大厦物业装修手册模板.doc

序 言

本装修手册所载列之内容，将作为用户进行二次装修之基础标准和标准。管理处将会帮助用户单元装修进行，假如您对本手册中办理程序及所需资料有疑问，请和管理处联络。
本手册载列关键资料，以供您及所雇之设计师/承造商作为参考，而本手册内全部规则及条款亦意在于帮助您更有效而快速进行计划装修，以开展业务。
用户须遵守中银大厦管理处颁布各项装修规则，管理处有权对违反要求用户采取对应方法，如停止其装修工程或切断电力供给，由此而造成损失管理处概不负责，并保留追究之权利。
本手册内容如有不足，将由其它附件或指导补充，同时管理处保留修改装修手册各项要求之权利。如本手册中内容有修改，修改后内容不作另行通知。
本手册最终解释权归管理处。

新中南方物业管理（上海）

中银大厦
受理二次装修步骤表

用户服务部

维修服务部
用户服务部
10个工作日内给回复

—收装修设计图纸 —设计图纸审核并提出 —图纸审核意见回复用户
—发放装修手册 专业意见 —动工申请
—审核承包商执照，资质

维修服务部

用户服务部

装修协调

安全保卫部

维修服务部
用户服务部

维修服务部

用户服务部

财务部

日常检验 中期检验 装修协调 —审核装修保险单 缴付相关装修费用
—审核已缴费用
—消防、质检批文
—签施工许可证
—发出入工作证

第一部分 装修设计须知

1. 承包商选择
用户首先向管理处取得该单元相关图纸进行设计，然后须聘用一信誉良好，殷实并有工程一级资质装修企业作为承包商，并向管理处提供装修委托书。用户在未取得该单元政府相关部门之完工验收批文及管理处之验收意见前，需保留部分工程款，可避免以后额外支出及发生无须要之纠纷。

2. 承包商指定
用户有权自行选择装修承包商，但为了确保大厦装修质量等级标准及大厦中央各系统之正常运转，确保大厦正常使用程序，对以下特殊工程，用户须聘用管理处指定之承包商，而相关工程费用由用户负担：
（1）全部消防、空调、给排水及相关大厦弱电设施。
（2）和大厦机电总系统之各项接驳工程。
（3）煤气管道之接驳工程。
（4）其它必需在公共地方或公共设备进行之相关工程。

3. 总体结构
为了确保用户之安全，用户装修设计不得对大厦主体承重结构作任何改动，且不得和国家相关设计规范相抵触。

4. 公共区域
本手册所指定公共区域，即电梯厅、公共走廊、茶水间、卫生间等区域墙、顶、地、和顶棚内全部机电设备，必需保持其原基础装修情况和使用功效。

5. 单元门及招牌
全部门均不得更改且不得伸展至通常公共地方，包含走廊或电梯厅，不得安装卷闸；任何用户亦不得在公共走廊墙上装设招牌。用户如必需安装招牌，必需由管理处指定之承包商统一规格，标准安装于大门上，费用由用户负担。
6. 间隔墙
单元内间隔墙应考虑装设空调回风或其它透气设施，间隔墙或高柜不能阻挡盘管风机维修，除得到管理处同意外，全部内部间隔墙应使用重量轻和干式结构品种，比如金属框石膏板，假如是木框架或板墙，必需要涂上相关政府部门同意之防火漆。间隔墙不能紧贴玻璃幕墙，必需离开100mm以上。

7. 机电设备
用户标准上不得对机电设施作重大改动，不得增加或降低机电设施任何功效。如必需改动单元内机电设备，则事先应向管理处提出申请，经管理处书面同意后方可动工。

8. 电力装置
全部电力装置总用量不得超出大厦相关该单元之供电设计用量，同时用户有责任聘用合格专业人员进行电器设备装置及路线接驳工程，并需遵守上海市供电局相关要求。

9. 消防设备
用户单元内任何消防系统之更改工程必需取得管理处书面同意，设计图亦须于动工前取得政府部门同意，而且由管理处指定之承包商施工，工程费用由用户负担。

10. 通讯设备
大厦预留电话线至各单元周围，但单元内通讯路线部署及分配可由用户重新安排，如用户有其它通讯连网功效或卫星接收视频接口可向相关部门申请，费用由用户负担。

11. 公共水电接驳
用户不得私自接驳公共部位水、电，如确有需要可向管理处申请，同意后聘用管理处指定承包商施工，用户并须负责从连接后到单元内干线一切保养、维修、拆除、翻新和更换。

12. 预留检验口
用户须预留检验口以确保管理处之职员可随时检验、维修大厦内包含室内之隶属设施，并确保中央空调系统、管弄、渠道、安全通道等通畅无阻。
第二部分 装修申请

1. 装修申请程序说明
（1）用户在完成租赁协议/协议及验收单元并取得单元门匙后，可依据本身要求，对该单元进行设计。然后向管理处提交装修设计申请，内容包含《装修图纸审批申请表》和相关各装修设计图纸。
（2）装修设计图纸将由管理处进行初审，管理处初审经过装修设计并不代表任何政府部门同意，用户须自行将初审已获经过装修设计图纸交消防局及相关政府部门同意。
（3）向管理处提出装修动工申请，填写《装修动工申请表》，了解相关装修要求和装修手册内容。
（4）依据装修手册之收费要求，一次性交纳全部装修相关费用（详列本手册内）。
（5）提供各承包商之营业执照副本、资质证书副本、获政府相关部门同意之图纸及批文，保单副本和已缴清费用之收据副本。
（6）办理施工人员审批手续及临时出入证。
（7）领取《动工许可证》，并张贴于单元大门上。

2. 装修图纸及设计说明书之审批
用户须将下列设计蓝图一式三份，施工说明，材质说明各一份，提供给管理处审批。
（1）具体计划说明书； （2）装修工程总设计图；
（3）具体电力设备线路图； （4）消防设备图；
（5）吊灯及照明位置图； （6）空调风口及风管位置图；
（7）装修机械工具，装修材料明细表； （8）电力负载明细表；
（9）具体给排水管道图； （10）其它管理企业需要之图册（如电脑机房等）。
管理处收齐上述全部文件后将于10个工作日内给回复，对于不符合要求之图纸，用户必需修改，然后重新递交审批。全部管理处初审经过图纸均由管理处书面确定。

第三部分 动工申请

1. 用户须将已取得政府相关部门同意之各类装修图纸及文件、承包商营业执照、资质证书、保险单副本、和《用户装修动工申请表》交管理处申请动工。
2. 缴纳装修之各项费用，全部费用需一次性交付。

（1）装修费用：

A.装修管理费：
办公室
按建筑面积每平方米人民币 5元

最低基础收费为人民币 600元

通常商铺
按实用面积每平方米人民币 10元

最低基础收费为人民币 1000元

餐饮、娱乐场所
按实用面积每平方米人民币 15元

大型商铺
最低基础收费为人民币 元

B.装修垃圾清运费
办公室
按建筑面积每平方米人民币 8元

最低基础收费为人民币 800元

通常商铺
按实用面积每平方米人民币 12元

最低基础收费为人民币 1200元

餐饮、娱乐场所
按实用面积每平方米人民币 12元

大型商铺
最低基础收费为人民币 元

（2）装修押金：

办公室
按建筑面积每平方米人民币 30元

最低基础押金为人民币 5000元

通常商铺
按建筑面积每平方米人民币 30元

最低基础押金为人民币 5000元

餐饮、娱乐场所
按建筑面积每平方米人民币 40元

大型商铺
最低基础押金为人民币 10000元

（3）相关资料费用
用户如需本企业提供其装修单元标准平面部署等图纸，由本企业晒图后给用户。其费用为：A0图纸人民币20元/张；A1图纸人民币10元/张。

（4）临时供电费：
用户装修期间，管理处将切断装修单元内动力电及墙插、地插供电。用户若需装修使用临时电源，必需事先向管理处申请并缴付临时供电费。临时电力不超出60安培单相，临时电费为每只电箱天天人民币150元，此项临时供电费将以预缴形式缴付，直至工程完成为止（特殊行业如餐饮、会所、营业场所等不在此限）。

（5）临时电箱租用费：
每只单相电箱每个月租用费用为人民币950~1450元，电箱押金为人民币 500元。

（6）办理施工证：
进入大厦施工之工作人员，必需佩有管理处发出施工出入证，施工出入证制作工本费每张10元，押金50元，施工人员须提交一寸报名照一张及身份证复印件。如有遗失，再次制作，必需再次交付押金。

3. 装修保险
用户或其装修承包商在进行装修前必需购置投保额为人民币2，000，000元建筑工程一切险及投保额为人民币1，000，000元第三者责任险，用户可委托管理处代办。用户或其承包商必需签署一份索赔授权书予管理处（或业主）。

4. 消防报批
（1）由浦东新区防火监督处一科负责审核，将消防审核意见及回执复印件交至管理处用户服务部。
（2）向管理处提供消防审核意见或回执复印件。

5. 其它提交文件
（1）动火申请表（如有需要）
（2）油漆作业申请表（如有需要）
（3）材料运输申请表
（4）保单副本
（5）已缴清全部费用收据副本
（6）施工人员情况记录表

6. 设施设备保护
装修施工前，必需做好该施工区域公共走道上墙、地面、墙角保护及货运电梯前室墙、地面、墙角、电梯门、电梯轿厢内保护，必需做好施工单元内空调出风、回风口临时封闭保护并由管理处检验认可后，方可开始施工。

7. 同意动工
管理处收齐上述文件后将发给动工许可证。用户装修时必需将其张贴于单元大门上，方便检验，无此证者不得动工。

第四部分 装修完工验收

1. 消防及政府其它部门验收
用户装修完工后，须自行向消防及政府各相关部门申请检验，并得到该等部门认可，提供验收意见复印件。

2. 向管理处申报完工
用户须提前一个工作日将已填妥之《装修完工申报表》连同政府相关部门同意文件（副本）及装修完工蓝图一式三份交管理处申请完工验收。

3. 管理处完工验收
管理处收到上述文件后，将会同承包商一同对该单元进行检验，并提出验收及整改意见。假如完成后，同时一切室内设备完整无缺，而且没有损坏任何公共设施，现场垃圾清理完成，则管理处经过验收并在30天内退回押金；相反，管理处将自行恢复或处理上述问题，产生费用将于装修押金中扣除，如有不足，用户须负担该不足之金额。

4. 尤其提醒
凡完工验收不合格，又不给予整改，管理处将不提供该单元内空调及地面插座、墙面插座供电。由此造成损失，管理处不负担任何责任。

第五部分 装修施工要求

1. 用户应在装修施工前预先取得全部政府部门一切相关同意。

2. 全部施工必需严格根据已审批图纸及说明完成，在施工过程中，管理处有权停止不合规范之工程。

3. 用户必需对全部之承包商所雇施工人员行为负责并加以约束。

4. 所选择施工材料，须符合政府相关部门同意环境保护性材料。

5. 任何管理处审批，并不代表对设计方案中技术参数认可，同时管理处也不确保设计方案中所选设备、材料、规格、性能及效果。倘若由设备和材料而引致任何后果，概由用户自行负责。

6. 全部电器安装必需遵照市供电局相关要求，并按相关规范要求进行施工。

7. 全部木制吊顶必需涂上防火漆。

8. 不可阻挡消防通道，安全门，紧急出路灯箱，消防栓。

9. 不能阻挡空调机房回风及进出空调机房通道或维修空间。

10. 不能改变防火/防烟门、防火卷帘门和玻璃门功效及位置。

11. 在室内装设吊顶时，应在每一个水管闸制及每项电源箱或任何关键设备下加装检验口。

12. 不得在外墙玻璃上钻孔或粘贴任何类型设施和物件。一切装置不得触及到外墙玻璃结构组件或任何一部分。单元内间隔亦不得固定在外墙玻璃上或玻璃窗支架上。

13. 用户在未取得管理处书面尤其同意下，不得挖槽、切割、砍凿或雕刻地板，柱和结构墙，和和邻户共用之隔墙。

14. 用户应确保承包商不会对大厦公共设备，设施及公共地方之装修造成任何损坏，如有任何损坏，不管意外是否，将由管理处安排修理，费用概由用户负责。

15. 在一切施工开始前及整个施工过程中，用户必需在其装修范围内每100平方米安放最少二个有效手提灭火器。

16. 施工单位不得在公共区域进行施工。

17. 施工过程中，全部材料，工具及废弃物等在任何时候全部必需放置在所属单元内，不得阻塞公共走廊或任何公共地方。

18. 全部发出噪音，震动或可能发出异味工程、材料、废弃物运输及运出，必需在大厦正常办公时间以外进行，或在管理处指定时间内实施并完成，不得扰及大厦其它用户。

19. 大厦内装修现场严禁存放汽油、溶剂、多种油漆等易燃易爆品。用户装修单元内油漆施工所使用易燃易爆品，必需于施工完成后立即作安全处理。

20. 只有服务电梯（或管理处指定其它楼梯）才可用来运输装修材料或废弃物。不管在任何情况下，工人未经管理处许可不得使用任何客梯和扶手梯。不得使用装有金属车轮运货手推车。

21. 全部制作安装家俱全部应在大厦外预制、组合和上漆。一切在用户所属单元内油漆施工及有异味挥发性溶剂施工必需填写《油漆作业申请表》，经管理处审核同意后，在管理处指定时间内实施并完成。

22. 电、气焊等特殊工种施工人员必需持有效上岗证进行施工操作，不准有违反对应施工操作和规范之施工行为。

23. 不准私自动用明火施工，如用户装修时需动用明火，则必需事先向管理处提出申请，填写《动火申请表》，获同意后方可由持证人员操作动火，现场必需由承包商自行配置足够灭火器。

24. 严禁使用不合格之接线板、保险装置。未经管理处许可，不准任意改变用电负荷，若私自接装超电量之照明设备和电器，由此引发一切损失将由全部用户负担。

25. 装修工程必需严格根据政府相关部门同意之装修图纸进行，若出现违例加建或改建，不管情况怎样，用户必需将违例部分恢复原状并得到相关当局认可，所以而引发一切费用一概由用户自行负责。

26. 用户之装修承包商所雇施工人员必需着装整齐，不得赤足，不得穿背心、拖鞋、不得在非工作区逗留，不得随地涂痰、不得在公共地方吸烟及扔烟蒂，不得高声喧哗，不得打闹、不得使用任何放声设备，绝对严禁赌博饮酒。施工人员需根据管理处指定之洗手间使用。如有发觉使用其它非指定区域之情况，管理处将对施工单位收取罚款。

27. 全部裙房商铺之装修必需按管理处要求于施工范围作出合适防音或保护之间隔围板。

28. 用户在装修施工期间内应对所租单元内安全负责。

第六部分 其它

1. 货运电梯使用
早上8：00—9：00，中午11：30—13：00，下午17：00—18：00时，严禁货物运输。
全部物品运输，需事先向管理处用户服务部填写《材料运输申请表》，方便安排电梯运输。货物在东入口处卸货区内卸货，由该区域23#、24#液压梯将货物载运至B1F，沿指定走向，由19#或20#货梯将货物转运所到楼层，现场必需依据安保人员指挥。
运输之前，敬请做好B1F运输通道上墙地面及货梯前室墙地面保护。施工材料及物品严禁堆放在消防梯前室及运输通道和公共走道上。

2. 建筑垃圾清运
建筑垃圾必需袋装化，天天在18：30分后，方能运输，按指定地点堆放，垃圾堆放满箱时必需立即停止清运。严禁将建筑垃圾堆放在消防电梯前室及公共走道上。运输完成后，清理在运输中散落垃圾。搬运垃圾必需遵从大厦保安人员之指示进行。

3. 物品出门单
装修施工期间，全部物品出门须向管理处用户服务部填写物品出门单，由管理处用户服务部签署确定后方能携出。因施工改建需拆除原大厦配置钢门、地毯等物品，交由管理处保管并填写货物存放表。所拆除废金属、废电线等不予携出，由管理处搜集。

4、油漆及有异味挥发性溶剂施工
油漆作业及产生异味其它作业须向管理处用户服务部申请，填写《油漆作业申请表》，获同意后方可施工。施工作业时间：周五晚19：00时至周六晚24：00时止（因国定假期调换等特殊情况，作业时间另作安排）。因私自进行油漆及有异味挥发性溶剂施工或修补，管理处将对违规施工单位作罚款人民币5000元及停工处罚。因违规施工造成相邻用户无法正常办公，违规施工单位将负担一切责任。

5、施工装修时间及延时申请要求
1) 施工时间为每日8：00—18：30时。

2) 施工装修如需延时，必需在当日下午14：00时以前向用户服务部提出申请，经同意后方可进行。
3) 施工装修延时通常不得超出22：00时，全部施工人员必需按时离开施工现场。

6、租用临时电箱安装、拆除要求
1) 安装、拆除临时电箱，施工单位须向用户服务部申请。
2) 用户服务部签署安装、拆除临时电箱工作联络单，由管理处安排进行安装或拆除。
3) 未经用户服务部签署安装或拆除工作联络单，施工单位私自安装或拆除临时电箱：
v 私自安装临时电箱，按施工进场当日至发觉违规之日，每只电箱天天收取用电费为RMB300元。
v 私自拆除临时电箱，每只电箱天天收取用电费为RMB150元，结算至退还装修押金之日止。

7、电梯使用要求
1) 凡乘消防梯施工人员一律凭施工证方可进入楼层施工。
2) 凡大量搬运施工材料，使用电梯应安排在每日下午18：00时以后。
3) 施工单位需使用电梯搬运大量材料，必需提前一天向用户服务部申请。
4) 施工人员严禁乘坐客梯。

8、公共洗手间使用要求
1) 确保正常使用洗手间内设施，如造成任何损失，必需按价赔偿。
2) 在使用洗手间时，严禁将非卫生纸类物品丢入座便器内，保持洗手间整齐卫生。
3) 施工装修人员严禁在洗手间内沐浴，洗涤衣物及其它物品。

9、违规处罚要求
用户服务部将对各施工单位施工过程实施管理工作，如发生违规操作事件，用户服务部有权对装修承包企业进行处罚，具体以下：
1) 施工人员未经同意进入非施工区域或乘搭客梯，一次罚款人民币50元。
2) 施工材料未按要求路线、时间运输，罚款人民币200元，给大厦成品造成损坏，另须赔偿损坏部分。
3) 建筑垃圾不按要求，乱堆乱放者，一次罚款人民币200元。
4) 随地吐痰、大小便者，一次罚款人民币500元。
5) 违反消防法规操作，造成一定后果，罚款人民币1000元，并必需负担由此引发一切赔偿责任。
6) 有在施工现场及大厦公共区域吸烟者，一次罚款人民币500元。
7) 施工人员冒名顶替者，一经查实罚款人民币100元。
8) 施工人员施工时不佩戴证件者，发觉一次罚款人民币20元。

10、施工人员可在管理处办理IC卡后（每张IC卡 押金为人民币30元）在职员餐厅内就餐。午餐时间为11：00AM－13：00PM晚餐时间为17：00PM-19：00PM（周日及国定假日除外）。

附件一
中银大厦
相关装修图纸及技术资料

一、大厦提供给用户相关图纸及资料
1. 图纸
大厦提供相关楼层平面图及设备部署图。惟图纸中资料只反应相关单元之完成情况，用户应在现场核实全部图纸中资料尺寸，然后再进行设计。

2. 电力
（1） 各区域分电表由业主提供，独立设置于每层电表房内。
（2） 大厦已安装供电线连接至用户单元。唯正式电力供给必需于用户装修完成后另行申请接通。

3. 空调及采暖
（1） 整个大厦均以中央系统形式提供空调采暖。整个空调系统是以保持通常办公室所需温度作设计。过多数量射灯或其它放热设备将减低空调效果，用户必需考虑到这些设备对整个空调系统影响。
（2） 现大厦已按标准设置风机盘管连接新鲜空气补充，认为入伙时用户空调之用。

4. 消防
（1） 大厦设有全自动喷淋系统。（2）大厦设有湿式消防栓，水龙带及水枪。（3）大厦设有手动报警按钮和警铃。（4）大厦设有烟雾探测器或温度探测器及排烟系统。

5. 公共广播系统
大厦设有公共广播及消防应急广播。

6. 楼层承载
大厦办公室各层之许可标准承载是：500kgf/sq.m。裙房许可标准承载是：300kgf/sq.m。

7. 电话系统
大厦预留电话线至用户，以方便用户向电话局申请直线电话，但室内通讯路线安装费由用户负担，如用户有其它通讯连网功效可和相关部门申请，费用也由用户负担。

二、对用户提供图纸要求
1. 单元平面图须清楚显示
（1）总体部署包含大门和储物地方。（2）全部安放隔墙位置、厚度、高度和材料（3）地面装修之入口处地面不能高或低于公共走廊。（4）摆放重型设备如保险箱，防火文件柜等位置，底部面积和重量，和适应大厦楼层许可承载重量签署证实及设计院审批。（5）拟摆放高设备如高柜位置。（6）防火卷帘及相关设计（如有需要）。

2. 单元立面图须清楚显示
（1） 用料详情。(2)各立面详情。（3）各间隔及立面更改详情（如有需要）。

3. 天花平面图须清楚显示
（1）拟装吊顶类型，部署及高度。不装设吊顶之方案通常不予接纳。（2）照明装置。（3）消防喷淋头原来位置及更改后之位置。（4）消防烟雾探测器和温度探测器原来位置及更改以后位置。（5）中央广播设备原来之位置及更改后位置。（6）各出回风口之位置。（7）全部检验口位置及大小。

4. 消防设计图须清楚显示
（1） 消防栓位置（如适用）。（2）消防喷淋头原来位置及更改后位置，喉管大小及走向。
（3）消防烟雾探测器和温度探测器原来位置及更改后位置。（4）消防排烟风阀原来位置及更改后位置。

5. 空调设计图须清楚显示
（1）空调控制器装修后位置。（2）风机盘管之原来位置及更改后之位置。（3）空调出回风口装修后位置。（4）各风管及水管之路线及大小尺寸。（5）冷量计算。

6. 电力照明设计图须清楚显示
（1）总开关规格及位置。（2）最高用电电流/功率，和分项功率计算。（3）室内电器电源，插座线路走向。（4）室内照明线路走向。（5）电话插座位置。（6）保安接触器及报警系统线路走向。（7）闭路电视系统图。

7. 平面设计图须清楚显示
（1）各单元内间隔高度及用料。（2）各门之物料，旋转方向。（3）各单元内摆设。（4）地台用料及其水平，如地台填高，请说明其填高之密度。

附件二
中银大厦
用户装修机电设备施工指导

1. 全部施工全部要符合上海市质检站之《民用建筑安装工程质量监督核验关键点》要求和相关之国家规范。
2. 用户须按业主提供之技术资料进行机电设计。
3. 用户施工前需呈交上述设计施工图交管理处批核，同时须将相关图纸及关键装潢材料样品交消防局及质检站审批及报验。
4. 全部风机盘管需装有送风管、回风管及过滤网等，请勿以平顶回风方法设计。
5. 为确保空调效果，用户应安装吊顶。
6. 回风口应方便打开或拆出以清洗过滤网，风机盘管及水管阀门处应设有600mm×600mm检修孔。
7. 消防设备及空调工程因和中央系统有直接影响，需由指定承包商施工。
8. 装修期间严禁使用空调，以免损坏风机盘管。
9. 为确保用户及大楼用电安全，用户用电总量须以核准之用电量为限，不得随意增加电量，照明设计不可超出750LX，以免影响空调效果。
10. 消防喷淋管设计需列出管径及去向，吊顶内高度超出800mm，需做上下喷淋头及烟感器。
11. 餐饮类用户需接驳大厦总隔油池之前，必需自设小型隔油箱。
12. 任何情况下，用户或装修承包商对消防烟感器不得私自拆卸或移位，如有违者，造成模块损坏，必需按价赔偿美元以上。
上述指导，务必遵照实施。不然，所以而无法经过完工验收或影响系统正常运行，用户需自行负责。

用户签署及盖章： 装修单位签署及盖章：