农村“房地一体”不动产调查登记的问题与对策.pdf
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1、地方 Local News农村“房地一体”不动产调查登记的问题与对策文、图/宋芳芳盛茜左旭辉根据国家和省厅的统一安排,自2013年起,陕 西省先后开展了集体土地所有权调查、林权调查、农村宅基地调查、农村房屋所有权调查和农村“房 地一体”调查等多项不动产调查工作,形成了相应 的成果资料,颁发了一定数量的所有权、使用权等 不动产权证。根据自然资源部和省自然资源厅相关文件精 神,为了全面反映陕西省不动产发证数量的真实性 和规范性,陕西省自然资源厅2022年安排对各区(县)上 报“房地一体”、集体土地所有权、林权 的调查登记发证项目进行复核和检验,该项工作具 体由陕西省不动产中心负责。陕西省不动产中心
2、积极稳妥地推进该项工作的 深入开展,组织制定了全省不动产登记存量数据整 合建库与成果汇交技术标准和操作细则;多次组织 技术培训,并赴各市县进行督导调研,解决区县汇 交中存在问题,取得了一定的成绩,也从中发现了 一些问题。不动产登记汇交不动产登记汇交的工作内容包括收集相关资 料,依据现行不动产相关技术标准规范,结 合“三 调”成果、土地变更调查成果和国土空间规划信息 数据,核 查 各 区 县“房地一体”、集体土地所有 权、林权等相关不动产调查发证的成果情况。核查 的内容主要包括以下几点:任务完成情况核查通过内业统计检查任务完成情况。主要内容有文档成果、不 动产测绘成果、不动产权属调查成果、图件成
3、果、不动产登记成 果、数据库成果、数据统计成果、确权登记发证情况、重要的过 程数据及检查记录等。成果的完整性和逻辑一致性核查包含文档成果、不动产测绘成果、不动产权属调查成果、图 件成果等。不动产成果汇交入库将数据分类分层并进行拓扑检查、属性检查、图形检查、扫 描件等工作。对各类不动产单元数据、权利数据、权利人数据、登记业务数据等进行数据规范化、入库,建立空间数据、非空间 数据关联、历史和现状信息清晰完整的不动产登记数据库。42No 9 2 23衣村“房地一体”调查登记农村宅基地使用权和房屋所有权确权登记颁证工 作由原国土资源部于2018年底开始在全国各地实施,主要的工作内容需要对农村集体土地进
4、行明确的调查 和确权,仔细划分土地的用途、界限、面积等内容,调查清楚土地上建筑物的归属情况和划分情况以及建 筑物的用途,明确集体土地中是否存在闲置土地及闲 置土地的界限大小,将实际的调查数据按照调查测绘 表的要求进行填写,并记录在案,归档处理,最后进 行数据分析。完成土地资源以及房屋产权一体的数据库,能为 今后的工作展开打下坚实的基础,为拥有归属权的农 民颁发产权证书,对土地以及之上的建筑进行统一管 理,划分产权保障民众的权益。2020年,陕西省自然资源厅发布了 关于做好农 村宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通 知(省自然资登发【2020】1号文),开始部署“房 地一体”不动产登记工
5、作。由于全省各个区县经济发展不一,基础调查资料 不同,有的区县是酌情利用“两权”数据,对于己完 成农村地籍调查的宅基地,进一步核实完善地籍调查 成果,补充开展房屋调查,形成满足登记要求的“房 地一体”权籍调查成果;对于尚未开展农村地籍调查 的宅基地、集体建设用地,采用总调查的模式,统一 开 展“房地一体”的权籍调查;对己有成果中房屋所 有权人、界址、面积、权属等信息不完整的,结合实 际开展补充调查,完善信息。大多市县采用实地调查的方式对宅基地和农房的 权属状况开展调查,通过解析法测量界址点和房屋拐 点坐标,计算宗地面积和房屋建筑面积,保证了权属 清晰、面积准确;条件允许的市县利用卫星遥感影像
6、或无人机航拍,结合内业预判后成图,初步核对后,再实地开展权籍调查、补充测量坐标并计算面积;对 于偏远地区或分散、独立的宅基地,采用图解法在图 上采集界址点坐标,做好指界工作,确保界址清楚、空间相对位置关系明确,实地量测界址线边长,计算 宅基地面积,制作权籍图。衣村“房地一体”不动产登记存在的主要问题通过对全省“房地一体”数据汇交核查统计过程 中发现的问题进行内业认真分析,结 合“房地一体”数据库、集体土地所有权数据库、林权数据库、城乡 规划数据库、三区三线数据库、三调数据库等各个数 据库的叠加,听取各个区县自然资源部门和技术作业 单位所反映的工作中遇到的实际情况,对部分区县进 行现场走访和调查
7、研宄,发现陕西省“房地一体”调 查过程中存在如下主要突出的问题:农村不动产登记进度缓慢,不动产证尚未颁发陕 西 省“房地一体”不动产调查项目于2020年启 动,至今己有3年多,不动产登记数据汇交核查工作从 2022年展开,也历经1年多了。目前,外业调查测量工 作基本完成,但数据汇交入库工作进度滞后,个别区 县完成率只有百分之五六十。主要原因在于以下几点:(1)农村房屋普遍分散,村庄相对封闭,区域差 距很大,环境条件复杂。(2)登记发证系统运行不稳定,存在功能不足、容易出现数据推送不成功等问题。(3)项目资金不到位,作业单位投入技术人员 少,技术力量薄弱。(4)空心村现象严重。很多农村村民摆脱农
8、业生 产转到城市务工,这也在一定层面上影响了农村不动 产登记的效率与质量。项目没有正式验收全省没有统一的检查验收制度与要求。按测绘产 品检验要求,项目必须要实行“两级检查一级验收”制度,具体验收组织工作应该由区县组织,但绝大多 数区县都没有组织验收工作。地域化差异明显不同地区之间存在经济上的差异,有些地方经济 繁荣,有些地方经济落后,每个地区都会在不违反国 家标准规定的基础上,进行适当的调整,登记流程也 有所改变,具有鲜明的地区特色,也会偏向于地区经 济利益。流程的差异导致了省级范围内工作量的增加 和数据处理过程标准化难度的加大。数据库之间矛盾冲突较多“房地一体”数据、林权数据、集体土地所有权
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