经典建筑设计基础任务书编制指引.docx

建筑设计任务书编制指导

第一章 总 则
第一条 为规范建筑设计任务书编制工作，控制设计输出结果，确保设计质量，依据某某地产相关制度要求，制订本指导。
第二条 本指导适适用于总部及子企业在房地产开发项目建筑概念设计、方案设计、扩初设计及施工图设计阶段设计任务书编制。
第三条 本指导所称总部，系指某某地产股份；所称子企业，系指某某地产股份全资、控股及控制各级投资企业；所称某某地产，系指总部及子企业总称；所称单位，系指子企业及总部各部门总称。
第四条 术语
本指导所称建筑设计，是指项目建筑主体设计，按设计深度分为概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计等阶段，设计内容包含建筑结构设计、建筑物理设计（建筑声学设计、建筑光学设计、建筑热学设计）、建筑设备设计（建筑给排水设计、建筑供暖、通风、空调设计、建筑电气设计）等。
所称建筑设计任务书（以下简称任务书），是指由指总部或子企业编制、意在明确设计范围、设计标准、设计周期等设计限制性条件文件，是设计单位必需遵照指导性文件。

第二章 审批权限
第五条 以下任务书由总部负责审批：
（一）项目建筑概念设计任务书；
（二）项目建筑方案设计任务书；
（三）项目建筑扩初设计任务书。
第六条 以下任务书由子企业负责审批：
（一）帮助总部编制项目建筑概念设计任务书；
（二）帮助总部编制项目建筑方案设计任务书；
（三）帮助总部编制项目建筑扩初设计任务书；
（四）编制项目建筑施工图设计任务书。
第七条 任务书审批权限：
设计结果审批权限表
评审人
设计阶段
子企业
计划
设计部
营销
拓展部
成本
管理部
工程
管理部
设计副
总经理
决议
形式
概念设计任务书
审核
主办
审核
审核

审批
会签
方案设计任务书
审核
主办
审核
审核

审批
会签
扩初设计任务书
审核
主办

审核
审核
审批
会签
施工图设计任务书
主办
/审批
审核

审核

会签

第三章 编制和审批程序
第八条 概念设计任务书编制和审批程序
（一）资料准备
在编制设计任务书前，总部计划设计部应立即搜集下列项目设计基础资料：
1.已完成同类型项目标经验总结和完善后设计图纸；
2.营销拓展部提供《宗地自然条件调查表》；
3.营销拓展部提供《宗地社会条件调查表》；
4.营销拓展部提供《项目可行性研究汇报》；
5.营销拓展部提供《项目定位汇报（初稿）》；
6.营销拓展部提供《竞争楼盘调查表》、《竞争楼盘设计信息表》。
营销拓展部向计划设计部移交项目设计基础资料时应填写《项目设计基础资料移交评审表》，共同签字确定。
（二）任务书编制和审批
1.总部计划设计部项目设计责任人编制《概念设计任务书（初稿）》；
2.计划设计部责任人审核《概念设计任务书（初稿）》；
3.项目设计责任人将《概念设计任务书（初稿）》交子企业设计管理部门，由子企业填写《子企业相关设计任务书意见回复》；
4.项目设计责任人填写《设计任务书审批表》，将《概念设计任务书（初稿）》交营销拓展部、成本管理部评审；
5.项目设计责任人依据评审意见对《概念设计任务书》进行修正完善后，报设计分管副总经理审批。
6.《概念设计任务书》审批后，项目设计责任人应将任务书交及审批文件原件办公室存档立案。
第九条 方案设计任务书编制和审批程序
（一）资料准备
在编制设计任务书前，总部计划设计部应立即搜集下列项目设计基础资料：
1.行政许可性文件、计划关键点、大市政条件和水文资料等；
2.营销拓展部提供项目定位深化提议；
3.成本管理部提供方案设计成本提议；
（二）任务书编制和审批
1.总部计划设计部项目设计责任人编制《方案设计任务书（初稿）》；
2.计划设计部责任人审核《方案设计任务书（初稿）》；
3.项目设计责任人将《方案设计任务书（初稿）》交子企业设计管理部门，由子企业填写《子企业相关设计任务书意见回复》；
4.项目设计责任人填写《设计任务书审批表》，将《方案设计任务书（初稿）》交营销拓展部、成本管理部审核；
5.项目设计责任人依据评审意见对《方案设计任务书》进行修正完善后，报设计分管副总经理审批。
6.《方案设计任务书》审批后，项目设计责任人应将任务书交及审批文件原件办公室存档立案。
第十条 扩初设计任务书编制和审批程序
（一）资料准备
在编制设计任务书前，总部计划设计部应立即搜集下列项目设计基础资料：
1.方案意见复函，及市政咨询方案。
2.《地质勘查汇报》。
3.关键材料/设备选型标准。
4.子企业成本部提供初步设计限额指标。
（二）任务书编制和审批
1.总部计划设计部项目设计责任人编制《扩初设计任务书（初稿）》；
2.计划设计部责任人审核《扩初设计任务书（初稿）》；
3.项目设计责任人将《扩初设计任务书（初稿）》交子企业设计管理部门，由子企业填写《子企业相关设计任务书意见回复》；
4.项目设计责任人填写《设计任务书审批表》，将《扩初设计任务书（初稿）》交工程管理部、成本管理部审核；
5.项目设计责任人依据评审意见对《扩初设计任务书》进行修正完善后，报设计分管副总经理审批。
6.《扩初设计任务书》审批后，项目设计责任人应将任务书交及审批文件原件办公室存档立案。
第十一条 施工图设计任务书审核程序
（一）子企业编制《施工图设计任务书（初稿）》后，交总部计划设计部；
（二）计划设计部项目设计责任人组织计划设计部、工程管理部对任务书进行评审，填制《总部设计任务书意见回复》，经计划设计部责任人、工程管理部责任人确定后，回复子企业设计部。

第四章 任务书内容及要求
第十二条 任务书内容应包含：项目概况、设计工作范围及设计依据、设计要求、设计阶段和结果标准、设计周期、甲方提供设计资料、双方约定其它资料等。
第十三条 项目概况应包含：
（一）项目名称；
（二）项目地点：具体位置及项目四至；
（三）项目周围环境：地理位置、景观生态环境（公园、古迹、自然景观等）、交通设施（路网、飞机、火车、航运等）、生活配套（教育、商业、医疗等）等；
（四）项目用地情况：用地组成、地块编号、面积、用地性质、土地使用年限、项目区域位置图、地块分布图；
（五）项目定位：项目整体定位、产品定位（业态类型、业态面积配比等）；
（六）关键技术指标及相关要求：项目地块计划指标表、特殊计划要求（土地出让合相同政府文件要求计划条件）；
（七）项目大市政情况：土地一级开发情况、市政基础设施情况（道路、电力、电信、燃气、热力、上水、雨水、污水等）。
第十四条 设计工作范围及设计依据应包含：
（一）设计工作范围：明确计划设计阶段（概念方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计）；
（二）设计依据：用地红线图、政府批文、法规、规范、任务书、甲方相关设计意见及要求等。
第十五条 设计要求应包含：
（一）设计工作范围要求：明确计划设计阶段（概念方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计阶段）;
（二）计划设计关键点要求：
依据项目特点，计划设计关键点关键包含：计划标准、产品形态、地形利用、总平面布局、建筑形象塑造、城市景观形象塑造、交通组织、停车计划、环境影响、营造私密性、小区礼仪感、小区入口、营造商业气氛等、项目分期开发计划、成本控制、可连续发展等。
（三）建筑设计关键点应包含：
依据项目特点，建筑设计关键点关键包含：
1.建筑设计标准：平面功效分区、人流组织、停车要求、建筑单体风格等;
2.单体设计要求：
住宅设计要求：产品要求、交房标准、户型配比、户型设计关键点（户型格局、层高、各使用空间要求、飘窗、景观等）、公共空间设计关键点（住宅大堂、车库大堂、信报箱等）;
商业设计关键点：产品要求、商业模式、商业业态配比、商业层高、商铺设计要求等;
办公设计关键点：产品要求、办公面积配比、平面功效、关键空间层高、配套设施要求、立面要求等;
酒店设计关键点：产品要求、酒店面积配比、设计标准、平面功效、关键空间层高、配套设施要求、立面要求等;
其它类型建筑设计关键点;
配套公建设计关键点：
配套公建包含车库、配套商业、会所、学校、幼稚园、垃圾中转站、物业管理用房等。应明确配套公建分类、面积指标、设置位置等。
（四）景观设计关键点。
（五）绿色环境保护设计方法。
（六）结构及设备专业设计关键点（适适用于初设及施工图设计阶段）。
第十六条 设计阶段和结果标准应包含：
依据项目标性质、规模和设计阶段，确定对应结果标准。设计阶段关键包含概念方案设计、方案设计、扩初设计和施工图设计。
第十七条 设计周期应包含：
合理制订设计周期、确定汇报交流及结果提交时间及地点，把控好设计节奏。
第十八条 甲方提供设计资料应包含：
用地红线图（电子版）、现实状况地形图（电子版）、相关计划图等。

第五章 附则
第十九条 子企业应参考本措施，制订本企业建筑设计任务书管理实施细则，报总部立案。
第二十条 本措施由总部计划设计部负责解释。
第二十一条 本措施自公布之日起施行。

项目设计基础资料移交表
项目名称：
资料名称
评审内容
责任部门
责任人
自然条件
*宗地城市位置图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*宗地域域位置图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*宗地红线图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*宗地地形图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*宗地现实状况照片
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

宗地绿化分布图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*宗地水体分布图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*城市气温及风向
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

空气质量及噪音
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*水文
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*特殊地下物
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

社会条件
区域现实状况图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

区域总体计划图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*区域交通分析图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*周围交通分析图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

周围道路断面图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

周围公共设施图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*市政管线图
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*当地政策法规要求
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*行政许可性文件
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

竞争楼盘
*竞争楼盘列表
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

*竞争楼盘设计信息表
是否满足设计要求：是□　否□
营销拓展部

其它

确定
营销拓展部：

计划设计部：
说明：1.*项为必选项，其它项目由计划设计部依据项目具体情况确定。
2.资料由项目设计责任人、计划设计部责任人署名确定。

宗地自然条件调查表
项目名称

确定栏
营销拓展部

计划设计部

调查内容
完成情况
调查内容
完成情况
城市气温
最 高 ℃
□已调查 □已说明
水文
宗地内有没有地表水
□池塘
□水渠
□已调查 □已说明
最 低 ℃
□已调查 □已说明
宗地周围有没有地表水
□江
□河
□湖
□海
□水渠
□已调查 □已说明
平 均 ℃
□已调查 □已说明
周围地表水常年水位
m
□已调查 □已说明
城市风向
主导风向
□已调查 □已说明
周围地表水最高控制水位
m
□已调查 □已说明
风向频率玫瑰图（另附图）
□已调查 □已说明
地下水位标高
m
□已调查 □已说明
空气质量情况
□空气质量良好
□空气质量较差，需进行检测
□已调查 □已说明
宗地内水质情况
□水质良好
□水质较差，需进行检测
□已调查 □已说明
噪音情况
□周围无噪音源
□周围有噪音源，需进行检测
□已调查 □已说明
宗地
位置
宗地城市位置图
说明宗地在城市范围内位置
□已制作 □已移交
特殊地下物
冲沟
□有 □无
□已调查 □已说明
宗地域域位置图
说明宗地在城区范围内位置
□已制作 □已移交
暗河
□有 □无
□已调查 □已说明
宗地
现实状况
宗地红线图
宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高等
□已制作 □已移交
古墓
□有 □无
□已调查 □已说明
宗地地形图
宗地为复杂地形时，说明现实状况地形、标高、现实状况地貌等
□已制作 □已移交
化石
□有 □无
□已调查 □已说明
宗地现实状况照片
标明拍摄点和目标点位置
□已制作 □已移交
管线
□有 □无
□已调查 □已说明
宗地绿化分布图
绿化定位
□已制作 □已移交
其它
□有 □无
□已调查 □已说明
宗地水体分布图
水体定位
□已制作 □已移交
其它需说明
事项

说明
1. 本表所列为内容为描述宗地自然条件所需资料目录，应在项目拓展和投资分析阶段完成搜集制作，作为项目概念设计、方案设计基础资料之一。
2. 若政府提供“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，应在设计准备阶段落实并确定图纸内容。
3. 当周围存在污染源和噪声源时，应结合实际，判定是否需对宗地空气质量、水质、噪声情况进行检测；需进行检测，应附检测汇报；还未达成饱和通车道路，应依据道路等级估计饱和通车时噪音情况。
4. 当存在特殊地下物时需另附文件进行具体说明。

宗地社会条件调查表
项目名称

确定栏
营销拓展部

计划设计部

调查内容
完成情况
调查内容
完成情况
当地政策法规要求
日照间距系数
□已调查 □已说明
区域现实状况图
说明宗地所处区域（道路、周围建筑物等）现实状况特征
□已制作 □已移交
消防间距
□已调查 □已说明
区域总体计划图
说明政府对宗地所处区域计划设想和建设计划
□已制作 □已移交
其它间距
□已调查 □已说明
区域交通分析图
1. 说明地铁、轻轨、公交流线及宗地周围站点；
□已制作 □已移交
行政许可性文件要求
总用地面积
亩
□已调查 □已说明
2. 说明车辆赴宗地可选路线
总建筑面积
m²
□已调查 □已说明
周围交通分析图
说明宗地周围道路名称、等级、尺寸及拟建道路拟建时间等
□已制作 □已移交
容积率

□已调查 □已说明
周围道路断面图
说明宗地块周围道路断面各分项尺寸
□已制作 □已移交
建筑密度

□已调查 □已说明
周围公共设施图
1. 说明宗地周围存在对项目设计存在影响公共建筑名称、类型、面积、基础功效、形态及建成时间；
□已制作 □已移交
绿地率

□已调查 □已说明
车位总数

□已调查 □已说明
限高要求
层
m
□已调查 □已说明
配套要求和面积要求

□已调查 □已说明
2. 说明对项目设计存在有利和不利原因设施 ：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它组成噪音和污染设施
退红线要求

□已调查 □已说明
其它

□已制作 □已移交
其它需说明事项

说明
1. 本表所列为内容为描述宗地社会条件所需资料目录，应在项目拓展和投资分析阶段完成搜集制作，作为项目概念设计、方案设计基础资料之一。

竞争楼盘条件调查表
编号
楼盘名称
发展商
所处地段
价位/平米
1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

其它说明

确定栏
计划设计部
营销拓展部
注
“竞争楼盘”，是指区域内和本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相同性，可能和本项目产生竞争楼盘。

竞争楼盘设计信息表
楼盘名称

楼盘位置

计划
该楼盘关键卖点、所采取新概念新技术
总用地面积
M²
总建筑面积
M²
容积率

绿化率

总户数

车位数

建筑
设计资源
住宅总面积
M²
住宅产品类型
□ 独立别墅 □ 联排别墅 □ 平层公寓 □ 花园洋房
建筑
计划

景观
方案

住宅结构形式

□ 小高层 □ 高层 □ 其它
方案

施工图

会所面积
个
M²
幼稚园

小学

施工图

室内

商业面积
M²
商业模式
□租 □售
其它

装修部品
景观
室外
墙面

公共室内
电梯品牌

周围自然景观
□有 □无
景观设计面积
M²
游泳池

窗
□白铝 □彩铝 □塑钢
电梯厅

羽毛球场

网球场

硬地活动场

其它

其它

水景/喷泉

儿童游戏场

其它

装修
□毛坯房 □精装修
入户门

洁具

户型
地板

厨柜

其它

编号
户型种类
面积(M²)
实用率(%)
百分比
备注
编号
户型种类
面积(M²)
实用率(%)
百分比
备注

主力户型编号
户型特色评述：（应附图表示）

设计任务书审批表
项目名称

设计阶段

设计单位

编制人

编制日期

审批事项名称：×××项目×××设计任务书
审批事项内容：
　　计划设计部于× 年× 月× 日编制了《×××项目×××设计任务书》，设计任务书摘要：以下：

　　妥否，请指示。
附件清单
1.《×××项目×××设计任务书》；
2.《子企业相关设计任务书意见回复》；
3. ；
营销拓展部意见（参与概念、方案设计任务书审核）
工程管理部意见（参与扩初设计任务书审核）
成本管理部意见（参与概念、方案、扩初设计任务书审核）
设计分管副经理意见

某某地产 相关设计任务书意见回复
项目名称

设计阶段

设计单位

编制单位

收文日期

回复事项：×××项目×××设计任务书
计划设计部：
　　我部于× 年× 月× 日收到你部编制《×××项目×××设计任务书》，经研究意见以下：
我部 □同意 你部编制《×××项目×××设计任务书》，
□不一样意 你部编制《×××项目×××设计任务书》，
其它提议：
一、
二、

设计部意见
设计分管副经理意见

总部相关设计任务书意见回复
项目名称

设计阶段

设计单位

编制单位

收文日期

审批事项名称：×××项目×××设计任务书
某某地产×××设计部：
　　我部于× 年× 月× 日收到你部编制《×××项目×××设计任务书》，经研究意见以下：
我企业 □同意 你部编制《×××项目×××设计任务书》，
□不一样意 你部编制《×××项目×××设计任务书》，
其它提议：
一、
二、

计划设计部意见
工程管理部意见