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房地产经济学课程设计--房地产项目前期策划.doc
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1、 房地产经济学课 程 设 计设计题目:武汉市房地产项目前期策划 2016年 1月 课程设计说明书1设计题目某房地产项目前期策划2设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生综合运用房地产经济学的相关理论和模型,对某个房地产开发项目的可行性从理论上进行论证。使学生具备进行房地产项目可行性分析的基本能力。3任务3.1 任务要求:充分利用所学知识独立完成项目的前期策划,内容全面合理。每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整,做到一人一题。3.2设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目(项目相关数据由学生自己确定,并予以说
2、明出处)的可行性分析。根据假定的资料数据设计若干种开发方案,综合运用“房地产经济学”所学的各种知识和方法,对各种方案进行理论上的可行性论证。4时间安排本次课程设计安排在2014-2015年第二学期第17周进行。5设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目(项目由学生自己确定)的可行性分析。根据假定的资料数据设计若干种开发方案,综合运用“房地产经济学”所学的各种知识和方法,对各种方案进行理论上的可行性论证。5.1至少设计2种开发方案进行比选;5.2各种方案应包括以下内容:地方房地产市场概况;某区域房地产概况;某区域潜在市场分析;某房地产项目目标客户群分析;投资估算;某房地产项目
3、建议(规划建议、户型及面积设计建议、价格建议)。 5.3在市场分析过程中要运用相关模型来阐述。课程设计最终成果以报告或论文形式呈现,报告(论文)原则上不少于3000字。课程设计报告(论文)应包括任务书、摘要(约200字左右)和关键词(一般为35个)、目录、正文、参考文献、附表(若有必要)等内容(装订顺序与此相同)。6设计工作要求课程设计作息时间同上课期间。课程设计要求独立完成,不得抄袭。一经发现取消成绩。所交课程设计统一为A4页面大小装订上交,封面参照首页。课程设计装订成册,并要求有封面和目录;并附有课程设计任务书。7成绩评定标准不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果,迟交不予评定成绩
4、。教师若认为有必要,可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8主要参考资料1钱瑛瑛主编,房地产经济学,同济大学出版社,2008年2林曾杰等编,房地产经济学,中国建筑工业出版社,2004年3黄有亮等编,工程经济学,东南大学出版社,2002年4李南主编,工程经济学,北京:科学出版社,2000年32【摘要】房地产业是我国国民经济发展的支柱产业。近年来,全国的房地产一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用;另一方面由于野蛮生长,其负面影响也在蔓延,不仅扭曲了经济结构,成为经济社会的一大隐患。武汉现在正处于快速发展时期,其部分地区的房地产市场正在崛起。本篇文章以硚口区和黄陂区两大新兴
5、房地产市场区域入手,用两个不同项目的前期策划进行对比,由此对这两个区域进行了全面的剖析。【关键词】武汉 房地产项目 前期策划目 录1、房地产市场调查与分析61.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析61.1.1土地政策61.1.2金融政策61.1.3政策环境与经济形势61.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析71.2.1武汉市房地产发展的基本影响因素71.2.2武汉市2014年房地产市场运行情况分析91.2.3武汉市房地产未来走势分析152、 方案设计152.1方案一 赛达国际项目151、古田片区市场分析161.1 片区简介161.2 片区经济发展171.3 区域配套设施171.4 区域交通
6、网络18小 结182、竞争项目调查与分析193、目标客户群分析204、SWOT分析205、投资估算226、项目建议246.1 规划建议246.2 户型及面积设计建议246.3 项目价格建议242.2 方案二 汉口湖畔项目251、黄陂区市场分析261.1 区域简介261.2 区域土地资源状况261.3 区域经济发展状况261.4 区域交通状况27小 结272、竞争项目调查分析283、目标客户群分析294、 SWOT分析295、投资估算306、项目建议306.1 项目定位建议306.2 户型、面积定位306.3 项目价格建议303、总结314、主要参考资料311、房地产市场调查与分析1.1我国房地
7、产开发市场宏观环境调查分析1.1.1土地政策 我国依法实行国有土地有偿使用制度,国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,并且明确指出对耕地实行特殊保护,因此开发商只能在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内进行开发,并对开发的土地只拥有使用权没有所有权,并且需对开发的土地交纳租金。国家土地政策规定的土地价格的高低直接影响到房地产的开发成本。政府实行高地价政策即放开对地价的管制,甚至采取某些措施引导地价上涨;政府实行低地价政策是政府采取各种手段抑制地价上涨,从而导致地价水平的下跌或停滞,这些都会给房地产产业带来波动性的影响。1.1.2金融政策 一般来说,房地产开发资金需求量大,完全依靠自有资金周
8、转是非常困难的。通常需要采用外界资金,如:向银行贷款或预售。这时金融政策的作用就突显出来。通货膨胀时期,纸币贬值,价格全面上涨,房地产虽具有一定的抵抗通货膨胀的能力,但其价格也会上涨,而人们手中持有的货币量是一定的,这样购买力相对下降,可能无力支付日渐升值的房产,这对房地产开发是很不利的。另外,政府实行的货币政策,对于直接影响开发商和购买者所持有的资本,影响项目的开发和出售。同时,银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。1.1.3政策环境与经济形势房地产开发与由于与国家经济形势紧密相关,因此,在很大程度上受到政府政策的控制,在我国尤其需要关注。经济繁荣时,由于各产业扩大生产,使房地
9、产供不应求,房地产价格不断升高。而在经济衰退时,社会对房地产需求能力受到抑制,房地产产品开始出现难以脱手的现象,此时,开发商的资金已经投入,形势的波动使其作出反应并进行调整是相当迟钝的,短时期内很难变化或找到其他替代者,从而使开发商陷入困境,房地产市场出现混乱。1.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析1.2.1武汉市房地产发展的基本影响因素1.2.1.1自然条件 武汉市位于湖北省东部,长江与汉江交汇处,市区被长江、汉江分隔为武昌、汉口、汉阳三个区域,形成“两江、四岸、三镇”空间布局。全市土地面积8467.1平方公里,其中水域面积为2143.6平方公里,水域占土地总面积的1/4,地形上是北高
10、南低,以小丘陵与河湖冲击平原为主,北部为山地丘陵,其余均属于平坦的江汉平原,河道纵横,湖泊众多。1.2.1.2 行政区划 武汉市下辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山七个区域;汉南。东西湖两个郊区;蔡甸、江夏、黄陂、新洲新型城区,共十三个区县级单位。1.2.1.3人口分布 同第五次全国人口普查相比,全市常住人口中,0-14岁的人口为976947人,占总人口的9.98%;15-64岁的人口为8013317人,占总人口的81.89%;65岁及以上的人口为795128人,占总人口的8.13%。同2000年第五次全国人口普查相比,0-14岁人口的比重下降了8.43个百分点,65岁及以上人口的比重
11、上升了1.14个百分点,则武汉市已跨入老年社会。但以15-64岁人口的比重上升了7.29个百分点,构成了对新增商品房需求的主力人群。且受教育程度,相较于第五次人口普查,每10万人中具有大学文化程度的由12290人上升为25191人;具有高中文化程度的由20707人上升为21782人;具有初中文化程度的由32892人上升为32977人;具有小学文化程度的由23314下降为13254人。全市常住人口中,文盲人口(15岁及以上不识字的人)为224328人,文盲率由第五次全国人口普查时的5.05%下降为2.29%,下降了2.76个百分点。由此可以看出,近几十年来,武汉市的教育水平发展迅速,居民受教育程
12、度逐步提高,日渐与之中心城市地位,和具有众多的教育资源相吻合,同时,还在保持此势头增长,也可以反映出两方面的问题:第一,居民受教育水平的提高将引起城市发展速度的增加,最终导致居民收入的增加,即对住房的有效需求增加;第二,受教育水平的提高将引起思想认识的提高,一方面对教育的重视程度会增加,购房时会有相应的考虑,另一方面,会增加其购房指导思想理性方面的因素,相应要求开发商开发项目尤其是中高档项目时应考虑到其消费者的成熟度。最后,来看一下具体的人口分布表全市常住人口地区分布如下: 由表可以看出,武汉市内各区县人口分布不均匀。之前成立的七个区域为武汉市经济密集,社会活动频繁的地区。1.2.1.4基本城
13、市要素基础设施网络 公路交通 目前已建成或在建的四条环线,与环线交插的十条放射线道路构成了公路交通的主要部分,其中过江部分分别由长江、汉江上各五座大桥、三条规划中的过江隧道组成。京珠、沪蓉等多条国道高速公路则承担着对外连接任务。 铁路交通 京广、京九、武大、汉丹等多条铁路干线也在武汉交汇,长江一桥上交汇的四条铁路线将前往白沙洲大桥,将使武汉的交通更加畅通。且现在已建成的轻轨一号线和地铁二号线更是舒缓了武汉的交通的状况。 空运交通 武汉天河机场是华中地区重要的航空港。 水路交通 长江、汉江河道航运承担了武汉市的主要水路运输任务,尤其是长江河道还是连接西南到长江三角洲地区的重要枢纽。分析小结: 基
14、于上述武汉市城市硬件方面的情况,武汉市因地制宜的制定了相关的规划与政策,都将对城市各方面的发展也包括房地产市场的格局及发展带来一定的影响。 同时,武汉具有突出的区位优势,它位于中国经济地理的中心区,北至北京、东至上海、南达广州、西去西安,均在1200公里左右行程,有水、陆、空交通相连。在中国东部、中部、西部三大经济带中,武汉具有承东启西的特殊区位。已有的成绩势必引起多方的关注,形成资金、人力等多种资源的流入繁荣市场的同时,也形成了激烈竞争的局面。1.2.2武汉市2014年房地产市场运行情况分析1.2.2.1房地产开发投资情况 2014年,房地产开发完成投资为2103.17亿元,同比增长25.2
15、;房屋施工面积为5961.06万平方米,同比增长17.6;房屋竣工面积为1064.06万平方米,同比增长15.7;全市商品房实际销售面积为1341.91万平方米,同比减6.11,成交套数130963套,同比减少7.16。其中,商品住房销售面;积为1085.34万平方米,同比减少6.39,占商品房总销售面积的 80.88,成交套数为108192套,同比减少4.32;全市商品房销售均价为6878.23元/平方米,同比上4.83;其中,商品住房销售均价为6414.72元/平方米,同比上涨3.72。1.2.2.2房屋开发建设情况 2014年1-9月武汉市房屋施工面积为6773万,同比上涨23%,增幅回
16、落2个百分点;武汉市房屋竣工面 积为434万,是连续13年来的最低值,同比上涨8.1%,不2014年供销两旺的楼市相比,房屋的竣工速度较为缓慢,武汉作为中部地区的主要城市之一,2014年1-9月武汉市房屋新开工面积为1752万,同比下滑7%;新开工量在2010年-2013年的高企后, 出现下滑态势,伴随着库存量的快速去化,未来一年内市场供应量将受影响而缩减 这几年来经济发展较好,从大的方面来讲地区生产总值连续突破3000、4000、5000亿元,2010年达到5515.76亿元,较上年增加945亿元,增长14.7% ,在15个副省级城市中排名保持第五,据统计,2010年,全市主要经济数据全线“
17、飘红”:规模以上工业总产值6424.59亿元,增长28.4%;全社会固定资产投资3753.17亿元,增长25.1%;社会消费品零售总额2523.2亿元,增长19.5%;城市居民人均可支配收入20806.32元,增长13.2%;农民人均纯收入8294.8元,增长15.8%,预计今年年GDP可达到6259.51亿元。武汉市这几年的GDP一直在保持着快速增长的态势,但其中有很大的一部分是占在房地产这一块,这几年,政府每年都买了不少的地,可是,武汉的地是有限的,所以武汉市不可能一直大量依靠地土这一块来发展经济的,现在,政府对地土的依赖性还是很强,并且会在一定的时间内还会相当依赖地土来发展经济的,所以,
18、在以后的几年里,武汉的经济还会以快速发展的态势向前发展,但是好景不会太长,而且最终政府不会过份的依赖地土来发展经济而转向工业甚至是其它服务业。武汉市虽然经济发展较快,可是在全国重多大城市中,武汉的人均收入是偏低的,众所周知,武汉人均工资在全国的重多城市中排名很低的,所以,武汉经济虽是在较快的发展着,可是人均收入增长并不太快!1.2.2.3 土地有形市场成交情况 2014年,全市土地市场(含中心城区、新城区及开发区)累计成交土地583宗,面积3373.76公顷(合50606亩),同比增长5.1%;规划建筑面积7850.87万平方米,同比增长35.9%;成交金额964.59亿元,同比增长56.6%
19、。全市土地市场累计成交房地产开发用地245宗,土地面积1492.06公顷(合22381亩),同比增长43.8%;规划建筑面积4799.21万平方米,同比增长72.5%;成交金额899.39亿元,同比增长64.4%。1.2.2.4 房屋销售情况u 武汉74个城中村改造目前已经过卉,地出让节奏亦随之放缓,未来两年旧城改造将成为主流 u1.武汉市74个“城中村”改造项 目,2年内完成整村地征收,3年内完成整村还建房建设。 计划拆迁房屋总面积4868万平 方米,觃划还建房建设总面积2145万平方米。 已拆迁房屋面积3534万平方米, 占总量的73%,还建房开巟面 积1487万平方米,占总量的 69%,
20、完巟面积684万平方米。 其中,36个城中村已完成整村拆除。 2.2014年武汉全市处于供大于求态势,成交态势企稳向好,存销 比回落,未来仌有价栺上涨空间。2014年全市供应量2157万方,同比增幅24%;成交1798万方,较去年同期增长13%,供求比1.2,全市呈现供大亍求局面; u 2014年全市存量1637万方,同比增幅28%,去化周期约8个月;市场处于库存时代 u 2014年全市成交均价约7726元/,同比增长9%;未来仍有价栺上涨空间,平均复合增长率在6%左右1.2.2.5 房屋交易价格情况2014年全市供应量2157万方,同比增幅24%;成交1798万方,较去年同期增长13%,供求
21、比1.2,全市 呈现供大于求局面;而中心城区供求比1.23,近三年成交量稳定增长,占全市份额64%左右2014年全市成交均价约7726元/,同比增长9%;中心城区均价9030元/,同比增幅8%;未来仍有价值上涨空间,平均复合增长率在6%左右,未来成交均价将持续走高,且非中心城区价栺增幅更大 1.2.2.6 房地产金融情况 2012年,全市房地产各项贷款余额2423.64亿元,同比增长14.75%,全年新增281.10亿元,较上年多增89.70亿元。其中:住房开发贷款余额522.12亿元,同比增长27.85%,较年初新增65.88亿元;个人住房贷款余额1235.14亿元,同比增长11.91%,较
22、年初新增131.48亿元;保障性住房开发贷款余额209.45亿元,同比增长161.22%,较年初新增68.39亿元。 2012年,全市个人住房公积金贷款余额372.89 亿元,同比增长 48.55 %。全年新增个人住房公积金贷款 155.99 亿元,其中用于支持购买商品住房贷款139.11 亿元,经济适用住房贷款1.97 亿元,存量住房贷款14.65 亿元。全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款 0.6 亿元。1.2.2.7 2012年武汉市商品房市场运行特征1.2.2.7.1 武汉市国民经济发展状况l 新形势下预期的市场集中度加强局面已然呈现2014年武汉主要城区商品房销售釐额1316亿,
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