绮园商业街开发申请立项可行性研究.doc
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1、图书分类号:密 级:毕业设计(论文)海盐县绮园商业街开发的可行性研究THE PROJECT FEASIBILITY STUDY OF HAIYANS QIYUAN COMMERCIAL STREET学生姓名8888学院名称土木工程学院专业名称工程管理指导教师88882012年5月21日 徐州工程学院毕业设计(论文)徐州工程学院学位论文原创性声明本人郑重声明: 所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用或参考的内容外,本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标注。本人完全意识
2、到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名: 日期: 年 月 日徐州工程学院学位论文版权协议书本人完全了解徐州工程学院关于收集、保存、使用学位论文的规定,即:本校学生在学习期间所完成的学位论文的知识产权归徐州工程学院所拥有。徐州工程学院有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的纸本复印件和电子文档拷贝,允许论文被查阅和借阅。徐州工程学院可以公布学位论文的全部或部分内容,可以将本学位论文的全部或部分内容提交至各类数据库进行发布和检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。论文作者签名: 导师签名: 日期: 年 月 日 日期: 年 月 日摘要房地产项目的可行性研究是房地产项目建
3、设前期工作的重要的步骤,是编制建设项目设计任务书的重要依据。对房地产建设项目进行可行性研究是房地产投资过程中的一项最基本的工作,是保证开发商以最小的投资获得最大的经济效益的科学方法。本文首先探讨了绮园商业街的项目背景,通过实际调查分析了绮园商业街的社会环境,然后根据绮园商业街的实际情况,结合我国宏观经济情况分析项目成功的可能性,在此基础上对海盐绮园商业街的经济效益进行了评价研究。最后,本文总结了该项目在开发成果后的经济收益,所以该项目是可行的。本项目具有很强的实践价值,对今后同类项目的决策、建设和经营具有借鉴意义。关键词 房地产;可行性研究;商业街;经济效益AbstractReal estat
4、e project feasibility study is real estate project construction of the early work of the important step, is the design plan descriptions of the construction project is an important basis. On real estate construction project feasibility study is the real estate investment process of one of the most b
5、asic work, is to ensure that development business with minimum investments the biggest economic benefits of the scientific method.This paper first discusses the background of the commercial street project, through the actual investigation and analysis of the commercial street the social environment,
6、 then according to the actual situation of the commercial street, and combining with Chinas macroeconomic situation analysis of project the possibility of success, on the basis of the commercial street) sea salt economic benefits of a evaluation research. Finally, this paper summarizes the developme
7、nt project in the economic profits of the results left, so the project is feasible. This project has the very strong practical value, to the future semblable objective decision, significance of reference to the construction and management.Keywords Real estate Feasibility study Commercial street Econ
8、omic benefits目 录1 绪论11.1房地产开发项目可行性研究综述11.1.1可行性研究的概念11.1.2 可行性研究的步骤11.1.3 可行性研究的作用21.1.4 房地产开发项目可行性研究主要内容31.2 论文的研究方案和研究方法31.2.1 研究方案41.2.2 研究方法41.2.3 可行性研究报告的依据42 项目背景52.1 地理环境52.2 城市发展52.3 居民生活水平53 项目概况63.1 项目名称63.2 建设单位63.3 项目简介63.4项目地理位置及环境63.4.1交通区位63.4.2四周业态分布64 市场分析84.1宏观投资环境分析84.1.1我国宏观投资环境8
9、4.2全国房地产情况94.3海盐房地产市场分析94.3.1 海盐县经济和社会发展分析94.3.2 海盐商业结构104.4 本区块SWOT分析114.5 项目的市场定位124.5.1 消费能力分析124.5.2 客源市场定位124.5.3产品定位135 投资估算与资金筹措145.1.投资估算145.2投资估算依据145.3项目总投资估算145.4项目总投资估算结果汇总155.5资金筹措166 财务评价176.1 本项目财务评价176.1.1 编制说明176.1.2 基础数据与参数选取176.2财务盈利能力分析186.2.1保本的情况下186.2.2 全部出售的情况下206.3 项目财务评价结论2
10、27 不确定性分析237.1 不确定性分析概述237.2盈亏平衡分析237.3敏感性分析237.4 不确定性分析结论248 项目风险与对策分析258.1 项目开发经营风险分析258.2 风险防范对策25结论27致谢28参考文献29281 绪论绮园文化区商业街设计以绮园为中心,抓住了这一区块历史的人文气息,力求形成自然历史街区的风格基调,建成后绮园文化区商业街与绮园文化区的市民广场、绮园文化区的文展中心、绮园文化区会所有机结合形成绮园文化区,与绮园遥相呼应,将成为满足海盐市民娱乐休闲要求的人性化的公共空间,是海盐城市重要交流、休闲与陶冶情操的公共活动空间,是集大众休闲、文化活动、商贸活动、体育健
11、身等综合功能于一体的大型公共场所,具有“宜玩、宜购、宜留、宜游”的特色城市空间环境。基于此,笔者将从项目市场分析,项目经济可行性分析,财务评价等多方面对此项目的可行性进行相关细致的分析论证。1.1房地产开发项目可行性研究综述1.1.1可行性研究的概念可行性研究,是指在调查的基础上,通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析,对各种投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价。可行性研究的基本任务,是对新建或改建项目的主要问题,从技术经济角度进行全面的分析研究,并对其投产后的经济效果进行预测,在既定的范围内进行方案论证的选择,以便最合理地利用资源,达到预定的社会效益和经济效益。可行性研究必
12、须从系统总体出发,对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证,以确定建设项目是否可行,为正确进行投资决策提供科学依据。项目的可行性研究是对多因素、多目标系统进行的不断的分析研究、评价和决策的过程。它需要有各方面知识的专业人才通力合作才能完成。可行性研究不仅应用于建设项目,还可应用于科学技术和工业发展的各个阶段和各个方面。可行性研究大体可分为三个大的方面:工艺技术、市场需求、财务经济状况。1.1.2 可行性研究的步骤第一阶段:初期工作(1)收集资料。包括业主的要求,业主已经完成的研究成果,市场、厂址、原料、能源、运输、维修、共用设施、环境、劳动力来源、资金来源、税务、设备
13、材料价格、物价上涨率等有关资料。(2)现场考察。考察所有可利用的厂址、废料堆场和水源状况,与业主方技术人员初步商讨设计资料、设计原则和工艺技术方案。(3)数据评估。认真检查所有数据及其来源,分析项目潜在的致命缺陷和设计难点,审查并确认可以提高效率、降低成本的工艺技术方案。(4)初步报告。扼要总结初期工作,列出所收集的设计基础资料,分析项目潜在的致命缺陷,确定参与方案比较的工艺方案。 初步报告提交业主,在得到业主的确认后方可进行第二阶段的研究工作。如业主认为项目确实存在不可逆转的致命缺陷,则可及时终止研究工作。第二阶段:可选方案评价 (1)制定设计原则。以现有资料为基础来确定设计原则,该原则必须
14、满足技术方案和产量的要求,当进一步获得资料后,可对原则进行补充和修订。(2)技术方案比较。对选择的各专业工艺技术方案从技术上和经济上进行比较,提出最后的入选方案。(3)初步估算基建投资和生产成本。为确定初步的工程现金流量,将对基建投资和生产成本进行初步估算,通过比较,可以判定规模经济及分段生产效果。(4)中期报告。确定项目的组成,对可选方案进行技术经济比较,提出推荐方案。中期报告提交业主,在得到业主的确认后方可进行第三阶段的研究工作。如业主对推荐方案有疑义,则可对方案比较进行补充和修改;如业主认为项目规模经济确实较差,则可及时终止研究工作。 第三阶段:推荐方案研究 (1)具体问题研究。对推荐方
15、案的具体问题作进一步的分析研究,包括工艺流程、物料平衡、生产进度计划、设备选型等。(2)基建投资及生产成本估算。估算项目所需的总投资,确定投资逐年分配计划,合理确定筹资方案;确定成本估算的原则和计算条件,进行成本计算和分析。(3)技术经济评价。分析确定产品售价,进行财务评价,包括技术经济指标计算、清偿能力分析和不确定性分析,进而进行国家收益分析和社会效益评价。(4)最终报告。根据本阶段研究结论,按照可行性研究内容和深度的规定编制可行性研究最终报告。最终报告提交业主,在得到业主的确认后,研究工作即告结束。如业主对最终报告有疑义,则可进一步对最终报告进行补充和修改。1.1.3 可行性研究的作用(1
16、)可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要;(2)可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据;(3)可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据;(4)可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据;(5)可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据;(6)可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据;(7)可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据;(8)可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。1.1.4 房地产开发项目可行性研究主要内容鉴于房地产的自身特征,
17、不同的开发项目,由于性质、规模、复杂程度以及环境不同,其可行性研究的内容也不尽相同。一般来讲,项目可行性研究应回应以下几个方面问题:(1)为什么要选择投资这个项目(2)项目投资地点在哪来最优(3)项目投资环境怎么样(4) 项目的市场前景如何呢 (5) 项目的投资规模多大(6)资金筹措方案是否最佳(7)项目的经济效益、社会效益及环境效益怎么样(8)项目是否可行并最佳具体而言:1投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果,以及有关产业政策等 因素,论证项目投资建设的必要性。在投资必要性的论证上,一要做好投资环 境的分析,对构成投资环境的各种要素进行全面的分析论证,二要做好市场研究,包括市场供求预测、
18、竞争力分析、价格分析、市场细分、定位及营销策略论 证等。 2技术可行性。主要是从项目实施的技术角度,合理的设计技术方案,并进行 比选和评价。各行业不同项目技术可行性的研究内容及深度差别很大。对于工业 项目,可行性研究的技术论证应达到能够比较明确地提出设备清单的深度;对于 各种非工业项目,技术方案的论证也应达到目前工程方案初步设计的深度,以便 与国际惯例接轨。 3财务可行性。主要从项目及投资者的角度,设计合理财务方案,从企业 理财的角度进行资本预算,评价项目的财务盈利能力,进行投资决策,并从融资 主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。 4组织可行性。制定合理的项目实施进
19、度计划、设计合理的组织机构、选 择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等,保证项 目顺利执行。 5经济可行性。主要从资源配置的角度衡量项目的价值,评价项目在实现 区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高 人民生活等方面的效益。 6风险因素及对策。主要对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织 风险、法律风险、经济及社会风险等风险因素进行评价,制定规避风险的对策, 为项目全过程的风险管理提供依据。 1.2 论文的研究方案和研究方法本文采用理论与实践相结合、定量与定性相结合的方式,考察海盐绮园商业街项目的可行性,应用投资学、市场分析及经济学等房地
20、产相关学科知识,重点针对案例项目的市场分析、项目定位、财务评价等进行探讨,想成项目可行性研究报告。1.2.1 研究方案依次从项目市场分析,项目经济可行性分析,社会经济评价,项目风险与对策分析四个大点着手,各个分析,之后综合数据总体分析,权衡利弊得出结论。1.2.2 研究方法包括战略分析、调查研究、预测技术、系统分析和模型方法等。1.2.3 可行性研究报告的依据一个拟建项目的可行性研究,必须在国家有关的规划、政策、法规的指导下 完成,同时,还必须要有相应的各种技术资料。进行可行性研究工作的主要依据 主要包括:(1)国家经济和社会发展的长期规划,部门与地区规划,经济建设的指 导方针、任务、产业政策
21、、投资政策和技术经济政策以及国家和地方法规等;(2) 经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等;(3)由国家批 准的资源报告,国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划。对于交通运输项 目建设要有有关的江河流域规划与路网规划等;(4)国家进出口贸易政策和关税政策;(5)当地的拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料;(6)有关国家、地区和行 业的工程技术、经济方面的法令、法规、标准定额资料等;(7)由国家颁布的建设 项目可行性研究及经济评价的有关规定;(8)包含各种市场信息的市场调研报告。2 项目背景2.1 地理环境海滨城市海盐县位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原,东濒杭州湾,西南与海
22、宁市毗邻,北与嘉兴秀洲区 、平湖市接壤。南离省会杭州98公里,北距上海118公里。海盐置县于秦,历史悠久,素以“鱼米之乡、丝绸之府、礼仪之邦、旅游之地”著称。2.2 城市发展海盐的城市空间拓展方向为:北进、东移、西拓、南控,形成“一城两区”的组织结构,其中,背去指武原城区和大桥新区,武原城区即目前海盐县的中心城区,重点为生活居住和商贸,海盐作为杭州湾大桥北岸桥头堡,目前已规划启动建设25.7平方公里的大桥新区,新区定位为产业基地。2.3 居民生活水平近年来海盐经济发展保持持续快速增长。2004年全县实现生产总值(GDP)202.18亿元,同比增长9.7%,增幅比上年回落4.5个百分点。3 项目
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