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深圳经济特区物业管理行业管理措施

（1998年7月20日深圳市人民政府令第74号公布，依据8月26日深圳市人民政府令第135号修订）
第一章　总 则
　　第一条　为了加强对物业管理行业监督管理，规范物业管理企业行为，维护物业管理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，依据法律、法规要求，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制订本措施。
　　第二条　在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套公用设施、设备、公共场地管理服务，应遵守本措施。
　　第三条　物业管理服务应该遵照社会化、专业化、企业化标准，保持物业和城市环境整齐优美，保障物业安全使用，维护业主和其它非业主使用人正当权益。
　　第四条　深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
　　区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门指导下负责本辖区内物业管理行业监督、管理工作。
　　第五条　深圳市物业管理行业协会是物业管理行业自律性组织，依据本措施要求推行职责。
第二章　物业管理企业
　　第六条　本措施所称物业管理企业，是指依法设置，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务企业法人，包含物业管理专营企业和兼营企业。
　　第七条　物业管理企业不得转让或以出租、挂*、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其它工商变更登记事宜，应按本措施要求重新办理立案及资质证书核准手续。
第三章　物业管理招标投标
　　第八条　委托物业管理企业对物业进行管理服务，应该采取招标方法确定物业管理企业，但符合下列条件之一除外：
　　（一）物业由开发建设单位自用；
　　（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或高层物业总建筑面积低于二万平方米，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米。
　　前款物业管理区域范围，由市主管部门会同相关部门划定。
　　第九条　物业未交付使用，或物业已交付使用，但业主管理委员会还未成立，由开发建设单位负责物业管理服务招标组织工作；业主管理委员会已经成立，由业主管理委员会负责物业管理服务招标组织工作，但法律、法规要求由开发建设单位在一定时限内负责物业管理服务，从其要求。
　　业主管理委员会组织招标活动，应经业主大会讨论决定。
　　招标组织者享受下列权利：
　　（一）编制招标文件，组织招标活动；
　　（二）选择和确定符合资质条件投标人；
　　（三）依据评标标准决定评标、定标措施；
　　（四）选定中标人；
　　（五）依法享受其它权利。
　　第十条　招标组织者组织物业管理服务招标，应该成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门代表参与。
　　招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标措施和定标意见。
　　第十一条　招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人意见。
　　前款所称招标文件包含招标书、投标须知、签订委托管理协议条件及协议条款。招标书应该包含以下内容：
　　（一）物业计划建设基础情况，包含占地面积、建筑面积、产权情况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地情况、园林绿化情况、小区文化娱乐设施等；
　　（二）物业管理内容和要求；
　　（三）投标书编制方法及依据；
　　（四）投标人资质和条件；
　　（五）组织解释招标文件及实地查验物业时间、地点；
　　（六）送达投标书地点及截止时间；
　　（七）开标、评标时间、地点；
　　（八）其它需要说明事项。
　　第十二条　物业管理服务招标，能够采取公开招标、邀请招标形式。符合下列条件之一，经市主管部门同意，能够采取议标方法：
　　（一）物业使用在保密或安全方面有尤其要求；
　　（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，而且明确要求采取议标方法。
　　前款所称议标，是指招标组织者和二家以上（含二家）物业管理企业就特定物业管理服务发包条件进行协商，择优选定中标人招标方法。
　　招标方法一经确定，不得中途变更。
　　第十三条　采取公开招标方法，招标组织者应该提前30天经过报刊、广播、电视或其它方法公开公布招标公告，同时报市、区主管部门立案；采取邀请招标方法，招标组织者应向符合资质要求三家以上（含三家）物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区主管部门立案。
　　前款招标公告或投标邀请书应包含下列内容：
　　（一）招标组织者名称、地址；
　　（二）拟招标物业名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
　　（三）投标地点和期限；
　　（四）获取招标文件措施、时间、地点及相关费用等。
　　第十四条　参与投标物业管理企业应该根据招标文件要求内容和要求编制投标书。投标书应该包含以下关键内容：
　　（一）物业管理处机构设置方案、运作步骤及各项管理规章制度；
　　（二）管理服务人员配置方案；
　　（三）管理服务用房及其它物资装备配置方案；
　　（四）管理服务费用收支预算方案；
　　（五）管理服务分项标准和服务承诺；
　　（六）小区文化服务方案；
　　（七）管理服务模式设想等。
　　第十五条　受开发建设单位委托、对同一物业负担过管理服务物业管理企业，在相同条件下享受优先中标权。
　　前款物业管理企业有二家以上，最终负担管理服务一家享受优先中标权。
　　第十六条　物业管理服务招标应该坚持公开、公平、公正和老实信用标准。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其它投标人正当权益。

　　第四章　物业管理服务
　　第十七条　开发建设单位或业主管理委员会应该和物业管理企业签署委托管理协议，并报区主管部门立案。
　　委托管理协议由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制订示范文本。
　　第十八条　物业管理企业应在其接收委托物业范围内设置管理处，并就下列事项提供专业化管理服务，业主及非业主使用人应该给配合：
　　（一）房屋本体及其配套设施合理使用、维修和养护；
　　（二）消防设施、电梯及其它机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地使用、维修养护和管理；
　　（三）帮助相关部门维持小区公共秩序和治安秩序；
　　（四）根据相关要求对车辆行驶和停泊进行引导和管理；
　　（五）环境卫生清洁、消杀和维护；
　　（六）园林绿化地维修、养护和管理；
　　（七）法律、法规和委托管理协议要求其它物业管理服务。
　　物业管理企业对属于业主和非业主使用人特定财产提供保管服务，应该另行签订保管协议，明确保管关系。
　　第十九条　物业管理企业能够经过公开招标等方法聘用专营企业负担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专题服务，但不得将物业管理整体责任以承包、租赁或其它方法转让给其它单位或个人。
　　第二十条　物业管理企业提供物业管理服务，应该遵照国家相关强制性标准；没有国家强制性标准，应该符合市主管部门要求行业标准。激励物业管理企业采取国外优异管理服务标准，提升管理服务水平。
　　第二十一条　物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业佣金和法定税费组成。物业管理企业佣金不得超出物业管理成本百分之十。
　　下列项目支出列入物业管理成本，但不得反复计算：
　　（一）管理处管理人员工资、福利；
　　（二）保洁消杀费；
　　（三）治安防范费；
　　（四）公用配套设施日常维修养护费；
　　（五）园林绿地维修养护费；
　　（六）用于物业管理固定资产折旧及办公费用；
　　（七）公用部位水电费；
　　（八）电梯运行维修养护费；
　　（九）中央空调费。
　　第二十二条　物业管理服务收费，应该依据法律、法规、规章和委托管理协议要求，遵照合理、公开和管理服务水平和社会承受能力相适应标准。具体收费标准由业主管理委员会和物业管理企业协商确定，经业主大会讨论经过后实施。
　　市主管部门和市价格行政管理部门能够依据国家价格法基础标准，结合特区物业管理行业实际情况，制订物业管理服务收费分类指导标准，明确要求对应基准价及其浮动幅度，物业管理企业应该遵照实施。
　　第二十三条　物业管理企业收取管理服务费用标准及其服务项目应该提前公布。
　　开发建设单位依据法律、法规要求自行或委托物业管理企业进行管理服务，应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目，并负担物业人住前管理服务费用。
　　第二十四条　物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其它任何单位和个人不得反复收取项目或性质相同费用。
　　业主应该按时交纳管理服务费用。
　　第二十五条　管理服务费用收支情况应按要求每三个月最少公布一次，并接收业主或业主管理委员会质询和监督。
　　第二十六条　物业管理企业依据委托管理协议和相关法律、法规要求，对属全体业主共有商业用房及其它公用配套设施、设备和场地进行经营管理，其收入应该用于物业管理服务，不得挪作她用。
　　前款经营性收入收支情况应按要求每三个月最少公布一次，并接收业主或业主管理委员会质询和监督。
　　第二十七条　物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取管理服务费用及按要求用于管理服务经营性收入实施独立核实。除去管理服务成本开支、物业管理企业佣金和依法应缴纳税、费后，有结余，应转入本物业管理区域下年度管理服务费用，不得私自提取或挪作她用。
　　第二十八条　在物业管理区域内，依据法律、法规要求设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金，物业管理企业应按要求用途使用，不得挪作她用。
　　前款基金收支账目，应每三个月最少公布一次，并接收业主或业主管理委员会质询和监督。
　　第二十九条　物业管理企业在合理时间内对物业进行巡视、检验，或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按要求对物业装修进行监管，业主或非业主使用人应该提供方便并接收监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检验内容和时间、维修养护或改造项目及施工时间、地点均应该提前公布。
　　业主、非业主使用人和物业管理企业对前款维修养护或改造项目有分歧，由市、区主管部门决定实施；对维修养护或改造费用有疑义，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应该在收到质询后七日内给予回复。
　　第三十条　业主及其它非业主使用人对物业管理企业公布收费标准及服务项目、物业管理收支帐目有疑义，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后立即给予查处，并将查处结果书面通知投诉人。
第五章　物业管理行业协会
　　第三十一条　市物业管理行业协会是依法登记成立物业管理行业自律性社团法人。其关键职责是：
　　（一）制订物业管理行业行为准则及道德规范；
　　（二）组织物业管理行业从业人员业务培训、考试；
　　（三）受理对会员投诉，组织调查，并向相关部门提出处理意见；
　　（四）向市主管部门反应物业管理行业意见、提议和要求，维护物业管理行业正当权益；
　　（五）调解行业内部争议；
　　（六）帮助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
　　（七）办理主管部门委托其它事项。
　　第三十二条　依法成立物业管理企业和其它从事物业管理活动组织能够申请加人市物业管理行业协会，成为协会团体会员；从事物业管理服务和理论研究工作个人，能够申请加入市物业管理行业协会，成为个人会员。
　　会员应该遵守物业管理行业协会章程并按要求缴纳会费。
　　第三十三条　市物业管理行业协会会员大会是协会最高权力机构，理事会是会员大会实施机构。会员大会和理事会职权由章程要求。
　　第三十四条　理事会理事由协会选举产生。理事会总人数由章程要求。
第六章　法律责任
　　第三十五条　未取得《物业管理资质证书》，私自从事物业管理业务，由市、区主管部门责令限期更正；逾期不更正，给通报批评，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
　　第三十六条　物业管理企业未按要求办理《物业管理资质证书》年审，由市、区主管部门责令限期更正；逾期不更正，收回资质证书，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
　　第三十七条　转让或以出租、挂*、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》，由市、区主管部门责令限期更正，并给通报批评；逾期不更正，收回资质证书，并处以违法经营所得一倍以下罚款。
　　第三十八条　违反本措施要求，未采取招标投标方法确定并委托物业管理企业负担管理服务，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期更正；逾期不更正，对委托人和接收委托物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。
　　第三十九条　违反本措施要求，未经市主管部门同意，私自采取议标方法，招标行为无效，由市、区主管部门责令限期更正；逾期不更正，对委托人和接收委托物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采取公开招标或邀请招标方法未报市、区主管部门立案，由市、区主管部门责令更正，并给通报批评。
　　第四十条　违反本措施要求，招标、投标双方弄虚作假、恶意串通，招标投标行为无效，由市、区主管部门给警告，并分别处以五万元以上十万元以下罚款；造成损失，应负担赔偿责任；组成犯罪，依法追究刑事责任。
　　第四十一条　物业管理企业违反本措施要求，私自增加管理服务费收费项目或提升收费标准，应该退还多收部分，并由市、区价格行政主管部门责令限期更正；逾期不更正，给通报批评，并处以多收金额五倍以下罚款；造成她人损失，应负担赔偿责任。
　　第四十二条　物业管理企业违反本措施要求，将用于物业管理服务经营性收入挪作她用，或将管理服务费用、专题服务基金私自提取或挪作她用，由市、区主管部门责令限期更正，并给通报批评；逾期不更正，处以挪用金额一倍以下罚款；造成损失，应负担赔偿责任；组成犯罪，依法追究刑事责任。
　　第四十三条　违反本措施要求，不按时交纳要求管理服务费用，物业管理企业可要求其限期交纳，逾期不交纳，可按日收取千分之三滞纳金；连续三个月不交纳，能够根据法律、法规和委托管理协议要求进行催缴或向人民法院申请支付令。
　　物业管理企业和供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费协议，可按协议要求采取对应催缴方法。
第七章　附 则
　　第四十四条　本措施自公布之日起施行。