公司部门职责及流程概述模板.doc
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1、相关印发职员手册制度汇编部门职责及步骤通 知 浙建工房 第(028)企业各部门:管理制度是企业兴衰成败生命线,成功企业源于卓越管理,卓越管理源于优异制度。企业经过几年发展,逐步建立了一套适应企业初创阶段规章制度。多年来,伴随企业开发项目标上规模、上档次,创品牌及企业规模快速扩大,要求企业管理也要上台阶,要根据现代企业制度来规范企业管理。为此,企业领导十分重视管理制度建设,数次组织力量编写、整理一套适应企业发展需要管理制度,努力争取做到全体职员有章可循、有法可依,部门之间分工明确、职责分清、赏罚分明。经过上下反复数次讨论和修改,现将职员手册制度汇编部门职责及步骤试行稿印发给你们,要求企业各部门及
2、全体职员认真落实实施,并在实践中和以后ISO-9002质量认证工作中深入修改、补充和完善。浙江建工房地产开发集团 二三年七月 日附件1职员手册2制度汇编3部门职责及步骤一、征迁部工作职责一、基础征迁工作职责负责集体土地征用、国有土地出让及农村集体土地和国有土地房屋拆迁赔偿、拆平、回迁工作。1.负责集体土地征用工作;2.负责出让土地地价评定审报及相关出让手续;3.依据拆迁赔偿安置相关政策和操作通例,针对国企、合资、股份制、村办及城镇居民和农民(或拆封建居)等不一样拆迁对象,制订具体、切实可行拆迁赔偿和安置方案;4.申领拆迁许可证;5.依据拆迁赔偿安置方案,负责拆迁范围内企业和居民(农民)拆迁赔偿
3、安置成本测算及实施丈量、评定、洽谈、签约、腾空、拆除和安置赔偿实施工作;6.负责拆迁工作中相关部门协调工作;7.依据经济技术资料要求,整理征地、拆迁、回迁相关档案资料;8.宣传解释相关征地拆迁政策,接待和处理征地拆迁过程中来信、来访工作;9.实施回迁工作。二、和其它部门交叉工作责职1.和总师办(1)立即沟通拆迁进度计划及计划改变情况;(2)依据不一样时期拆迁进度情况,立即汇总、通报安置人口、人口改变及影响安置面积和安置户型设计要求,伴随拆迁工作深入,对安置户型和安置面积设计要求深入细化和确定。2.和工程部(1)立即沟通拆迁进度计划及计划改变情况;(2)拆迁现场由征迁部平整至地坪自然标高后移交工
4、程部;(3)包含征地拆迁范围内地上地下管线及和外部联络管线,由工程部为主负责清除,征迁部配合;包含拆迁范围内和周围待拆迁户管线问题,以征迁部为主清除或协调,工程部配合。(4)提供地块土地实测资料结果文件。(5)立即反馈回迁户对回迁户型和房屋信息意见,以深入帮助修正或完善回迁户房屋结构。(6)配合提供拆迁范围内被拆除建筑物地下基础资料文件。(7)帮助处理施工过程中周围居民纠纷或投诉等。3.和营销部(1) 立即沟通拆迁进度计划及计划改变情况。(2)依据征迁部和回迁户确定层次,户型,移交营销部“三证”委托办理。4.和财务部(1)立即做好财务用款计划。(2)立即查对帐目,做好拆迁赔偿费用支付。(3)依
5、据征迁部清算单或工作联络单,由财务部做好回迁户结构差价、超面积结算(包含许可标准内和外)、水电费扣回、水电押金、回收费结算、其它工程自负费用、垃圾清理费和有线电视开户费清算工作。三、关键工作步骤(1)征地工作步骤图:市征迁办报批市局会同区局调查收规税费、预收征地费市局下达征地任务书区局报批征地方案公告征地赔偿登记区局制订征地赔偿安置方案征地赔偿安置方案公告区局修改、完善方案公布征地拆迁冻结通告区局和村签征地协议和市征迁办签费用支付协议报市局审核报市政府同意报市局审核报市局审核(2)拆迁工作步骤相关部门走访调查,搜集资料,制订拆迁赔偿安置方案分析数据、户口资料修正切实可行并具预见性拆迁赔偿安置实
6、施方案领取拆迁许可证进场拆迁宣传动员丈量、搜集批建等相关资料、查对装璜、人口情况委托房屋装璜评定督促腾空交房档案整理、归类配合抄表、拆房协议报土管部门审批谈判签约协调相关部门(3)回迁工作步骤:认定每户正当批建面积、安置面积依据家庭结构分析回迁户型初步确定回迁户型制订回迁方案公布回迁通告查对回迁户资料分析改变原因,确定每户面积依据回迁号现场选房、验房签定安置房屋确定书资金结算、收据保留发放钥匙、房屋相关资料和总师室设计、沟通、调整客服部办理权证财务部开局票据档案建立客服部、工程部提供物管费、建外费清单四、关键岗位职责(1)动迁人员岗位职责:1.进场前到相关部门搜集和分析拆迁户房屋户口资料。2.
7、科学合理地组织拆迁房屋、装瑛丈量。3.主动主动宣传政策和条例。4.负责制订每户赔偿安置方案和谈判方案。5.负责谈判签约,督促拆迁户腾空交房。6.负责配合拆房、收取水、电费押金及赔偿金安全发放。7.配合律师司法调解或诉讼及强制拆除。8.整理拆迁户资料并归档。9.完成领导交办其它任务。(2)拆房管理人员岗位职责1.对拆房单位资格审核和业绩、信用等情况调查工作。2.负责检验拆房施工单位制订和落实拆房过程中一切安全方法及规程。3.负责对被拆迁房腾空后水、电设施拆除及水电表清还工作。4.合理部署拆房部位和进度,配合运运人员和现场工程技术人职员作。5.帮助工程部对拆迁范围内地上、地下管线设施加以保护或改道
8、及拆除工作,以免发生事故。6.负责被拆迁房拆除前水、电等设施费用清算工作。7.负责包含拆房工作中相关城建,派出所等部门协调工作。(3)内勤人员岗位职责1.打印拆迁文件。2.整理拆迁资料,催缴资料,并做好资料保管工作。3.做好拆迁现场水、电相关事宜。4.到财务部领取拆迁户赔偿费用,并立即和财务对帐。5.做好拆迁(费用、进度等)汇总表。6.做好内勤保障工作。7.做好征迁部经理安排下来其它工作。二、前期部工作职责前期部是企业负责每个项目开工前审报工作职能部门。1.认真落实实施国家相关基础建设方针、政策和法令,按基础建设程序报批工程项目。2.负责定点、征地、勘测红线划定,取得合理勘测条件。3.负责进行
9、新项目计划审定报批。4.负责工程项目开工建设申请,领取建筑开工许可证。5.参与工程完工验收及办理土地复核相关工作,负责做好前期部资料搜集,整理和归档工作。6.定时或不定时对房地产开发相关各职能部门和弟兄企业广泛联络,建立和加强各方关系,使企业前期审批工作含有同行业特殊优势。7.立即搜集、整理、汇总杭州市新出台各项开发政策信息及多种审批制度调整。8.负责前期相关规费申请、减免、缴纳及退回。9.帮助总经理参与洽谈各开发项目。10.办理总经理交办其它工作。前期部岗位职责在总经理领导下,主持前期部工作,做好每个项目开工前前期审报工作。一、立项阶段1.参与总经理立项阶段策划和决议,提供相关技术经济指标分
10、析。2.申请受让项目地块。3.向相关部门申请开发项目标选址定点,取得相关勘测红线图。4.搜集多种项目资料和土管局前期投标资料,确保企业可连续发展。二、审批阶段1.配合征迁部门向土管部门申请用地审批。2.向土管部门办理土地出让手续,缴纳土地出让金,申领土地使用权。3.向市计划局申领建设用地计划许可证。4.负责疏通前期审批中计划、建委、公用事业局等部门工作。5.由工程部委托方案设计或初步设计后,组织方案、扩初会审及会前各项疏通协调工作。6.完善初步设计或扩初设计后,取得总平图认可和批复下达。7.施工图设计由工程部出图后,经相关部门审查同意。8.向市计划局申领建设工程计划许可证。9.向市建委申领建设
11、工程开工许可证,领证前,缴纳相关费用。10.办理计划局验收,帮助工程部消防、人防、环境保护、水电路、绿化单项验收。11.完工验收合格后,向土管部门申领土地使用用权证,复核审验中应注意用途性质、建筑面积、土地占用面积、年限等。12.提供客服中心向房管部门申领房产全部权证相关资料,并以书面形式通知客服中心领证注意事项。13.通知综合部档案接交及押金退还。三、对外、对内协调衔接对外:1.和外协单位协调好各项工作细则。2.和外协单位清理工程结束相关遗留事项。3.巩固和加深和外单位人际关系及专业对口业务往来。对内:1.对工程项目在设计过程中、审批阶段中,亲密和工程部研究商讨、制订、实施等有效方案和方法。
12、2.工程项目标用款,提前向财务部预订用款计划,并说明用款去向、性质、额度、协议文号。3.主动、热情递交相关部门需用复印资料,并解答下步工作中将要碰到问题或应注意事项。4.凡前期审领原始资料一律归档,自留复印件待查待用。四、完成总经理交办特急任务1.总经理交办特急任务,应特事特办,快速反馈。2.加强各方面信息收留,提供总经理参考。房地产项目审批步骤图表(一)取得土地正当权立 项提供计划设计条件环境影响评价方案设计初步设计核发建设用地计划许可证核发投资许可证核发建设工程计划许可证施工图审核灰线检验市计划局卫生市计划局局核发施工许可证建设用地许可证消防环境保护1. 市土管局2 市计委3 市计划局 市
13、环境保护局4. 市建委、市计划局5 市建委6. 市计划局7 市土管局8. 9. 市计委或省计经委10. 市建委部门工作步骤(取得施工许可证前所需完成各个步骤工作和步骤和对应责任部门) 表(二)取得土地开发权市计委立项提供计划设计条件环境影响评价方案设计初步设计核发建设用地计划许可证核发投资许可证核发建设工程计划许可证施工图审核灰线检验前期部总师办工程部核发施工许可证建设用地许可证前期部1. 前期部2 征迁部3 前期部 总师办4. 前期部、总师办5 前期部、总师办6. 前期部7 征迁办8. 9. 征迁部10. 前期部前期部岗位工作步骤表(三)1. 土管局2计划局新征土地或在原址改变原址用地性质建
14、设项目:v3. 市建委: 三工程部工作职责在总经理领导下,全方面负责建筑工程技术经济等各项管理工作:一. 施工前准备管理工作1.组织工程项目标招投标工作。2.依据拆迁部门完成拆迁工作后,工程部应派人进入现场,进行“三通一平”工作。3.项目建筑先委托勘测测绘部门定位放样,经施工单位及监理单位等前后天复核无误后填写工程定位表,并妥善保护好基准点,以待计划局灰线验收。4.工程部应审核施工组织设计,必需时提出提议,同时熟悉工程承包协议,并依据协议工期各企业计划编制具体施工总进度计划表上报总经理同意。5.施工单位进场后,工程部应依据施工承包协议及施工技术规范对施工单位进行管理。6.施工图出图以后,各专业
15、应立即熟悉审核图纸。并召集各项目部、设计单位、监理单位、施工单位参与施工图会审和设计交底,由施工单位整理图纸会审纪要,相关单位盖章后做为施工依据。7.由施工单位提出开工申请,经管理单位复核后,工程部审批同意后准予开工。二. 工程施工管理1. 工程协议管理:工程部负责检验督促工程协议实施情况。工程部根据法律、政策要求,经过督促手段,促进监理单位和施工单位依法推行协议,负担违约责任,确保工程项目建设顺利进行。2. 工程质量管理2.1施工单位在自检分项工程质量合格后以书面形式递交监理单位申请验收。2.2工程部人员依据国家相关施工规范式,以样板房为依据负责对操作工艺过程控制,关键工序如桩基,砼浇筑等应
16、旁站监督,并对分项工程质量进行核检,不合格项目敦促施工单位立即整改合格。 2.3关键项目标验收,如基础工程分部、主体工程分部中间结构验收,建设单位同意由监理单位书面通知相关人员参与。2.4验收结果由施工单位形成验收记要,作业工程技术资料。2.5整改内容监理单位复核合格后,参与相关人员在工程质量验收表上签字认可后,施工单位才能实施下道工序施工。3. 工程进度管理由监理单位全过程核查工程施工进度,分析进度偏差原因和造成结果,每个月提交工程进度情况分析汇报,月进度偏差大于30%时,施工单位制订整改方案,并上报企业总经理。4. 工程造价管理根据承包协议及相关国家法规施工图纸等核实工程量,编制审核工程造
17、价,并送交相关部门审计,施工单位申请支付工程款时严格把关,由总经理签字确定后,广可支付。5. 工程技术管理在施工过程中,工程部等工程技术问题要严格把关,对重大技术问题处理,如基坑开挖、大致积砼结构、新技术、新材料应用、桩基处理等包含变更设计要求技术问题应由工程部审阅后,送至总工程师审核处理。并以书面形式立即回复施工单位。施工完成后,工程部应搜集技术资料交工程档案馆归档。6. 施工管理协调事宜由工程部负责召集施工单位、监理单位,定时召开工程协调例会,关键内容为进度、质量问题和处理,协调处理工程建设中多种问题,疏通市政、电信、管道、煤气、市容环卫等单位、部分之间工作关系,以最快速度办理上述工程内容
18、审批、施工等验收。7. 完成总经理临时交办任务工程部经理岗职责1、在企业项目总体计划内,负责编制各实施项目标实施计划和资金使用计划;负责对各组团项目计划进行考评、调整;2、主持各实施项目标招投标工作,负责建立实施项目标协议管理体系并负责实施项目标协议审核;负责对各组团项目经理进行协议条款实施考评;3、负责建立工程部工作程序及对应配合制度;4、负责各组团项目部协调、对外部协作部门(单位)及周围关系协调;5、组织和参与现场办、项目部、监理部等相关工程质量、进度、现场标化等检验、考评工作;6、负责组织组团以上项目标验收,移交工作及信息管理工作;7、负责对现场办、各组团项目经理、监理部、各协作单位作工
19、作评定,实施项目标综合评定;8、负责实施项目标协议实施款项审核工作和统计工作;负责完工项目工程量审核工作;9、完成上级指派其它工作任务。四、总师室工作职责总工程师室职责范围和各级人员岗位责任第一节 总工程师室职责范围总工程师室是在总经理领导下,负责企业房地产开发项目总体计划、方案论证、设计技术水平控制、技术指标及经济指标控制、施工组织设计审核等管理工作,以提升开发项目标技术水平和经济效益,推进以技术进步为中心,创精品楼盘为目标,对工程建设实施全过程质量管理。对企业技术发展、创新和业务建设负责。其职责范围是;1、组织落实国家各项技术、经济方针和政策,督促遵守基础建设程序,2、帮助总经理对项目市场
20、定位、方案论证等方面组织相关人员进行技术调研并提交汇报。3、主持研究和处理重大技术问题。4、审核设计文件和关键技术文件,如关键工程项目评定汇报、勘测汇报、可行性研究汇报、初步设计、关键施工图、招投标文件、施工组织设计等。5、负责工程勘测、设计、施工、设备及材料选型、工程完工验收质量管理把关工作。6、检验督促各部门技术管理制度落实实施。7、进行技术信息管理 ,组织参与和房地产业行业相关中国外多种学术和技术交流工作。8、组织安排技术业务培训、学习,提升专业人员技术素质。9、配合工程部组织工程投标、招标等工作。第二节 总工程师在总经理领导下主管企业技术业务,全方面负责房地产开发项目产品定位、设计方针
21、、施工方案、交付管理方面技术质量工作。其岗位责任是:1、落实实施国家房地产建设各项方针、政策和国家颁发相关法令、法规、规范、标准及技术要求等。2、组织编制并落实实施企业技术管理制度,负责推行房地产项目和技术业务工作全方面质量管理 ,并检验实施情况。3、组织实施新技术推广工作,组织新楼盘创优计划,推进技术进步,提升产品技术水平质量。4、负责组织工程项目技术管理 、主持技术方案咨询、评审;协调处理设计部门各设计阶段重大技术问题;组织审查设计单位编制和各阶段设计文件。5、当专业工程师(主任工程师)不能单独对某一综合性技术问题作出决定意见不一致时,应作出决定。6、负责组织力量调查、分析和处理工程建设中
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