房产销售基础知识培训手册样本.doc
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1、第一部分 基础知识篇第一节 土地知识(一) 土地:1. 从土地利用和管理角度,土地是地球表层陆地部分,包含内陆水域和滩涂。2. 从土地自然科学研究角度,土地是指陆地及其空间全部环境原因,包含和这一区域上下垂直生物圈相当稳定或能够预见、周期循环全部属性,和过去和现在人类活动结果。3. 经济学上,土地是自然赐予人类资源、资产。包含自然资源、人类劳动结果而形成资产,其范围为陆地(包含水)以上和以下三维空间范围内全部资源。土地能够分为:农用地、非农用地、特殊用地、城镇居民用地、水域用地、工业用地。(二) 生地:是指未开发农地、荒地。(三) 毛地:只要是指城市中需要拆迁而未拆迁土地。(四) 熟地:指含有
2、了三通一平或七通一平土地。(五) 三通一平:水、电、路通和场地平整。(讲解)(六) 七通一平:指上下水、雨水、电、气、暖、通信、路通及场地平整。(讲解)(七) 土地使用权出让:国家将国有土地使用权在一定年限内让和土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。(城市计划区内集体全部土地,经依法征用为国有土地后,该幅国有土地使用权方可有偿出让。出让形式有:拍卖、招标、双方协议。)国家要求: 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件,必需采取拍卖、招标方法;不能采取拍卖、招标方法,可采取双方协议方法,但出让金不得低于国家要求最低价。 使用者需改变出让土地用途,需要取得出让方和市县人民政府城市
3、计划部门同意,签定土地使用权出让协议变更协议或重新签定协议,并对应调整出让金。 使用年限满之前,国家通常不收回,特殊情况下,依据社会公共利益需要,能够依据法律程序提前收回,并给对应赔偿。 使用年限满,土地使用者需要继续使用,应该最迟于届满前十二个月申请手续,除依据社会公共利益需要收回土地,应予同意,并重新签定协议,交纳出让金。不然,国家无偿收回土地。 出让最高年限按下列用途确定:1) 居住用地70年;2) 工业、教育、科技、文化、卫生和体育用地50年;3) 商业、旅游、娱乐用地为40年;4) 综合或其它用地40年。 出让金计算:按土地面积或按建筑面积计算。(八) 土地使用权划拨:指县级以上人民
4、政府依法同意,在土地使用者交纳赔偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用行为。(以划拨方法取得土地使用权,除法律、行政法规另有要求外,没有使用期限限制。)下列建设土地使用权,确属必需,能够由县级以上人民政府依法同意划拨:1) 国家机关用地和军事用地;2) 城市基础设施用地和公益事业用地;3) 国家关键扶持能源、交通、水利等项目用地;4) 法律、行政法规要求其它用地。(九) 土地使用权转让:指土地使用权再转移行为,包含出售、交换和赠和。(未按出让协议要求期限和条件投资开发、利用地,使用权不得转让,其使用年限为土地使用权出让协议要求使用年限减去原土地使用者已使用
5、年限后剩下年限。)(十) 以出让方法取得土地使用权进行房地产开发,必需根据土地使用权出让协议约定土地用途、动工开发期限开发土地。超出出让协议动工开发日期满十二个月未动工开发,能够征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下土地闲置费;满二年未动工开发,能够无偿收回土地使用权;不过,因不可抗力或政府、政府相关部门行为或动工开发必需前期工作造成动工开发拖延除外。第二节 房产知识(一) 房地产:也称不动产,是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离部分和附带多种权 益。(二) 基地面积:是城市计划管理部门正式划定项目用地面积范围。(三) 总建面积:是指由城市计划部门正式确定,按建筑面积计算规则计算,
6、项目建设总建筑 面积。(四) 容积率:又称建筑面积密度,是建筑各层建筑面积总和和建筑基地面积比值。(五) 覆盖率:又称建筑密度,是建筑物底层占地面积和建筑基地面积比值。(六) 居住面积:是指住宅中供日常生活起居用卧室、起居室等净面积总和。(七) 使用面积:是指住宅中分户门内全部可供使用净面积总和。包含卧室、客厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。(八) 建筑面积:对一栋楼来讲,是指房屋各层面积总和,而每层建筑面积则是指按建筑物勒脚以上外墙水平截面面积计算(九) 套建筑面积(销售面积):套内建筑面积和分摊公用面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积销售面积=
7、套内建筑面积+分摊公用建筑面积(十) 得房率:是指套内建筑面积和套建筑面积比率。通常来讲,得房率高低和两个原因相关,一是产品定位,二是建筑设计。(十一)花园面积:是指房屋建筑物周围、围墙或围护物以内园地面积,通常是相对于别墅而言。(十二)公摊系数:是指公用面积和套内建筑面积之比。(分摊公用建筑面积包含公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等,但仅限于本栋楼内公用建筑面积,和本栋楼不相连公共建筑不得分摊到本栋房屋内。)(十三)绿化率:指项目计划建设用地范围内绿地面积和计划建设用地面积之比。(十四)住宅开间:一间房屋内一面墙定位轴线到另一面墙定位轴线之间实际距离。(十五)住宅进深:一间独立房屋或一栋
8、居住建筑内以前墙定位轴线到后墙定位轴线实际长度。(十六)住宅层高、净高:层高是指楼板上表面到相邻上层楼板上表面之间竖向尺寸。净高只指下层地板面或楼板上表面到相邻上层楼板之间垂直距离。 净高=层高楼板厚度(据测,层高每降低0.1米,造价降低1%左右。)(十七)红线:用地计划控制线。(十八)人口毛密度:每公顷居住区用地上容纳计划人口数量。 人口净密度:每公顷住宅用地上容纳计划人口数量。第三节 建筑知识(一) 民用建筑高度和层数划分为:17层为多层住宅;812层为小高层;1330层为高层;30层以上为超高层。公共建筑及综合性建筑高度超出24米为高层(不包含高度超出24米单层主体建筑);建筑物高度超出
9、100米时,不管是住宅或公共建筑均为超高层。(二) 建筑结构类型: 墙体承重结构:是最富多样性结构,虽承重墙对空间划分限制很大,分隔灵活性不及框架结构,但足以满足对空间适应性需求,其适应性成败关键在于空间设计,使用于多个材料,如一般砖、砌块、工业化装配墙板等。横墙承重,纵墙承重,横墙和纵墙结合承重。 抗震度:6 使用年限:3040年 框架结构:关键指整体框架结构,垂直荷载用柱网传输,水平荷载用梁柱楼板传输。它提供了最大空间灵活性,但技术要求高,用材较为优异特殊,钢、水泥和塑料用量大,住宅造价高。这种结构提供可变性,远超出使用目标。 抗震度:7 使用年限:6070年 框架剪力墙结构:梁柱和墙承重
10、结合。 外墙内柱结构:空间灵活性较大,但也常超出实用需要。 墙和墙形柱结合结构:提升了房屋内部空间利用率,所提供灵活性更靠近实用要求。 墙体点柱结构:关键由墙体承重,少许采取梁柱;技术简便,结构经济;墙和柱部署自由,形体设计丰富,能够提供居住功效所需要多个灵活性和适应性,有较强使用价值。 抗震度:8 使用年限:1(三) 房屋隶属设施:电气照明系统:由进户装置、配电箱、变压器、配线、灯具、插座和开关等内容组成。进户装置:将电源从室外低压配电线路上接线入户,包含横担、引入线(从室外电杆引下至横担电线)、进户线(从横担经过进户管至配电箱电线)和进户管(保护过墙进户线管子)。给排水系统:是为了满足建筑
11、物内部多种用水设备水量并将废水搜集和排放出去系统,可分为室内外给水系统和室内外排水系统。配电箱:总刀开关、分刀开关和熔断器等装在一起并用电线连接起来,控制室内电源。给水系统:为建筑提供用水工程设施,通常由进水管(包含水表、阀门)、配水管(包含干、立支管)、配水龙头(或用水设施)等组成,假如室外给水管网压力不足时,还要附设水箱、水泵装置。按用途分四类:生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统、联合给水系统(为生活、消防何以设施)。排水系统:将建筑物内部污废水通畅地排除室外管网工程,室外排水系统由卫生器具、存水弯、排水干管、横管、立管、通气管、检验口、扫除口等组成。采暖工程:由热源产生热媒,经过管
12、道输送到采暖房间,再经过采暖器具,将热量散发到房间,起到采暖作用,冷却后“热媒”经过管道回到热源中去,进行再循环。按其输送载热体可分为蒸汽采暖系统和热水采暖系统,热风采暖等。运输系统:关键指电梯。(四) 建筑施工常识: 建筑施工关键程序:土方工程、基础工程、打桩工程、砌筑工程、钢筋混凝土工程、防水工程、装饰工程等。 钢筋混凝土工程:由钢筋、模板、混凝土三个工程组成。 防水工程:和住宅关系较为亲密关键有地面防潮工程和屋面防水工程。地面防潮工程通常经过加有膨胀剂混凝土阻隔水汽而达成目标。屋面防水方法有柔性防水和刚性防水,柔性防水关键分为卷材防水和冷胶料防水。 装饰工程:通常包含抹灰、饰面或镶面、油
13、漆或刷浆等三大部分。 抹灰按质量标准和操作工序不一样,分一般抹灰、中级抹灰和高级抹灰。 一般抹灰为一底层,一面层,二遍成活,分层赶平、休整; 中级抹灰为一底层,一中层,一面层,三遍成活,分层赶平、休整、表面压光; 高级抹灰为一底层,几遍中层,一面层,三遍成活,分层赶平、休整、表面压光。 装饰抹灰常见有:水刷石、斩假石、水磨石、干粘石、拉毛灰和甩毛灰、大麻点和浮砂、喷涂、弹漆、滚漆和刷涂饰面。第四节 计划常识(一) 居住区域名称: 城市居住区:泛指不一样居住人口规模居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并和居住人口规模(3000050000人)相对应,配建有一套较完善能满足该区居住物
14、质和文化生活所需公共服务设施居住生活聚居地。 居住小区:通常称小区,和居住人口规模(700015000人)相对应,配建有一套能满足该区居民基础物质和文化生活所需公共服务设施居住生活聚居地。 居住组团:通常称组团,和居住人口规模(10003000人)相对应,配建有居民所需基层公共服务设施居住生活聚居地。(二)相关计划要求: 住宅侧面间距要求:条式住宅,多层之间不宜小于6米;高层和多种层数住宅之间不宜小于13米。 居住道路:红线宽度不宜小于20米。 小区路:路面宽为58米。 组团路:路面宽为35米。 宅间小路:路面宽为大于2.5米。 多种管线埋设次序: 多种管线水平次序,由远及近为:电力管线或电信
15、管线、煤气管、热力管、给水管、雨水管、污水管。 多种管线垂直次序,由浅入深为:电信管线、热力管、小于10KV电力电缆,大于10KV电力电缆、煤气管、给水管、雨水管、污水管。 电力电缆和电信管缆宜远离,并按电力电缆在道路东侧或南侧,电信管缆在道路西侧或北侧原理部署。第五节 销售知识办理商品房预售许可证应提供资料:1.开发企业营业执照;2.建设项目标投资立项、计划、用地和施工等同意文件;3.工程施工进度计划(基础多久、主体多久、装饰多久);4.投资达25%以上材料证实;5.商品房预售方案(包含商品房位置,装饰标准,交付使用日期,预售总面积,交付使用后物业管理,商品房总平面图);6.需向境外预售商品
16、房应该提供向境外销售批文。房地产价格组成:1.基地开发费: a.征地费 b.青苗赔偿费 c.设施赔偿费 d.劳动力安置费 e.拆迁赔偿费 f.场地平整费2.勘察设计费: a.支付计划费 b.建筑设计费 c.施工费3.房屋建筑安装费: a.建材 b.燃料 c.动力 d.运输 e.保管4.房屋建设间接费用: a.管理费 b.劳保费 c.质量检验5.市政公用设施费: a.商业用房 b.文化、教育、体育、行政、卫生 c.水、电、气、闭路、电线、通讯6.税费:印花税、契税、转移登记费、工本费、交易手续费7.利润: 基地开发费+勘察设计费=25% 房屋建安费=40% 房屋建设间接费用+市政配套=15% 多
17、种税费=7% 利润=13%8.附加价值: a.质量信心:设计单位、施工单位、代理机构; b.环境设计 理念化东西。房产开发步骤:第一阶段:投资决议分析阶段:是一个项目至关关键阶段,即“可行性论证”。 总体计划定位; 分析阶段:市场分析(定性)(项目定位); 财务分析(定量);得出市场可行性论证汇报。 第二阶段:前期工作阶段(即一个项目标前期性综合策划阶段)。 研究地块特征和范围;分析将要购置地块用途和获益能力大小;取得土地使用权(到国土部门去买地)方法;计划设计及建设方案指定;报批形式:计划方案 计划部门(计划局(市级)、计划办);2万平米以下报区级,2万平米以上报市级。 初步设计 报建委。
18、施工图设计 报建委;和计划管理部门协商取得计划许可证;安排长久及短期融资;出售阶段(内部认购);对市场情况深入分析,确定售价及租金水平;对开发成本进行具体估算(初步预算);工程发包。第三阶段:基础设计房屋及配套建设阶段(工程开发)。 基础阶段:地基修筑; 结构期:有正负0和地上多少层; 主体断水:指主体已经完工; 内外装饰:水电安装,公共部门装修; 验收:质检站,技术监管部门。第四阶段:房屋租赁销售阶段。第五阶段:物业管理。“五证”和“两书”:1.土地使用证 本证是由国家土地管理局,向申请土地出让房地产开发企业相关征地、税费等手续完成后,颁发唯一正当土地凭证。2.建设用地计划许可证 本证是房地
19、产开发企业向土地管理部门申报开发用途,经审核经过后,颁发用地正当凭证。3.建设工程计划许可证 是由市政计划部门对该地地上建筑物,许可建设计划正当凭证。4.建设工程施工许可证 是由建委向已招标工程施工单位,颁发建筑工程许可施工有效凭证。5.商品房(预)销售许可证 是由房产局向开发企业颁发,许可对该建筑物正当经营有效凭证。6.住宅质量确保书和住宅使用说明书 作为商品房买卖协议补充约定,是房地产开发企业对商品住宅负担质量责任法律文件,对入住后长久物业管理通畅和物业矛盾处理,作用大且意义深远。房地产建筑安装费用:建筑安装成本(元/平米)配套费(元/平米)市政管网(元/平米)砖混多层5806508010
20、050小高层85090010015050高层950110015020050超高层1250130025050智能化:1.周界防护:在小区边界安装红外线对射装置,一旦有非法入侵者,红外线被阻挡,则引发报警信号。2.保安巡更:小区巡查线路上设置巡查签到器、电子巡更器,一旦保安人员在指定巡更点时,电子巡更发出报警信号。3.楼宇对讲:在小区住户单元门口,安装电动门,客人来访时,按下对应房间号码,即可和住户通话,当被许可进入后,房主在室内开启电动门,客人方可进入。4.接警监控中心:在小区保安室,安装小区全部报警点接收设备及监控点监控设备。5.门磁开关:安装在住户门上,当门被非正常打开时,发出报警信号。6.
21、红外幕帘:安装在住户窗户上红外线传感器。7.玻璃破碎:一个传感器,当玻璃破碎时,报警。8.烟感器:当烟雾浓度超值时,报警。9.视频点播:电视节目录在小区视频服务网内,方便小区住户在任意时间点播观赏。10.虚拟小区:一个存在于计算机网络上邻居关系。房地产十大卖点: A.地段 B.产品 C.价格 D.环境 E.生活机能 F.市政建设,配套设施 G.付款方法 H.物业管理 I.品牌效应 J.投资回报 房地产投资回报计算: 投资回报率 = 整年租金/总房款 回报年限 = 1/投资回报率房地产特征:1.不可移动性、异质性:因为房地产是指土地及其附着物,而土地是不可移动,它是房地产最根本特征,这就决定了房
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