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中国房地产行业汇报
见解提要 1
去年1—9月运行情况 2
政策环境改变 11
房地产企业开发觉实状况及特征 12
房地产开发企业存在问题 19
房地产开发企业发展趋势 20
见解提要
是中国房地产业自1998年以来投资增幅最快十二个月，全国房地产开发共完成投资10106.12亿元，同比增加29.7%，高于同期固定资产投资增幅（28.4%）1.3个百分点，占同期固定资产投资比重为23.7%。其中，商品住宅投资占近七成，经济适用房占商品住宅比重6.1%，商业营业用房投资增幅较快。
　　全国商品房施工面积116907.46万平方米，同比增加26.0%；新开工面积54319.10万平方米，同比增加28.5%；完工面积39509.75万平方米，同比增加21.5%。其中：商品住宅施工面积91018.09万平方米，同比增加26.3%；新开工面积43676.44万平方米，同比增加27.6%；完工面积32200.47万平方米，同比增加21.0%。
　　全国商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增加29.1%，其中销售给个人30369.85万平方米，所占比重为94.2%；商品房销售额7670.90亿元，同比增加34.1%，其中：销售给个人7092.78亿元，同比增加35.8%，所占比重为93.1%。全国商品住宅销售面积为28502.47万平方米，同比增加28.9%；办公楼销售面积为596.55万平方米，同比增加17.4%；商业营业用房销售面积为2695.28万平方米，同比增加33.8%。
　　全国房屋销售价格比上年上涨4.8%，上海房价涨幅超出20%，成为全国房价增加速度最快城市。
　　，国务院、国土资源部、建设部和地方房地产行政主管部门陆续出台了一系列文件和法规，包含到房地产行业各个步骤。政府将继续采取一系列方法，经过加强土地市场建设、压缩房地产信贷、加紧和完善房地产信息搜集系统等，抑制部分地域增加过快房地产投资，合适控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展。
　　，中国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，因为受目前多种原因影响，各地关键采取了信托产品形式，，央行121号文和初银监会《商业银行房地产贷款风险管理指导（征求意见稿）》将对房地产金融政策产生关键影响。
从投资看，投资热点区域集中在首全部经济圈和长江三角洲地域，商业地产投资热势头显著，全国各地普遍出现商铺投资热潮。未来几年，商铺市场供不应求状态可能还会连续。不过，伴随开发量增加，商铺资源稀缺性将弱化，尤其是现在中小城市商业发展有失衡趋势，商铺市场快速发展将带来较大市场风险。所以，对商铺尤其是中小城市商业地产开发应谨慎。
去年1—9月运行情况
(一)投资情况
　　1.开发投资继续保持快速增加
　　1-9月，房地产投资快速增加，全国房地产开发完成投资6495.01亿元，同比增加32.8%，高于同期固定资产投资增幅(31.4%)1.4个百分点，占同期固定资产投资比重为24.5%(见表23)。

　　其中东、中、西部地域增幅分别为28.9%、42.3%、45.8%，中、西部地域增幅显著高于东部，其中8个地域增幅超出50%(见表24)。

　　房地产开发投资中，1-9月商品住宅投资累计完成4453.1亿元，同比增加28.0%(其中经济适用房完成投资383.23亿元，同比增加11.3%，占商品住宅投资比重为8.6%，占总投资5.9%，比上年同期下降1.1%)，占全部投资68.6%；办公楼投资增加显著高于上六个月，共完成307.93亿元，同比增加39.8%；商业营业用房投资增幅较快，1-9月共完成投资781.11亿元，同比增加44.6%(见表25，图44)。

　　2.资金情况
　　1-9月房地产开发到位资金8837.59亿元，同比增加46.3%。其中，中国贷款2174.43亿元，同比增加58.3%；利用外资132.92亿元，同比增加27.3%；企业自筹资金2581.55亿元，同比增加41.1%；其它资金3945.08亿元，同比增加44.3%(见表26、图45)。

　　(二)土地购置及土地完成开发情况
　　1.土地购置面积
　　1-9月，全国购置土地面积23082.20万平方米，同比增加44.7%，高于商品房施工面积涨幅16.9个百分点、新开工面积涨幅14.3个百分点。其中：东部地域12870.30万平方米，中部地域5404.23万平方米，西部地域4807.67万平方米。有7个地域购置土地面积同比增加大于100%。
　　1-9月，全国土地购置费1271.17亿元，比去年同期增加52.6%，占房地产开发投资总额19.6%，比去年同期增加2.5个百分点。其中：东部地域954.18亿元，中部地域176.35亿元，西部地域141.64亿元。
　　2.土地开发面积
　　1-9月，全国土地开发面积11368.13万平方米，同比增加38.9%，分别比商品房施工面积、新开工面积涨幅高11.1%和8.5%。有5个地域完成土地开发面积同比增加大于100%。
　　3.土地开发投资
　　1-9月，全国完成土地开发投资387.48亿元，同比增加36.3%，比上六个月增加(46.5%)下降了10.2个百分点(见表27)。

　　(三)建设情况
　　1.施工面积
　　1-9月，全国商品房施工面积93615.86万平方米，同比增加27.8%，其中：商品住宅施工面积73157.10万平方米，同比增加26.8%(见表28)。

　　2.新开工面积
　　1-9月，全国商品房新开工面积36563.13万平方米，同比增加30.4%，其中：商品住宅新开工面积29607.81万平方米，同比增加28.8%；办公楼新开工面积和上六个月相比有所改善，增幅提升了6.9个百分点(见表29)。

　　3.完工面积
　　1-9月，全国商品房完工面积15325.81万平方米，同比增加34.9%，高于新开工面积增幅4.5个百分点，其中：商品住宅完工面积12716.56万平方米，同比增加32.8%，高于同期新开工面积增加(28.8%)。和上六个月相比，商品房、商品住宅、办公楼完工面积增加全部有不一样程度下降，但商业营业用房完工面积增加加紧(见表30)。

　　(四)销售情况
　　1.商品房销售情况
　　(1)销售面积
　　1-9月，全国商品房销售面积为15189.24万平方米，同比增加35.9%，其中销售给个人14360.00万平方米，所占比重为94.5%。其中，商品住宅销售面积为13649.78万平方米，同比增加35.8%；办公楼销售面积为223.66万平方米，同比增加18.9%；商业营业用房销售面积1097.28万平方米，同比增加43.3%。东、中、西部地域具体销售情况见表31。

　　(2)销售额
　　1-9月，商品房销售额3736.43亿元，同比增加14.4%，其中：销售给个人3449.34亿元，同比增加44.1%，所占比重为92.3%。其中商品住宅销售额为3158.56亿元，同比增加41.1%；办公楼115亿元，同比增加45.88%；商业营业用房412.55亿元，同比增加43.91%。
　　2.商品住宅销售情况
　　(1)销售面积
　　1-9月，全国商品住宅销售面积为13649.78万平方米，同比增加34.0%，小于同期完工面积933.22万平方米。商品住宅销售面积中销售给个人13141.85万平方米，同比增加38.2%，所占比重为96.3%。
　　(2)销售额
　　1-9月，商品住宅销售额为3158.56亿元，同比增加41.1%，其中销售给个人为3027.24亿元，同比增加44.2%，所占比重为95.8%。
　　3.销售价格上涨较多
　　1-9月，全国房地产开发投资继续保持大幅度增加，土地购置金额和面积增幅均高于去年同期水平。全国商品房销售价格连续上涨，1-9月商品房平均销售价格2460元/平方米，同比增加了4%，其中中、西部地域价格涨幅较高。商品住宅、办公楼分别增加3.9%、22.7%，而商业营业用房却只增加了0.4%(见表32)。

　　(五)商品房空置情况
　　1.商品房空置情况
　　1-9月，全国商品房空置面积10033.62万平方米，同比增加8.8%，增幅比去年同期回落1.8个百分点。其中东、中、西部地域商品房空置面积分别占全国商品房空置面积63.2%、19.1%、17.7%，东部地域增幅显著高于中、西部地域(见表33、表34、图46)。

　　现在有地域存在商品房空置量过大问题，必需要引发高度重视。建设部准备和国家统计局协商，改变现在商品房空置率统计体系。即，将完工十二个月以内未出售商品房作为“待销商品房”，完工十二个月以上三年以内未售出商品房作为“滞销商品房”，完工三年以上未售出作为空置积压商品房。同时，加紧和相关单位合作，研究和国际接轨住房空置指标体系。
　　2.商品住宅空置情况
　　1-9月，全国商品住宅空置面积6505.80万平方米，同比增加7.9%，其中东、中、西部地域商品住宅空置面积分别占全国商品住宅空置面积63.0%、20.9%、16.1%，东部地域增幅显著高于中、西部地域(见表35)。

　　(六)城镇住宅建设完成情况
　　1.完成投资情况
　　1-9月，全国住宅建设完成投资3695.04亿元，同比增加26.4%，其中，东部地域增加25.1%，中部地域增加31.2%，西部地域增加31.5%，中部地域增幅显著高于东、西部地域。有7个地域住宅建设完成投资增幅高于50%。
　　2.建设情况
　　(1)施工面积
　　1-9月，全国住宅建设完成施工面积78367.42万平方米，同比增加24.9%，其中东部地域增加24.5%，中部地域增加21.7%，西部地域增加29.3%。有6个地域施工面积增加高于40%。
　　(2)完工面积
　　1-9月，全国住宅完工面积9922.53万平方米，同比增加28.0%，其中东部增加28.8%，中部增加43.6%，西部增加16.2%，东部和中部地域增幅显著高于西部地域。有9个地域完工面积增幅在50%以上。
政策环境改变
(一)金融政策环境改变
　　6月中国人民银行出台了《相关深入加强房地产信贷业务管理通知》(简称“121号”号文件)，提出了加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向,严格控制土地贮备贷款发放,规范建筑施工企业流动资金贷款用途,加强个人住房贷款管理，关键支持中低收入家庭购置住房需要，强化个人商业用房贷款管理,充足发挥利率杠杆对个人住房贷款需求调整作用，加强个人住房公积金委托贷款业务管理和切实加强房地产信贷业务管理等方面政策方法。尽管大多数人认为，对房地产市场发展是不利，但该通知对于促进房地产融资多元化还是起到了主动作用。
　　(二)土地政策环境改变
　　7月30日国务院办公厅出台了《相关清理整理各类开发区加强建设用地管理通知》，并组织对全国各类开发区内进行全方面清理，对缺乏建设条件，项目、资金不落实，要果断停办，所占用土地要依法果断收回；对超出计划建设用地规模和范围开发土地，要依法处理。
　　(三)房地产业政策环境改变
　　8月12日国务院下发了《国务院相关深入促进房地产市场连续健康发展通知》，统一了对房地产业认识，结束了对房地产是否“过热”争论，确立了房地产业支柱产业地位，明确了未来一段时间房地产业发展指导思想，即坚持住房市场化基础方向，不停完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中基础性作用。坚持以需求为导向，调整供给结构，满足不一样收入家庭住房需要。坚持深化改革，不停消除影响居民住房消费体制性和政策性障碍，加紧建立和完善适合中国国情住房保障制度。坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基础平衡，结构基础合理，价格基础稳定。坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决议，使房地产业发展和当地经济和社会发展相适应，和相关产业相协调，促进经济社会可连续发展。
房地产企业开发觉实状况及特征
房地产开发企业是中国房地产企业主体，据统计，全国房地产开发企业3万家左右，占中国房地产企业总数80%多。总体上看，现在中国房地产开发企业现实状况不容乐观，其中很多问题全部亟待处理，集中表现在全部制、规模、效益等三个方面。
　　1.房地产开发企业发展快速
　　中国房地产开发企业队伍是伴随中国房地产市场发展而不停壮大起来，1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到已增加到32618家左右。其发展过程能够划分为三个阶段：(1)第一阶段为1986-1991年。中国房地产市场初步发育，房地产开发企业数量增加缓慢。(2)第二阶段为1992-1996年。1992年，中国房地产开发投资开始出现快速增加势头，房地产开发企业如雨后春笋般不停涌现，仅当年就增加8438家，房地产开发商队伍首次突破1万家。1993、1994、1995年开发商队伍仍在膨胀，不过增幅逐步减缓。到1996年，中国房地产开发企业数量出现锐减，当年全国房地产开发企业为21269家，比1995年降低12213家。(3)第三个段为1997年至今。房地产开发企业数量出现稳步增加局面(见图47)。

　　2.房地产开发企业中以内资企业为主
　　内资企业、港澳台投资企业、外商投资企业1998年分别为19960家、3214家、1204家，分别为28657家、2884家、1077家。和1998年相比，内资企业增加了43.6%，港澳台和外商企业分别下降了10.27%和10.55%。能够看出，中国房地产开发企业主体为内资企业。内资企业分别是港澳台投资企业、外商投资企业9.94倍和26.6倍(见图48)。

　　3.国有、集体房地产开发企业数量逐年降低
　　民营、股份制企业不停增加。国有企业、集体企业和民营、股份制企业1998年分别为7958家，4538家、7464家，分别为5015家、2488家、25154家。和1998年相比，国有和集体企业分别降低了28.9%、45.2%，而民营和股份制企业则增加了237%。国有房地产企业所占比重由1998年39.9%下降到17.5%，集体企业由22.7%下降到8.7%，民营及股份制企业则由37.4%上升到73.8%。国有房地产企业数据所占百分比即使只有17.5%，但因为其占有土地、人才、资本等社会稀缺资源数量巨大，国有房地产企业对市场影响仍然举足轻重(见图49)。

　　4.房地产从业人员数量不停增加
　　房地产从业人数不停增加，为房地产市场不停发展和完善输入新鲜血液。房地产从业人员从1997年68.3万人，上升到113.4万人，增加了66%(见图50)。在内资企业从业人数百分比较高。其中，民营和股份制企业从业人数在逐年增加，在国有和集体企业中从业人数在逐年降低(见图51)。

　　5.现在中国房地产开发企业规模普遍较小
　　含有一级资质房地产开发企业百分比只有1.2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三、四级或刚刚成立暂定级企业(见图52)。

　　6.房地产开发企业资本金情况
　　1997年全国房地产开发企业实收资本金为3812亿元，平均每个企业实收资本金为1791万元；为6751亿元，是1998年1.82倍,平均每个房地产开发企业实收资本金为2070万元(见图53)。

　　7.房地产开发企业资产情况
　　1997年房地产开发企业总资产为16417亿元，平均每个企业资产为7713万元，达成33043亿元，平均每个房地产开发企业为10130万元(见图54)。

　　8.房地产开发企业经营收入稳步增加
　　近几年来，中国房地产企业经营总收入保持稳步增加，1988年为162.12亿元，到达成7077.8亿元，间增加了约42.7倍，年均增加率为31.0%；中国房地产企业商品房销售收入也不停增加，间增加了约40.7倍，年均增加率也为30.5%(见图55、表36)。

　　9.房地产开发企业营业利润及行业平均利润率改变猛烈
　　十多年来，中国房地产开发企业营业利润和房地产行业利润率发生了很大改变。1989年，中国房地产开发企业利润比较低，仅为78598万元，行业平均营业利润率(＝营业利润/经营总收入)仅为4.38%。随即几年，尤其是1992年和1993年，房地产行业开始出现投资热潮，房地产开发企业营业利润和行业平均利润率全部不停攀升，1993年行业平均利润率高达13.7%，1994年房地产开发企业营业利润达成1674350万元高峰。不过，受宏观调控影响，1994年以后，房地产企业经营利润和行业平均利润率快速下降，1996年行业平均利润率仅为0.91%，1997年至今更是出现全行业亏损局面，1999年中国房地产行业平均利润率为-1.16%。近3年来，形势有所好转，营业利润率为3年最高，达成了3.57%。
房地产开发企业存在问题
1、房地产开发企业数量大，规模小
　　伴随中国房地产市场发展，房地产开发企业数量及从业人员数量在不停增加。1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到年底已经增加到35762家，是1986年18倍。因为历史原因，缺乏应有投入，房地产企业普遍存在“小、散、差”和住宅建设规模化程度较低等问题。
　　2、房地产企业开发能力低，抗风险能力差
　　房地产业是很经典资本密集型产业。而中国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，和其资金密集行业特点极不相适应。和香港房地产企业相比，深圳房地产企业资金情况相差甚远。再比如，上海市现在房地产开发企业有多家，平均注册资本金不足万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产开发企业数量多而开发项目规模小，在全市5986万平方米施工面积中，平均每个企业开发面积仅为2.3万平方米。销售百强房地产企业总共只占市场4%左右。而在香港，排名前10位房地产企业集团占了香港市场80%，其中前三家就占50%。由此能够看出，中国房地产企业在规模经济和产业集中度上差距可见一斑。
　　3、房地产开发企业资产负债率偏高，风险大
　　因为历史上种种原因，开发企业普遍存在自有资金不足问题，企业所需资金关键是靠向银行贷款处理。现在，中国最大房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，和境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。中国开发企业资产负债率多数在70%以上，有高达90%。过高负债肯定使企业成本增加，盈利下降，甚至出现亏损。部分自有资金不足开发企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能立即回笼，将会造成工程难认为继，引发连锁反应，隐藏一定金融风险。如处理不妥将影响正常经济秩序。
房地产开发企业发展趋势
经过对上述问题综合分析，我们认为，未来中国房地产开发企业发展最少有以下六大趋势，即规模化、民营化、制度化、差异化、品牌化、战略化。
　　1、规模化
　　未来中国房地产业竞争加剧，将造成房地产开发企业向规模化、集团化方向发展。中国房地产业经过前几年高速发展，现在正处于一个结构性转变关键时期。部分大房地产企业实力正在急剧增强，市场竞争关键能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小而又缺乏关键竞争能力房地产企业，在未来几年内将见面临被淘汰出局危险。比如，中国房地产市场发育早也较成熟广州市，现在已经有约1/3房地产开发企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期1600多家，降低至现在1000多家。诸如万科这么企业，也正努力从其它开发企业尤其是房地产国企中吸引人才，为企业扩张做好人才贮备。房地产开发“大盘时代”来临和中国资本市场逐步成熟，将大大加紧中国房地产开发企业规模化、集团化步伐。
　　2、民营化
　　多年来，民营经济在房地产领域中快速崛起，并逐步成为中国房地产投资增加关键动力。进入90年代后期尤其是近几年来，因为中国买方市场全方面形成，其它实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、赢利高，加上政府一系列激励方法出台，所以吸引了很多在其它领域积累了一定资金实力民营企业家转向投资房地产。民营企业含有良好管理机制并重视人力资源开发利用，也大量吸收国有房地产企业优异人才，从而快速增强了企业综合素质。而国有企业因为体制和机制和历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。在部分沿海发达地域，民营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构调整，从而促进房地产业健康快速发展。比如，在广州市新近评出房地产综合实力30强中，民营房企占了近二分之一，而在前10名中，只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。
　　3、制度化
　　制度化是企业发展规模化、民营化制度基础和保障，加强企业内外制度建设是中国房地产开发企业下一步关键，加入世贸则加速了这一进程。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面全部取得了长足进步，然而假如套用国际游戏规则要求则又在各方面全部存在着不规范做法，远未能和之“接轨”。一言以蔽之，中国房地产业各方面仍然显得“乱”，部分不完善制度需要改革，如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来中国房地产开发企业将根据现代企业制度基础标准，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等规范化，企业内部运行和组织和企业外部环境和房地产行业管理全部将深入向制度化方向发展。
　　4、差异化
　　因为我们长久处于“卖方市场”，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化、推广方法同质化……然而假如认真研究中国房地产市场发展趋势就会发觉，现在中国城镇居民已处于一个从追求“量”向追求“质”转化时期，这是宏观大势。从市场微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变、善变，有时还变得很快，开发企业假如事先不充足考虑到这些改变将会尽失先机。所谓“得用户者得天下”，研究消费者行为偏好，开发适销对路产品，研究细分市场，形成自己独特她人无法模拟复制产品特征和竞争优势，将是未来中国房地产开发企业必需认真思索一个关键问题。
　　5、品牌化
　　品牌化是产品差异化深入深化。品牌是一个企业实力、产品质量、管理水平等指标综合表现，是关键竞争力和综合素质外部表现。长久以来中国消费者买房子需要全方面考虑相关住房全部原因，而且各原因权重相差不多，于是只好一个项目一个项目去“踩盘”，交易费用很高。未来中国房地产市场竞争将是品牌竞争，现在靠“概念”吃饭，全方面采取“跟随策略”就能“全赢”局面将被逐步打破，房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业，它们在竞争中占据优势并取得巨大超额利润。
　　6、战略化
　　未来中国房地产开发企业发展一个显著趋势是，一个房地产项目标开发将不再是一个独立事件，再也不能仅核实这一单生意成本和收益，而要将之放入企业长远发展战略中去考虑，考察这一项目对以后项目开发和企业长远发展影响。所以，未来开发商所进行将不再仅仅是产品竞争、企业竞争，而更关键是企业家战略眼光竞争。而且，未来中国房地产企业将不再可能只依靠老总一人经验决议就能“赢”，而必需充足发挥企业管理层和企业外脑集体智慧，形成明确而合乎实际企业发展战略。