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房地产项目开发流程与管理控制指导手册模板.doc
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1、*之项目开发步骤、管理控制指导手册编制:* 审核:*二OO九年三月序言鉴于企业成立很快,各方面工作全部在努力完善中,内部各项规范制度及各精细化管理全部没有完全成形。在*倡议和指导下,经过一个多月不停编制和修改,我们工程部依据企业实际情况最终完成了本实用手册编制工作。本手册,编制内容是依据企业经营范围是以项目开发为先决条件,编制时将项目开发整个步骤为主轴线,以各步骤纲领为主,加入各步骤工作具体操作及管理控制内容。我们编制标准是以现在企业运作实际情况为基础,尽可能做到宜懂实用,目标是期望本手册能深入完善企业内部基础建设,更能在企业以后各项工作实际运作中能起到一定引导作用。我们也憧憬在各方面合理提议
2、下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.当然现在这只是我们一个目标,但我们会更努力更用心去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!*年*月目 录前 言 2第一章:房地产开发概念 5一、房地产开发种类 5二、房地产开发基础标准及要求 5三、设置房地产开发企业应该含有条件 5四、房地产开发企业设置程序 6第二章:可行性研究和项目决议阶段 7一、房地产项目可行性研究根本目标 7二、房地产项目标四方面研究方向 7三、房地产项目标可行性研究步骤 8四、房地产项目可行性研究内容 8五、房地产项目可行性研究工作阶段 8六、房地产项目开发具体经济效益分析 9七、项目可行性研究结论和
3、提议 9第三章:建设前期准备阶段 10一、土地使用权获取及开发 10(一)、土地使用权 10(二)、土地开发 12二、征地拆迁,申办并取得房屋拆迁许可证 13三、确定勘察、监理 15四、计划设计 16五、建设项目报建登记,申请招投标 22六、申办施工许可证 24第四章:工程建设实施阶段 26一、工程建设实施准备阶段 26二、工程建设实施阶段 26(一)、工程进度控制 26(二)、工程质量控制 28(三)、工程成本控制 29(四)、工程协议控制 34第五章:项目销售阶段 37一、房地产项目标营销策划 37二、房地产销售 38三、房地产销售步骤 41第六章:房地产项目物业管理 42一、物业管理概念
4、 42二、物业管理特点 42三、物业管理在目前地位和作用 43四、物业管理基础内容 45五、物业管理费 46第七章:附录:房地产开发相关步骤 47房地产开发全步骤 47办理质量监督程序及提交资料 57办理安全监督程序及提交资料 57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料 57土地一级开发通常工作程序 58施工监理工作总程序 59施工组织设计审核步骤 60图纸会审监理工作步骤 61工程款支付基础程序 62工程变更管理基础程序 63进度控制监理工作程序 64主体工程质量控制步骤 65单位工程验收基础程序 66质量评定监理工作程序 67建设工程完工验收立案步骤 68后 记 69第一章:房地产开发概念房
5、地产开发是指在依据中国城市房地产管理法(以下简称城市房地产管理法)依法取得国有土地使用权土地上进行基础设施、房屋建设行为。房地产开发是房地产活动中一项关键制度,属于房地产生产、流通、消费诸步骤中首要步骤。房地产作为不动产,和其它商品开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险特点,使房地产开发活动在大家生活中占居越来越关键地位,经济越发达,时代越进步,房地产开发范围越广,程度越深,内容越丰富。一、房地产开发种类:房地产开发包含土地开发和房屋开发。土地开发关键是指房屋建设前期工作,关键有两种情形:一是新区土地开发,即把农业或其它非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房和其它城市
6、用途城市用地;二是旧城区改造或二次开发,即对已经是城市土地,但因土地用途改变、城市计划改变和其它原因,需要拆除原来建筑物,并对土地进行重新改造,投入新劳动。就房屋开发而言,通常包含四个层次:第一层次为住宅开发;第二层次为生产和经营性建筑物开发;第三层次为生产、生活服务性建筑物开发;第四层次为城市其它基础设施开发。二、房地产开发基础标准及要求:依据中国城市房地产管理法第二十四条至二十七条要求,房地产开发有下列基础标准及要求: (一)房地产开发必需严格实施城市计划,根据经济、社会效益、环境效益相统一标准,实施全方面计划、合理布局、综合开发、配套建设。 (二)以出让方法取得土地使用权进行房地产开发,
7、必需根据土地使用权出让协议约定土地用途、动工开发期限开发土地。超出出让协议约定动工开发日期满十二个月未动工开发,能够征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下土地闲置费;满二年未动工开发,能够无偿收回土地使用权;不过,因不可抗力或政府,政府相关部门行为或动工开发必需前期工作造成动工开发拖延除外。 (三)房地产开发项目标设计、施工,必需符合国家相关标准和规范。房地产开发项目完工,经验收合格后,方可交付使用。 (四)依法取得土地使用权,能够依据本法和相关法律、行政法规要求,作价入股、 合资、合作开发经营房地产。三、设置房地产开发企业应该含有条件:依据城市房地产管理法要求,设置房地产开发企业应该含有以
8、下条件: (一)有自己名称和组织机构; (二)有固定经营场所; (三)有符合国务院要求注册资本; (四)有足够专业技术人员; (五)法律、行政法规要求其它条件。 设置房地产开发企业,应该向工商行政管理部门申请设置登记。工商行政管理部门对符合本法要求条件,应该给予登记,发给营业执照;对不符合本法要求条件,不予登记。 设置有限责任企业、股份,从事房地产开发经营,还应该实施企业法相关要求。 房地产开发企业在领取营业执照后30天内,应该到登记机关所在地县级以上地方人民政府要求部门立案。 四、房地产开发企业设置程序设置房地产开发企业应经过以下程序: (一)应该向工商局行政管理部门申请设置登记,工商行政管
9、理部门对不符合房地产开发企业应该含有条件,不予登记; (二)房地产开发企业在领取营业执照后1个月内,应该到登记所在地县级以上地方人民政府要求部门立案; 上述要求关键为协调企业设置中,通常行政管理(工商行政管理)和特殊行政管理(房地产开发行业管理)关系。 房地产开发企业设置阶段相关税费 (一)企业法人开业登记费; (二)企业法人变更登记费; (三)企业法人年度检验费; (四)补、换、领证照费。第二章:可行性研究和项目决议阶段因为房地产项目可行性研究需专业要求很高、技术性很强注册房地产估价师、造价工程师 、市场调查和分析人员教授 、经济分析教授、 制作人员、 社会、环境教授、房地产教授、建筑工程教
10、授、财会师及律师等教授,我企业现在缺乏这类人员,只能对可行性研究步骤、内容、工作概要、项目评定要求及决议作简明介绍。 策划是一个程序,在本质上是一个利用脑力理性行为。项目策划是一门新兴策划学,以具体项目活动为对象,表现一定功利性、社会性、发明性、时效性大型策划活动。策划六个关键宏观作用:改变企业发展方法(松散向信纸、规模向质量、产品向品牌和资本等),改变发展目标(多元向专业或相反、地域向国际、上下游移动),避免死于非命(发觉生存空间,发觉生存资源或手段),节省资源(避免盲从,避免盲动),提升速度(避免无效经营步骤、精密使企业可连续稳定地增加),促进竞争(相互启发使产业经营愈加富有科学、技术和艺
11、术性,合经劳成为乐趣)等。总而言之,策划可使国家决议向民间经济决议转化高效、顺畅、充足。项目策划步骤分为四个步骤:1、项目调研2、项目市场细分和选择 1)项目市场细分2)项目市场选择3、项目策划书撰写4、项目方案实施。房地产项目策划是指,经过对市场环境调查和系统分析,利用已经掌握相关资料及手段,科学地、合理地、有效地推进项目标进程,而且提前判定房地产项目标顺利进展程度及效果。 房地产项目策划首先须经董事会同意初步立项后,再转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 房地产项目可行性研究结果关键应用于企业投资方向决议。此阶段包含研究方向相对比较宏观,研究人员需专业要求很高、技术性很强注册房地产估价师
12、、造价工程师 、市场调查和分析人员教授 、经济分析教授、 制作人员、 社会、环境等教授、房地产教授、建筑工程教授、财会师及律师等教授组成。 一、房地产项目可行性研究根本目标:是实现项目决议科学化、民主化,降低或避免投资决议失误,提升项目开发建设经济、社会和环境效益。二、房地产项目按研究方向关键有以下四方面1、宏观经济信息 包含政策法规、房地产经济指数、城市计划、区域人口特征、基础设施等基础情况等。经过对宏观市场信息分析了解房地产市场现实状况及动态。相关市场信息 包含金融市场、业界动态等和房地产有直接和潜在关系信息,以推论房地产市场发展前景。2、房地产产品研究:在售楼盘资料统计 包含当地全部房地
13、产项目数据库资料,可进行市场供给量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料使用情况等各方面统计分析。区域市场分析 依据数据库资料对特定区域市场进行定量分析,研究经典个案,对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析 阶段性对楼盘进行统计分析,追踪市场发展方向。3、消费需求趋势研究:关键针对消费者对某类房地产总需求量和房地产需求发展趋势研究。关键包含需求动机、购置行为和需求影响原因研究,这些研究将作为开发商把握需求动态依据,并以此开发出新产品,并不针对于某一个特定楼盘项目。4、品牌研究:在房地产行业发展还不是很正规,和消费者对开发商认知程度比较肤浅情况下,品牌形象塑造会为产品销售带来主动促进作
14、用。房地产开发商正逐步重视品牌建设,而品牌研究将成为品牌建设基础。三、房地产项目标可行性研究步骤 ,可分为 5个步骤进行:(1)项目企业接收委托或企业董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择和优化; (4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究汇报。 四、房地产项目可行性研究内容 可行性研究根本目标是实现项目决议科学化、民主化,降低或避免投资决议失误,提升项目开发建设经济、社会和环境效益。 可行性研究关键内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地现场调查及动迁安置;(3) 宏观经济环境分析;项目所在地房地产市场情况分析;项目所在板块市场研究和建设规模确实定; (4)计划设计影响和环境保护;
15、(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及提议。 五、房地产项目可行性研究工作阶段 1、投资机会研究。该阶段关键任务是对投资项目关键是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出提议,即在一定地域和部门内,以自然资源和市场调查估计为基础,寻求最有利投资机会。 投资机会研究相当粗略,关键依靠笼统估量而不是依靠具体分析。假如机会研究认为可行,就能够进行下一阶段工作。 2、初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究基础上,深入对项目建设可能性和潜在
16、效益进行论证分析。 3、具体可行性研究,即通常所说可行性研究。具体可行性研究是开发建设项目 投资决议基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资是否决议关键步骤。4、可行性研究三阶段常规时间费用表项 目 内 容时间(月)费用许可误差投资机会研究阶段130.2%0.8%30%20%初步可行性研究阶段60.25%7.5%20%10%具体可行性研究阶段8160.2%1.0%10%六、房地产项目开发具体经济效益分析1、房地产项目标投资概算包含内容: (1)、营销开支概算,包含:项现在研究及可行性研究开支 ;项目策划开支;销售策划开支;广告开支;项目企业日常运作开支;项目及企业公关开支;
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