根存
木工
黄治河
绿化工
纪占库
花卉园艺师
沙娜
电工
张继海
花卉工
朱建丽

后附岗位证

1、服务培训
①岗前培训，职员上岗前服务技能，服务意识培训；
②现场培训，领班、组长在日常工作中指导、监督职员正确使用清洁材料，并现场培训使用方法和标准；
③每个月10日—15日针对性安排岗位培训。对每次培训内容、人员、达标情况统计，
进行考评评定。
2、服务品质监督考评
①4tG#e xM-ZM0正确评价保洁员工作,提升保洁员工作主动性,促进保洁工作改善和提升,做到
有奖有罚,奖罚分明。
②采取部门考评和日常检验及用户意见(表彰、投诉)相结合标准,以计分形式对保
洁员进行考评,努力争取客观、公正、合适地对保洁员工作进行评价、考评。
③yt8YE0t^E0'AF @d/Q8w)Oz%考评项目:仪容仪表、工作纪律、岗位实施、服务态度、业务技能。中国物业教育网f4y/T yQ(B
%Yo'k{"FVv 中国物业教育网EB:G%?/D④满分为100分,以倒扣形式计分。
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管理能力者,可报请企业同意给提拔晋升。中国物业教育网Y:D5gs9IA"KX
中国物业教育网2t(v)[$sv4CB W^+⑥当月考评为"差"保洁员,处予通报批评。do&@oVK3yJGO!Qu.X!Bg{7}:vg/n连续三个月考评为"差"保洁员已转正
降为试用,未转正解聘。中国物业教育网_?%Tn4W@2gK中国物业教育网1To[:p5[nk连续六个月全部被评为"较差"保洁员处予解聘。
（二）、物业管理服务人员配置、管理和培训
1．针对本物业服务对象特点，物业企业配置含有大专以上学历熟悉本专业正、副职项目责任人各1名。配置专业电工1名，专业水、暖、管道工2名，专业木工1名，专业电焊工1名，司机1名，办公室文员1名，财务人员2名，绿化保洁人员8名，保安4名。其中，专业人员持证上岗，通常人员培训上岗。专业人员为企业自有，保洁人员8名和保安4名，从社会聘用。
2．所招聘人员要求五官端正、仪表大方、会讲一般话、无犯罪前科，专业工种要求技术过硬、服务态度好、大局意识强。
3.物业企业对所属人员要坚持教育培训制度。一是企业内部培训。请企业懂物业、会管理人员定时对该综合楼职员进行培训。二是分批选送优异职员、特种岗位人员参与政府组织培训。培训内容关键为：礼节礼仪、公共卫生环境管理、绿化和美学、心理学、物业档案管理、质量安全管理等内容。
（三）、日常物业管理方案
企业项目成立日常管理领导小组，实施各职能部门一把手（小组长）负责制，定时组织问询检验，每七天进行一次行风服务质量评选，对保安、清洁、绿化、档案管理中存在问题立即发觉，及人纠正。严格实施项目管理负责正负职人二十四小时值班制度和专业水、电工、保安值班制度，对突出事件立即汇报并依据实际情况立即作出处理。
(四)、物质装备计划，物业企业为该管理项目配置客货两用小汽车一辆，办公室安装固定电话一部，各小组责任人及组员有手机联络方法配置垃圾清运车一辆，清洁用垃圾箱10个，铲斗、扫把若干，绿化用剪刀、铁锹、锄头若干，保安每人配置传呼机一台，电警棍一部。
（五）、管理服务工作质量标准
1．安保
①坚持二十四小时轮番值班制度，岗不离人，电话二十四小时保持通畅。
②仪表整齐、态度和蔼、说话和气、礼貌待人、秉公办事。
③对工作尽职尽责，关键、难点部位做到心中有数。
④进出综合楼及服务区域人员及车辆登记清楚，确保不发生一起丢失物品事件。
⑤晚上坚持巡查检验，工作时间不准发生饮酒、打扑克等不良行为。
2．清洁
综合楼楼边及院内天天清洁二次，垃圾天天清理外运，办公楼及营业部卫生按分行对公共区域卫生清洁标准要求实施。
3．绿化
强化绿地管护，定时浇水，定时修剪，定时养护；做到草坪生长良好，缺损时立即补种，草坪内无杂草、杂物；定时喷洒药品、预防虫害、做好施肥、防涝防冻。
4．服务
建立完善物业服务制度和质量体系，建立业主档案，要对住户花名、人数、车牌号码、社会关系进行登记统计，并做到保密。常常组织部分有益小区文化活动，如歌咏比赛、篮球赛、乒乓球赛和各类棋赛。
（六）、管理服务承诺和实施方法
1．承诺
①物业管理办公室和安保持二十四小时值班制度，确保不存在脱岗现象，不发生一起丢失、被盗现象。
②文明礼貌、说话和气、不发生和业主喧华事件。在卫生、安保、绿化用户满意率达成95%以上。
③管网维修、电器、消防器材维修及保护做到随叫随到，小问题立即处理，大问题维修不过夜。特殊情况不超出三日。
④对综合楼、办公楼及营业部环境卫生抽检合格率达成90%以上，物业管理综合评选在全市优异行列。
2．实施方法
①建立健全各级管理服务机构。认真落实落实各项规章制度。
②定时组织开展检验评选活动。做到奖勤罚懒，优胜劣汰。
③认真做好物业档案登、统计工作，依据搜集信息、汇总、划定关键安全防范区域、关键管网维修区域、关键时间控制区域，结合公防安装监控装置。
④加强物业服务管理人员教育培训制度，从提升职员业务素质、端正职员服务态度、立足本职岗做贡献上下功夫。
⑤不停提升和改善职员物质文化生活。增强职员工作责任感和集体荣誉感，在力所能及条件下尽可能提升职员福利待遇，使她们干安心、舒心、用心。
(七）、便民服务项目
1．有偿服务
①居民住宅上、下水主管道断裂需要更换，维修时间在30分钟以上。价格和用户协商。
②屋顶或屋面、卫生间漏水渗水需要维修，更换防漏设施。维修时间在1小时以上。价格和用户协商。
③家用卫生器具、洗浴设备需要安装、拆卸，时间在30分钟以上。
④家用电器设备需要调试，时间在30分钟以上。
2．无偿服务
①更换灯泡、水笼头、进水软管等简易水电设施。
②检验漏水、漏气、漏电原因检验费。
③夜电紧急情况下为用户（病人）提供电话联络服务及探亲访友电话服务。
④物业和小区组织健康有益各类文体活动。
⑤国节、春节等节目宣传综合楼精神文明建设和增添喜庆气氛条幅、广告、宣传资料等。
⑥有利于住宅综合楼及办公楼整体计划和建设管网、电网图纸平面图初步设计和审查费用。
⑦住宅综合楼用户家装咨询。
三、质量管理目标及实施方案
1.1 鄂托克前旗供电有限责任企业办公楼概况
1.1.1鄂托克前旗供电有限责任企业办公楼在苏力迪西街，交通便利，地理位置极其优越。综合楼整个建筑造型新奇别致，采取国际前沿建筑设计理念，并采取高级石材作为装修主料，整体建筑结构庄重厉穆，同时又不乏强烈时代感和现代气息。
1.1.2鄂托克前旗供电有限责任企业办公大楼，主楼13层其中地上12层、地下1层为办公用房，关键包含办公室、大小会议室、营业大厅、收费室、展厅活动室等，地下一层关键有设备区及人防室等。
2.1 保洁服务方案
2.1.1 人员定岗
正常保洁服务期间人员安排依据实际情况可能会有所调整。
2.1.2保洁员11人
负责办公大楼内部保洁；楼内公用部位走廊、楼梯、消防通道、楼梯扶手、门窗、墙壁、厕所、标识及轿箱、电梯等日常保洁清扫；另负责办公室内保洁有大小会议室、活动室、营业大厅、康体中心、展厅及8间领导办公室。
2.1.3保洁工作内容、关键点
卫生保洁是指为保持供电企业办公大楼内公共区域、庭院及办事大厅等环境清洁而进行日常管理工作。
卫生保洁区域包含：领导办公室、办公楼大厅、大门、会议室、活动室、楼道、楼梯、电梯和收费大厅及上述部位内全部设施用具和饰物。
2.3、公共区域服务要求及标准
2.3.1服务要求：
（1）清理大楼内全部垃圾，对垃圾进行分类回收；
（2）搜集及清理全部垃圾箱和花槽内垃圾；
（3）清洁全部窗户及指示牌；
（4）清洁全部花盆及植物，并按期浇水、施肥；
（5）清洁全部出入口、大门及门牌；
（6）清除全部手印及污渍，包含楼梯墙壁；
（7）清洁全部扶手、栏杆及玻璃表面；
（8）清扫全部通风窗口；
（9）清扫空调风口百叶及照明灯片；
（10）拖擦地、台表面；
（11）清洁全部电梯、楼梯、走廊及公共区域窗户；
（12）清洁全部灯饰；
（13）清扫、洗刷大厅入口地台及梯级；
（14）擦净入口大厅内墙壁表面和全部玻璃门窗及设施；
（15）清扫大厅天花板尘埃。
2.3.2服务标准
（1）地面光亮无水迹、污迹，无尘物；
（2）电梯、楼梯、消防通道、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物；
（3）垃圾筒内垃圾不超出2/3，并摆放整齐，外观洁净；
（4）花盆外观洁净，花叶无尘土，花盆内无杂物；
（5）大厅玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有显著安全标 志；
（6）厅堂内无蚊蝇；
（7）灯饰和其它饰物无尘土、破损；
（8）大厅入口地台、梯级、墙壁表面、全部玻璃门窗及设施无尘土地，大理石墙面光亮、无污迹、水迹。
（9）大厅天花板无尘埃。
2.4、公共卫生间保洁
2.4.1服务要求
（1）擦净全部门、天花板；
（2）擦、冲及洗净全部洗手间设备；
（3）擦净全部洗手间镜面；
（4）擦净地、台表面；
（5）天花板及照明设备表面除尘；
（6）擦净排气扇；
（7）立即补充清洁液和卫生纸等日常消耗品；
（8）清理卫生桶脏物；
（9）清洁卫生洁具。
2.4.2.服务标准
（1）门窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹、无尘物；
（2）玻璃、镜面明亮无水迹；
（3）地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹；
（4）地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮；
（5）便池无尘、无污迹、无杂物；
（6）桶内垃圾不超2/3即清理；
（7）设备（烘手器、灯、开关、暖气、通风口、门锁等）无尘、无污迹；
（8）空气清新、无异味；
（9）墩布间洁净、整齐、无杂物，物品码放整齐，不囤积。
2.5、外场保洁
外场保洁关键包含庭院、大门前、室外停车场、广场等卫生管理工作。
2.5.1服务要求
（1）庭院广场地面清洁；
（2）夏季清除积水、冬季清扫积雪。
2.5.2.服务标准
（1）庭院、广场地面清洁无废弃物；
（2）保洁关键是烟头、废纸、杂物等，随时捡拾入桶；
（3）清扫立即，地面无积水、积雪。
2.6、外墙外窗保洁
外窗保洁是指办公楼、建筑物外墙和外窗卫生管理。
2.6.1服务要求
（1）外窗每十二个月6月和11月各清洗一次；
2.6.2.服务标准
（1）外窗清洗后，清洁透明；清洁时，室内不进水，常常
保持清洁。
2.7.秩序维护及监控系统管理
秩序维护及监控系统管理是指为确保办公楼安全和正常工作秩序，做好秩序维护工作，负责办公楼区监控系统（包含消防报警系统、二十四小时闭路监控系统、实训基地等）值班，做好车辆、道路及环境秩序维护和管理等。
秩序维护12人：4人负责营业大厅秩序及服务（2班倒，每班2人），6人负责车场秩序（2班倒，每班3人），2人负责夜间值班。
2.7.1服务要求
（1）建立、健全和落实内部秩序维护管理规章制度；
（2）落实公安部门工作精神，落实各项秩序维护工作，并
主动帮助公安机关、国家安全部门调查多种违法活动和侦破各类案件；
（3）负责秩序员业务技能培训，定时组织考评，提升秩序员业务技能和本身素质；
（4）做好办公楼（区）来人来访通报；
（5）二十四小时值班，常常进行巡视检验，立即消除不安全隐患；
（6）负责大楼公共秩序维护、机动车和非机动车停放管理等工作；
（7）制订应急抗灾工作预案，提升处理自然灾难、意外事故能力，并帮助机关处理办公楼突发事件；
（8）做好重大活动，关键人物、来宾及重大节日秩序维护工作。
2.7.2.服务标准
（1）严格值守，杜绝闲杂人员进入机关；
（2）办公楼环境秩序良好，道路通畅，车辆停放有序，机动车、自行车停车场秩序井然。
2.8 会议服务2人
会议服务是指为办公楼会议室、接待室、贵宾室举行各类会议、接待活动提供会议服务和保洁服务。
2.8.1服务要求
(1)按会议要求安排和部署会场；
(2)会前按要求摆放桌、椅、台布、台裙、会标、台签、茶杯、毛巾、纸、笔、饮用水，空调、音响、灯光等设施良好，并调试完成，部署花木，整体效果友好；
(3)会议期间服务人员不准远离会场，站立于会议室门前，
(4)每间隔15分钟续水一次；
(5)会后立即整理会场，相关设备、用具回库；
(6)保持会议室常常性清洁卫生、器具完好；
(7)按规范做好杯具、毛巾洗涤、消毒工作，会议室公用杯具由专门洗消间设专员负责清洗；
(8)窗帘、杯垫等定时清洗；
(9)按要求搞好会议服务，通常性会议提供续水等一般服务，特殊性会议提供礼仪性服务。
2.8.2服务标准
（1）会场部署符合主办方要求；
（2）部署整齐、大方，会标、台签大水、颜色协调，花木适度，摆放合理，符合标准；
（3）茶杯洗消要符合卫生防疫规范标准和要求；
（4）保持室内整齐，确保设备正常运行使用；
（5）窗帘、杯垫等洁净；
（6）会议接待服务员要求30岁以下，含有会议接待礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，气质高雅。
2.9 工程部维修管理
工程维修1人：负责电力办公大楼维修。
2.9．1.服务要求
（1）公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，天天完成1次巡查养护，全部设备均按《维保计划》进行维保。
（2）企业天天应派人到楼宇现场检验一次，对于存在问题，立即提出整改。
2.9.2.服务标准
（1）做到小修，随叫随到，20分钟完成；中修不过夜，大修不超出二天；修30分钟内赶到现场，立即率100%，返修率不高于1%，立即回访。
四、安全管理方案及具体方法
开展消防安全教育，树立消防安全意识是落实"预防为主，防消结合"工作方针为前提，我们每一位职员全部是义务消防队员和义务消防救护员
　　保安工作是物业管理一个关键方面。大家常说“安全第一”，保安工作含有第一位意义，只有物业安全有了切实确保，租户才能放心地在楼内工作。所以安全管理也是物业管理一切基础性工作。门卫、巡查、消防和停车场管理等工作全部属于安全管理范围。
　（一）、治安管理
　(1)、治安工作特点及关键任务
　　特点：
　A、以预防为主。不管是治安也好，消防也好，全部应落实预防为主指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作根本目标，也是衡量保安工作绩效大小关键标准。
　B、物业保安和社会治安紧密联络。一个楼宇安全情况是整个社会治安工作一部分，所以物业保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最显著一个特点。
　C、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人员，要树立"服务第一、用户至上"思想，既要保持公安人员警惕性，又要有服务人员和颜悦色；既要坚持标准，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。
　D、软件和硬件同时抓。一个物业保安工作好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们首先要不停提升保安队伍素质，其次要抓好保安设施建设，建立完善保安系统和消防报警系统。
　关键任务：
　A、固定岗工作。着装整齐，维持秩序，疏导交通车辆，为客人咨询指导方位及提送行李等，同时应注意防范进出人员中犯罪分子，预防各类案件发生。
　B、安全巡检。定时和不定时地对物业内外各个部位进行巡视检验，发觉不安全原因立即进行处理。
　C、停车场管理。疏导车辆进出，检验停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。
　D、案件处理。对物业内发生偷窃、行凶、破坏等多种治安案件进行立案侦查，并按相关要求上报公安机关处理。
　E、消防工作。消防控制室值班检验，消防设备，配置专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。
　F、和其它部门搞好配合工作。
　2、对应治安防范方法
　（1）保安部组织结构
　物业物业管理处保安部班组设置和楼宇规模相关，物业面积越大，配套设施越多，班组设置也就也多，越复杂。保安部