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梦 冬

房地产专业速成培训手册

一、地产基础术语
产权证书
产权证书是指"房屋全部权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包含：产权类别、产权百分比。房产坐落地址、产权起源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、她项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门分户房屋平面图。

使用权房
使用权房是指由国家和国有企业、机关投资兴建住宅，政府以要求租金标准出租给居民公有住房。

公房
公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家和国有企业、机关投资兴建、销售住宅，在住宅未出售之前，住宅产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家全部。现在居民租用公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

不可售公房
不可售公房是指依据本市现行房改政策还不能出售给承租居民公有住房，它关键包含旧式里弄、新式里弄、职员住房等厨房、卫生适用不成套房屋，也包含部分公寓、花园住宅等成套房屋。

已购公房
已购公房又称售后公房，就是购置公有住房

单位产权房
单位产权房是指产权属于单位全部房屋，也称系统产权房、系统房。

廉租房
廉租房是在新出台国家房改政策中首次提出一个概念。中国廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房起源关键是腾退旧公房等。

私房
私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购置、建造住宅。在农村，农民住宅基础上是自建私有住宅。公有住房经过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

二手房
二手房即旧房。新建商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。部分无房人，能够买一套她人多出房；而另部分手里有些积蓄又有小房子居住，能够卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己多出住房换取收益。

期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间商品房称为期房，消费者在这一阶段购置商品房时应签预售协议。期房在港澳地域称做为买"楼花"，这是目前房地产开发商普遍采取一个房屋销售方法。购置期房也就是购房者购置尚处于建造之中房地产项目。而在成城市通常对期房了解是未修建好，尚不能入住房子。

现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）商品房，消费者在这一阶段购置商品房时应签出售协议。在成城市通常意义上指现房是指项目已经完工能够入住房屋。

外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设，取得了外销商品房预（销）售许可证房屋，外销商品房能够出售给中国外（含港、澳、台）企业，其它组织和个人。

内销房
内销商品房是由房地产开发企业建设，取得了商品房销售许可证房屋，内销商品房能够出售给当地企机关和居民。

准现房
准现房是指房屋主体已基础封顶完工，小区内楼宇及设施大致轮廓已初现，房型、楼间距等关键原因已经一目了然，工程正处于内外墙装修和进行配套施工阶段房屋。

共同共有房产
共同共有房产：指两个或两个以上人，对全部共有房产不分份额地享受平等全部权。

共有房产
共有房产：指两个或两个以上人对同一项房产共同享受全部权。

尾房
尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代产物，是空置房中一个。通常情况下，当商品住宅销售量达成80％以后，通常就进入房地产项目标清盘销售阶段，此时所销售房产，通常称为尾房。开发商经过正常销售后剩下了少许没有竞争力房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

烂尾房
烂尾房是指那些因为开发商资金不足、盲目上马，或错误判定供求形势，开发总量供大于求，造成大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞积压楼宇。"烂尾"情况通常不会发生在房产推出销售时候，而是伴随项目标不停推进，一步步显现。

城市居住区
城市居住区通常称居住区，泛指不一样居住人口规模居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并和居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善、能满足该区居民物质和文化生活所需公共服务设施居住生活聚居地。

居住小区
居住小区通常称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并和居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基础物质和文化生活所需公共服务设施居住生活聚居地

居住组团
居住组团通常称组团，指通常被小区道路分隔，并和居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需基层公共服务设施居住生活聚居地。

配建设施
配建设施是指和住宅规模或和人口规模相对应配套建设公共服务设施、道路和公共绿地总称。

公共活动中心
公共活动中心是配套公建相对集中居住区中心、小区中心和组团中心等。

房屋产权
房屋产权是指房产全部者根据国家法律要求所享受权利，也就是房屋各 项权益总和，即房屋全部者对该房屋财产占有、使用、收益和处分权利。

建筑小品
建筑小品是指现有功效要求，又含有点缀、装饰和美化作用、隶属于某一建筑空间环境小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等统称。
均价
均价是指将各单位销售价格相加以后和数除以单位建筑面积和数，即得出每平方米均价。均价通常不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目标营销策略。

基价
基价也叫基础价，是指经过核实而确定每平方米商品房基础价格。商品房销售价通常以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

起价
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园，通常以一楼或顶楼销售价为起价；带花园住宅，通常以二楼或五楼做为销售起价。高层物业，以最低层销售价为起步价。房产广告中常表?quot;×××元／平方米起售"，以较低起价来引发消费者注意。

预售价
预售价也是商品房预（销）售协议中专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有同意权限部问核定价格为准。

一次性买断价
一次性买断价是指买方和卖方约定一次性定价。一次性买断价属房产销售协议中专用价格术语，确定以后，买方或卖方必需按此推行付款或交房义务，不得随意变更。

定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付，作为债权担保一定数额货币，它属于一个法律上担保方法，目标在于促进债务人推行债务，保障债权人债权得以实现。依据中国发法通则和《担保法》八十九条要求，定金应该以书面形式约定，当事人在定金协议中应约定交付定金期限。定金协议从实际交付定金之日起生效，定金数额由当事人约定，但不得超出协议标额20%。假如购房者交了定金以后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；假如开发商将房屋卖给她人，应该向购房者双倍返还定金。

违约金
违约金是指违约方根据法律要求和协议约定，应该付给对方一定数量货币。违约金是对违约方一个经济制裁，含有处罚性和赔偿性，但关键表现处罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过失，不管是否给对方造成损失，全部要支付违约金。
建筑面积
住宅建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间水平面积，假如计算多、高层住宅建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。

使用面积
住宅使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用净面积之和。计算住宅使用面积，能够比较直观地反应住宅使用情况，但在住宅买卖中通常不采取使用面积来计算价格。
计算使用面积时有部分特殊要求：跃层式住宅中户内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，全部是按使用面积计算。

公用面积
住宅公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积总和。开发商在出售商品房时计算建筑面积存在公共面积分摊问题。 　

实用面积
它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后余额。

居住面积
住宅居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有水平面积（即结构面积）。通常作为衡量居住水平面积指标。

计租面积
作为计算房租面积。在住房制度改革中，作出统一要求，住宅用房按使用面积计算，包含居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按二分之一计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

容积率
容积率是建筑总面积和建筑用地面积比。比如，在1万平方米土地上，有4000平方米建筑总面积，其容积率为0.4。

得房率
得房率是指套内建筑面积和套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

开间
住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间实际距离。因为是就一自然间宽度而言，故又称开间。住宅开间通常不超出3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间通常不超出3.3米。 要求较小开间尺度，可缩短楼板空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大居住空间，和一样建筑面积小开间住宅相比，承重墙降低二分之一，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

进深
在建筑学上是指一间独立房屋或一幢居住建筑以前墙皮到后墙壁之间实际长度。进深大住宅能够有效地节省用地，但为了确保建成住宅能够有良好自然采光和通风条件，住宅进深在设计上有一定要求，不宜过大。现在中国大量城镇住宅房间进深通常要限定在5米左右，不能任意扩大。

套内面积
俗称"地砖面积"。它是在实用面积基础上扣除了柱体、墙体等占用空间建筑物后一个内容空间概念。 动现有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

公摊面积
商品房分摊公用建筑面积关键由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功效上为整楼建筑服务公共用房和管理用房建筑面积；
2．各单元和楼宇公共建筑空间之间分隔和外墙（包含山墙）墙体水平投影面积50％。

完工面积
完工面积是指完工各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑完工应是根据设计要求全部完工，经验收合格建筑.

辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活室内净面积。包含过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

共有建筑面积
房屋系指各产权主共同占有或共同使用建筑面积。
共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物共有建筑面积和整幢建筑物各套套内建筑面积之和比值，即为共有建筑 面积分摊系数。

销售面积
销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购置套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）和应分摊共有建筑面积之和。

建筑密度
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑基底总面积和居住区用地比率（％），它能够反应出一定用地范围内空地率和建筑密集程度。

绿化率
绿化率是指项目计划建设用地范围内绿化面积和计划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

绿地率
绿地率描述是居住区用地范围内各类绿地总和和居住区用地比率（% ）。绿地率所指"居住区用地范围内各类绿地"关键包含公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包含居住区公园、小游园、组团绿地及其它部分块状、带状化公共绿地。

层高
层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包含下层地板面或楼板面到上层楼板面之间距离。

净高
净高是指层高减去楼板厚度净剩值。

公用建筑面积分摊系数
将建筑物整栋公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

实用率
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊共有共用建筑面积

标准层
标准层是指平面部署相同住宅楼层。

阳台
阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。

平台
平台是指供居住者进行室外活动上人屋面或由住宅底层地面伸出室外部分。

走廊
走廊是指住宅套外使用水平交通空间。

地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1／2者。

半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1／3，且不超出1／2者

居住区用地
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地总称。

住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四面合理间距内用地含宅间绿地和宅间小路等总称

其它用地
其它用地是指计划范围内除居住区用地以外多种用地，应包含非直接为本区居民配建道路用地、其它单位用地、保留自然村或不可建设用地等。

公共服务设施用地
公共服务设施用地通常称公建用地，是和居住人口规模相对应配建、为居民服务和使用各类设施用地，应包含建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

道路用地
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

公共绿地
公共绿地是指满足要求日照要求，适合于安排游憩活动设施、供居民共享游憩绿地，应包含居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。

道路红线
道路红线是指城市道路含居住区级道路用地计划控制线。

建筑线
建筑线通常称建筑控制线，是建筑物基底位置控制线。

公用建筑面积
公用建筑面积不包含任何作为独立使用空间租、售地下室、车棚等面积，作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。通常公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑公用建筑面积

玄关
玄关就是登堂入室第一步所在位置，它是一个缓冲过渡地段。居室是家庭"领地"，讲究一定私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关通常和厅相连，因为功效不一样，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包地方。平时，玄关也是接收邮件、简单会客场所。

隔断
隔断是指专门作为分隔室内空间不到顶半截立面.

过道
过道是指住宅套内使用水平交通空间。

房地产

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离部分和附带多种权益。从房地产存在自然形态上来看，关键分为两大类，即土地和建成后物业。
所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产功效或完整性。

建造商
建造商是指负责建设房地产项目标市政工程、基础工程及土建装修工程建筑商。

发展商
发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设房地产企业。房地产主营企业必需向房地产业务行政主管部门申请资质等级。

代理商
代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金房地产中介机构。
征用价
指政府征用多种地产时（如农地、林地、市地等）向该地产原使用者或全部者支付赔偿额。
出让价
指政府将国有地产出让若干年，并一次性收取这些年地租现值总额。
转让价
指地产使用者将其受让地产转让出去时所收取货币总额。
出租价
指地产全部者或使用者出租其地产每十二个月收取货币金额。
入股价
指地产全部者或使用者将其地产使用权入股和其它投资者进行合作开发或合作经营，双方所认可价格。在现在情况下，为了搞活国有企业，土地管理部门对其土地入股有一个确定价，这个价不一定就是合作经营或合作开发双方所认可价格。
评定价
是指中介评定机构受委托而对地产评定出价格。该价格也能够产生在地产不一定要发生交易，但又必需有价格、价值概念情形下，如抵押贷款、清产核资等。
征税价
假如依据地产价值对地产占用人、全部些人或使用人征税时，就要评定出该地产价格。比如，土地增值税，原来是让交易双方申报成交价，但她们不申报或申报不实时，就要对其地产进行评定，为征税提供依据。
清产核资价
为会计核实需要，地产未发生交易时，也要对该地产给予一定价格。
补交价
指对行政划拨或无偿使用国有地产发生转让时所收取价额款。该价通常是依据评定价格确定，并低于市场价。若以后按市场价格水平补交价款时，赢余就应放在市场交易价里。
确定价
是现在政府相关管理部门对评定机构评定地产所认定价格。该价格能够是原评定价格，也能够不是。
基准地价
指城镇各类各级土地或某区域内土地平均价格。
标定地价
指城镇各标准地块价格。 

房地产估价

房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，依据委托人不一样估价目标，根据一定体价程序，在综合分析影响房地产价格原因基础上，对房地产价格客观合理估量、推测或判定。

住房公积金

中国从1991年开始在全国城镇实施住房公积金制度：在职职员在其工作年限内，由职员本人及其所在单位，分别按职职员资收入一定百分比逐月交存，全部归职员个人全部，记入职员个人住房公积金帐户，由政府设置公积金法定管理机构集中管理。　　住房公积金本质属性是工资性。单位按职职员资一定百分比，为职员交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配工资，以货币形式分配给职员，从而达成转换住房分配机制目标。实施住房公积金制度目标是增加社会住房资金积累、周转，促进政策性抵押贷款制度建立，提升职员购、建住房能力，促进住房建设。

安居工程

国家安居工程是党和政府为推进城镇住房制度改革，加紧城市住宅建设及解危、解困和建立住房新制度重大举措。实施国家安居工程能够调动各方面主动性，加紧城镇住房商品化和社会化进程，促进城镇住房建设。

货币分房

所谓货币分房，就是把原来单位以实物形式分配给职员那部分住房转变为货币工资形式住宅消费原因，纳入职职员资，成为居民住房消费基金，变实物为工资分配，由职员自己买房或租房。

住宅进深

住宅长度或进深，在建筑学上是指一间独立房屋或一幢居住建筑以前一墙皮到后墙之间实际长度。为了确保住宅含有良好自然休光和通风条件，从理论上说，住宅进深不宜过大。依据《住宅建筑模数协调标准》要求，砖混结构住宅建筑进深采取下列常见参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

复式住宅

这类住宅在建造是每户占有上下两层，实际早在层高较高一层楼中增建一个1.2米夹层，两层累计层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，在中间楼板也是上层地板。一层厨房高2米，上层贮藏间高1.2米；一层起居室高2米，上层直接作为卧室订面，人可坐起但无法直立。复式住宅经济性表现在：　　1、平面利用系数高，经过夹层，可使住宅使用面积提升50%-70%。　　2、户内隔层为木结构，将隔断、家俱、装饰融为一体，又降低了综合造价。　　3、上部夹层采取推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，和通常层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提升40%。　　在很多大城市，此种住宅推广很快，已成为住宅市场上热销产品。

小康型住宅

是指为实施国家重大科技产业工程"小康型城镇住宅产业工程"项目，由建设部在各大城市指导建设面向二十一世纪初大众住宅，这将是中国住宅产业未来发展方向。

解困房

指在实施"安居工程"之前或未实施安居工程各级地方政府为处理当地城镇居民住房困难，专门修建用于处理住房困难户和拥护户而修建住房。实施安居工程城市已陆续将解困房和安居房合在一起。解困房分有偿出售和有偿出租两种方法向居民供给。解困房只售给经审查合格无房户和住房困难户。

土地使用年期

凡和深圳市计划国土局签署《土地使用权出让协议书》用地，其土地使用年期按国家要求实施。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综适用地或其它用地五十年。

一次性付款

这是在卖方市场时最为常见销售方法，在买方市场时通常多见于那些低价位小单位楼盘销售，通常一次性付款全部有优惠，对发展商来说一次性付款是处理资金危灵巧丹妙药。

智能化大厦

又称"智能型大厦"是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术和建筑艺术有机结合，经过对设备自动监控、对信息资源管理和使用者服务及其和建筑优化组合，所取得高效率、高功效、高度安全和高度舒适建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。

宗地图

宗地图是土地使用协议书附图及房地产登记卡附图。它反应一宗地基础情况。包含：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置和性质，和相邻宗地关系等。证书附图证书附图即房地产证后面附图，是房地产证关键组成部分，关键反应权利人拥有房地产情况及房地产所在宗地情况。

结构面积

住宅结构面积是指组成房屋承重系统，分隔平面各组成部分墙、柱、墙墩和隔断等构件所占面积。

房地产抵押贷款

所谓房地产抵押贷款，关键是指银行以借款人或第三人拥有房地产作为抵押物发放贷款。借款人到期不能偿还贷款本息，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人负担连带偿还本息责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押房地产，作为抵押权人银行有权对抵押物进行监督和检验。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款和其它用途房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。

房地产交易
房地产交易包含房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家要求了基础制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评定制度和房地产权属登记发证制度。

房地产保险

房地产即使风险较少，但并不是毫无风险，因自然灾难和意外事故造成房屋毁损可能性随时全部存在，为了尽可能规避风险、降低经济损失，购置房地产保险就很有必需。所谓房地产保险，关键是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等步骤中房屋及其相关利益和责任为保险标保险。通常来说由以下三种形式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。

房屋全部权

房屋全部权是指房屋全部些人依法对自己房产所享受占有、使用、收益和处分权力。所谓占有权就是产权人对其房屋实际上控制权。使用权，是产权人根据房产性能，作用对房屋加以利用权利。收益权指产权人收取房产所产生利益权利。处分权，是产权人在实际上或法律上对房产进行处理权利，处分权是房屋产权关键，是房屋产权最根本权利。处分权通常只能由房屋产权人行使（法律上有尤其要求除外）。

物业管理

建设部 1994 年公布《城市新建住宅小区管理措施》要求，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应该选聘牧业管理企业负担住宅小区管理，并和其签署物业管理协议。也就是说，新建住宅小区全部必需由物业管理企业进行管理。　　住宅小区物业管理，是指对小区范围内建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施和环境容貌管理项目进行维护、修缮和整齐。

房改房

指国家机关、企机关在推进房改过程中，按各单位确定分房标准（通常根据职职员龄、职务、职称打分计算），已经分配或将要分配、实施国家要求房改标准价或成本价出售、出租住房。这类房屋不是经过市场取得，是一个准商品房。销售对象是单位在册职员。

住宅开间

在住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内墙皮到另一面墙皮之间实际距离。因为是就一自然间宽度而言，故又称开间。住宅开间在住宅设计上有严格要求。依据1987年公布《住宅建筑模数协调标准》，砖混结构住宅建筑开间常采取下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

跃层式住宅

这类住宅特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房能够分层部署，上下层之产交通不经过公共楼梯，而采取户内独用小楼梯联接。跃层式住宅优点是每户全部有较大采光面；通风很好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功效明确；相互干扰较小。在高层建筑中，因为每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提升空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定使用面积，同时因为二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易快速进入。这类住宅内部空间因为是借鉴了欧美小二层楼独院住宅设计手法，多年来在全国各城市部分高级住宅设计中得到广泛推广。

购房面积

商品房和其它商品有一点是很不相同，它在使用中通常不可能完全独立，套和套之间、套和整体环境之间常常是紧密相联、互为依存。除独立使用空间外，公用部位、公用设施、公共用房等也是其关键组成部分，所以，按"套"或"单元"销售商品房面积应为套内或单元内建筑面积和应分摊公用建筑面积两部分之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。套内建筑面积由以下三部分组成：套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。

安居房

为了让广大一般工薪阶层、中低收入住房困难户买得起房，真正做到置业安居，近几年国家开始实施安居工程，推进住房制度改革。安居房指由国家安排贷款和地方自筹资金建设（通常为4：6）面向广大中低收入家庭非赢利性住房，建筑面积通常控制在55平方米以下。要求精心设计，确保施工质量，提升和改善住宅使用功效。安居房只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。

微利房

指房地产开发商修建利润极低一类商品房，面向社会销售。这类房屋不带有政府行为，只是开发商为了促销，对自己在城市远郊修建交通不便商品房实施低价销售。这类房屋价格诱人，伴随城市规模扩大、城市道路延伸、商业口岸形成，这类房屋有升值潜力。

三通一平

指房地产综合开发施工结构基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发最低法定要求。

宗地

宗地是地籍最小单元，是指以权属界线组成封闭地块。深圳市土地，以宗地为基础单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐层表现其所在地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。

银行按揭

银行按揭正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年。银行按揭业务在中国才开始很快，不仅发展很讯速，这是因为它符合工薪阶层支付能力，使得市场潜在需求能够快速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃最有效手段。

抵押贷款方法

抵押贷款方法指贷款行以借款人或第三人提供符合要求条件房地产作为抵押物而向借款人发放贷款方法。

质押贷款方法

质押贷款方法指借款人或第三人将凭证式国库券、国家关键建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款担保而向借款人发放贷款方法。

确保贷款方法

确保贷款方法指贷款行以借款人提供含有代为清偿能力企业法人单位作为确保人而向其发放贷款方法

建筑面积

建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间水平面积。它包含了房屋居住可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。 

　　而“建筑面积”扣除公共分摊面积后余额就得出一个“实得建筑面积”，就是我们平时所讲“套内面积”。比如你买了一间120平方米房子，这个面积就是由13.7平方米公共分摊面积加上106.3平方米套内面积得出来。 

容积率　
在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。
　　建筑面积　指建筑物水平面积，其计算公式为：
　　建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊公共建筑面积
　　套内建筑面积＝套内使用面积（厅、卧、厨、卫、储净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）
　　套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积
　　公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
　　公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物公用建筑面积／整幢建筑物各套套内建筑面积之和
　　说明：整幢建筑物公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积。
　　知道了套内建筑面积和分摊公共建筑面积，在购房时，心中就有数了。

居住面积　
是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用居室净面积。居住面积和建筑面积不一样，其换算公式为：
　　居住面积＝房屋建筑面积／建筑面积换算系数
　　独立式住宅换算系数为1.83，由此可见，开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中则按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上“混淆视听”手法，足见开发商在促销上精明之处。

剪力墙结构　
是用钢筋混凝土墙板来替换框架结构中梁柱，能负担各类荷载引发内力，并能有效控制结构水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量利用，所以，购房户大可无须为其专业术语所蒙蔽。

环境保护小区　
即重视环境保护小区。这实际上是开发商在玩弄“文字游戏”。按国家要求，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积30％，小区环境保护中不应包含对环境污染控制和防范，如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等。所以，对那些喜好走近大自然购房者来说，尤其要谨慎“环境保护牌”广告效应。

花园式住宅　也叫西式洋房式小洋楼，即花园别墅。通常全部带有花园草坪和车库独立院落平房式二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功效完备、装修豪华，并富于改变，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也全部有较高标准，通常为高收入者购置。

商品房房价组成

　大致上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格总和。房产在使用中，房屋使用和房屋占用土地使用总是同时存在，不可分割。房产出售价格（房价）确实定也要以上述标准来加以计算。现在，房价大致可分为四大部分组成：

　 一是地价成本，包含土地出让金和相关费用，如郊区耕地赔偿、劳动力安置、城区拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包含前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包含办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。

房地产项目类型基础概念

传统项目类型 这种划分标准综合了建筑形式和经济意义考虑原因。

别墅 代表着总面积大、总价昂贵，独立建筑空间和独有建筑外形；

公寓 公寓特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；

一般住宅 一般住宅标志则是单价相对较低、分布于各处建筑形式灵活楼房。

项目类型发展和丰富

经济适用房:政府对开发商实施一定程度补助，销售时政府实施最高限价。销售对象面向本市户口居民。

板楼和塔楼孰优孰劣争论，使得细化概念取得广泛认知度。
板塔之争论是京城地产圈总动员式口水战，板楼优势形象在消费者心中占据上风。

公寓建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，多年板楼形式公寓项目渐多。
伴随板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高级配套服务，板楼公寓成新时尚。

城市别墅兴起；Townhouse出现、热炒和风靡，确立一个新建筑形式主流地位。
Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风Townhouse被困了；到底 Townhouse何去何从，业界还在探索中。

项目类型新界定

别墅
Townhouse
联排别墅
板楼
塔楼

传统别墅项目

独栋

联排

双拼

叠拼

高层、小高层、多层

传统

蝶塔、小户型
公寓、一般住宅、经济适用房
皆宜以板楼或塔楼形式出现。

以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式——

别墅概念：
别墅作为一个建筑类型，是有明确概念。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”意思，而“墅”则是“野”和“土”两个字组合，从字面上能够作“山野之地”解。
所以，传统对别墅定义要素：作为别墅，首先要远离繁荣、喧闹城镇；第二，要有较大规模私家花园；第三，有更高私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、周围或有山有水地方。

概念延伸：城市别墅
多年，别墅项目向城市中心发展，尤其是伴随朝阳公园周围别墅项目标兴起，“城市别墅”成为新名词。首先，因为位居中心，城市别墅含有交通条件优越、配套设施完备优点，正因为如此，相较之传统郊区分墅，城市别墅不含有对应开阔面貌。现在，郊区分墅仍然是别墅市场主导项目。

Townhouse基础解读-1
原始Townhouse概念：
TOWNHOUSE原始概念是“联排住宅，有天有地，独立院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现住宅形态，楼体高度不超出3、4层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化一个代表形态。
北京Townhouse缘起：
别墅有开阔环境、舒展空间；不过大量占地面积决定决定其价格望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。
公寓在市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。
Townhouse作为别墅和公寓二者妥协物，应运而生。

在市区中心
单价、总价均高
容积率高、建筑密度大
空间窘迫感
有天有地
环境舒展
总价高
交通位置和市政条件

公寓

别墅

单价、总价全部有显著优势
位置上尽可能靠近市中心
有天有地
环境舒展
Townhouse：别墅和公寓之间妥协产物

Townhouse基础解读-2
北京受到认可TOWNHOUSE项目符合十大标准——

1、位置：应在城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所要求，生活、工作两便利。 
2、交通：周围应有完善交通道路网络，临近高速公路，强调交通易达性和便捷性。 
3、环境：不仅强调小区内环境，周围也应有优美自然环境。 
4、规模：小区容积率通常不超出0．6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其小区配套和生活品位要求。