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房地产项目开发贷款基础步骤
时间:-07-22 21:49起源:未知 作者:l 点击: 次
开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放，用于房屋建造、土地开发过程中所需贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门同意设置，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》房地产开发企业。 贷款条件 1.必需经国家房地
　　开发贷款定义
　　房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放，用于房屋建造、土地开发过程中所需贷款。
　　借款主体
　　经房地产开发行业主管部门同意设置，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》房地产开发企业。
　　贷款条件
　　1.必需经国家房地产业主管部门同意设置，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并经过年检，取得行业主管部门核发房地产开发企业资质等级证书房地产开发企业。
　　2.含有贷款卡，在银行开立基础账户或通常账户。
　　3.开发项目和其资质等级相符。
　　4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、开(施)工许可证，按要求缴纳土地出让金。
　　5.项目标实际功效和计划用途相符，能有效满足当地住宅市场需求，有良好市场租售前景。
　　6.项目标工程预算、施工计划符合国家和当地政府相关要求，工程预算总投资能满足项目完工前因为通货膨胀及不可预见等原因追加预算需要。
　　7.贷款用途符合国家相关法规和政策。
　　8.项目资本金应达成项目预算总投资35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
　　贷款所需材料
　　一.基础材料
　　1..法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准资质证实;
　　2.法人代码证书(原件及复印件);
　　3.税务登记证(原件及复印件);
　　4.企业贷款卡;
　　5.财政部门或会计(审计)事务所核准前三个年度财务报表和审计汇报，成立不足三年企业提交自成立以来年度审计汇报和近期报表;
　　6.企业章程(原件及复印件);
　　7.验资汇报(原件及复印件);
　　8.法定代表人证实、签字样本;(责任编辑：l)
房地产开发贷款能够采取期权抵押方法
鉴于购房者取得房屋期权可设定抵押，则开发商拥有房屋期权也应该能够设定抵押。上海市人民政府第76号令《上海市房地产抵押措施》第三条就要求了房屋期权包含房屋建设期权和预购商品房期权，即依法生效建设工程总承包协议，建设工程施工总承包协议约定
　　鉴于购房者取得房屋期权可设定抵押，则开发商拥有房屋期权也应该能够设定抵押。上海市人民政府第76号令《上海市房地产抵押措施》第三条就要求了“房屋期权包含房屋建设期权和预购商品房期权”，即依法生效建设工程总承包协议，建设工程施工总承包协议约定开发商某一时间取得建成房屋权利可设定抵押。
　　建设银行上海分行曾经尝试以开发商和施工单位签定正当生效建筑工程承包协议为依据，按在建项目分部工程完成工程量分段设定抵押权，分段递增抵押物，并按约定抵押额分次发放贷款。
房地产抵押贷款知识介绍
一、房地产抵押和房地产抵押贷款含义 (一)抵押和房地产抵押 抵押是指债务人在法律上把其财产全部权转让给债权人，而债权人并不占有财产一个担保形式。 抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，即是把财产全部权转让给债权人，能否收口， 要看债务偿还
　　一、房地产抵押和房地产抵押贷款含义
　　(一)抵押和房地产抵押
　　抵押是指债务人在法律上把其财产全部权转让给债权人，而债权人并不占有财产一个担保形式。
　　抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，即是把财产全部权转让给债权人，能否收口，
　　要看债务偿还情况而定，如不能按时清偿所借债务，财产全部权便不能收回。假如能按时清偿所借债务，财产全部权便能够收回;另一类是有正当留置权抵押，它是在法律上给承押人留
　　置财产权利。抵押是在债务人和债权人全部认为比较公平合理前提下，为确保债务按时清偿而实施有价担保一个行为。对于债务人(承押人、抵押人)来说，仍然保留对财产占有和使用;对于债权人(受押人。抵押权人)而言，在债务清偿之前，拥有抵押财全部权，可避免遭受损失，在整个抵押过程中，债权人享受抵押权。抵押权是在她人全部不动产上设定一个担保物权，当
　　债务人不能推行偿债时，债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押财产，并从其款项中得到清偿。抵押权和债权关系十分亲密，它伴随债权发生而发生，随债权消失而消失。作为抵押财产即抵押品种类很多，通常为易子保留或变卖商品，如股票。债券、房地产等。
　　房地产抵押是抵押一个形式，指抵押人将其正当拥有房地产以不转移占有方法向抵押权人提供债务推行担保行为。
　　房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务担保财产而形成权利，是随房地产抵押形成而发生。房地产因为其经济价值大，耐用期限长，含有保值、增值性、不可移动性，是一个较为理想抵押品。在房地产抵押期间，房地产产权仍然由产权全部者管理，债权人只能按期取息和收回借款，而无使用和管理房地产权利。当债务还清，债权人收回房契、地契，抵押即告结束。如债务到期抵押人不能清偿，抵押权人能够向法院申请拍卖 抵押物，以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时，抵押房地产全部权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债务有剩下部分，应退还给抵押人，不足时抵押权人仍能够和其它债权人一样，可向债务人继续追索。
　　(二)房地产抵押贷款
　　抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款，指银行或其它金融(责任编辑：l)
房地产抵押贷款法律风险和防范
现在全国房地产市场处于震荡之中，即使国家、地方不停出台调控政策方法，假如房地产市场一旦衰退，将对银行信贷资金将组成巨大风险，其杀伤力不可低估。房地产抵押贷款相对于确保贷款风险较小，但现在房地产抵押贷款潜在着较大法律风险，不能不引发银
　　现在全国房地产市场处于“震荡”之中，即使国家、地方不停出台调控政策方法，假如房地产市场一旦衰退，将对银行信贷资金将组成巨大风险，其“杀伤力”不可低估。房地产抵押贷款相对于确保贷款风险较小，但现在房地产抵押贷款潜在着较大法律风险，不能不引发银行高度警觉和重视，有必需对房地产抵押贷款采取有效防范方法，以预防信贷资产流失。
　　一、房地产开发抵押贷款风险和防范
　　1、房地产开发应含有“四个证”，根据《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局相关加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展若干意见》要求，“对未取得土地使用权证书、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证和施工许可证项目，不得发放任何形式贷款。”根据《担保法》司法解释第四十八条要求“以法定程序确定为违法、违章建筑物抵押，抵押无效。”不含有“四证”建筑起来房产应属于违章建筑，所以银行不应向“四证”不齐开发商发放房地产抵押贷款。
　　2、房地产开发建筑承包商优于抵押权人受偿。
　　《中国协议法》第二百八十六条要求：“发包人未根据约定支付价款，承包人能够催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付，除根据建设工程性质不宜折价、拍卖以外，承包人能够和发包人协议将工程折价，也能够申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程价款就该工程折价或拍卖价款优先受偿。”而《最高人民法院相关建设工程优先受偿权问题批复》第一条深入明确要求：“人民法院在受理房地产纠纷案件和办理实施案件中，应该根据《中国协议法》第二百八十六条要求，认定建筑工程承包人优先受偿权优先于抵押权和其它债权。”所以假如借款人欠银行贷款(房地产抵押贷款)，又欠建筑工程款，那么根据上述法律要求建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。
　　银行应采取以下两种方法防范这种贷款风险：一是认真实施贷款“三查”制度，切实做好贷前调查，查明防地产开发商是否欠建筑商建筑工程款;二是依据意思自治标准，由建筑商作出放弃建筑工程优先受偿书面承诺;三是经过借款人要求建筑商对借款本息负担连带确保责任。(责任编辑：l)
北京市国土资源局相关房地产开发项目在建工程抵押登记相关问题
各区(县)国土资源分局、各区(县)房屋行政管理部门、北京市国土资源局经济技术开发区分局、各房地产开发企业： 为规范本市在建工程抵押登记工作，保护抵押权人、抵押人及相关权利人正当权益，依据《中国城市房地产管理法》及《城市房地产抵押管理
　　各区(县)国土资源分局、各区(县)房屋行政管理部门、北京市国土资源局经济技术开发区分局、各房地产开发企业：
　　为规范本市在建工程抵押登记工作，保护抵押权人、抵押人及相关权利人正当权益，依据《中国城市房地产管理法》及《城市房地产抵押管理措施》(建设部第98号令)等相关法律法规要求，现就本市房地产开发项目在建工程抵押登记工作相关问题通知以下：
　　一、本通知所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程。
　　继续建造资金贷款，以其正当方法取得土地使用权连同在建工程投入资产，以不转移占有方法抵押给贷款银行(包含其它法定金融机构)作为偿还贷款推行担保行为。
　　二、房地产开发项目在建工程抵押登记工作统一由北京市国土资源局(以下简称市国土局)及各区(县)国土资源分局负责办理。北京市建设委员会(以下称市建委)及各区(县)房屋行政管理部门根据职责分工负责相关工作。
　　三、未取得《北京市商品房预售许可证》房地产开发项目拟办理在建工程抵押登记，需由房地产开发企业向市建委申请核实未办理商品房预售许可证情况。市建委核实后为房地产开发企业出具抵押楼栋未办理商品房预售许可证证实，房地产开发企业和提供贷款金融机构凭此证实向市、区(县)国土资源管理部门申请办理在建工程抵押登记手续。
　　四、未取得《北京市商品房预售许可证》房地产开发项目办理在建工程抵押登记期间，市建委对房地产开发企业提出预售许可申请不予受理。房地产开发企业办理在建工程抵押登记审批事项完成后，方可申请预售许可。
　　五、房地产开发企业申请办理《北京市商品房预售许可证》时，对预售项目已办理了在建工程抵押登记，需由抵押权人出具同意抵押房屋销售证实。
　　六、已取得《北京市商品房预售许可证》项目，以未售房屋抵押，需由提供贷款金融机构和房地产开发企业共同向项目所在地市、区县建委、房管局申请查询拟抵押房屋未销售情况。市、区县建委、房管局经过北京市房地产交易管理网查询后，为提供贷款金融机构和房地产开发企业出具拟抵押房屋未销售(指未网上认购、网上签约)证实。房地产开发企业和提供贷款金融机构凭此证实向市、区(县)国土资源管理部门申请办理未售房屋在建工程抵押登记手续。(责任编辑：l)
住房反向抵押贷款定义
　　住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权老年人将房屋产权抵押给银行、保险企业等金融机构，对应金融机构对借款人年纪、估计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人逝世时房产价值进行综合评定后，按其房屋评定价值减去预期折损和预支利息，并按人平均寿命计算，将其房屋价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人逝世。它使得投保人终生能够提前支用该房屋销售款。
　　借款人在取得现金同时，将继续取得房屋居住权并负责维护。当借款人逝世后，对应金融机构取得房屋产权，进行销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，对应金融机构同时享受房产升值部分。即“抵押房产、领取年金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款方法从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
申请公积金住房抵押贷款手续
　　个人申请住房公积金抵押贷款，向承接银行提交以下证实文件：
　　㈠户口薄，如户口薄未能清楚反应申请人婚姻情况或配偶情况，需补充申请人结婚证。
　　㈡申请购房贷款，提供有效商品房购销协议，或房屋买卖契约(二手楼买卖)。
　　㈢申请大修住房贷款，提供由计划、土地、建设行政管理部门颁发计划许可证、用地许可证、建筑施工许可证或有一样效力文件、批文，工程预算。——建房参考大修类实施，实施后再明确工作程序。
　　㈣市外职员在本市申请住房公积金贷款，需提供申请人缴存地住房公积金管理部门出具证实，反应申请人住房公积金缴存情况(包含缴存时间、缴存百分比、工资基数、和缴存额)，或受委托银行要求其它资料。
　　㈤如共同购房人中存在夫妇以外第三人(以购房协议为准)，需提供有第三人署名认可借款抵押协议书(如组合贷款协议中包含了抵押物处理，可用该协议替换)或由房地产管理部门出具有第三人姓名抵押证实书;如共同购房人为被监护人(年纪未达法律要求)，由监护人代为署名。
　　㈥贷款申请人(或开发商)在《佛山市住房公积金住房抵押贷款业务办理步骤时间跟踪表》上署名确定申报时间，交回承接银行。
　　以上资料经承接银行初步查对后，送交市住房公积金管理中心或管理部审核，经审核经过，由市住房公积金管理中心或管理部委托承接银行发出贷款并划入售房方帐号;建造、翻建和大修住房，承接银行将贷款划入施工方帐号。
政策性住房抵押贷款申请须知
　　职员个人申请政策性住房抵押贷款必需同时满足以下多个条件：
　　l、含有城镇常住房口;
　　2、按时足额交纳住房公积金十二个月以上;
　　3、含有购建自住住房协议或相关证实文件;
　　4、含有稳定经济收入和偿还贷款本息能力;
　　5、同意用本人所购建住房作抵押物，并按要求办理贷款担保、抵押及抵押物保险。
　　职员申请政策性住房抵押贷款时，需提供以下资料和文件：
　　l、借款申请书;
　　2、借款人身份证、户口薄;
　　3、购建自住住房协议协议书或其它证实文件;
　　4、相关部门同意建造住房证实文件;
　　5、借款人单位出具借款人家庭稳定收入证实。
　　6、借款人购建住房费用30%自筹资金落实证实;
　　7、借款人在贷款人指定银行房信部开生借款使用帐户;
　　8、贷款人要求提供其它资料和文件。
　　其具体贷款程序以下：
　　1、借款人向政府住房公积金管理中心提出借款申请，并提供上述资料文件，填写借款项目审批表;
　　2、依据政府下达住房资金年度使用计划、住房资金管理相关要求及住房公积金交纳情况，由中心对借款人进行资信审查;
　　3、借款人办理抵押物抵押登记和保险;
　　4、借贷双方和受托银行共同签署住房抵押贷款协议;
　　5、委托受托银行办理贷款手续，并将贷款转入借款人开立借款使用帐户。
住房抵押贷款有多个？
　　问：住房抵押贷款有多个?
　　答：在中国开展个人住房抵押贷款业务关键有两种：政策性个人住房抵押贷款和经营性个人住房抵押贷款。
　　政策性住房抵押贷款关键是指：住房公积金管理中心发放住房抵押贷款;国家安居工程发放个人住房抵押贷款等。
　　经营性个人住房抵押贷款关键是指：各商业银行向一般居民发放个人住房抵押贷款
房地产抵押贷款知识介绍
起源： 作者： 时间：/11/25
一、房地产抵押和房地产抵押贷款含义 (一)抵押和房地产抵押 抵押是指债务人在法律上把其财产全部权转让给债权人，而债权人并不占有财产一个担保形式。 抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，即是把财产全部权转让给债权人，能否收口， 要看债务偿还情况而定，
　　一、房地产抵押和房地产抵押贷款含义
　　(一)抵押和房地产抵押
　　抵押是指债务人在法律上把其财产全部权转让给债权人，而债权人并不占有财产一个担保形式。
　　抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，即是把财产全部权转让给债权人，能否收口， 要看债务偿还情况而定，如不能按时清偿所借债务，财产全部权便不能收回。假如能按时清偿所借债务，财产全部权便能够收回;另一类是有正当留置权抵押，它是在法律上给承押人留 置财产权利。抵押是在债务人和债权人全部认为比较公平合理前提下，为确保债务按时清偿而实施有价担保一个行为。对于债务人(承押人、抵押人)来说，仍然保留对财产占有和使用;对于债权人(受押人。抵押权人)而言，在债务清偿之前，拥有抵押财 全部权，可避免遭受损失，在整个抵押过程中，债权人享受抵押权。抵押权是在她人全部不动产上设定一个担保物权，当 债务人不能推行偿债时，债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押财产，并从其款项中得到清偿。抵押权和债权关系十分亲密，它伴随债权发生而发生，随债权消失而消失。作为抵押 财产即抵押品种类很多，通常为易子保留或变卖商品，如股票。债券、房地产等。
　　房地产抵押是抵押一个形式，指抵押人将其正当拥有房地产以不转移占有方法向抵押权人提供债务推行担保行为。
　　房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务担保财产而形成权利，是随房地产抵押形成而发生。房地产因为其经济价值大，耐用期限长，含有保值、增值性、不可移动性，是一个较为理想抵押品。在房地产抵押期间，房地产产权仍然由产权全部者管理，债权人只能按期取息和收回借款，而无使用和管理房地产权利。当债务还清，债权人收回房契、地契，抵押即告结 束。如债务到期抵押人不能清偿，抵押权人能够向法院申请拍卖 抵押物，以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时，抵押房地产 全部权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债 务有剩下部分，应退还给抵押人，不足时抵押权人仍能够和其它债权人一样，可向债务人继续追索。
　　(二)房地产抵押贷款
　　抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款，指银行或其它金融 机构要求借款人提供一定财产作为还款物质确保而发放贷款。抵押贷款和信用贷款是平行存在两种贷款形式。信用贷款 是借款人单凭本身信誉，无需提供物质确保而从银行取得贷款。这种贷款方法对放款人而言风险较大，所以利率较高，往往只对部分信誉好大企业提供。在市场经济条件下，因为市场竞 争日趋猛烈，广大商品生产者和经营者全部见面临无力清偿债务， 甚至破产危险。为确保贷款安全，降低贷款风险，金融机构往往要求贷款人提供一定抵押物作为担保品，以备借款人不能依 约偿还本金和利息时，银行能够依法从变卖抵押财产得款中得到赔偿。能够用作抵押财产物品有：房地产、机器设备、有价证券、流动资产等。 房地产抵押贷款则是银行或其它金融机构以借款人提供房产或地产作为还款物质确保抵押贷款。它是房地产信贷业务关键形式，在融资业务中占据了关键地位。在房地产抵押贷款中，不转移房屋占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人 和受押者全部不能随意处理房屋。和其它贷款相比，房地产抵押贷款含有以下特征：
　　1.是以房地产作为抵押物为前提来融通资金贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得贷款。和信用贷款相比，房地产权参与到抵押人和承押人之间借贷活动中，降低了债权人贷款风险，而且其贷款发放数额由抵押物价值和贷款项目风险程度来决定，整个借贷活动展开以房地产抵押品存在为前提。但就借贷双方而言，其目标全部不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了取得资金 而将房地产抵押，贷方为确保贷款安全而要求取得抵押物抵押权。
　　2.当事人含有双重关系借贷双方不仅含有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人;贷方既是债权人又是受押人。
　　3.抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是隶属于主债权担保物权，在抵押期间内，房地产抵押物设置抵押权，并办理登记，抵押权人保管房产产权(全部权)证书和地产使用权证书，但不转移房地产占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。当贷款到期如出押人推行债务，房地产全部权证书归还出押人，如出押人不能清偿债务，承押人能够行使对房地产全部权。
　　4.借贷双方须签署抵押协议，保护双方权利房地产抵押所包含权属关系较为复杂，为确保抵押双方权利和义务，必需签署房地产抵押协议，并应到房地产管理部门进行抵押登记，使其发生法律效力。还清贷款全部本息后，房地产抵押协议即告终止。
　　5.包含关系人及影响原因众多房地产抵押贷款和其它标物抵押贷款不一样，它不仅包含到 抵押人和承押人双方利益，还包含如房地产使用人。共有些人和它项权利人等各方面权益。影响原因有：交易市场上房地产实际价格波动情况。抵押期间房屋使用。修缮、管理、养护 对实际价格所产生影响，和意外灾难、人为事故等。
　　二、 房地产抵押贷款程序
　　(一)提出贷款申请
　　通常符合贷款条件借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供要求文件，经贷款责任人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企 业，则申请房地产抵押贷款时应提交文件包含：房地产抵押登 记申请书。抵押当事人身份证实或法人资格证实、经有权部门同意立项文件。抵押房地产清单及全部权证件、房地产抵押协议、贷款银行要求提供借款人财务情况和其它相关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人身份证实或法人资格证实、土地使用证、土地使用权出让协议及按协议付清出让金凭据。
　　(二)贷前审查
　　金融机构收到借款人申请及相关文件后，要对借款人和抵押标物进行全方面审查和分析。这是确保贷款安全关键步骤，审查包含以下内容：
　　1.对借款人资格、资信审查关键审查借款人是否含有对应资格和确有还款能力。抵押人应含有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有全部权，并领有全部权凭证;法人应含有独立核实、自负盈亏能力，且含有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证实。财务报表等资 料审查抵押人资信情况。在对借款人审查同时也要审查承押人是否含有承押资格， 这将由政府指定房地产抵押贷款领导机关来进行。中国有些地域要求，房地产抵押贷款发放机构必需是中国银行或是在中国设置办事机构外国银行。
　　2.对抵押物审查对于抵押房地产选择和审定，关键着眼于易于保值。易于变现。易于保管和易于估价房地产。抵押物要符合国家相关要求，不得抵押房地产不能用于贷款抵押。
　　3.对贷款用途。项目标审查和分析一是审查贷款用途是否符合国家相关要求;二是对贷款项 目进行可行性评定，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，关键有以下比率指标：
　　(1)营业净收益和贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力指标，计算公式为： 估计项目年度营业净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。
　　(2)营业费用比率。该指标也能够分析房地产抵押贷款还款能力，计算公式为： 营业费用/项目实际总收入该指标越大，反应项目发明单位收益所需投入越大，贷款 人可将该指标和市场上平均水平比较，通常不能差距太大。
　　(3)保本比率。指项目支出和收入百分比，计算公式为：(营业费用十贷款本息)/潜在总收入贷款人通常要求许可最高比率范围为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本现金流。
　　(4)贷款价值。计算公式为： 抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差。抵押贷款金额确实定取决于各方面原因，如 银行可贷资金是否充裕、借款人自筹资金能力、借款人还款能力和政府法律、法令等等。
　　(三)对抵押房地产估价
　　房地产抵押估价是审核房地产产权证书真实性及可靠性，并在综合考虑市场改变。利率趋势等原因基础上，对抵押房地产价值进行评定，决定该贷款金额和抵押物价值比率。房地 产价值评定可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为： 房价=房屋重置价乘于房屋成色 ，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋价值，成色是用百分比表示新旧程度。房屋估价还能够按多种建材数量组成评点计算，也能够采取立方尺法、平方尺法等。其基础思绪是先计算其建设成本，然后减去折旧。
　　土地估量则较为复杂，常见评定方法有市场比较法、收益还原法、剩下法、成本法等。房地产金融机构通常配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判定。 经过上述方法计算出房地产现值后，金融机构依据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等原因，决定贷款金额和房地产价值比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为50%-60%，后随经济发展，这一比率提升到80%左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款因为二级抵押市场建立，房地产易售性、价值流动性增强，贷款风险分散，贷款价值比率高达90%。中国因为刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要依据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，以后者则应从严掌握。
　　(四)房地产抵押贷款协议签署和登记 对贷款审查合格以后，借款双方应在平等协商基础上，共同签订抵押贷款协议。房地产抵押贷款协议是指房地产抵押当事人。(包含借贷双方和担保人)根据一定法律程序签署书面契约，所签署协议应办理公证登记。另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押协议签署之日起30天内持抵押协议。相关同意文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记目标是为预防产权不清或已经失效，和一物两押。房地产产权管理部门应在要求日期内办完登记手续。抵押协议自抵押登记之日起生效。未经登记房地产抵押贷款，法律不给保护，如抵押协议变更。解除和终止，抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。
　　(五)抵押房地产保险 中国有些地方性法规和政策要求，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定险种向保险企业投保，不然不能取得贷款。借款人可持购房协议或售房单位出具住房交付使用证，办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房应办理“建修房综合保险”，至建修住房全部完工时为止。保险金额确实定：凡以、建住房作抵押，不得少于购、建住房价值;以优惠价购房住房作抵押，应按优惠价房现值进行保险;旧房翻新后作抵押，将旧房价值和翻修费 用之和作保险金额。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押物保险期应和抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中止或撤消保险。假如借款人中止保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险抵押物一旦出险，其责任范围内灾难事故，由保险企业按保险单要求赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿第一受益人，假如借款人未按协议推行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。
　　(六)抵押物占管和处分
　　1.抵押物占管通常而言，抵押物占管方法有两种：抵押权人占管方法和 抵押人占管方法。房地产商品特征决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产产权证书及其它证实文件。未经抵 押权人同意不得以任何方法或理由将房地产交由她人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押房地产安全和完整，并随时接收对方监督和检验。抵押人未取得抵押权人书面同意，不得私自将抵押物出租、变卖、拆除、赠和、改建，不得改变其性质。 己作抵押房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面通知抵押权人。
　　2.抵押物处分
　　抵押物处分，是房地产抵押权实现最高形式，有下列情况之一抵押权人有权向相关部门申请处分抵押物：
　　(1)抵押人未依约推行债务，即协议期满后未还清贷款本息;
　　(2)抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其推行债务;
　　(3)抵押人继承权或受遗赠人代管人拒不推行债务;
　　(4)抵押人被宣告解散或破产。
　　抵押权人能够申请下列方法之一处分抵押物：
　　(1)申请当地房地产市场公开拍卖;
　　(2)委托房地产交易市场出售;
　　(3)经过当地房地产管理部门同意其它合适方法。不管采取何种方法，均应根据当地相关规章办理。
　　抵押房地产处分所得价款分配标准和分配次序是：
　　(1)支付处分抵押物费用;
　　(2)扣除抵押物应交税费;
　　(3)偿还抵押权人债权本金、利息和违约金;
　　(4)所剩下部分退还抵押人。根据《企业破产法》要求，抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款超出偿还额剩下部分属于破产财产;抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为破产债权依据破产程序受偿。
　　三、房地产抵押贷款额度、期限和利率房地产抵押贷款贷款额度由贷款人依据借款人资信程度、经营情况。申请借款金额和借款时间长短确定，通常最高不 超出抵押物现行作价70% 。贷款期限关键有两种：短期建 设贷款以建设周期为限，通常3一5年;长久经营贷款15一30年左右。抵押贷款利率通常是根据期限、货币市种确定，人民币抵押贷款利率按建筑业流动资金贷款利率实施，并依据贷款期限长短。借款数额多少，实施浮动利率。外币抵押贷款利率按 照人民银行公布外币贷款利率加浮动利率实施。贷款利息实施 按季结息措施，利息收取方法是由贷款人按季直接从借款人存款账户中收取。
　　四、房地产抵押贷款偿还方法 借款人在贷款协议要求期限内偿还贷款本息，选择何种还 款方法由借贷双方在协议中约定，常见偿还方法有以下多个：
　　(一)分期还本金加利息不等额抵押贷款还款方法(递减 还款) 这种还款方法是以总贷款金额除以还贷期，得出每期应还本金，再加上该期利息，便得出各期应还金额。和按揭贷款递减 还款计算原理相同，只是通常是按年还款。
　　(二)每十二个月支付利息，期满一次偿还本金或分期归还本金还款方法通常对于期限不大长，金额不太大贷款，可采取每十二个月支付利息，期满一次偿还本金方法，如一笔房地产抵押贷款50万元， 期限3年，年利率10%，则每十二个月支付利息50x l0%：5万元， 到期一次还清本金50万元。对于那些期限较长、金额较大长久贷款 可采取分期归还本金方法。
　　(三)资金回收式年度等额还款方法该方法是还款年度内，每十二个月还款固定不变。
　　(四)本金利息平均归还方法 这种方法是借款人在各期次以相等额度平均偿还贷款本息。
抵押贷款申请步骤
　　房屋抵押贷款作为购房最好方法，那么怎样申请房屋抵押贷款呢?本文关键介绍了房屋抵押贷款步骤，并提供贷款所需资料准备，房屋抵押贷款需要进行公证。本文最终还提供不能申请抵押贷款多个情况。
　　房屋抵押贷款申请步骤深入说明：
　　第1步、准备贷款所需材料
　　境内外人士提供申请住房抵押贷款资料一览表
　　文件种类 本市居民 外省市居民 境外人士
　　身份证实 借款人、抵押人及房屋共有些人身份证及户口簿(正本和复印件) 除身份证、户口簿外，提供户籍证实原件，本市暂住证 港澳人士提供回乡证或通行证身份证;台湾人士提供通行证、身份证、户籍藤本;其它外籍人士提供护照
　　婚姻证实 已婚者提供结婚证书(原件和复印件);未婚者提供未婚证实原件 同左 已婚者提供结婚证书原件未婚者提供未婚证实原件需经有效境外公证、律师楼见证或中国驻外大使馆认证
　　收入证实 提供由单位出具收入证实或其它资产证实 同左 同左
　　其它资料(由银行和律师楼提供) 贷款申请书、扣款帐户、借款人通讯地址证实、承诺函、上海市房地产转让登记委托书、上海市房地产其它权利登记申请书、同意书(房屋共有些人同意抵押书)同左 同左
　　房产商或销售商提供资料 购房首付款收据复印件，预售或出售协议一本 同左 购房首付款收据复印件，经公证过预售或出售协议一本
　　第2步、进行房屋评定， 签署贷款协议，办理保险、公证手续
　　公证时需要带材料：
　　申请人和配偶及参与贷款人及共有些人户口薄 原件
　　申请人和配偶及参与贷款人及共有些人身份证 原件
　　结婚证 原件
　　私 章
　　保险费 具体
　　外地人需要暂住证实 原件
　　第3步、交易中心抵押权利登记
　　第4步、发放贷款
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　　不能申请抵押贷款房产
　　●未结清贷款房产
　　抵押消费贷款房产必需是没有任何抵押且无贷款房产。假如是有抵押房产或此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产她项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是许可。因为两家银行无法同时拥有一处房产她项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。
　●部分已购公房
　　已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一个是无法提供购房协议或购房协议已购公房，因为假如在购房协议中有原单位有优先购置权条款，银行无法取得她项权利，所以银行也无法操作此套房产抵押消费贷款;另一个是已购公房中不能提供央产房上市证实央产房，因为这么房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。
　　●未满五年经济适用房
　　回迁房是政府保障性住房之一，通常按经济适用房管理，或其房屋性质归属于经济适用房。依据现在国家政策，未满五年经济适用房是不许可上市交易，一样无法办理抵押消费贷款。
办理抵押贷款时须注意问题
　　现在经过抵押贷款按揭购房业务越来越成熟，不过，在办理抵押贷款按揭业务时，还是有些问题需要注意，谨防抵押贷款过程中存在法律问题。
　　(一)审查主体正当性
　　1.按揭人及其担保人
　　依据法律要求，按揭人必需是含有完全民事行为能力自然人或法人。按揭人假如是居民，必需提交以下材料：
　　(l)正当本人身份证件，如居民身份证、户籍本或其它有效证件。
　　(2)按揭人含有稳定经济收人证实或其它按期偿还贷款本息能力证实。
　　(3)符正当律要求购置商品房协议或协议，及银行要求提供其它相关材料。
　　在办理楼宇按揭业务时，按揭人可由含有足够代偿能力单位或个人作为其偿还贷款本息并负担连带责任确保人，该确保人必需提供同意担保书面材料及其经济收入和资信证实。
　　2. 按揭权人
　　依据中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行措施》要求，“只有经中国人民银行同意设置商业银行和农村信用合作联社，才能经营个人住房担保贷款业务，其它金融机构和非金融机构，未经中国人民银行同意，一律严禁办理个人住房担保贷款和委托个人住房担保贷款”，并要求仅限于在实施国家安居工程200多个城市才能办理，其它城市不得开展此项业务。所以，在办理楼宇按揭业务时，一定要找有按揭贷款经营权机构办理，才能受到法律保护。
　　(二)审查按揭物正当性
　　《担保法》明确要求抵押财产范围中包含“抵押人依法有权处分国有土地使用权、房屋和其它地上定着物”。《城市房地产管理法》第四十七条要求，“依法取得房屋全部权连同该房屋占用范围内土地使用权，能够设定抵押权”。按揭标物即楼宇，必需符合房地产转让条件并含有正当证实文件，不然不能作为按揭物。
　　(三)签署严谨按揭协议
　　《城市房地产管理法》要求，“房地产抵押，抵押人和抵押权人应该签署书面抵押协议”。楼宇按揭抵押协议是确定按揭关系，明确各方当事人权利和义务基础依据，也是抵押权人对抗第三人凭证。当事人应在自愿、公平、等价有偿和老实信用情况下签署协议，协议内容必需符合中国法律、法规和相关规章制度，协议条款必需明确、完备和严谨。协议必需含有以下关键内容：
　　1.按揭关系中按揭人、按揭权人即贷款人和担保人名称或个人姓名、住所;
2.按揭贷款币种及数额(通常不超出楼宇总价值70%)，计息及还本付息时间和方法等;
　　3.按揭楼宇地址、名称、楼宇结构及情况(如楼龄及装修标准等)、建筑面积、实用面积、用地面积、四面位置及能源(水、电、煤气)供给等;
　　4.按揭楼宇价值及确定价值方法;
　　5.按揭期限(通常不超出20年);
　　6.税款及相关费用支付。如印花税、土地使用税、交易管理费、按揭登记费等分摊措施等;
　　7.保险条款。依据中国工商银行颁布《个人住房担保贷款管理试行措施》要求，按揭人必需办理房屋保险手续，投保期最少要长于借款期六个月，保险单不得没有损害贷款人权益限制性条款，保险单必需由贷款人保管。《深圳市个人住房担保贷款管理试行措施》还要求，“贷款人应激励借款人办理人身保险，用以防范和填补人身意外伤害死亡对贷款人和借款人造成损失”;
　　8.按揭楼宇占用管理人、占用管理方法(如自行居住或出租等)、占用管理责任和意外损毁、灭失责任等;
　　9.按揭关系灭失条件，及约定终止和提前终止条件等;
　　10.违约责任，如罚息计算、赔偿及受偿方法等;
　　11.争议处理方法，如协商、仲裁或经过有管辖权人民法院处理等;
　　12.双方当事人约定其它事项，如协议担保方法有内容、协议公证或见证等;
　　13.按揭协议签订时间和地点;
　　14.各方当事人签字、盖章等。
　　(四)办理法定登记手续
　　楼宇按揭抵押必需按法定程序办理登记手续，《城市房地产管理措施》要求，“房地产抵押协议自签