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投 资 建 议 书

序言

在投资一个项目之前，投资决议必不可少。而作出一个投资决议需要处理两个方面问题：一个是为何要投资问题，另一个是怎样投资问题。从投资政策依据、行业依据及企业发展依据三个方面能够回复为何要投资问题；从投资发展计划、投资收益估计和分析、投资风险分析三个方面能够处理怎样投资问题。对于本项目而言，所涉足房地产行业，既是充满暴利行业，同时也是风险很大行业。所以，前期投资决议就显得至关关键。

概要

一、 投资背景——政策及经济依据

对房地产投资开发环境全方面、客观把握是房地产开发投资前提条件。武汉市经济连续稳定增加将会在很大程度上促进房地产投资开发，同时房地产业相关制度逐步出台和完善为房地产投资开发垫平了道路。
武汉是一个拥有数百年历史和800万人口大城市，数度被评为“二十一世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济高速发展将带动武汉经济再次腾飞。

（一）产业政策
----土地政策

6至7月，武汉市相继出台了《武汉市土地贮备管理措施》等11个政策法规文件 武汉市成立了土地资产经营管理委员会，建立了全新土地资产经营模式。武汉市国土资源管理部门加大了土地收购贮备力度和土地市场建设规范。努力营造公开、公平、规范投资环境，使得武汉市土地资产经营取得良好开局，据统计累计实现土地经营收入50余亿元。

武汉市土地等级基准地价取得省国土资源厅、物价局同意 ，市区土地定级和基准地价评定结果获同意经过，该结果是武汉市有史以来第一次编制完整土地等级基准地价体系。

以土地收购贮备制度为手段，武汉市新一轮旧城成片改造开始开启 ，武汉市经过投入巨额土地收购贮备资金，逐步加紧了旧城成片改造步伐。武汉市还将推出30余块累计3100多亩土地集中挂牌交易，并实施每两个月挂牌交易一次制度。供给土地以旧城区10片土地为主，包含汉口永清街、新华西路、汉阳南岸嘴、月湖桥片等部分在武汉市很好地段、含有极高商业价值地块。

----金融政策

新增房贷应该以房地产按揭贷款为主 截至底，全国四大国有商业银行个人住房贷款余额高达7200多亿元。在商业银行新增贷款中，房贷仍占很大比重。银行贷款占房地产行业开发资金比率达７５％以上甚至更高。能够说银行支持程度对房地产市场发展前景仍是生死攸关。

中国人民银行宣告，房地产信贷要实现“软”着陆 中国人民银行于3月20日公布《中国货币政策实施汇报》提出：考虑到目前扩大内需、拉动经济增加、住宅业是新经济增加点等情况，房地产信贷政策应采取“软着陆”措施。

新按揭政策出台 房地产开发投资量大，建设周期长，市场风险大。对开发商来说，商品房预售使得开发商在建设过程中就可取得大部分甚至全部资金，从而减轻借贷压力，投资快速回笼。假如封杀期房按揭政策出台，无疑对期房销售产生相当大影响。此政策假如出台，将造成开发资金链条断裂，期房销售形式将消亡，楼市将进入现房时代。但现在武汉市房地产市场还没有受到较大影响。

多年来房地产贷款种类不停增加，商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款相继推出 房地产贷款和个人住房贷款推出大大繁荣了房地产市场。武汉市1996年开始开展个人住房公积金贷款，又扩大贷款范围和贷款种类。据统计，本市公积金归集8亿元，同比增加13.2％；发放8亿元，增加27％。商业贷款总金额达230多亿元，同比增加52.31％；个人贷款总余额为94亿元，同比增加86.76％。

----行业审批政策

从开始，武汉市计划国土部门以实施依法行政6项制度为关键，大力实施行政审批制度改革 这六项制度是计划国土并行审批制度、建设项目批后公告制度、违法建设通报制度、重大建设项目批前听证制度、行政执法行为投诉制度和行政执法责任目标管理制度。将原有335个审批步骤精简到236个，缩短审批时限1/3，取消、降低、调整和停收6项行政收费。

从11月份开始，武汉市建筑工程交易实施“一条龙”服务 “一条龙”服务大大降低了办事程序，提升了效率。

----产业发展规范政策

深入力促《相关深入搞活房地产二三级市场政策》年内出台

加强房屋安全管理，落实《住宅室内装修装饰管理要求》

全方面推进物业管理，完善《武汉市住宅区物业管理条理》
（见附表：武汉市出台房地产政策一览）

（二）武汉市房地产行业发展水平
----发展阶段回顾

阶段
关键特征
第一阶段（80—90年代）
1、在武汉市没有住宅市场而言
2、这个阶段后期因为沿海城市先建房地产，而且发展很快，武汉初有萌芽，当初关键是单位提供住房，自建房，福利房
第二阶段（1991—1993年）
1、小平同志南巡讲话后，武汉市房地产进入高潮，以住宅小区开发为主
1、 进入全方面大发展阶段
第三阶段（1994—1998年）
1、武汉房地产市场发展速度放慢，关键受到政府宏观影响
第四阶段（1999—）
1、武汉房地产进入新时期，消费者要求越来越高，住房可选择余地增大，由以前处理住房问题转向调整住房环境，消费者更追求住房舒适些。
2、消费者买房愈加看重自然环境、房屋价格、小区配套，交通问题、房型类别，尤其关心环境和房屋价格。
现阶段 （------ ）
1、郊区化住宅开发和旧成改造成热点
2、项目含有“三高”特征：即品质高、楼层高、价格高
3、“三外”开发商、中介机构相继进入武汉房地产市场

----开发量及销售量

从武汉市房地产开发量（见附表）来看，施工、完工面积稳步增加 武汉市房地产施工总面积为1690.12万平方米，同比增加9.2％；其中，住宅1387.万平方米，同比增加14.8％，占总面积82.08％，住宅中经济房面积140万平方米，占总施工面积8.3％。完工总面积为633.17％万平方米，同比增加3.1％。其中，住宅522.73万平方米，同比增加4.6％，占总面积82.55％，住宅中经济面积70万平方米，占总面积11.1％。住宅开发量比重加大。

从销预售量（见附表）来看，新建商品房销预售量增幅较大 武汉市房地产销预售面积为759.32万平方米（其中住宅销售393.13万平方米），同比增加17.17％；总销售额为118.55亿元，同比增加26.62％。
----产品档次及规模

高级次楼盘百分比不停提升，房价也呈上升趋势 武汉市房地产市场走向成熟，一批高级次楼盘相继推出，如丽岛花园、万科四季花城被评为中国名盘。房地产市场价格也从早期均价800元/平米攀升到底2206元/平米。而此房价水平和武汉市城市发展水平很不相符，这么看来，房价上升空间较大。（附表：武汉市房地产楼盘档次、代表楼盘及价格一览表）

楼盘规模加大，走向大盘时代 从楼盘规模来看，早期有新世界康居开发常青花园、宝安开发南湖花园城。多年来又出现了部分大规模楼盘，如百步亭花园、万科四季花城、名全部花园、F·天下等；一定程度上看，武汉市房地产市场已经进入了大盘时代。

（三）居民住房情况及要求

----人均居住面积

武汉市城区人均住宅面积，多年来展现上升趋势 统计数据表明，城镇居民人均住房建筑面积从1997年15平方米增加到底22.18平方米，突破了22平米大关。
年份
1995
1996
1997
1998
1999

城区人均居住面积（平方米）
7.2
7.5
7.8
8.1
8.5
8.8
9.65
10.55

----居民购房需求

从武汉市城区人口改变来看，人口数和家庭数量逐年增加，但幅度降低 据统计局信息，底武汉市城区人口为……万，家庭数量为……

居民购房需求较大，房地产市场购销两旺 调查表明，市民购房动机以首次购房自住为主，然后是二次购房，有强烈购房愿望。同时多年来购房按揭政策出台，提升了居民付款能力，愈加强化了居民购房需求。

----十五计划及小康水平目标

“依据国家住房建设计划和武汉市住房建设实际情况，确定‘十五’期末武汉市主城区人均居住面积达成11平米以上，人均建筑面积达成22平米以上”

小康水平要求人均一间房

（四）居民购房购置力水平
----武汉市宏观经济分析

武汉市整年中国生产总值达1493亿元，同比增加11.8% 武汉市整年固定资产投资570.43亿元，同比增加12.2% 。其中，房地产投资132.5亿元，同比增加14.9%。武汉市完成财政收入196.54亿元，比上年增加15.5%，财政收入占GDP比重，由11.1%，提升到11.1% 。因为财政收入关键来自于税收，而税收增加是在企业效益改善、经济运行质量提升基础上实现。所以财政收入快速增加，在GDP中百分比提升，说明武汉市经济运行质量有所提升，宏观经济运行环境有所改善，国民经济健康稳步发展。（见历年武汉市GDP表）

----居民收入结构性分析

城镇居民收入增加 武汉市居民人均中国生产总值（GDP）为 元，比上年增加 %，职员年平均工资增加 %，城镇居民人均可支配收入7820元，增加 8.0%；考虑物价下降原因，实际增加8.6%，消费性支出6342.28元，比上年增加4.4%。（见附表）

居民生活水平提升 城镇居民恩格尔系数（食品支出占消费支出比重）由0.385下降到0.381，农村居民恩格尔系数由0.511下降到0.508。交通通讯支出继续保持较快增加。医疗保健消费迅猛增加，居民本身保健意识增强，“健康是金”观念越来越深入人心。居住条件深入改善，城区居民人均居住建筑面积达成22.5平方米，居住质量得到改善。

消费结构升级 伴随居民消费水平不停提升，居民消费结构也日趋合理、优化。武汉市城镇居民消费结构由满足衣、食两项基础消费需求逐步转向其它类消费需求，城镇居民消费结构快速升级，预示着居民消费心理和消费层次提升会有效推进享受发展型市场发展。
（见附表）

二、投资行业——行业依据

（一）武汉市房地产行业现实状况透视

武汉市房地产行业现实状况能够从地产开发商、消费者、市场格局、市场进入、发展阶段等方面来看。

区域性极强市场 地产本身作为一个区域性较强商品，放在同一个城市势必减弱，不过在武汉这个特殊城市却略显不一样。因为长江、汉水阻隔而将整个市区一分为三，而三个城区因为经济、文化侧关键不一样和过桥交通不便等种种原因，形成了城市区域性极强房地产市场。

爱恨交织开发商 多数外地房地产大鳄做不好武汉地产。低于全国同类城市房价30%---50%优势使得武汉市房地产业凸现出巨大投资升值潜力和空间。以香港新世界集团、深圳万科为代表著名房地产开发企业集团纷纷进军江城，但结果不尽人意：香港中建集团铩羽而归；北京华远、深圳金地知难而退；天津泰达举棋不定……武汉本土传统手法开发项目占据市场主动地位而打开市场。当地开发商在成本控制、产品形态定位、户型定位、价格控制和市场事务方面熟悉武汉当地行情，形成经营赢利优势。

挑剔消费者 武汉人含有反应灵敏、易接收新兴事物，形成跟风时尚行为特征，在房地产市场集中表现为易被新概念吸引，但不够忠诚；爱还价，善利用多种理由还价；持币待购，冷静面市；怀疑广告宣传、新闻说教，但社交群体跟进购置现象严重；心理接收价格普遍较低；讲究购置中对比价格和现实利益，缺乏投资眼光和长远利益评定。

易准入型房地产市场 自1997年以来，武汉市每十二个月市场房地产购置力均维持在300---500万平方米之间，而在武汉市工商局注册房地产企业多达800余家，这么一个并非十分庞大供求市场形成了粥少僧多市场格局。而形成这种市场格局是因为土地成本低、行业门槛低、市场操作不规范种种原因所致。市场特征表现为房价短时间内难以炒高、房屋品质良莠不齐、购房者对产品缺乏专业性认识、价格往往成为误导消费者关键原因、正常操作渠道和非正常操作渠道产生成本差异较大、产品服务功效低下，行业自律行为差。

过渡型房地产市场 武汉市房地产市场发展前景看好，各项环境条件渐显成熟，处于过渡和转型期。关键表现在房地产市场各项法律、法规日渐完善，但仍有不小法律露洞；房地产消费产品形态日趋多元化，消费个性化日渐显著；城区土地日渐稀少，郊区土地逐步纳入总体开发计划控制；房产价格竞争白热化，房产个性和品质竞争已被市场接纳；市民支付能力加强，但消费观念和承受能力有待加强；驱动市场消费动力由处理住房困难转移至改善居住条件；二次置业和个人购房已成市场购房主体；多层住宅发展到极致，市场肯定有变。

经过对武汉市房地产市场现实状况分析，在做投资决议时应在以下方面明确观念：

武汉人轻易接收新兴事物，要求产品定位努力争取新奇；
武汉人对品牌及概念忠诚度低，要求在产品规模小时要出货快，在产品量大时应重视产品卖点改变丰富；
武汉市房价较低，不宜过高开价，不然轻易产生极强市场阻力；
武汉市在未来3-5年内仍为过渡型房地产市场，要求产品功效务必努力争取实用，不宜过分追求品质和功效而造成成本失控；
武汉市房地产区域性消费较强，应注意产品结构多样化，以期更有利抢夺市场：
武汉市场多种仿冒现象严重，所以要求由园林风格、建筑风格、产品结构、物业管理模式所形成产品概念起点高，概念新而大，以使其它项目一时无法克隆，形成项目本身一枝独秀优势；
武汉总体经济水平较低，人均可支配收入仅为7305元/年，支付能力不够强，应注意单户面积不能过大。

（二）武汉市现有房地产企业情况及规模

----房地产企业数量及规模

全市房地产企业数量多。 现在武汉市共有房地产开发企业875家，其中国家一级资质开发企业8家，二级资质开发企业105家，房地产开发企业注册资本176.93亿元。市政府实施放开外资，紧控内资方法，外资、外商投资武汉房地产业比重加大，加速了武汉房地产业发展。

全市房地产企业平均经营规模呈增张趋势。排前10名开发投资41.94亿元，占全市投资量36.35%，同比增加了5.52%，销（预）售面积近200万平方米，占全市销（预）售总量三分之一。排前10位开发企业市场份额同进入市场较早香港高达80%百分比相比，差距很大；同中国发展较快城市相比（市场份额）在40%以上，差距不大。房地产开发企业前10名所占市场份额稳步提升，房地产开发规模经营特点将形成。

----武汉市房地产企业景气指数

伴随居民住宅商品化消费理念日益深化、购置商品住宅政策改善和居民生活水平不停提升，大家追求改善居住环境推进，武汉市市房地产业连续、快速发展，显示房地产业情况景气指数保持在较强区间运行。
企业家信心指数在六大行业中居首 据对本市房地产企业抽样调查，本市房地产业对宏观经济环境信心和预期企业家信心指数在较强景气区间运行，一、二两季度分别达成145.5点、160.9点，第三季度上升至168.1点，第四季度虽有回落，但仍保持在152．3点景气水平。连续四个季度居所调查六大行业榜首，表明本市房地产业发展势头良好。

房地产业生产经营形势总体良好 ，武汉市房地产企业生产经营情况良好，整年综合生产经营情况景气指数保持在景气区间运行。整年四个季度景气指数分别达成129.9点、134.8点、146.6点、141.9点，均保持比较景气状态。反应出武汉市房地产企业综合生产经营情况逐步看好。从企业景气指数看，整年土地开发面积、新开工面积、房屋完工面积，盈利(亏损)改变等景气指数逐步上升，成为拉动“房地产企业景气指数”上扬主原因。从商品房销售情况看，第四季度预售和现房销售景气指数分别为129.8点和126.7点，显示房屋销售情况很好。据相关统计资料，个人购置住宅已成为本市商品销售关键支撑。武汉市个人购置商品房金额达成66．7亿元，占全部商品房销售额90．0%，比上年增加24.4%。受房屋销售增加拉动，商品房价格出现回升，在被调查企业中有21.9%企业认为价格看涨，认为持平企业占73.2%，仅4.9%企业价格下降，景气指数为117.04点。和此同时，货款回笼情况很好，货款拖欠景气指数为125.2点，比上季度上升9.4点。，武汉市房地产企业景气情况良好同时，存在问题关键流动资金担心局面未改变（整年四个季度流动资金景气指数分别为78.1点、73.2点、79.5点、73.8点，全部处于不景气情况，有35.7%企业认为资金短缺）、劳动力需求呈下降趋势。这些问题有待研究处理。

（三）武汉市房地产房价水平

价格作为房地产商品第一属性，直接关系到销售者和购置者利益，是商品中最为敏感属性部分。
----武汉地产价格区间分析

武汉住宅档次及对应价格区间表（经验归纳）

档次
价格区间
代表楼盘
低级
900~1400元/㎡
江宏花园、板桥小区、钢全部花园
中低级
1400~1700元/㎡
徐东小区、兆丰公寓、团结公寓
中等
1700~元/㎡
千禧名苑、秦园居、惠誉花园
中高级
~2400元/㎡
徐东欧洲花园、地龙新新花园、天梨花园、世纪彩城
高级
2400~2800元/㎡
蓝湾俊园、名全部花园
极品高级
2800元/㎡以上
城市经典、丽岛花园、东湖林语、怡景花园
武汉市房地产价格指数（来自《武房指数》统计数据）

据第三季度武房指数表明，本季度房地产综合物业指数为1049.29点，较上季度上涨16.88点；综合物业平均价格为3016.78元/平方米，和上季度相比上涨了48.52元/平方米，涨幅为1.63%。
住宅价格指数本季度为1078。31元/平方米，比上季度上涨39.32点,平均价格为2093.65元/平方米,比上季度上升76.43元/平方米,其升幅为3.78%。写字楼价格指数本季度为1038.71点,较上季度微涨了3.47点,平均价格为4163.08元/平方米.较上季度涨了13.92元/平方米,涨幅为0.34%。
末武汉房地产市场住宅平均价格已经达成2206元/平米，整年上涨105元，涨幅为历年最高。

----武汉市经济发展和住宅价格对接关系

房地产各项指数

项 目
一季度
二季度
三季度
四季度
企业总体景气指数
110.60
123.83
122.66
119.79
房地产业指数
129.90
134.78
146.62
141.86
住宅价格
2036
2061
2063
—
住宅指数
1048.25
1061.05
1062.48
1082.37

由上述统计结果能够发觉：
住宅价格改变和经济发展有着亲密关系；

多年来，武汉经济连续稳定发展，居民平均收入已稳步提升，住宅价格随之逐步上扬；

伴随武汉经济连续走好，能够预见住宅价格仍有继续上扬机会；

----武汉市各类住宅价格和消费人群对接关系

住宅档次
住宅价格
消 费 人 群 特 征
低级
900~1400元/㎡
首次置业者、住房困难户、低收入人群
中低级
1400~1700元/㎡
工薪阶层、小型工商户、新婚家庭
中等
1700~元/㎡
白领阶层、小康家庭、二次置业人群
中高级
~2400元/㎡
高级白领、自由职业者、企事业中高级管理者
高级
2400~2800元/㎡
中大型企业主、行业精英、高级二次置业人群

----武汉市住宅价格和北京、上海、广州对应关系

武汉市房地产市场不一样于南方深圳——有香港和北方资金大量入市；亦不一样于上海——国家扶持，海外财团大批登岸；更不一样于北京——天子之城，汇聚四海财源。确立武汉住宅价格和上述房地产优异城市对应关系有利于愈加好地把握武汉市场。

北京、上海、广州、武汉四城市经济对照表

项 目
北 京
上 海
广 州
武 汉
京沪广汉单项百分比
中国生产总值（亿元）
2845.7
4950.8
2685.76
1347.8
2.11:3.67:1.99:1
人均可支配收入
11577.8
12883
11365
7305.05
1.59:1.76:1.56:1

北京、上海、广州、武汉四城市住宅价格对照表

住宅档次
北 京
上 海
广 州
武 汉
低级
3000~3500元/㎡
2200~2800元/㎡
2500~2900元/㎡
900~1400元/㎡
中低级
3500~4500元/㎡
2800~3300元/㎡
2900~3800元/㎡
1400~1700元/㎡
中等
4500~6000元/㎡
3300~4300元/㎡
3800~4500元/㎡
1700~元/㎡
中高级
6000~8000元/㎡
4300~6000元/㎡
4600~5800元/㎡
~2400元/㎡
高级
9000~15000元/㎡
6000~9000元/㎡
5900~6900元/㎡
2400~2800元/㎡

京、沪、广、汉房价／收入比

全国
北京
上海
广州
西安
重庆
深圳
武汉
单套房总价
242680
488370
382060
495720
233760
198660
692160
177890
户均可支配收入
31079
39365
43804
49015
22797
23489
77087
24837
房价／收入比
7.8
12.4
8.7
10.1
10.3
8.5
9.0
7.2

----武汉住宅价格观念形成

经过上述数据对比分析，结合市场经验，我们认为，投资武汉房地产应树立以下住宅价格观念：

武汉市住宅价格总体较低；

土地成本低，计划费用低，建筑成本低，开发利润低，经济收入低，建筑品质低等原因造就了武汉低价格房产市场；

武汉因为外来购置力较低，造成房价和居民收入亲密关联；

住宅价格市场敏感度高，很轻易成为产品市场推广动力或阻力；

伴随武汉经济连续向好，后市价格将有温和上升；

（四）武汉市房地产行业利润空间
经过对武汉市现在各类型房地产开发项目成本水平、销售收入对比分析，经验归纳以下：
产品类别
单方成本
平均售价
单方利润
住宅

写字楼

别墅

正是在这么情况下，武汉市房地产市场存在着很大发展空间和利润诱惑。
（五）武汉房地产业发展趋势

-----从房展会来看

江南、江北两场房地产交易会是武汉楼市晴雨表，从中可看出武汉市房地产市场发展特点和部分问题。

设计水平不停提升 引进中国外优异设计理念已经成为目前房地产开发时尚时尚。大型开发商纷纷聘用海外著名建筑设计和园林设计单位参与设计。所以不管在计划布局还是立面设计上全部极具西方特色，充满异域风情。

园林设计、生态绿化概念推成出新 房展会上一大亮点就是部分开发商将全新园林设计理念引入楼盘。如新新花园 "架空绿化"、世纪彩城
现代艺术空间改变景观设计。武汉市楼盘特点为"绿色生态"，提出了全新分散绿地概念。如万科世纪花园、天梨豪园等楼盘。由"绿色生态"延伸"水生态"概念受到各开发商重视，借水生势楼盘价位多处于全市较高级次。

外地物业管理冲击武汉物业管理市场 伴随武汉市房地产市场迅猛发展部分水平较低物业管理被淘汰。外地物业管理企业纷纷进入武汉市场，从而提升了武汉物业管理整体水平。同时外地物业管理企业优异物业管理水平也成为了楼盘一大卖点。

房地产营销专业化 从江南、江北房展会销售代理情况来看，多数房地产开发商均选择了含有专业水准房地产营销机构作为其房产项目营销伙伴。“专业事找专业人”这一概念已成为武汉市房地产行业共识。

房交会首先让我们看到武汉市房地产市场发展迅猛势头，其次也暴露出来不少急需处理问题：

市场新开盘同质化倾向越来越显著 现在武汉市楼盘几乎清一色异域风格，楼盘专题仿效情况严重。因为对楼盘过分美化和包装，发展商成本居高不下。

房地产市场价格不合理 房交会上楼盘平均价为 2106.9 元/平方米。由此推知，武汉市房地产价格在全国处于中低级次，这和武汉市大城市地位极不相当。

------从市场发展来看

从武汉楼市实际发展和未来趋势看，武汉楼市将展现以下新动向：

外地开发商拥入，当地开发商“突围 深圳万科、香港新邦、北京四方、宝安地产在武汉楼市已经不是新面孔了，今年武汉市将迎来更多“三外”地产企业。南京三金以近５亿元拍得新华西路地块正在计划之中，浙江舜杰在汉阳动物园墨水湖畔开发１７栋点式小高层已进入现房销售。近期，由上海复星集团投资１１亿元开发“翠微新城”一期工程已在汉阳开工；而蓄势待发还有浙江金全部、浙江神马、纵横置业、浙江耀江等。和此同时，当地开发商也主动寻求“突围”。据悉，武汉本土最大两家房地产开发企业“统建”和“城开”将合并，武汉拂晓房地产企业则和北京泰跃集团正联合开发１６０亩“秀泽园”。另外，宏宇实业、福星惠誉等本土企业也开始了异地扩张之路。

旧城改造提速，一二级市场激活。武汉市政府为旧城改造相继制订利好方法将有力地推进武汉市旧城改造。据武汉市国土计划局介绍，市土地贮备将以旧城改造为关键，全力实施永清、积玉桥、新华西路等１０片旧城改造项目；经过拆迁和货币安置拆迁户、企业，推进旧城改造和新区发展。同时，“旧改”毫无疑问将为楼市发明巨大商机，商品房一二级市场将被有效激活。

形成板块联动，扎堆效应显著。武汉多年来楼盘之间个体竞争将逐步被“板块”之间整体竞争所替换。伴伴随城市发展、市政建设逐步完善和区域板块开发规模不停扩大，“板块竞争”愈演愈烈。其最直接表现是：市民买房已基础上不提及楼盘具体名称，而是“到金银湖、后湖、南湖、徐东、光谷、开发区买房子去”，这将改写武汉楼市“三区五片”概念。

滨江楼盘聚集两江四岸，湖畔项目档次趋高。武汉独特滨江、滨湖优势适合于建亲水楼盘。多年，伴随长江外滩开发和汉江两岸开发工程开启，在武汉两江四岸，新建楼盘增多，且档次越来越高。如在长江两岸，就有怡景花园、滨江苑、蓝湾俊园、江景园等，最高价已达成每平方米8600元，汉江两岸碧水晴天、国信新城等以其独特滨江优势也成为楼市“新宠”；在东湖周围，东湖林语均价已超出了每平方米4000元，创武汉多层住宅价格新高；在汉口西北湖畔“世纪华庭”，最高价已达每平方米6688元。伴随政府对滨江滨湖周围地块控制和保护，开发用地越发稀缺，其楼盘在综合品质上定会有所提升。

中小户型全方面出击，单身公寓大兴土木。伴随武汉市深入开放，外来人口增多，单身白领增加，“长江广场”、“台北之星”、“世纪皇冠”、“东方时空”等楼盘也早已推出了小户型。今年，单身公寓开始走俏。近期推出“金色未来”28-95平方米“温馨小家”就受到了单身白领青睐，解放公园周围汉飞单身公寓、武昌首义广场旁边单身公寓也正在建设计划之中。而且，在房型设计上，功效性强，实用率高小户型将大受欢迎。

别墅开发上规模，市场供给更细分。从去年开始，别墅开发规模越来越大，并呈大盘化趋势。如“梦湖香郡”总体规模有1200亩，“大洋彼岸”占地亩，“Ｆ天下”占地则高达3160亩。从别墅市场供求来看，高中低级各显其色，产品性价比严重失调，抵挡独体别墅仅卖每平方米1700元左右，高则达成了3000元以上，现在市场上已经出现3500万别墅。

商铺继续火热，写字楼小幅上升 去年，武汉楼市商铺异常火爆。在武昌“新世纪宝安花园小区商业街”１２４间商铺一上市就被抢购一空；“青山南干渠商业步行街”开盘，均价达每平方米4800元以上、最高每平方米7888元更被业界惊为“青山房地产市场天价”。武汉市几乎全部在销楼盘配套商铺“全线飘红”，也有不少开发商经过“投资”、“升值”等概念来打开楼盘销售新局面，估计这种情况今年还将延续。和此同时，政府出台相关优惠政策将激活写字楼市场，地段好、功效性强、物业管理优写字楼将受到市场青睐，估计今年写字楼将保持小幅缓升态势，。

产品功效实用化，户型设计人性化 多年来，伴随多种产品同时进入武汉房地产市场，多个消费需求将同时得到满足。但从总体上来看，武汉房型将趋向大型化（大厅、大厨房、大卫生间），以其满足居住活动实际需要，户型设计将走向通透化、全明化。而且，在重视楼盘外部整体计划设计、服务理念、环境品质营造同时更对每个房间使用功效进行了充足考虑和严格区分。

三、投资管理——企业依据

（一）投资目标

企业闲置资金就要寻求潜在赢利机会点，开辟新利润增加点

追求经济效益，同时重视社会效益，成就企业品牌

（二）企业定位

多年来，武汉房地产进入新发展时期，产业发展势头强劲，开发量和销售量同时攀升，形成了武汉市房地产市场供销两旺喜人局面。伴随市民收入日益提升和房改政策调整和逐步完善，消费者要求也随之越来越高，住房可选择余地增大。由以前处理住房问题转向调整住房环境，消费者更追求住房舒适些。从而为发展中房地产市场带来了更大机遇。所以，投资房地产行业能够在短期内取得极高销售量、扩大市场占有额和提升利润，而且伴随不停发展和发展规模不停扩大，投入成本会慢慢降低，同时在此基础上扩大品牌影响力和品牌效应。
所以，企业将房地产行业定为关键发展方向

房地产企业经营活动围绕“成本、利润、效应”来展开。

企业发展目标评价指标

赢利能力 包含净利润、销售利润、经营贡献率、投资回报率等
成本水平 包含经营成本、销售费用、管理费用、费用公摊等
市场占有情况 包含销售量、销售额、销售进度完成率、市场拥有率、物业种类、应收帐款周转率和每位职员促销量等
财务情况 包含营运资金周转率、流动比率、资产负债率、资产保值增值率等
创新能力 包含开发新产品、提供新服务、应用新技术、新材料等
社会责任推行情况 包含社会捐增、支持社会福利等

企业战略方法

总成本事先战略
标新立异战略
目标聚集战略

（三）企业股本及股东组成

银泰企业为股份制，现有注册资本3500元，其股东分别为：武汉楚雄机电工程、深圳市创新科技投资、广州市天秀经济发展、武汉火炬高新技术企业、武汉航宇电源和北京中通成达信息技术。分别持有52.46%、14%、14%、10.54%、6%、3%股份。

（四）企业优势

成功是每一个企业所追求，赢利是每一个企业所渴望，企业才成功和赢利在于企业本身实力和行业优势

资本优势 资金雄厚，使得土地将向实力雄厚大型企业集中。对于实力派企业或投资企业来说，进入房地产市场唯一“门槛”就是资金多寡。只要企业有足够资金，又有足够爱好和信心，那么进军房地产领域就有了成功开始。

资源优势 用有专业房地产团体和房地产开发经验，是房地产赢利和成功第一个秘密通道，专业房地产团体能够以超前眼光捕捉巨大市场商机。

（五）企业名称确定

银泰润景置业
银泰润景，即能够传输细腻品质、漂亮景致，同时读来又给人一个舒适听觉享受。

银泰凯跃（悦）置业
银泰凯跃（悦），凯就是凯旋、胜利意思，跃，向上、攀登意思。两字结合起来即为胜利喜悦。胜利后继而不停向上攀登、追求更高境界。

银泰世纪雅格置业
银泰世纪雅格， 世纪，说明有眼光、视野开阔；雅，即雅致、高雅、优雅意思；格，即为格调、时尚意思。雅格，充足表现出高雅品位和格调，而世纪雅格就显得很前卫，从而也符合大众心理。

银泰鸿铭置业
鸿，远大志向；铭，深刻印象。鸿铭就是表示一个很远大、长久志向，给人一个信念。

银泰永兴置业

企业广告语

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