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重庆“地铁广场”项目商业裙楼
营销策划汇报

前 言

多年来，伴随居民收入、消费水平提升，重庆零售业和服务业发展很快，不仅营业额连年攀升，新业态和经营模式也不停涌现，为商业物业营造出宽广市场空间。所以，开发企业对商业物业信心也空前高涨，供给量空前大，这又在极大程度上加剧了竞争猛烈程度。
渝中区是重庆商业中心，一向是商家必争之地，但客观说，目前商业物业供给已开始出现饱和迹象。凭借本项目标口岸条件，商业裙房寄望于市场自然消化是不现实。
这就要求项目标定位和推广全部必需着眼长远，寻求业态空白点或实现经营差异化，以突破和创新制胜。
在本汇报中，我方对项目标经营业态及方法、产品计划、租金（售价）水平步骤等提出了较为系统提议，供贵司参考。我们期望能以此作为双方深入讨论平台，经过沟通和优化，最终为项目商业裙楼找到一个最合理处理方案。

一、项目市场背景分析
（一）重庆商业物业市场环境分析
1、数字化商业
（1）商业面积：
主城区有效商业面积在370万平米左右，以常住人口500万计，人均商业面积约0.75平米。距国际城市化问题相关研究标准还有0.25平米左右差距。
（2）商圈饱和度：
依据各大商圈商业营业面积、用户量、平均购置力等指标进行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在2.5-3.5万元之间，离理想经营值还有2-2.5万元距离，远远低于饱和度。
（3）零售业态：
据相关统计，重庆商业业态百分比中，便民店、杂货店百分比约占35%，偏高；百货店约20%，购物中心（商场）25%，连锁仓储式中心店5%，百分比偏低，其它15%为专业市场。
（4）租金水平：
主城区5大中心商圈独立商铺租金价格在100-1100元/平米·月（商圈中心区域），平均租金价格在150-200元/平米·月之间。
整体出租大型商业物业租金水平在20—80元/平米·月（建筑面积），物业口岸条件对租金水平有很显著影响；另外，不一样业态因为营业额和利润水平不一样，对租金承受能力也有比较显著差异。
结合重庆未来5年发展趋势，我们认为不管是大型商业物业或是独立商铺，租金水平全部会稳中有升。
（5）销售价格：
各大商圈商铺售价在2-10万/平米（使用面积）之间，中心区域旺铺售价集中在3.5-5万元这一区间。
现在有部分大型商业物业在招商成功后，带租约销售产权，销售价格和年租金收入比值大致为12：1——15：1。
2、小结
经过数据分析我们认为：
（1）重庆市商业还有比较大成长空间
首先居民收入不停增加、消费水平不停提升；在其次，杂货店、便利店等比较落伍商业形势仍然占据了相当百分比，没有规模效应，缺乏经营特色，无法提供比较完善配套服务，商业整体经营水平有待提升。
所以多年来，过内外著名商家纷纷入渝，业态包含百货、超市，和各类专业市场，证实商家也普遍对重庆商业发展前景持乐观态度。
（2）其它主城区商圈发展，开始减弱渝中区零售业集聚效应
各个主城区多年来全部致力于改造中心商圈，南坪、沙坪坝、杨家坪步行街相继建设完成，改善了购物环境，并吸引了相当多百货和大型专业市场商家进场，留住了相当部分曾经外流至解放碑消费力。即使解放碑商圈现在仍然处于无可争议龙头地位，但绝对优势和集聚效应已开始弱化。
（3）渝中区商业物业供给量相对饱和
从统计数据上反应，渝中区商业物业供给量已经靠近饱和。所以渝中区商业物业面临压力也很大。

附：五大商圈比较表
商圈
日人流量（万人）
年购置力
（亿元）
商业供给量
（万平米）
单位面积实际额
（元/平米）
饱和度
解放碑
30
135.0
45
4
靠近饱和
沙坪坝
24
64.8
25
30000
未达饱和
南坪
20
54.0
20
25000
远未饱和
杨家坪
28
75.6
22
30000
远未饱和
观音桥
14
37.8
25
35000
未达饱和

（二）渝中区商圈特征分析
1、渝中区商圈格局概述
从平面格局上看，渝中区商圈现在以解放碑为中心，由内向外形成了三个层次，各自范围及特征分别为：
（1）一级商圈
关键为现在步行街范围。经营业态包含大型百货、购物中心，和部分品牌店，人气最旺，购物环境最好，对应物业租金和售价也最高。
（2）二级商圈
步行街向周围辐射150米左右形成区域。经营业态包含超市、个体商业网点，特点是目标消费群比较大众化，对步行街人气有很强依靠性。
（3）三级商圈
在二级商圈外，经过多年培育和沉淀逐步形成了部分比较集中商业区域，比较有代表性是七星岗和较场口区域。七星岗区域现在有国美、苏宁、渝海家俱市场、中天装饰市场，较场口区域现在有得意装饰市场和休闲娱乐中心，含有了一定规模和著名度。
2、总量出现饱和态势
首先我们以百货为例。
渝中区全区人口在70万人左右，到底大型百货已靠近15家，营业面积超出20万平方米，还没有将小型百货店和其它购物场所计算在内。
附：辐射人口和百货业规模对应关系
指标
人口数
百货企业数量
（个）
单个百货企业规模
（m2）
总营业面积
（m2）
20万以下
1-2
8000-10000
15000-0
20-50万
2-3
10000-15000
25000-35000
50-100万
3-5
15000-35000
4
100万以上
不超出10个
15000-30000
不超出300000
考虑解放碑商圈对重庆其它主城区有较强辐射能力，我们认为，根据常规数据标准来衡量解放碑商圈饱和程度是不合理。不过经过部分现象我们能够看出，渝中区商圈营业面积已经处于饱和边缘：
——部分口岸稍次，或平面格局不合理新增商业物业招商较为困难，且商业物业租金水平没有显著上涨。
——大型商场半闲置现象已经比较显著，部分商业物业陷入招商、经营不善、撤场、再招商恶性循环，除百货外，还包含部分专业市场。
——部分商家运作较为困难，人气不旺，营业额得不到确保，有甚至是在亏损条件下经营。

二、较场口计划发展及对项目标影响

（一）较场口计划方案概述（方案见附件一）
根据较场口计划，其功效定位绝不仅仅是解放碑一个三级商圈，而是渝中区商业、商务次中心，具体计划方案以下：
1、以中华路和民权路为架构，形成十字金街，民权路计划为商业步行街，在和平路和民权路交界处将修建一个大型休闲景观广场；
2、民生路和和平路之间百巷子片区是较场口改造关键区域，在该区域内将建成合景国际和城市之冠，其中城市之冠由7栋超高层组成，和本项目仅有一路之隔；
3、较场口转盘面向18梯方向将挑出一个城市阳台，实际上是一个小型观景广场；
4、十八梯片区将由和记黄埔改造为十八梯民俗风貌区。

（二）较场口改造结果估计
1、较场口片区改造完成后，将根本改变现在拥挤杂乱现实状况，街区环境会得到根本改善，加上新建众多高层建筑，区域整体形象将得到极大程度提升。
2、从功效上看，较场口区域改造完成后将复合商业、商务、观景、旅游观光、休闲娱乐等高附加值功效于一体。
3、轻轨通车后将为较场口区域带来30万左右日人流量，将大大提升较场口商圈人气和流动消费力。
4、根据较场口片区建设规模，估量大卖场和临街商铺总供给量将不下于30万平方米，假如全部招商成功，其规模和繁荣程度将大致等同于重庆市一个一般主城区关键商圈，相对于现在商业气氛来说，上升空间很大。
5、较场口众多高层住宅建成后，将新增不下10万平方米商务空间，新增商务人士将不下1万人，这也将在很大程度上提升较场口商圈固定消费力。

（三）项目地块周围环境评价
项目紧邻和平路，口岸有部分相正确优势要素：
1、项目在步行街边缘，相对于步行街范围内商业物业，车流及物流组织较为便利。
2、项目在十八楼民俗风貌区和百子巷片区之间，百子巷片区改造后将形成较场口区域最具形象档次高层建筑群落，民俗风貌区建成后将成为极具特色城市旅游观光景点，二者能够切实提升项目标区位价值，并带来更多人气和商机。
3、项目临和平路一侧计划为修建景观绿化带，对项目标形象有一定拉动作用。

三、项目综合评价

（一）区位及口岸
1、区位
（1）优势
如前所述，较场口按计划改造完成后将成为一个新商业中心，而且计划起点比较高，功效很丰富，极具特色。
（2）劣势
不过从另一个角度看，较场口毕竟是一个新区，市场环境、商家信心全部需要一个培育过程；而且商业物业推出时间比较集中，在物业供给市场上，竞争比较猛烈。
（3）小结
即使较场口商圈发展前景看好，但现在商业气氛还不够成熟，相对于五大主城区中心商圈还有一定差距。

2、口岸
凭借本项目标地段条件，我们认为能够基础满足各类业态商家经营需要，不过项目相对于步行街范围内大型商业物业来说，自然人流一直是一个劣势，口岸条件不含有绝正确竞争冲击力。尤其是部分对人流量依靠性很强大众型业态，比如中等百货，就不十分适合在本项目经营。

（二）项目空间结构评价
1、平面
（1）标准层面积
从标准层面积看，裙房负楼部分单层面积靠近4500平方米，平和平路以上楼层单层面积靠近3500平方米。相对于项目标商业体量，单层面积不大，尤其是和平路以上楼层，难以满足部分业态经营需要，如大卖场，对中等百货来说，也略微偏小。
（2）平面格局
裙房沿和平路方向呈狭长条状，不够方正，在经营中实用率会受到部分不利影响。
（3）其它
项目两栋塔楼关键筒使裙房在使用划分上受到一定限制。
2、纵向
（1）项目层高比较合理，基础上能够满足各类业态商家经营需要。
附：项目裙楼层高指标
楼层
负5—负1
1
2-10
层高（米）
4.2
5.4
4.2
（2）项目楼层太多，高楼层部分人气难以确保，在业态选择上受到一定限制。

（三）项目硬件设施
裙房扶梯位置比较合理。有5台垂直电梯可供5层以上裙房使用，配置标准比较超前。
项目目前只有107个车位，加上一层能够增设地面停车位，也不过130个左右，不能满足规范要求，也无法满足裙房经营及塔楼正常使用需要，应考虑再经过其它路径增设。

（四）项目综合评价
经过上述分析我们能够看出：
1、项目有一定综合吸引力
项目紧邻较场口步行街，商业价值比较显著，伴随较场口改造和轻轨通车，口岸价值比较还将得到深入提升。物业本身硬件配置比较超前。
2、和其它商业物业比较，优势不突出
解放碑商圈商业体量已经很大，而且经营水平也是重庆各个主城区中最高，竞争很猛烈。
较场口是渝中区新兴商业中心，培育还需要一定时间。同时区域内大规模开发建设使商业物业供给量较大，相对于合景、国贸中心（聚富项目）和立即开发城市之冠，项目在口岸条件上并不占优势，在其次，商家现在对较场口区域信心也还不够充足，这在很大程度上增加了项目定位和推广压力。
所以我们认为，项目指望市场自然消化是不现实，要成功盘活裙楼，必需在定位和推广上有所突破和创新。

四、项目定位标准
因为项目本身条件不含有绝对优势，所以在运作过程中必需重视两个标准：一是业态差异化，二是经营方法差异化 ，经过商家经营特色确保项目标市场前景。
现在渝中区商业业态组成已经比较完备，经过对照部分经济发展水平更高、商业经营更成熟城市。我们认为，有部分业态或经营方法在重庆现在还处于相正确空白点，而且其经营要求和项目标本身条件也比较切合，能够作为项目标定位方向，我们将其整合为四套定位方案，并将各自定位依据及租售收益估计整理如后。

五、定位方案一及租售收益测算

（一）主力业态——高级百货
1、 定位依据
（1）重庆还没有真正意义上高级百货，百货商家无一例外有一定大众倾向，包含大全部会。不过从其次看，重庆有庞大高收入人群，高级百货消费力是客观存在，而且在重庆当地没有得到充足释放。我们认为，从市场环境看，在重庆经营高级百货时机现在已经成熟。
（2）百货在各类业态中，租金承受能力比较强，而且能够为人气和物业形象提升起到主动作用，所以我们在定位中不应该放弃百货。
（3）从本项目裙房面积指标上看，和平路以上楼层单层面积约为3000平方米，做大众百货面积指标略低，更关键是本项目标口岸现在人气不够旺，和解放碑和较场口步行街区域相比成熟度相对略次，在先天上处于劣势。不过高级百货恰好要求物业单层面积在3000平方米左右，且针正确目标消费群体相对固定，对自然人流依靠程度比较低，和项目本身条件很切合。
（4）从本项目标标准层平面格局上看，沿和平路方向形成一个狭长条状，对于要求卖场方正实用一般百货来说，实用率不高且不太便于卖场部署，但假如做高级百货能够划分成一字排开独立店面，便于高级品牌店面包装和展示。
（5）高级百货利润比较高，商家对租金承受能力比较强；且形象附加值比较高，会有利于提升较场口区域形象，有利于向相关部门争取相关优惠方法。
（6）部分著名高级百货商家对重庆表现出了比较强爱好，纷纷组织到重庆进行考察，并和部分物业进行了比较深度洽谈，即使临时没有达成合作协议，但进入重庆只是时间问题，包含香港新世界集团、莲卡佛等。
2、 楼层设置：
比较合理楼层选择是裙房1-5层。
(1)面积标准比较合适。
(2)高级百货普遍要求在主人流通道以上楼层，普遍不愿意接收地下楼层。
(3)建筑面积1.5万平方米左右是比较合适规模。
3、 招商及经营模式：
(1)比较合理招商及经营模式是对高级百货大商家招商，整体租赁，统一经营。
(2)高级百货租赁期往往在20年左右，含有带租约销售条件，在招商成功后带租约销售物业产权。

（二）辅助业态
1、中型专业市场
（1）定位依据
A、根据较场口计划，本项目位置不在步行街范围内，车流和货流组织比较便利，对于货流往往比较大专业市场来说，这是一个比较有利先天条件。
B、从业态上看，现在比较倾向定位是医药超市，原因是重庆是西南乃至全国著名医药批发中心，有相当多大商家，外地医药商家也有相当部分准备抢摊重庆，而项目紧邻储奇门，该区域现在是很有著名度医药市场，可供借势。
C、也能够考虑其它专业业态，但要求其经营档次不能太低。
（2）楼层设置
现在认为比较合理楼层是负一、负二楼，原因是：
A、总建筑面积8419平方米，两个经营楼层，比较符合医药超市商家需求（现在和平药房、巨琪药业、仓野药业、双叶药业等在重庆含有一定著名度医药商家其中心店营业面积大约全部在5000—7000平方米之间），其它专业市场如家居、电器等所需商业面积也大致相当。
B、在入口各自独立条件下，医药超市紧靠高级百货，对其形象档次基础不会产生负面影响。
C、医药超市及其它专业市场普遍对负楼没有太大抗性。
（3）招商及经营模式
A、对于医药超市商家来说，比较合理招商及经营模式是整体招商，装修及经营管理由其自行负责。
B、在招商成功后带租约销售物业产权。
2、净菜超市
（1）概念诠释
从功效上看，净菜市场和农贸市场基础相同，但区分在于其在卖场包装中统一形象标识，统一收银，卫生条件好，管理比较规范，在经营模式上和超市类似，是一个很有生命力新兴业态。
（2）定位依据
A、已开发净菜市场销售全部很成功。
现在重庆在售净采市场均由龙寰企业开发，一个在一号桥，两个在沙坪坝，铺位分零销售，销售情况全部很好，每次推出基础上全部能够在三个月左右时间内销售完成。
B、项目有开发净菜市场地段条件
一是项目有效辐射范围及范围内居民密集程度全部超出了一号桥龙寰净菜市场，从其次看，较场口片区新建物业住户层面全部比较高，生活购物也较为讲究，净菜市场相对于一般农贸市场对其有更强吸引力。
C、便于分零及销售。
（3）楼层设置
提议设置于负五、负四及负三层，原因为：
A、三个楼层均可在中兴路开设出口，这么上半城片区居民能够从负三层出入，下半城片区居民能够从负五层出入，全部较为便利。
B、净菜市场在形象档次上和高级百货之间有比较大落差，如计划于负三至五层，和高级百货之间有中型专业市场间隔，在出入完全独立条件下，不会对高级百货经营环境产生负面影响。
（4）招商及经营模式
在推广中提议分零销售，实现资金有效回笼。
在经营管理中提议聘用龙寰物管进行管理，其对净菜市场管理应有专题研究，有利于确保前期经营稳定性。
3、高级餐饮、俱乐部
（1）定位依据
A、重庆现在餐饮市场以中等酒楼和江湖菜居多，有特点、定位偏高级餐饮经营全部比很好，如天天鱼港。但真正意义上高级餐饮现在也还是一个相正确空白点，假如有著名高级餐饮现在进入重庆，依据重庆居民重视饮食消费、爱跟风消费特点，市场前景应该比很好。
B、重庆现在较为高级大型休闲俱乐部也较少见，尤其是复合保健、娱乐、商务洽谈、顶级商务餐饮为一体高级休闲中心。现在有部分这类上家准备进入重庆市场，如上海一家SPA俱乐部，其经营范围不仅仅是香熏水疗，而是复合多个娱乐、甚至会议功效于其中，该商家对在重庆经营前景很乐观，现在正在寻求经营场地。
C、这两部分业态形象档次比较高，而且能够有效吸引高端消费者，和高级百货在经营中形成良新互补。
（2）楼层设置
提议设置于6—8层，原因为：
A、复合多个高端消费业种、切实形成规模优势需要较大体量支撑，项目6—8层总建筑面积达成10615平方米，在重庆市场上已经很含有规模优势。
B、餐饮、俱乐部毕竟属于消费服务领域，营业额和产值和零售业不在一个水平线上，而且目前在项目所在地经营餐饮等业态还没有足够商业气氛支持，所以商家能够承受租金相对有限，所以我们提议将其设于商业价值相对较低高楼层。
（3）招商及经营模式
A、招商中首先考虑将三个楼层整体租赁给一个大商家，由其同意经营和管理；如招商进展不顺利可转换招商模式，整层或半层招商，由物业管理企业进行统一管理。
B、餐饮、娱乐行业商家租赁期通常不太长，对中小投资户来说，缺乏稳定收益保障，分零销售产权难度比较大，在招商成功后我方将充足利用企业现有大投资户资源，争取实现整层销售。
4、车库
（1）定位依据
A、项目目前只有107个车位，加上一层能够增设地面停车位，也不过130个左右，不能满足规范要求，也无法满足裙房经营及塔楼正常使用需要，应考虑经过其它路径增设。
B、提议项目裙楼增设一部分车库，首先是因为项目本身需要，其次是因为周围新建物业多，车位数量普遍不足，而全方面入住后车位需求将激增，所以租金估计有较大成长空间。
（2）楼层设置提议
A、设置于负三、四楼，原因是可由中兴路直接进入，车流进出很便利。
B、负三、四楼净菜超市难以整体消化，设置车库能够有效避免其出现部分空置。
（3）推广及经营模式
销售车位使用权，由大厦物业管理企业进行统一管理。
5、写字楼
（1）定位依据
A、较场口区域交通便利，紧邻解放碑，本身是一个比很好商务口岸，项目高楼层单位定位为写字间有比较稳定市场需求。
B、从项目硬件条件看，一楼层高5.4米，能够做出比较大气大堂，从A、B栋共有5部电梯能够直达9、10楼，完全能够满足商务办公形象及硬件需要。
C、项目裙房商家也需要部分办公空间，项目假如有部分写字楼，在招商中能够作为一个配套宣传。
（2）楼层设置
提议设置于9、10楼，首先楼层高，商业价值相对较小，其次在顶层办公所受干扰相对较小，而且有开敞阳台，商务空间不压抑。
（3）推广模式
提议分隔成为小面积单位销售，依据写字楼市场需求情况，提议主力面积划分在80-120平方米之间。

（三）交通组织及其它
1、净菜市场人流从中兴路进入，和高级百货之间用医药超市作为间隔，不会形成互扰。
2、车辆中兴路进入车库，取车能够从A栋大堂乘办公电梯直达车库，很便利。
3、将商场入口7-8轴线入口移至6—7轴线之间，连同6—7轴线之间扶梯封闭成一个独立医药超市入口，这么高级百货入口完全不受干扰。
4、高级餐饮、俱乐部经过5部专属电梯直达，配置标准已完全足够，不需要再增加观光电梯。
5、9楼和10楼作为办公，关键为商家配套，大堂应有较高装修标准。
6、靠近1轴线两部垂直电梯提议合并为一部载重量在2吨以上大轿厢货梯，便于商家货流组织。
7、商家如需卸货区或小面积仓储空间，可考虑在车库中划分处理。
8、应考虑设中央空调，强度在180大卡/平方米以上。

（四）租售收益测算
1、项目裙房各楼层面积指标
（1）负楼（和平路以下）
楼层
负5F
负4F
负3F
负2F
负1F
面积(平方米)
4322
4586
4502
4417
4502
（2）主楼（和平路以上）
楼层
1F
2F
3-7F
8F
9F
10F
面积(平方米)
3476
3160
3587
3441
3186
2906
备注：
——项目各楼层面积指标均为本层建筑面积。
——后述内容全部租金均取租赁期内平均值，已考虑租金递增原因。
——在各定位方案条件下，产品及交通组织需要调整内容将在策划汇报中作具体叙述。
——租金及售价定位依据为渝中区其它商业物业租售价格，和各业态本身租金承受能力，相关数据详见附件二。
2、租售收益测算表
楼层
定位
月租金（元/ m2）
售价（元/ m2）
面积（m2）
销售金额（元）
负5
净菜超市

52360000
负4
净菜超市、车库

35650000
负3
净菜超市、车库

38750000
负2
医药超市
55
8580
4417
37897860
负1
医药超市
55
8580
4502
38627160
1
高级百货
70
10920
3476
37957920
2
高级百货
70
10920
3160.6
34513752
3
高级百货
70
10920
3587
39170040
4
高级百货
70
10920
3587
39170040
5
高级百货
70
10920
3587
39170040
6
高级餐饮、俱乐部
40
6720
3587
24104640
7
高级餐饮、俱乐部
40
6720
3587
24104640
8
高级餐饮、俱乐部
40
6720
3441
23123520
9
办公
45
7560
3186
24086160
10
办公
45
7560
2902
21939120
累计

3、定价依据
（1）测算标准
除净菜市场和车位外，其它楼层均为带租约出售产权，所以我们提议以租金为基础，结合投资户能够接收回报率反算售价。
重庆投资户能够接收回报率大致为7-8%，投资回收期按静态计算约为13—，所以我们提议，建筑面积租金在50元/平方米以上卖场按年租金13倍定价，建筑面积在50（含50）元/平方米以下卖场按年租金14倍定价，前者略高。
（2）净菜超市
净菜超市总面积为8950平方米，假如按实用率50%、商铺和摊位使用面积2.5平方米、可形成商铺和摊位共1790个。
参考对象为龙寰农贸市场，该市场在一号桥周围，周围常住人口较多，市场商铺和摊位平均售价约为5万元/个，销售情况很好，在较段时间内实现销售率100%，考虑到本项目标口岸相对很好，平均售价取6万元/个计算，可实现销售收入1.074亿。
（3）车位
负三、负四层共可形成176个车位（参考原负三层划分方案，建筑面积约为4400平方米）。
依据重庆市政府要求，现在中高级写字楼车位年票约为7300元，根据收回投资计算，其合理售价应为11万元/个。共可实现销售1936万元。和车库累计12676万元。
（4）医药超市
现在重庆专业市场商家能够承受租金为25—55元/平方米，如建玛特为合景聚融报价为建筑面积月租金40元/平方米，除渝中区外，其它主城区专业市场租金偏低，如南亚家俱现代广场店租金为28元/平方米。
因为本项目地处渝中区，紧邻车道便于货流组织，很利于专业市场经营，提议其租金取上限，即建筑面积月租金55元/平方米。
（5）高级百货
依据到重庆考察洽谈高级百货商家透露，其租金价格上限在建筑面积月租金70元/平方米左右，这已高于中等百货租金水平（银太月租金为41元/平方米，成商租赁世贸中心平均月租金约在42元/平方米）。
（6）高级餐饮、俱乐部
对该业态租金定位我们关键参考得意娱乐城（得意世界C区）租金调查，其2-8楼建筑面积平均月租金约为45元/平方米，考虑到其经过长时间市场培育，本项目成熟度现在难以和其相比，提议将建筑面积月租金定位在40元/平方米。
（7）办公
现在重庆高级写字楼建筑面积月租金约为50—80元/平方米（万豪商务楼约为60元/平方米，大全部会约为90元/平方米），考虑到本项目商务体量不大，缺乏专属商务配套，在品牌及形象步骤也有一定劣势，提议建筑面积月租金定位为45元/平方米。
备注：
高级餐饮、俱乐部也计划引进一个商家整体经营，这类商家租赁年限往往也不太长，带租约出售条件不十分成熟，有可能成为一个良性资产，其资产价值和表中确定售价大致相当。

六、定位方案二及租售收益测算

（一）主力业态——香港精品坊
1、概念诠释
本文所说香港精品坊，意指将香港一线百货物牌集中到本项目，并将货物香港制造背景，作为项目在经营中冲击市场关键砝码。
2、定位依据
（1）香港是整个亚洲很关键商业中心，从某种程度上说，它引领了流行和时尚时尚，香港制造本身就是一个品牌效应，潜在追随群体很大。
（2）因为大众需求旺盛，在重庆乃至整个内地全部充斥着“港造”旗号百货产品，优劣参半。
（3）假如我们在项目内构件一个“香港精品坊”，全部商家全部来自香港，能够从根本上处理消费者心理顾虑，我们认为一个高含金量“港造”标志足以使项目在百货业竞争中抢得制高点。
（4）“香港精品坊”假如能够招商成功，对较场口区域形象也有一定提升作用，反过来贵司能够尝试争取政府部分优惠支持，关键是对商家经营中税收优惠，招商活动也最好由政府组织，这么能够极大程度增强商家信心。
3、楼层设置
提议设置于1—5层，原因为：
（1） 该定位需要一定规模，商品种类才能够比较齐备，并在市场上取得较高著名度。但同时规模假如太大，也可能会出现招商不足不良情况，所以综合考虑我们提议参考高级百货体量标正确定其总体规模。
（2） 此业态属于精品百货范围，商家普遍不愿意在低于主入口楼层经营，所以在楼层选择上，我们认为1—5楼比较合理。
4、招商及经营模式
我们提议先分零招商，其后销售，由大厦物管进行统一管理。
（二）辅助业态
1、生活家
（1）定位依据
A、 伴随收入水平提升，居住条件改善，重庆居民对家居部署也有了更高审美标准和要求，但和此想对应是重庆家居饰品现在还处于一个比较粗放经营状态，没有一个精品卖场。重庆居民常常会利用出差或是旅游机会在北京、上海等地家居饰品卖场购置物件，市场空间比较显著。
B、 这类商家在经营中重视交通便捷度，对自然人流依靠性不是很强，项目能够满足其经营要求。
（2）楼层设置
提议设置于负一、二楼，从面积指标上看，适合中型专业店，而且人流和物流组织全部比较便利。
（3）推广及经营模式
提议整体招商，这类商家租赁年限通常全部在20年左右，在招商成功后即带租约出售卖场产权。
2、净菜超市、俱乐部、办公定位依据及交通组织同方案一。

（三）租售收益测算
1、租售收益测算表
楼层
定位
月租金（元/ m2）
售价（元/ m2）
面积（m2）
销售金额（元）
负5
净菜超市

52360000
负4
净菜超市、车库

35650000
负3
净菜超市、车库

38750000
负2
生活家
55
8580
4417
37897860
负1
生活家
55
8580
4502
38627160
1
店中店—香港0关税产品
120
18720
3476
65070720
2
店中店—精品廊旗舰店
90
14040
3160.6
44374824
3
店中店—精品廊旗舰店
70
10920
3587
39170040
4
店中店—精品廊旗舰店
45
7560
3587
27117720
5
店中店—休闲运动
45
7560
3587
27117720
6
高级餐饮、俱乐部
40
6720
3587
24104640
7
高级餐饮、俱乐部
40
6720
3587
24104640
8
高级餐饮、俱乐部
40
6720
3441
23123520
9
办公
45
7560
3186
24086160
10
办公
45
7560
2902
21939120
累计

2、定价依据
——生活家
同方案一医药超市。
——香港精品坊
香港精品坊在档次、利润和附加值比高百货略低，但其受众层面也更广，所以其对租金承受能力也大致和高级百货相当，所以租金均价基础等同于方案一。
但根据本方案，在推广过程中将分零招商，所以各楼层应有差价表现。我们设定楼层租金差价比率大致在20—30%之间（楼层差价大致在30元/平方米左右）。
得意一楼A区租金为190元/平方米，B区一楼租金为110—150元/平方米，但其经过多年培育后，经营条件已很成熟，所以我们提议以120元/平方米作为一楼基准租金，其它楼层租金在根据前文所述百分比调整。
——其它楼层定价依据同方案一。

七、定位方案三及租售收益测算
（一）生活家
1、概念诠释
本部分内容中生活家和方案二有所差异，其目标是打造一个包含品牌家俱、家居饰品在内大型卖场。
2、定位依据
（1） 类似于家居饰品，重庆家俱商家在规模、包装、货物、服务质量步骤和发达城市大型商家相比全部还有一定差距，能够作为例证是重庆高收入阶层在外地购置家俱现象比较普遍，在房地产市场上，对包装比较重视住宅项目也往往到外地购置家俱部署样板房，所以从需求上看，重庆家俱市场还有比较大空间可供细分。
（2） 较场口得意装饰城现在经营已经比较成熟，基础上每个需要装修家庭全部会到得意装饰市场，在目标消费者层面，生活家和装饰市场有比较大共性，定位为生活家能够比较充足对其借势。
（3） 从项目标位置上看，紧邻步行街，人气有确保，形象展示效果好。出口即是车道，货流组织很便利，是经营专业市场难得理想场所。
3、楼层设置
提议设置于负一至正五层，原因为：
6个楼层总建筑面积共21899平方米，规模优势已经比较突出，假如体量过大，也有可能面临市场消化能力不足风险。
专业市场商家对楼层没有太高要求，对项目负一和六楼不会产生显著抗性。
4、招商及经营模式
向大商家整体招商，由其统一经营，在招商成功后即销售物业产权。

（二）辅助业态
1、车库和净菜市场
定位依据和方案一相同，为了尽可能发挥负四、五楼商业价值，在本定位方案中将车库置于9、10层，对应在交通组织上也有一点改变，即是需要在和平路和裙房9、10楼之间增加一部升降梯，用于运输车辆。
2、医药超市和办公
定位依据同方案一。
3、招商及经营模式
同方案一。

（三）租售收益测算
1、租售收益测算表
楼层
定位
月租金（元/ m2）
售价（元/ m2）
面积（m2）
销售金额（元）
负5
净菜超市

4322

负4
4586
负3
医药超市
55
8580
4502
38627160
负2
医药超市
55
8580
4417
37897860
负1
生活家
60
9360
4502
42138720
1
生活家
60
9360
3476
32535360
2
生活家
60
9360
3160.6
29583216
3
生活家
60
9360
3587
33574320
4
生活家
60
9360
3587
33574320
5
生活家
60
9360
3587
33574320
6
办公
45
7560
3587
27117720
7
办公
45
7560
3587
27117720
8
办公
45
7560
3441
26013960
9
车库

26730000　
10
车库
累计

2、定价依据
（1）生活家
生活家关键经营高级家俱、家饰用具等，利润高、附加值高，结合本项目对专业市场高度适应性，我们提议租金突破专业市场上限10%，建筑面积月租金定为60元/平方米。
（2）办公置于6—8层和9、10层租金差异不大，售价对应也不变，但车位置于9、10楼在使用上可能有一定不便，对此我们提议车位售价不变，但销售速度和方案一、二比较可能会略低。
（3）其它楼层等同于方案一、二。

八、定位方案四及租售收益测算

（一）主力业态——奥特莱斯+店中店（香港精品坊）
1、定位依据
（1）奥特莱斯本质上是一个折扣店，现在在东南亚比较风行，关键销售部分过季、缺码、下架名牌，含有大众性，和香港精品坊目标消费者层面基础一致，能够形成良性互补。
（2）一个品牌折扣店，加上一个香港精品百货，我们认为对城市时尚一族很含有吸引力，能够有比很好经营前景。
2、楼层设置
（1）我们提议香港精品坊在项目1-3楼，原因因为是奥特莱斯介入，做3个楼层已经能够确保整体规模和影响力，其次压缩经营规模也更能够确保招商效果，有利于精品坊做好做精。
（2）奥特莱斯设置于负一、二、三楼，因为该商家经营模式为整体经营，相对于分零商家来说，租金承受能力有限，所以提议将其设置于负一、二、三楼。
3、招商及经营模式
（1）奥特莱斯为整体招商，由其自行经营，在招商成功后即销售物业产权。
（2）香港名店坊招商及经营模式同方案二。

（二）辅助业态
1、大众餐饮和娱乐
香港精品坊和奥特莱斯进驻将会在很大程度上提升项目标人气，所以能够考虑做大众餐饮，而且伴随较场口区域改造进展，和轻轨通车、十八梯民俗风貌区建设，经营条件还将深入提升。
2、SPA
SPA现在是一个休闲疗养，在城市中很受欢迎。现在重庆SPA规模普遍全部比较小，配套设施不多，而且只针对女性服务，假如引进一家规模大SPA，除香薰水疗外整和多元休闲服务功效，应该很含有竞争优势。
3、楼层设置
这两种业态属于服务业种，租金承受能力有限，而且租赁期限往往比较短，难以带产权销售，所以提议将其置于商业价值相对较低高楼层。
4、招商及经营模式
这两种辅助业态需分楼层招商，租赁期往往不长，难以吸引中小型投资户，提议在招商成功后向大投资用户整体销售。
由各商家自行经营。
5、交通组织同方案一。

（三）租售收益测算
1、租售收益测算表
楼层
定位
月租金（元/ m2）
售价（元/ m2）
面积（m2）
销售金额（万元）
负5
净菜超市

4322

负4
4586
负3
奥特莱斯（含部分车位）
55
8580
4502
38627160
负2
奥特莱斯
55
8580
4417
37897860
负1
奥特莱斯
60
9360
4502
42138720
1
店中店
120
18720
3476
65070720
2
店中店
90
14040
3160.6
44374824
3
店中店
7