办公大厦物业管理服务投标书模板.doc

第一部分 ##物业管理介绍及业绩

一、企业介绍

二、企业所获荣誉、奖励

三、企业业绩

1、对内承接项目

2、对外承接项目
第二部分 ###办公楼物业管理服务计划

####办公楼在####，总建筑面积近3万平方米，包含高级商务办公楼、餐厅、酒店。该项目在###，含有优越地理位置和便利外部交通环境；设施设备优良，含有现代智能化系统，各项功效齐全，可提供舒适办公环境，将为###树立良好形象。基于上述原因，我们认为####办公楼发展空间潜力很大。作为高质量物业项目，建成后肯定要求提供有和之相适应高质量物业管理服务水准。我企业将凭借##中心特有企业文化底蕴和统配人力资源优势，整合传统和高新技术优势，成熟、规范管理优势，放射型信息优势等，做好业主管家，提供一流物业服务，使物业保值、升值。利用科学管理方法，提升大厦形象。综合分析，我们确定出物业管理五点设想及策划。

一、 实施“人性化”物业管理

人性，是人类亘古不变永恒专题；崇尚人性，是我企业精髓。在海关大厦，我们将广泛引入人性化物业管理理念，以关注职员不一样需求、关注物业使用者工作环境质量、关注大厦整体气氛为特征物业管理，使该项目成为“人性”得以充足张扬生存空间。我们在“#######大厦”将实施“人性化”物业管理设想及策划具体为：

1． 引入“重视职员”管理理念
职员是人性化物业管理实施者，只有“善待职员”才能实现“善待用户”。
(1) 多层次、多角度地激励职员，以满足职员物质和精神需要；
(2) 主张管理者和职员之间充足沟通，表现人和人之间人格平等；
(3) 关注职员自我价值实现，使职员和企业同时发展；
(4) 为职员发明公平竞争工作气氛，实现“能者上，平者让，庸者下”；
(5) 为职员设计职业生涯，经过培训，使每一个物业管理员能够成为职业管理处主任和职业经理。

2． 办公环境管理中人性化原因融入
（1） “以人为本”办公环境概念
管理企业在介入####大厦管理后，将凭借丰富物业管理实践经验并充足了解用户之办公需求，将“以人为本”办公概念引入到###大厦环境管理中去，把环境意识、人和环境协调和契合放在首位，使用户感受到###大厦文明和环境清丽友好。
（2） 实施“便利办公环境计划”为用户提供所需各项特约服务，处理用户后顾之忧。

3． 为用户提供体贴入微关心
倾听用户心声，确立“善待用户”职业意识。安排“用户接待日”，倾听用户心声，满足用户合理需求。

二、 全方面实施绿色环境保护计划

环境保护是二十一世纪人类最关注专题，绿色环境保护将成为一个时尚。##大厦“环境保护指标”则成为衡量###大厦物业管理水平关键标志，也是用户人性需要。所以，我们将在物业管理中导入ISO14000环境管理体系，全方面实施环境保护计划，从大厦园区绿化覆盖率、排污排水设施、垃圾处理、噪声处理及营造自然景观等方面采取一系列环境保护方法。

三、 充足利用现代科学管理方法

提升##大厦物业管理水平必需充足利用现代科学管理方法。假如我企业能取得###大厦管理权，我们将充足利用我企业已经建立起来四个系统——ISO9002国际质量确保体系、MIS系统（信息管理系统）、CIS系统（企业形象识别系统）、CS系统（用户满意战略）确保海关大厦管理服务一直保持一流水平。

1、ISO9002质量确保体系——对管理服务运作规范
本企业已经建立起科学严密ISO9002质量确保体系并在所管项目上成功运作，管理服务运作每一个行为全部在该体系中有明确规范和界定，为我们管理服务提供质量确保。

2、MIS系统（信息管理系统）——对信息处理规范
####大厦智能化程度高，故信息快速反馈并立即处理十分关键，为了确保###大厦信息反馈渠道通畅，确保全部信息全部能得到立即处理，我们提议在管理处机构中设置“智能控制中心”。该中心除了对楼宇多种智能化设备进行控制外，还负责楼宇全部信息接收和处理，并在处理方法指令发出后进行跟踪。

3、CIS系统（企业形象设计系统）——提升大厦文化品味
我们将对####大厦形象设计提供参考意见及方案。该设计内容包含大厦标识、导向系统、配套设施色调、职员衣饰、标牌等。

4、CS系统（用户满意战略）——为用户提供全方位服务
将在#####大厦实施用户满意战略，一切从用户需要出发，以用户满意为目标，为用户提供全方位服务。

四、 坚持管理服务运作规范化

在####大厦物业管理中，我们将在发展商支持和配合下，严格根据北京市相关物业管理条例要求对大厦实施规范化管理，确保发展商、物业管理人、用户三者处于良性互动状态之中。另外，我们在严格实施条例同时，还将对日常管理相关问题做有益探索，为####大厦物业管理步入健康发展轨道做出贡献。

五、 充足发挥高科技在管理中作用

管理企业提议在大厦管理中，依据大厦实际情况逐步建立及使用高科技现代化管理方法管理大厦包含：
1、 楼宇自动化系统（BA）
2、 办公自动化系统（OA）
3、 通讯自动化系统（CA）
4、 消防自动化系统（FA）
5、 保安自动化系统（SA）
6、 物业管理自动化系统（MA）
第三部分：保养、保安、保洁管理计划

第一章 大厦维修保养（管理）计划书

第一节 概述

#####办公楼维修保养基础任务是确保该项目之建筑物、内外装璜、基础设施、服务设施、机电设备完好和正常运行使用。适应高级写字楼(及酒店)办公和经营服务需要。保持并提升“硬件”水平使大厦保值增值，为大厦长远发展打下稳定物质基础。
实施维修保养项目标综合管理，是完成既定任务保障。我们认为依据#####大厦使用和经营需要，结合该物业实际情况，将维修保养范围内诸原因各关键方面及各关键步骤科学地、有机地结合起来，发挥整体实力，是完成管理目标、确保质量和提升综合效益有效手段。
本计划书系统地概括了####办公楼维修保养组织制度、技术管理、设备计划保养、维修服务、能源和材料管理实施方案，重视了操作性。就设备设施维修保养作业等关键操作步骤进行简浅展开，期望能成为较切合实际作业指导纲领。
末端具体工作计划、操作程序及规章制度等应在实际工作中依据不一样具体情况和业主委托实际管理内容进行细化和量化。

第二节 组织制度

部门名称：工程部(或维修部)——大厦工程维修服务部门

一．岗位设置
维修保养主管(工程师): 1人
变电站/发电机运行值班: 4人
冷冻机和空调系统运行维修: 4人
热力站/水/燃气/消防水系统运行: 4人
楼宇自控/卫星电视运行值班
和电话线路/报警线路等弱电维修: 5人
水/电/空调末端维修和用户综合维修服务: 6人
土建/装修日常维修: 2人
累计: 26人

人员素质:
主管: 工程师或技师职称，以上工作经验。
电站电工: 有高压电工操作证和入网证，中级以上技术等级，5年以上工作经验。
维修电工: 有(高)低压电工操作证，中级以上技术等级，3年以上物业维修服务经验。
水/暖/空调工：有对应操作证，5年以上专业经验。有物业维修服务经验。
弱电技工： 弱电技术5年以上，有楼宇自控运行经验。懂消防自控、卫星电视、通讯线路运行维修。
二．岗位责任

1． 维修保养主管: 直接上级---项目经理
工作范围：大厦所属建筑物、装饰装潢、基础设施、各类机电设备运行、维修、保养工作管理；各类内部工程大修改造工作管理；日常维修、服务管理。
（1） 对工程部全部职员负有领导、组织、教育责任。
（2） 制订部门工作计划、费用计划并组织实施和过程控制。
（3） 对职员人身安全、设备运行安全进行检验、督导。
（4） 制订或审批工程部多种规章制度和工作规范。
（5） 向经理汇报工作完成情况、费用实施情况及经营情况。
2． 工程师（主管兼）。直接上级：企业工程部总监
管理工作范围：全方面技术管理工作。负责大厦“硬件”设备设施技术管理和职员技能培训。
（1） 制订设备设施维修保养计划，并提供技术保障。
（2）制订操作规程和质量标准。
（3）对维修保养操作过程实施控制，维修保养工作完成后验收。
（4）维修费用预算、成本控制、维修材料备件审核及确定。
（5）大修、改造方案制订及；用户二装工程方案及技术资料审批。
（6） 能源使用管理。
业务工作范围:
（1） 所辖专业维修、保养、服务组织工作。
（2） 专业维修保养计划制订和实施，完成多种工作任务。
（3） 专业技术工作实施及相关工程方案审查，完工验收。
（4） 专业费用预算，并控制费用使用。
（5） 职员业务分配和业务考评。专业系统规章制度建立和实施。
（6） 其它日常管理工作和维修保养实际操作。
3． 班组（或岗位）领班。
（1） 具体日常运行值班、维修、服务工作分配和操作。
（2） 实施保养计划并确保质量。
（3） 实施主管工程师安排工作指令。
（4） 立即处理报修和投诉。
（5） 负责分管设备安全和职员操作安全。
（6） 和职员共同操作。
5．技工。直接上级：领班
按岗位分配和责任制要求，完成各类工作任务。（各项工作制度、规范及岗位分配另行制订）。
6． 值班调度(楼宇自控值班员兼)。 直接上级：主管。
（1）二十四小时受理各方面报修、投诉。随时分配给各班组职员或通报各级相关人员处理，并得到反馈。
（2）随时掌握职员动态分布情况，立即进行维修服务中人员协调互补。
（3）立即传达上级临时安排工作指令。
（4）服务中联络、约定、配合、协调。组织处理紧急事件。
（5）要求外部事务及相关业务手续联络、办理。
（7） 档案、资料管理；文秘性工作。

三．考评制度

依据不一样工作岗位和工作性质分别建立各类考评规章。
1． 部门逐层考评：制订系统、班组岗位逐层考评标准和措施。
2． 职员逐层考评：制订领班、技工逐层考评标准和措施。
3． 考评内容：（细则另定）
（1） 部门考评—— a保养计划完成情况。
b设备完好率和运行情况。
c服务质量。
d费用实施情况。
（2） 职员考评—— a绩效。
b业务能力技术水平。
c工作质量。
d服务态度。

第三节 技术管理

一．技术资料管理

（一）制订具体技术资料管理制度，细化技术资料搜集、存档、保护、修改、变更、使用、移交等措施及程序（细则另定）：
1． 技术资料交接程序和日常搜集措施。
2． 设备改造或变更后强制修改或变更资料要求。
3． 资料存档及保护措施。
4． 技术资料使用、复印、分配规则及内部资源共享方法。
（二）技术资料内容：
1． 各类完工图纸、原始资料。
2． 各类技术修改材料、图纸、文件。
3． 设备设施运行、维修档案。
4． 设备设施说明书及其备品备件规格、型号、供货起源。
5． 政府和行业管理部门对设备设施相关检测汇报、使用同意文件、认证等材料。
6． 各相关技术标准。

二．基础技术保障

（一） 建立基础技术保障体系。由工程师牵头，高中级专业技工具体负责综合技术力量，是确保大厦经营档次和正常运转必需条件。技术力量调配方法，依据工作性质和服务要求到时具体制订。技术人员配置,关键采取以下方法：
1． 日常维修及服务——以技工为主。逐步建立细致工作步骤和操作规范。以标准化和科学灵活性确保工作质量。
2． 保养、大修、工程、改造——在得到业主委托后由工程师直接负责，具体操作由技工分工实施。制订具体技术步骤和本大厦专业标准。
3． “物管企业”总部综合技术支持——国贸物管企业工程部及其各专业工程师组将全方面支持“北京海关大厦”项目标维修保养工作，和酒店扩大经营工程需求。
（1） 关键设备纳入“总部”统一管理范围，实施专业技术统管，并有立案。
（2） 设备中修、大修技术方案报“总部”专业技术组审批。
（3） 大型维修机具及关键通用备件灵活调剂，确保供给。
（4） 专业技术组定时到项目检验，考评设备情况，并提出整改意见。
（5） 依据实际需要随时派遣相关专业工程师配合。
（6） 总部“专业工程组”随时配合重大抢修、关键大修、综合技改及其它规模性或复杂性维保工作。
（二） 专题技术（或设备）保障：
1．专题关键设备或专题技术以“专题委外协议”为保障，强制保养和大修。
2．和专业厂家和代理商建立稳定业务关系，确保专用备件和关键技术提供。
3．针对性地建立和市政（或政府）及社会专业维修队伍相对稳定业务联络，用于应付突发事件、紧急任务及不可预见工作。
4．针对工作中碰到具体高精尖疑难技术问题，以多个形式适时聘用专题技术人员帮助处理并对酒店职员进行培训。

三．专业技术操作规程、作业程序及质量标准

1．变电站运行规程
2．变电站倒闸操作程序
3．变电站检修操作程序
4．强电低压供用电系统运行规程
5．强电低压维修作业程序
6．供水系统运行规程
7．供水系统作业程序
8．热力站运行工作规程和作业程序
9．热力站检修作业程序
10．排水、排污系统检修制度及作业程序
11．空调系统运行规程
12．空调制冷检修作业程序
13．空调送、回风系统检修作业程序
14．卫星接收站运行规程及检修程序
15．消防报警系统运行规程
16．消防报警故障处理程序
17．消防报警试验、检修程序
18．消防联动系统试验、检修程序
19．消防喷洒系统试验、检修程序
20．消防栓水系统试验、检修程序
21．消防卷闸试验、检修程序
22．消防排烟、送风设备设施运行、检修规程及操作程序
23．保安系统运行规程
24．保安系统检修、试验程序
25.楼宇自控系统运行规程
26.楼宇自控系统检修程序
27.燃气系统运行规程
28.燃气系统检修作业程序
29.通信系统运行规程
30.通信系统检修作业程序，移机、装机作业程序
31.通信主机、计费、服务系统作业程序
32.装饰装修维护作业规程
33.建筑物、路面、外围维护作业程序
34.家俱木器维修工作规程
35.电梯、升降机、擦窗机运行工作规程
36.电梯、升降机、擦窗机检修作业程序
37音像设备使用规范及维护程序
38.厨房设备使用规范及维护程序
39.卫生洁具维护、检修规程
40.各类专用设备操作规程及检修作业程序
41.各类设备、设施，系统维修及保养质量标准
42.多种设备设施系统安装及施工质量标准
43.其它相关安全规程和技术方法

四．职员技术培训

对职员技术培训本着专业技术熟练、一专多能标准。培训安排可分为三个阶段。
第一阶段，使各专业职员立即熟悉大厦内本专业、本岗位设备设施情况，掌握运行和操作，确保整体运转。
第二阶段，对关键设备、关键设备透彻掌握，能够独立排除故障，独立进行保养。
第三阶段，全方面熟悉楼内各类设备设施。
打破工种界限，通常性维修不分专业人人能做，提升效率、降低成本。方案以下：
1． 由甲方安排工程交接前培训。施工单位及设备制造厂家派专员或组织培训班，对维修人员培训其设备使用、维修方法。此项应属“工程协议”范围。
2． 工程交接后，在保修期内由施工方派专员同大厦维修人员共同参与设备运行，指导并处理专题技术问题，在实际工作中教会岗上维修人员。
3． 系统运行稳定后，由专业工程师（或技师）对技工进行深入较全方面培训。
4． 专业之间交叉培训。结合日常工作利用多个形式对职员进行一专多能培训。这是一项长久工作。
5． 培训考评制度。任何有组织技术培训全部要进行考评，以确定受训者水平和培训者工作绩效。
6． 完工技术培训范围：机电各系统全部设备、设施。具体培训计划另定。
第四节 设备设施管理----运行、维修、保养

一． 实施设备管理责任定员

1． 建立设备明细台帐，按单体分项。
2． 将关键设备设施按单体确定责任人分管。全部维修保养人员对自己分管设备负有综合管理责任。
3． 设备分管责任人对设备完好率、设备安全、设备保养完成情况进行检验，并提出相关保养提议，补充设备档案。
4． 制订具体设备管理责任制度（细则依据实际情况确定）。

二． 设备日常运行、维修

（一） 设备运行管理方法
1． 设备运行按专业系统管理。由运行主管（或领班）负责，工程师协调。
2． 设备运行实施由运行维修班组实施，各工种分工协作。
3． 机电系统实施二十四小时运行值班制度。
4． 运行人员适适用于相关日常维护、保养、服务工作。
5． 依据餐饮、客房、写字楼等不一样经营需要，在运行班组中划分责任区域。
（二） 设备运行内容：
1． 站点二十四小时运行值班
电站(及发电机)、 中控室(及卫星站)、热力站(及冷冻站)设置固定值班岗位，值班人员同时负责相关日常维护及临时性维修。（具体内容另定）
2． 系统设备运行、维修值班
运行维修班组实施二十四小时值班。负责水、电、空调、电梯、消防、通信等机电系统综合运行、维修及相关服务（具体内容另定）
3． 运行操作项目
1） 站点故障处理
2） 系统停、送（开关）操作
3） 机房及基础设施巡视
4） 公共区巡视
5） 系统运行状态调整
4． 运行表格（提要）
按专业系统或设备类型要求运行表格，关键内容以下：
1） 各类巡视表
2） 各类运行统计表
3） 交接班表
4） 故障处理记录表
（三）日常维修内容：
1． 系统设备运行故障处理
2． 系统设备缺点维修
3． 公共区设施维修
4． 末端设施、单体设备故障维修
5． 消耗品更换
6． 其它各类报修
（四）运行维修制度（提要）
1． 维修值班制度
2． 巡视制度
3． 维修统计制度
4． 维修工作单制度
5． 日常维修工作步骤
（五）建立运行维修“速查表”
为提升工作效率，发挥职员一专多能作用，按专业系统建立维修速查表。将关键部位、故障多发点、系统连接各步骤及位置等用表格分类表示出来。使任何人对通常故障不用查图纸即可正确到位处理。

三． 计划保养

（一） 建立每台设备维修档案，动态反应设备情况。
（二） 按专业系统分别制订具体设备防范性保养计划。
（三） 制订关键设备、关键设备强制性保养计划
强制保养（或检测）项目
1.电梯 2.擦窗机 3.消防水泵 4.高压配电开关 5.电力变压器 6.热力泵 7.主补水泵 8. 消防排烟风机 9.应急灯 10.燃气阀门、管线 11.热水阀门管线 12.主排污泵 13.防盗报警器 14.火警探测器 15.发电机 16.卫星天线结构 17.楼顶、室外广告牌(架)结构 18.燃气灶具 19.桑那电炉 20.多种蓄电池(电瓶) 20.冷冻机 21.冷却塔 22.其它包含使用安全设备
（四） 防范性计划保养周期
1．年周期保养计划关键项目：
各类电机；消防水泵；高低压配电盘；电力变压器；锅炉；空调主机；空调风道清理；空调风阀；冷热水主泵；避雷系统；风机盘管；热交换器；消防烟（温）感探头；接地系统；电话分线箱；电力电缆或母线；建筑外墙门窗等。
2．季度周期保养计划关键项目：
各类一般水泵；空气处理机（风机）；空调散流器（风口）；分路低压开关（分路电盘）；电热水器；生活水箱；蓄水池；应急灯；蓄电池组；擦窗机；交换机、配线架；管井、管沟；动力控制电盘；消防报警盘；消火栓；燃气灶具；卫生间机电设备；保安设施；应急广播。
3．月周期保养计划关键项目：
空调过滤网；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；给排水自控装置；电梯；发电机等。

四． 大修及更新改造

（一） 大修含义。符合下列情形之一，即视为大修。
1． 发生单项维修费用符合海关财务制度要求固定资产列支金额。（如高价值零备件和材料。）
2． 发生固定资产增值项目。（如设备设施更换、改造、安装等。）
3． 财务已列入固定资产低值项目，其一次性维修费用等于或大于设备整体价值。（如整体不能更换或货源困难低值设备。）
4． 超出折旧期设备维修。
（二） 实施大修措施
1． 依据实际情况提出大修计划及其预算。
2． 制订大修技术方案和实施方案。
3． 由海关决定是否由维修保养人员或物管企业专业队操作实施。必需时委托工程队伍或厂商实施。
4． 按要求进行检验验收。

五． 工程管理

（一） 帮助####管理项目
1． 使用和经营过程中土建、机电、装修等改造工程或安装工程。
2． 大厦扩大经营增加工程项目。
3． 大厦内用户自行实施二次装修工程。
4． 用户退租后“租区恢复“工程。
（二） 工程管理制度
1． 内部施工管理程序。
2． 内部施工验收标准。
3． 用户施工管理程序。
4． 用户装修技术审批程序。
5． 用户施工现场管理要求。
6． 用户装修技术规范、验收标准（各专业）。
六． 维修保养应急方法（提要）

（一） 组织方法———应急预案
1． 制订细致突发事件应急预案。
2． 落实应急人员，强化全体职员应变能力。
3． 要求联络方法，确定人员立即到位。
（二） 技术方法
1． 事先假设可能发生多种紧急情况，制订技术处理程序并要求职员熟知。如：火灾扑救保障程序、断电处理程序、跑水处理程序等。
2． 维修值班室配置专用应急工具。
3． 制订善后方法（各关键设备设施）。
（三） 关键应急内容：
火警（灾）、跑水、断电、设备重大事故、人身重大事故、防汛等。
（四） 工程部紧急事件处理标准
1． 保障生命、保护设备、降低损失
2． 抢救现场、预防扩大、控制影响
3． 分清主次、人力适当、稳定大局

七 提议部分需业主另行“委外”专题维修（或保养）协议

1． 电梯保养及其大修
2． 冷冻机保养及大修
3． 电话交换机主机系统及其软件、计费子系统保养
4． 消防监控主机系统及其软件保养
5． 保安监控系统主机及其软件
6． 空调机组大修
7． 楼宇自控主机保养
8． 政府或行业管理部门要求多种检测或强制保养
9． 其它技术垄断性专业设备保养及其大修
第五节 维修服务

一．维修服务含义及内容

大厦内各部门和用户（或客人）日常对设备设施及其功效需求报修、投诉、申请之工作项目，视为维修服务。依据设备设施使用权或产权划分和销售或服务协议要求，维修服务分为“无偿服务”和“有偿服务”。
1．无偿服务——大厦应提供无偿使用和保修设备设施及其应有功效确保维修、安装等项目。包含依协议对用户服务和对各部门服务。
2．有偿服务——关键是对用户自管自用或用户产权设备设施维修服务和特殊需求之工作项目。如：写字间用户自备设备及维修消耗品等。
3．“报修”和“投诉”——为提升维修服务质量和效率，需合理设置维修服务管理程序，合适区分“报修”和“投诉”是必需。通常情况下，报修是指被服务方正常维修通知或请求，维修人员按正常工作程序处理；投诉是指服务对象对大厦软、硬件服务不满意而提出合理要求，维修人员按特殊程序处理。

二．维修服务关键工作制度及其基础程序

1．关键工作制度：（1）值班负责制及其岗位负责制
（2）“工作单（票）”制度。包含“维修单”、“工作指令”、“工作申请单”等
（3）维修服务统计及反馈制度
（4）维修服务核实及取费制度
（5）服务质量保障制度。包含到场时间、服务态度、维修质量、满意率等
2．基础程序：

到场处理
相关维修人员
通知 工作分配（工作单） 持单
报修投诉信息息
值班员

反馈 维修人员持单反馈 操作

报修投诉人签字认可

三．建立维修服务挡案

对外以用户为单位，对内以各经营或服务区域为单位（如房号等）建立维修服务档案，以确保维修服务连续性并为维修保养计划提供依据。尤其是用户维修挡案，将对用户起租、退租、维修、有偿服务收费等起着关键作用。
用户维修服务档案包含：
（1）原始承租状态统计及其图纸、起租验收统计、遗留问题统计、交接统计。
（2）用户二次装修图纸及其相关工程审批证实、装修验收统计。
（3）租期内维修统计及用户确定文件。
（4）有偿服务统计及其费用统计并含相关确定文件。
（5）和用户相关维修保养方面往来文件。
（6）用户退租“恢复租区”验收统计。

四．确保维修服务质量基础标准

1．维修人员到场时间（自接到信息时起）
（1）特殊情况——立即到场。如：跑水、断电、电梯故障等
（2）投诉——5分钟内
（3）报修——10分钟内
2．同时多项维修处理次序：（以影响面大小确定）
关键公共场所——用户——通常营业区——各部门——系统内部维修。
3．技术保障——以服务优先为标准。
技术人员、工具、材料优先供给服务需要。

五．逐步改善维修服务管理手段，筹备建立内部网络化服务管理软件，提升工作效率和服务质量。

第六节 能源和维修材料管理

一．能源管理

大厦工程部门对能源管理关键是在能源供给、技术确保、使用分配及节能方法方面实施管理。具体工作由专业（主管）工程师帮助海关实施，内容以下：
1．制订水、电、气、燃油消耗计划并分配使用指标。
2．能源使用量统计、统计、分摊。
3．计量设备检测。
4．和市政供给部门联络和数字查对。
5．能源使用中技术控制和节能方法制订及其实施。

二．维修材料、备件及工具管理

1．管理方案：
（1）建立维修材料、备件采购制度
（2）建立维修材料、备件专用库房（或平台），制订库管制度。
（3）材料、备件使用制度
（4）工具购置及其领用管理制度
拆旧备件及费旧材料管理制度
（5） 建立设备材料备件工具出入库管理制度

2．基础管理程序：
班组或专业提需求
主管工程师审批
经理审批
业主要求审批程序
限额采购
限额采购
采 购
入 库
（1） 采购程序

技工申请
调度审批
领班签字
低值易耗材料领用
工程师审批
经理或业主审批
材料、备件领用
（2） 领用程序

第二章 大厦保安（管理）计划书

第一节 概述

针对北京海关新办公楼本身特点及周围环境情况，合理分配警力，确保大厦拥有一个良好办公秩序，预防火灾事件发生。

第二节 人力资源配置

保安人员安排及工作职责图所表示。

保安岗位设置及职责
项目
工作区域
工作职责
工作时间及人员配置
1
一层大堂(主楼)门岗
维护主楼大堂良好办公秩序
8：00-14：00 1人 14：00-20：00 1人
2
地库出、入口岗
验证进出车库车辆
8：00-14：00 2人 14：00-20：00 2人
20：00-8：00（次日） 1人 1人休息
3
消防中控室值班岗
确定、消除报警及突发事件指挥中心
8：00-14：00 2人 14：00-20：00 2人
20：00-8：00（次日） 2人 2人休息
4
门禁系统值班岗
确定、消除报警（内保办公室）
8：00-14：00 1人 14：00-20：00 1人
20：00-8：00（次日） 1人 1人休息
5
外围门岗
控制、验证进出物品
8：00-14：00 1人 14：00-20：00 1人
20：00-8：00（次日） 1人 1人休息
6
夜班登记岗
控制闲杂人员进入大厦
20：00-8：00（次日） 2人
7
楼层巡视岗
维护公共区域良好秩序及安全
8：00-14：00 1人 14：00-20：00 1人
8
外围车场岗
指挥、疏导车辆，确保车辆安全
8：00-14：00 1人 14：00-20：00 1人

累计：30人

第三节 保安、消防及安全管理要求

一、消防安全管理要求

1. 依据“预防为主，防消结合”工作方针，本着“谁主管，谁负责”精神制订项目消防安全管理制度。
2. 依据工作需要项目须成立防火安全委员会，委员会主任由总物业经理担任，各部门经理为委员会委员。
3. 防火安全委员会作项目消防安全工作最高决议机构，实施逐层消防安全责任制。
4. 防火安全委员会每个月定时组织消防安全检验，并就相关消防安全隐患提出书面整改意见。
5. 防火安全委员会责成项目安保部推行消防安全监督检验职责，并进行日常消防安全管理工作。
6. 安保部负责制订消防安全各项规章制度和消防安全责任书，交防火安全委员会审批。
7. 安保部依据制订消防安全制度和责任实施日常管理，有权对违反制度和责任人员进行教育和处罚。
8. 安保部依据消防安全性质，定时对项目内单位和人员进行消防安全宣传教育。
9. 项目物业管理全体从业人员，务必以防火安全为关键，高度重视防火安全工作，不得以任何理由违反和破坏消防安全制度。
10. 安保部依据实际情况，十二个月举行一至二次消防演练，并提前由物业部通知各用户/小业主配合。

二、中控室防火安全管理要求

1.消防中控室内严禁吸烟和动用明火。
2.室内严禁有放易燃易炸物品。
3.无关人员不得在室内逗留。
4.室内严禁违章操作。
5.值班员要定时检测室内设备运作时温度。
6.正常情况下，中控房应给予上锁。
7.值班员要定时清扫室内设备积尘。

三、电井房防火安全管理要求

1.电井房内严禁吸烟和明火作业。
2.电井房内不得存放易燃、易炸物品。
3.电井房内闲人不得进入逗留。
4.电井房电工要定时检验强电和内线头是否牢靠。
5.电工要定时清扫强电箱内积尘。
6.电井房内严禁声音作业和接电。

四、电梯机房防火安全管理要求

1.电梯机房内严禁吸烟和明火作业。
2.电梯机房内不得存放易燃易炸物品。
3.电梯机房内严禁违章作业。
4.电梯机房内闲人不得进入逗留。
5.电梯工要定时检验机房内配电设备安全可靠。
6.电梯工要定时清扫机房内配电箱积尘。

五、空调风机房防火安全管理要求

1.机房内严禁吸烟和明火作业。
2.机房内不得存放易燃易炸物品。
3.机房内闲人不得进入逗留。
4.机房内严禁违章作业。
5.空调工要定时检验机房内配电设备安全可靠。
6.空调工要定时清扫机房内积尘。

六、库房防火安全管理要求

1.库房内严禁吸烟和明火作业。
2.易燃易炸品不得和其它用具混存。
3.库房物品摆放要符合“五距”。
4.库房内严禁使用电加热器具。
5.库房工要定时检验库房内温度。

七、办公室内防火安全管理要求

1.办公室内严禁存放易燃、易炸物品。
2.工作人员下班前要关闭用电设备电源。
3.工作人员要时常检验是否有要求灭之烟头。
4.不许可将烟缸里东西倒入纸篓。
5.办公室不许可使用大功率电加热器具。

八、动用明火安全管理要求

1. 项目任何区域内需要进行电气焊或其它明火作业时，须推行以下安全管理制度。
2. 凡须动用明火单位，一律到物业安保部输《动火许可证》后方可作业。
3. 办理〈动火许可证〉时，动火单位须提交动火人特种作业操作证及身份证复印件。
4. 动火现场须依据面积配置灭火器具和沙土；50平方米应配置一具4千克以上干粉灭火器。
5. 电气焊或明火作业必需是持证人操作，作业现场必需有看火人随时准备扑救。
6. 发觉声音作业者，按“项目装修违章处理要求”之内容给予处罚。
7. 上述要求同时适适用于项目工程部或项目所聘用之施工队。

九、访客验证登记管理要求

1.进入项目标人员应到物业管理处统一制作《出入证》；
2.没有《出入证》人员进入项目须推行来客来访登记手续；
3.保安人员须问清来人进入项目办何事，找何人及个人基础情况；
4.工作人员先用电话进行联络确定，电话联络不通可请巡视警卫帮助联络；
5.经联络确定后，请来客提交有效身份斑点件换领《访客证》；
6.工作人员待来客进入后，填写《来客来访人员出入记录表》；
7.无任何证件又无人确定人员一律不得进入物业；
8.非工作时间内进入物业必需推行验证登记制度。

十、用户登记立案管理要求

1. 凡签约入伙项目写字间/商铺/单元用户/小业主，须推行安全登记立案手续；
2.推行安全登记立案手续须提交用户/小业主正当证实文件；
3.企业提交《工商执照》，办事处商社提交《登记证》复印件，小业主提交身份证复印件；
4.用户内工作人员须提交《身份证》、《护照》、《港澳台回乡证》复印件；
5.用户须委任一名责任人负责安全登记立案相关事宜；
6.物业管理员须每个月核实用户及人员变动情况；
7.安保部依据提供之用户登记立案名册，办理《职员出入证》等相关手续。

十一、钥匙发放借用管理要求

1. 项目内各类钥匙须编号登记存放于项目中央档案室钥匙箱内，由专员负责保管；保安部留项目各处钥匙一套以备发生紧急情况下使用
2. 项目各部门日常工作中使用钥匙应到中央档案室领取,特殊或紧急情况下方可借用中控备存钥匙,保安部中控室借出钥匙需由登记署名,不得随意取用转交她人。
3.全部取用钥匙须当日归还保管人，不许可在个人手中过夜；
4.关键要害部位之钥匙取用须有部门经理同意方可领取；
5.取用用户之托管钥匙须有部门经理同意方可领取；
6.取用人须推行钥匙借用登记手续，用后要立即送还。

十二、更换锁具、配置钥匙管理要求

1.项目任何部位更换锁具配置钥匙由保安部统一管理，
2.填写《更换锁具审批表》手续；
3.立即将更换后锁具钥匙交安保部一份立案；
4.项目任何部位钥匙需要增配，须填写《配置钥匙申请单》说明理由；
5.安保部在《申请单》上签署意见后，报总物业经理审批；
6.经总物业经理同意后，安保部派专员负责去配置钥匙；
7.配置钥匙人员须专事专办，不得办理其它事情；
8.如发觉有钥匙丢失，须立即汇报安保部经理安排善后事宜。

十三、拣拾物品安全管理要求

1.项目内拣拾到物品须上交安保部保留；
2.安保部须建立拣拾物品登记簿，登记拣拾物品情况；
3.对有价值又找不到失主物品须保留三个月；
4.对没月价值拣拾物品经安保部经理同意即可销毁；
5.对包含机密物品要立即封存；
6.对违禁物品或淫秽物品要立即上交封存；
7.全部拣拾物品不得私自处理、传阅、复制；
8.对超出保留期限物品由安保部报请总物业经理同意后处理。

十四、接报刑事治安事件管理要求

1. 物业管理处之工作人员在接到用户/小业主相关安全问题投诉，应通知安保部；
2.安保部在接到通知后须派员前往调查了解情况；
3.如接报是刑事治安案件，须立即派员赶赴现场确定；
4.经确定情况属实，首先问询、统计简明情况，其次保护现场；
5.将了解情况汇报总物业经理，须应用户要求上报公安机关；
6.要保守现场秘密，不得将现场情况对外扩散；
7.如属涉枪涉爆案件，须按制订处理预案采取方法。

十五、财务取送款安全管理要求