办公大厦物业管理服务投标书模板.doc
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1、第一部分 #物业管理介绍及业绩一、企业介绍二、企业所获荣誉、奖励三、企业业绩1、对内承接项目2、对外承接项目第二部分 #办公楼物业管理服务计划#办公楼在#,总建筑面积近3万平方米,包含高级商务办公楼、餐厅、酒店。该项目在#,含有优越地理位置和便利外部交通环境;设施设备优良,含有现代智能化系统,各项功效齐全,可提供舒适办公环境,将为#树立良好形象。基于上述原因,我们认为#办公楼发展空间潜力很大。作为高质量物业项目,建成后肯定要求提供有和之相适应高质量物业管理服务水准。我企业将凭借#中心特有企业文化底蕴和统配人力资源优势,整合传统和高新技术优势,成熟、规范管理优势,放射型信息优势等,做好业主管家,
2、提供一流物业服务,使物业保值、升值。利用科学管理方法,提升大厦形象。综合分析,我们确定出物业管理五点设想及策划。一、 实施“人性化”物业管理人性,是人类亘古不变永恒专题;崇尚人性,是我企业精髓。在海关大厦,我们将广泛引入人性化物业管理理念,以关注职员不一样需求、关注物业使用者工作环境质量、关注大厦整体气氛为特征物业管理,使该项目成为“人性”得以充足张扬生存空间。我们在“#大厦”将实施“人性化”物业管理设想及策划具体为:1 引入“重视职员”管理理念职员是人性化物业管理实施者,只有“善待职员”才能实现“善待用户”。(1) 多层次、多角度地激励职员,以满足职员物质和精神需要;(2) 主张管理者和职员
3、之间充足沟通,表现人和人之间人格平等;(3) 关注职员自我价值实现,使职员和企业同时发展;(4) 为职员发明公平竞争工作气氛,实现“能者上,平者让,庸者下”;(5) 为职员设计职业生涯,经过培训,使每一个物业管理员能够成为职业管理处主任和职业经理。2 办公环境管理中人性化原因融入(1) “以人为本”办公环境概念管理企业在介入#大厦管理后,将凭借丰富物业管理实践经验并充足了解用户之办公需求,将“以人为本”办公概念引入到#大厦环境管理中去,把环境意识、人和环境协调和契合放在首位,使用户感受到#大厦文明和环境清丽友好。(2) 实施“便利办公环境计划”为用户提供所需各项特约服务,处理用户后顾之忧。3
4、为用户提供体贴入微关心倾听用户心声,确立“善待用户”职业意识。安排“用户接待日”,倾听用户心声,满足用户合理需求。二、 全方面实施绿色环境保护计划环境保护是二十一世纪人类最关注专题,绿色环境保护将成为一个时尚。#大厦“环境保护指标”则成为衡量#大厦物业管理水平关键标志,也是用户人性需要。所以,我们将在物业管理中导入ISO14000环境管理体系,全方面实施环境保护计划,从大厦园区绿化覆盖率、排污排水设施、垃圾处理、噪声处理及营造自然景观等方面采取一系列环境保护方法。三、 充足利用现代科学管理方法提升#大厦物业管理水平必需充足利用现代科学管理方法。假如我企业能取得#大厦管理权,我们将充足利用我企业
5、已经建立起来四个系统ISO9002国际质量确保体系、MIS系统(信息管理系统)、CIS系统(企业形象识别系统)、CS系统(用户满意战略)确保海关大厦管理服务一直保持一流水平。1、ISO9002质量确保体系对管理服务运作规范本企业已经建立起科学严密ISO9002质量确保体系并在所管项目上成功运作,管理服务运作每一个行为全部在该体系中有明确规范和界定,为我们管理服务提供质量确保。2、MIS系统(信息管理系统)对信息处理规范#大厦智能化程度高,故信息快速反馈并立即处理十分关键,为了确保#大厦信息反馈渠道通畅,确保全部信息全部能得到立即处理,我们提议在管理处机构中设置“智能控制中心”。该中心除了对楼宇
6、多种智能化设备进行控制外,还负责楼宇全部信息接收和处理,并在处理方法指令发出后进行跟踪。3、CIS系统(企业形象设计系统)提升大厦文化品味我们将对#大厦形象设计提供参考意见及方案。该设计内容包含大厦标识、导向系统、配套设施色调、职员衣饰、标牌等。4、CS系统(用户满意战略)为用户提供全方位服务将在#大厦实施用户满意战略,一切从用户需要出发,以用户满意为目标,为用户提供全方位服务。四、 坚持管理服务运作规范化在#大厦物业管理中,我们将在发展商支持和配合下,严格根据北京市相关物业管理条例要求对大厦实施规范化管理,确保发展商、物业管理人、用户三者处于良性互动状态之中。另外,我们在严格实施条例同时,还
7、将对日常管理相关问题做有益探索,为#大厦物业管理步入健康发展轨道做出贡献。五、 充足发挥高科技在管理中作用管理企业提议在大厦管理中,依据大厦实际情况逐步建立及使用高科技现代化管理方法管理大厦包含:1、 楼宇自动化系统(BA)2、 办公自动化系统(OA)3、 通讯自动化系统(CA)4、 消防自动化系统(FA)5、 保安自动化系统(SA)6、 物业管理自动化系统(MA)第三部分:保养、保安、保洁管理计划第一章 大厦维修保养(管理)计划书第一节 概述#办公楼维修保养基础任务是确保该项目之建筑物、内外装璜、基础设施、服务设施、机电设备完好和正常运行使用。适应高级写字楼(及酒店)办公和经营服务需要。保持
8、并提升“硬件”水平使大厦保值增值,为大厦长远发展打下稳定物质基础。实施维修保养项目标综合管理,是完成既定任务保障。我们认为依据#大厦使用和经营需要,结合该物业实际情况,将维修保养范围内诸原因各关键方面及各关键步骤科学地、有机地结合起来,发挥整体实力,是完成管理目标、确保质量和提升综合效益有效手段。本计划书系统地概括了#办公楼维修保养组织制度、技术管理、设备计划保养、维修服务、能源和材料管理实施方案,重视了操作性。就设备设施维修保养作业等关键操作步骤进行简浅展开,期望能成为较切合实际作业指导纲领。末端具体工作计划、操作程序及规章制度等应在实际工作中依据不一样具体情况和业主委托实际管理内容进行细化
9、和量化。第二节 组织制度部门名称:工程部(或维修部)大厦工程维修服务部门一岗位设置维修保养主管(工程师): 1人变电站/发电机运行值班: 4人冷冻机和空调系统运行维修: 4人热力站/水/燃气/消防水系统运行: 4人楼宇自控/卫星电视运行值班和电话线路/报警线路等弱电维修: 5人水/电/空调末端维修和用户综合维修服务: 6人土建/装修日常维修: 2人累计: 26人人员素质:主管: 工程师或技师职称,以上工作经验。电站电工: 有高压电工操作证和入网证,中级以上技术等级,5年以上工作经验。维修电工: 有(高)低压电工操作证,中级以上技术等级,3年以上物业维修服务经验。水/暖/空调工:有对应操作证,5
10、年以上专业经验。有物业维修服务经验。弱电技工: 弱电技术5年以上,有楼宇自控运行经验。懂消防自控、卫星电视、通讯线路运行维修。二岗位责任1 维修保养主管: 直接上级-项目经理工作范围:大厦所属建筑物、装饰装潢、基础设施、各类机电设备运行、维修、保养工作管理;各类内部工程大修改造工作管理;日常维修、服务管理。(1) 对工程部全部职员负有领导、组织、教育责任。(2) 制订部门工作计划、费用计划并组织实施和过程控制。(3) 对职员人身安全、设备运行安全进行检验、督导。(4) 制订或审批工程部多种规章制度和工作规范。(5) 向经理汇报工作完成情况、费用实施情况及经营情况。2 工程师(主管兼)。直接上级
11、:企业工程部总监管理工作范围:全方面技术管理工作。负责大厦“硬件”设备设施技术管理和职员技能培训。(1) 制订设备设施维修保养计划,并提供技术保障。(2)制订操作规程和质量标准。(3)对维修保养操作过程实施控制,维修保养工作完成后验收。(4)维修费用预算、成本控制、维修材料备件审核及确定。(5)大修、改造方案制订及;用户二装工程方案及技术资料审批。(6) 能源使用管理。业务工作范围:(1) 所辖专业维修、保养、服务组织工作。(2) 专业维修保养计划制订和实施,完成多种工作任务。(3) 专业技术工作实施及相关工程方案审查,完工验收。(4) 专业费用预算,并控制费用使用。(5) 职员业务分配和业务
12、考评。专业系统规章制度建立和实施。(6) 其它日常管理工作和维修保养实际操作。3 班组(或岗位)领班。(1) 具体日常运行值班、维修、服务工作分配和操作。(2) 实施保养计划并确保质量。(3) 实施主管工程师安排工作指令。(4) 立即处理报修和投诉。(5) 负责分管设备安全和职员操作安全。(6) 和职员共同操作。5技工。直接上级:领班按岗位分配和责任制要求,完成各类工作任务。(各项工作制度、规范及岗位分配另行制订)。6 值班调度(楼宇自控值班员兼)。 直接上级:主管。 (1)二十四小时受理各方面报修、投诉。随时分配给各班组职员或通报各级相关人员处理,并得到反馈。(2)随时掌握职员动态分布情况,
13、立即进行维修服务中人员协调互补。(3)立即传达上级临时安排工作指令。(4)服务中联络、约定、配合、协调。组织处理紧急事件。(5)要求外部事务及相关业务手续联络、办理。(7) 档案、资料管理;文秘性工作。三考评制度依据不一样工作岗位和工作性质分别建立各类考评规章。1 部门逐层考评:制订系统、班组岗位逐层考评标准和措施。2 职员逐层考评:制订领班、技工逐层考评标准和措施。3 考评内容:(细则另定)(1) 部门考评 a保养计划完成情况。b设备完好率和运行情况。c服务质量。d费用实施情况。(2) 职员考评 a绩效。b业务能力技术水平。c工作质量。d服务态度。第三节 技术管理一技术资料管理(一)制订具体
14、技术资料管理制度,细化技术资料搜集、存档、保护、修改、变更、使用、移交等措施及程序(细则另定):1 技术资料交接程序和日常搜集措施。2 设备改造或变更后强制修改或变更资料要求。3 资料存档及保护措施。4 技术资料使用、复印、分配规则及内部资源共享方法。(二)技术资料内容:1 各类完工图纸、原始资料。2 各类技术修改材料、图纸、文件。3 设备设施运行、维修档案。4 设备设施说明书及其备品备件规格、型号、供货起源。5 政府和行业管理部门对设备设施相关检测汇报、使用同意文件、认证等材料。6 各相关技术标准。二基础技术保障(一) 建立基础技术保障体系。由工程师牵头,高中级专业技工具体负责综合技术力量,
15、是确保大厦经营档次和正常运转必需条件。技术力量调配方法,依据工作性质和服务要求到时具体制订。技术人员配置,关键采取以下方法:1 日常维修及服务以技工为主。逐步建立细致工作步骤和操作规范。以标准化和科学灵活性确保工作质量。2 保养、大修、工程、改造在得到业主委托后由工程师直接负责,具体操作由技工分工实施。制订具体技术步骤和本大厦专业标准。3 “物管企业”总部综合技术支持国贸物管企业工程部及其各专业工程师组将全方面支持“北京海关大厦”项目标维修保养工作,和酒店扩大经营工程需求。(1) 关键设备纳入“总部”统一管理范围,实施专业技术统管,并有立案。(2) 设备中修、大修技术方案报“总部”专业技术组审
16、批。(3) 大型维修机具及关键通用备件灵活调剂,确保供给。(4) 专业技术组定时到项目检验,考评设备情况,并提出整改意见。(5) 依据实际需要随时派遣相关专业工程师配合。(6) 总部“专业工程组”随时配合重大抢修、关键大修、综合技改及其它规模性或复杂性维保工作。(二) 专题技术(或设备)保障:1专题关键设备或专题技术以“专题委外协议”为保障,强制保养和大修。2和专业厂家和代理商建立稳定业务关系,确保专用备件和关键技术提供。3针对性地建立和市政(或政府)及社会专业维修队伍相对稳定业务联络,用于应付突发事件、紧急任务及不可预见工作。4针对工作中碰到具体高精尖疑难技术问题,以多个形式适时聘用专题技术
17、人员帮助处理并对酒店职员进行培训。三专业技术操作规程、作业程序及质量标准1变电站运行规程2变电站倒闸操作程序3变电站检修操作程序4强电低压供用电系统运行规程5强电低压维修作业程序6供水系统运行规程7供水系统作业程序8热力站运行工作规程和作业程序9热力站检修作业程序10排水、排污系统检修制度及作业程序 11空调系统运行规程12空调制冷检修作业程序13空调送、回风系统检修作业程序14卫星接收站运行规程及检修程序15消防报警系统运行规程16消防报警故障处理程序17消防报警试验、检修程序18消防联动系统试验、检修程序19消防喷洒系统试验、检修程序20消防栓水系统试验、检修程序21消防卷闸试验、检修程序
18、22消防排烟、送风设备设施运行、检修规程及操作程序23保安系统运行规程24保安系统检修、试验程序25.楼宇自控系统运行规程26.楼宇自控系统检修程序27.燃气系统运行规程28.燃气系统检修作业程序29.通信系统运行规程30.通信系统检修作业程序,移机、装机作业程序 31.通信主机、计费、服务系统作业程序32.装饰装修维护作业规程33.建筑物、路面、外围维护作业程序34.家俱木器维修工作规程35.电梯、升降机、擦窗机运行工作规程36.电梯、升降机、擦窗机检修作业程序37音像设备使用规范及维护程序38.厨房设备使用规范及维护程序39.卫生洁具维护、检修规程40.各类专用设备操作规程及检修作业程序4
19、1.各类设备、设施,系统维修及保养质量标准42.多种设备设施系统安装及施工质量标准 43.其它相关安全规程和技术方法四职员技术培训对职员技术培训本着专业技术熟练、一专多能标准。培训安排可分为三个阶段。第一阶段,使各专业职员立即熟悉大厦内本专业、本岗位设备设施情况,掌握运行和操作,确保整体运转。第二阶段,对关键设备、关键设备透彻掌握,能够独立排除故障,独立进行保养。第三阶段,全方面熟悉楼内各类设备设施。打破工种界限,通常性维修不分专业人人能做,提升效率、降低成本。方案以下:1 由甲方安排工程交接前培训。施工单位及设备制造厂家派专员或组织培训班,对维修人员培训其设备使用、维修方法。此项应属“工程协
20、议”范围。2 工程交接后,在保修期内由施工方派专员同大厦维修人员共同参与设备运行,指导并处理专题技术问题,在实际工作中教会岗上维修人员。3 系统运行稳定后,由专业工程师(或技师)对技工进行深入较全方面培训。4 专业之间交叉培训。结合日常工作利用多个形式对职员进行一专多能培训。这是一项长久工作。5 培训考评制度。任何有组织技术培训全部要进行考评,以确定受训者水平和培训者工作绩效。6 完工技术培训范围:机电各系统全部设备、设施。具体培训计划另定。第四节 设备设施管理-运行、维修、保养一 实施设备管理责任定员1 建立设备明细台帐,按单体分项。2 将关键设备设施按单体确定责任人分管。全部维修保养人员对
21、自己分管设备负有综合管理责任。3 设备分管责任人对设备完好率、设备安全、设备保养完成情况进行检验,并提出相关保养提议,补充设备档案。4 制订具体设备管理责任制度(细则依据实际情况确定)。二 设备日常运行、维修(一) 设备运行管理方法1 设备运行按专业系统管理。由运行主管(或领班)负责,工程师协调。2 设备运行实施由运行维修班组实施,各工种分工协作。3 机电系统实施二十四小时运行值班制度。4 运行人员适适用于相关日常维护、保养、服务工作。5 依据餐饮、客房、写字楼等不一样经营需要,在运行班组中划分责任区域。(二) 设备运行内容:1 站点二十四小时运行值班电站(及发电机)、 中控室(及卫星站)、热
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