农贸市场物业管理专业方案.doc

隆盛路农贸市场

物业管理方案

目 录

序号
内容
一
物业管理整体构思及运作模式
二.
物业管理信息化处理系统
三.
物业管理服务内容
四.
人员配置及培训
五.
物业管理特色服务
六.
管理服务承诺

编制单位：北街小区
编制时间：2月20日

一.物业管理整体构思及运作模式

汝阳县北街小区隆盛路农贸市场物业管理整体构思：
隆盛路农贸市场作为农贸市场项目，在计划建设、环境配套、信息网络设施设备等方面定位均很高。结合隆盛路农贸市场业户群体特征和针对很多层面考虑，我们确立了隆盛路农贸市场物业管理目标定位和整体构想。
我们目标定位是：，使隆盛路农贸市场环境、安全保障、文化气氛、信息服务等方面成为汝阳县物业典范，在汝阳县树立起名牌物业形象，并提升隆盛路农贸市场物业管理品牌形象，使物业管理成为隆盛路农贸市场关键卖点之一。我们对管理服务整体设想可概括为：
建设规范管理专业团体
演绎农贸市场物业管理形象
以点带面、面上四处开花结果

隆盛路农贸市场物业管理运作模式：
隆盛路农贸市场物业管理运作模式包含：管理架构、管理运行机制、考评考绩体系等。以下分别叙述：
（一） 管理架构
在隆盛路农贸市场物业管理服务中，将结合隆盛路农贸市场人文特点及行业法规，结合国浩物业优异管理理念和现代经营模式，确定本项目物业管理运行管理架构。

1、 隆盛路农贸市场物业管理外部组织架构
汝阳县政府主管部门

北街小区物业管理
隆盛路农贸市场管理处

指导

隆盛路农贸市场管理处
监 督
指
协 调
导

隆盛路农贸市场
管理服务

外部组织架构说明：
1、北街小区物业对隆盛路农贸市场实施专业化、规范化物业管理顾问服务;
2、政府行政主管部门对本项目物业管理工作进行管理和业务指导;
3、隆盛路农贸市场物业管理处和国浩物业组成监督协调关系。
2. 隆盛路农贸市场物业管理内部组织架构（首年）

隆盛路农贸隆盛路农贸市场物业管理企业

隆盛路农贸市场管理处

财务部
工程部
安保部
物业部

安管队
运行组
维修组
会 计
出 纳
客服组
环境组
行政组

治安管理
车辆管理
消防管理
设备运行管理
设施设备维修
用户维修服务
后勤管理
档案管理
行政人事管理
保洁管理
绿化管理
房屋管理
用户服务

·内部组织机构说明：
1、设置标准：精干高效、目标管理
隆盛路农贸市场管理处对物业管理服务项目实施计划目标管理，实施整体管理和责任管理相结合管理方法。
2、设置形式：垂直领导、整体协调
垂直领导形式，目标是降低管理步骤，提升各部门工作效率；部门业务独立操作同时，设置协调管理职能，意在达成整体有机运作。

（二） 运行机制
为保障物业管理机构高效运作，必需建立一个有效管理运行机制。

北街小区物业

物业企业项目顾问经理
本项目物业管理单位
指导 反馈

指 指 反
计算机辅
助管
理系统
标 导 馈
管理处主任

服务地点
信息中心
反馈

命令
部门职员
部门主管
督 导

重大突发事件

管理运作机制图

1.质量监管机制
质量监管机制是在建立一整套有国浩物业管理特色质量管理体系基础上，依据ISO9001（）质量确保标准相关要求，全方面推行质量管理，把质量目标落实到各岗位、各步骤直至到个人，并经过质量管理小组监督检验，使工作质量不停提升，达成业户满意效果。
按北街小区物业制订各项管理指标和创优方案，隆盛路农贸市场管理处各职能管理人员将根据质量监管体系要求，明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中检验和控制，并将目标实施各项进展情况、存在问题立即用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标结果评价，确定结果和考绩，并和个人利益待遇相结合。同时，企业还会经过多种宣传教育手段培养职员敬业精神，职业道德，加强职员培训，不停提升职员本身素质和工作水平，进而提升工作质量和效率。
2.协调机制
协调机制是指利用协调管理方法，处理在管理服务过程中常常发生各岗位之间、工种和职员之间、职员和职员之间、职员和业户之间矛盾和冲突。
(1)行政促动力，以行政职务权利为依靠，以行政命令为基础形式，以奖罚为后盾强制性促动力。
(2)竞争促动力，利用竞争手段促进相关方面关系协调，如经过竞争，以优异带动后进，共同完成任务。
(3)舆论促动力，因势利导利用舆论达成协调目标。
(4)管理者凝聚力，具体情况为领导者或管理人员塑造吸引力、影响力，这是以后促进日常物业管理工作协调关键力量。
3.激励机制
激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联络、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联络综合机能，其作用意在提升“内聚力”。
(1)管理日常目标、责任制、增强管理层工作主动性，按“国优”标准制订各项管理指标，严格作好各项工作、明确奖罚。
(2)实施奖金破格晋级制度，调动职员工作热情。管理处职员实施奖罚制度，奖金标准和工作表现和业绩挂钩，并可依据情况，对优异给破格晋升，以形成竞争激励机制，提升职员主动性。
(3)依据管理、管教结合，融情于管。管理处依法和职员签定劳务协议，关心职员生活，帮助其处理家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好工作情绪，给业户提供优质服务。
4.监督机制
监督机制是实现物业管理各项工作开展必需外在约束条件，预防或纠正工作中出现偏差。确保管理机构及其工作人员依法办事。
(1)管理者对机构内部工作人员进行监督。
(2)业户对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成综合监督体系。
(3)经过信息反馈监督，以多种手段来实现监督管理闭环机制，确保秀嘉农贸市场管理监督机制有效实施。
5.自我约束机制
(1)经济利益促动自我约束机制，充足利用经济方法去诱发管理对象利益敏感动机，然后由这类动机去引导对行为自我约束。
(2)目标结构和责任相互联络而造成促进机制。
(3)权利链条相关制约机制，建立管理对象之间相互制约权利链条，促成相关机构、相关职员之间自我约束机制。

二.物业管理信息化处理系统

隆盛路农贸市场物业管理信息化处理系统包含：工作步骤、信息反馈（投诉处理）渠道立即间、物业资料管理多个方面。以下分别叙述。
（一） 工作步骤
1.整体运作步骤图

方 案 设 计

前
期
管
理
机 构 设 置

秀嘉农贸市场物业管理单位
人 员 培 训

接 管 验 收

项 目 跟 进
入住期管理

业 户 入 住

装 修 管 理

安 全 管 理
其它事务管理
文档、物料管理
小区文化建设
商 务 服 务
财 务 管 理
品 质 管 理
工程维护管理
环 境 管 理

日
常
管
理

2.物业交接验收步骤：

和地产企业、监理企业、施工单位共同进行质量验收，如实填报质量验收单，发觉问题，统计在案，书面要求施工单位整改，明确复检时间和罚则。

接收工程图纸资料、各类参数及保修证实、总体平面图，建筑物、构筑物、公用设施、室内外管线、绿化等完工图、设备图。

模拟入住，测定综合使用指标，发觉隐患立即整改

抄取水、电表底数

确保保修项目、期限、标准、责任方法，
重大保修项目（附细则和图纸）

3.工作巡查步骤：

发觉职员优绩或过失
报管理处实施并向全体职员通报

各部门主管每次例行巡视检验
填写优绩奖励单或过失处罚单

用户服务中心统计、处理

汇总、统计、分析后信息反馈至主任处

责任人采取正确行动处理问题
处理完成，立即向管理处领导汇报，并在处理单上签字
填写督察问题处理单，交责任部门
发觉管理事务存在问题

4.安全管理运作步骤：

定岗值勤
保安部主管、保安班长检验、登记

发觉问题

应急分队
交保安主管编号、存档
立即处理做好统计

报 警

通知管理处主任

记 录
紧急通知中央控制室

视情况通知派出所、消防队等相关单位

5.机电设备维修步骤：

归档保留

做好维修统计

维修完成试运行合格
管理处无法维修，报企业视维修费用大小经审批后实施

填写维修申报单

发
现
运
行
故
障
申
报
维
修

日常巡视检验

组织相关维修人员到现场维修

报工程主管、相关工程师至现场指导、监督维修

6.保洁管理步骤：
环境主任巡视检验

发觉问题，填写保洁问题统计表，提出整改意见，快速安排人员

保洁班长组织人员实施整改

环境主任监督整改情况

检验、考评工作绩效，填写整改统计表

整理、归档

（二）信息反馈（投诉处理）渠道立即间
1.秀嘉农贸市场物业管理信息反馈步骤：
处理中心
信息源

结果回馈

信息接收站

2.秀嘉农贸市场物业管理信息反馈控制方法
（1）管理处(或用户服务中心)值班室，经过信息传输工具，如投诉电话和各专业组配置无线对讲机等工具，立即反馈秀嘉农贸市场每个区域发生情况。严格岗位责任制和完善管理规章，实施规范化运作。
（2）流畅严密运作步骤，一环扣一环，一环监督一环。
（3）管理处每个月（日）检验，经过总结评选来获取反馈信息。
（4）经过反馈信息总结评选，快速发觉管理服务上缺点、盲点，立即改善工作，提升服务质量。
3. 隆盛路农贸市场物业管理信息处理步骤

管理处职员
意见箱
业户调查
新闻媒体
新闻媒介
政府主管部门

相关人员实施命令
实施结果
公布命令
跟踪检验
管理处信息搜集
（接收信息、分析处理）

4.用户投诉处理步骤：

处 理
用户助理回访，填写投诉回访统计，业户签字。
信息中心
管理处主任
指令
回访
责任主管
汇报
本部职员
用户投诉

处理完成，在投诉统计上注明完成及情况。
反馈、采取方法
整理、分析投诉统计，绘制投诉统计表，分析管理上盲点、缺点。

5.投诉处理时间
（1）值班人员接到业户口头/书面投诉后，若能立即回复业户则应立即回复，并将相关投诉内容和回复内容统计下来。
（2）诉处理人应立即分析问题产生原因，分析判定投诉是否有效。若投诉有效，投诉处理人应立即确定处理方法，在用户要求回复时间内回复业户。
（3）对于业户没有明确回复时间，投诉处理人应依据事件轻重缓急在要求时间内回复用户：
A. 严重且紧急事件和不严重但紧急事件应在2小时内回复，对于严重但不紧急和不严重不紧急事件可在2个工作日内回复；
B. 若投诉无效，投诉处理人应在1个工作日内，将投诉无效原因知会用户。
C. 对于无效投诉，对业户应该给予合理、耐心解释。
（二） 物业资料管理
科学、规范化档案管理能有效地为秀嘉农贸市场及公共设施使用、维修、改建和各项管理工作提供指导和服务。秀嘉农贸市场作为高级住宅项目，其档案资料是十分繁杂，我们拟采取系统化、科学化、信息化科学管理手段，明确指定档案管理人员，抓住档案资料搜集、整理、归档、利用四个步骤，对全部档案资料进行严格、科学、集中管理，达成提升物业管理水平、愈加好地服务业户目标。

1.物业资料管理步骤：

搜集：工程技术、维修、改造资料；
证件、装修审批表；
历次管理活动书面、音像统计

整理分类：产权资料；
技术资料；
管理规章及内部管理制度；
历次管理工作资料、统计；
业委会文件、通知、资料、活动统计；
财务帐表及分布方案

归档：按国家示范住宅小区标准及评分细则及ISO 9001（）质量体系标准建立双档制。

利用：按权限取用，领取时登记，使用后立即归还。

2.档案资料分类检索
（1）开发建设单位移交档案资料
1) 产权资料
A. 项目同意文件
B. 用地同意文件
C. 建筑执照
D. 拆迁安置资料
2) 技术资料
A. 隆盛路农贸市场计划图
B. 建筑施工图
C. 完工图
a. 总平面图
b. 单体建筑、结构、设备完工图
c. 消防、隶属工程及地下管网完工图
D. 地质勘测汇报
E. 工程协议
F. 开、完工汇报
G. 工程预决算
H. 图纸会审统计
I. 工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理统计）
J. 隐蔽工程验收签证
K. 沉降观察统计
L. 完工验收证实书
M. 钢材、水泥等关键材料质量确保书
N. 新材料、构配件判定合格证书
O. 水电、卫生器具等设备检验合格证书
P. 砂浆、混凝土试块试压汇报
Q. 供水试压汇报
3) 物业资料
A. 隆盛路农贸市场基础资料
B. 隆盛路农贸市场分项资料
C. 商业配套资料
D. 娱乐设施资料

（2）管理处自建档案资料
1) 业户资料
A. 业户基础情况
B. 产权证书复印件
C. 各项签约文件
2) 日常管理资料
A. 环境管理统计
a. 日常巡查统计
b. 垃圾清运统计
c. 消杀统计
d. 噪音检测统计
B. 保安管理统计
a. 日常巡查统计
b. 交接班统计
c. 值班统计
d. 物资搬运放行统计
e. 紧急事件处理统计
f. 车辆进出统计
g. 夜间查岗统计
C.车辆档案
a. 车辆具体资料
b. 车位使用协议
D.装修管理资料档案
E. 维修服务档案
a. 维修委托单
b. 维修服务回访统计
F 收费管理档案
a. 管理费收支公布表
b. 管理处和外单位签署各类协议
c. 其它
G.设备管理档案
a. 公用设施保养维修统计
b. 机电设备保养维修及运行统计
c. 设备分承包方维修保养统计
d. 设备设施巡视检验统计
e. 设备台帐
H. 业户意见调查、统计统计
I. 业户访问统计
J. 业户投诉及处理统计
K. 职员管理档案
a. 职员个人具体资料
b. 职员培训考评统计
c. 职员业绩考评统计
d. 职员内务管理检验统计
L.培训档案
a. 培训计划及实施统计
b. 培训考评及跟查统计
c. 军事训练及消防演练统计
M. 行政文件
a. 政府部门文件
b. 企业规章制度、通知、通报等文件
c. 企业荣誉资料
N. 其它

3、档案、资料使用步骤：

开发建设单位
提供资料

物业企业
建立资料

隆盛路农贸市场
管理处档案室

借阅文件

复印文件

张贴文件

作废文件

4、档案资料收、发管理程序
（1）企业关键资料（如开发建设单位提供资料）接收必需经过管理处主任或其指定责任人验收，完善交接手续后方能分卷归档。
（2）日常管理文件根据企业制订文件管理程序进行发放及接收，并分卷归档。
5、隆盛路农贸市场档案资料管理要求
（1）采取多个形式文档储存方法，如电脑磁盘、光碟、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等，并采取相适应保管、储存方法。
（2）尽可能把其它形式档案资料转化为电子档案储存，便于查找和利用。
（3）电脑文件必需由专员根据要求设置子目录进行分类管理，并定时按相关管理步骤清除过期失效文件。
（4）原始文件根据文件使用性质及关键性进行分类，并编制对应文件目录。当文件情况有所变动时，应立即调整目录相关内容，以确保查阅者立即找到有效文件。
（5）档案判定必需由管理处指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数和保留期限、保留数量等做出决定，未经授权人士无权决定。
（6）档案按不一样业务性质分块，以内容分类，统一编号，登记造册，编辑目录，分类保留。
（7）档案保管必需有专员负责，以达成文档管理要求，必需做到档案标识清楚，分类明确，易查找；档案出室必需由授权人员经过登记后方可借出，文件借阅者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毁等，不然追究相关责任；档案入室时必需经过检验，如有轻微破损应立即修补，损坏严重需追究借阅人员责任。档案管理人员应定时检验档案借阅情况，方便立即收回在外文件，预防因管理疏忽所造成文件丢失和泄密。
（8）档案保管环境要求达成防火、防潮、防变质等，配置有效灭火器材和防潮物品及设施，档案管理人员需立即进行检验和清理，确保文档保管条件符合管理处文档管理要求。

三.物业管理服务内容

本节关键叙述隆盛路农贸市场安全管理，环境卫生、设施设备维修及维护三个方面服务内容。
（一）隆盛路农贸市场安全管理
安全工作是隆盛路农贸市场管理一个关键方面。大家常说“安全第一”，保安工作含有第一位意义，只有在隆盛路农贸市场安全有了切实保障，业户才能放心。所以安全管理也是隆盛路农贸市场管理一切基础性工作。门卫、巡查、消防和车辆管理等工作全部属于安全管理范围。
1.保安管理
(1)保安工作特点
A.以预防为主。不管是治安也好，消防也好，全部应落实预防为主指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作根本目标，也是衡量保安工作绩效大小关键标准。
B. 隆盛路农贸市场保安和社会治安紧密联络。一个市场安全情况是整个社会治安工作一部分，所以秀嘉农贸市场保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最显著一个特点。
C.服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人员，要树立“服务第一、业户至上”思想，既要保持公安人员警惕性，又要有服务人员和颜悦色；既要坚持标准，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。
D.软件和硬件同时抓。秀嘉农贸市场保安工作好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们首先要不停提升保安队伍素质，其次要抓好保安设施建设，建立完善保安系统和消防报警系统。
(2) 保安工作关键任务：
A. 门卫工作
着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为登记来访客人、咨询指导方位及用户服务等，同时应注意防范进出人员中犯罪分子，预防各类案件发生。
B. 安全巡检
定时和不定时地对隆盛路农贸市场内外各个部位进行巡视检验，发觉不安全原因立即进行处理。
C. 公共停车场管理
疏导车辆进出，检验停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。
D. 案件处理
主动帮助公安机关作好隆盛路农贸市场内治安管理工作，对发生偷窃、行凶、破坏等多种治安案件配合公安机关进行处理。
E.消防工作
建立义务消防组织（物业企业全体职员均为义务消防队员），在消防管理部门指导下进行消防训练和消防紧急问题处理。
F.和其它部门搞好配合工作
2.对应保安防范方法
（1）保安部组织结构
隆盛路农贸市场物业管理处保安部班组设置和住宅规模相关，依据本项目特点,保安部班组岗位设置以下：
门卫岗
车管岗
巡查机动岗
保安部（管理处主任兼职）

（2）合理安排保安岗位
A、隆盛路农贸市场主入口大门三班倒二十四小时值班
C、隆盛路农贸市场巡查岗三班倒二十四小时值班
D、市场区内车辆管理实施三班倒二十四小时巡查值班
E、保安主管总体协调管理
（3）加强门卫岗监控力度
A. 夜间人流入区控制图

门卫岗值勤

业户

问 候

问询后、登记

问询后、登记

进入秀嘉农贸市场

来访用户

进入秀嘉农贸市场
（并跟踪观察）

其它人员

进入秀嘉农贸市场
（并跟踪观察）
B. 夜间人流出区控制图

门卫岗值勤

业户

所带珍贵物品须经业户确定

在登记本签字

检验证件（出入证）无异常

放行

来访用户

放行

其它人员

放行
C. 夜间物流出区控制图

门卫岗值勤

业户所带物品

询 问

执业户证实

执管理处开放行条

放行

来访用户

收回放行

其它人员

确定无误，收回放行条放行

（4）组建机动快速应急分队
快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件快速反应处理。它特点是机动灵活，基础职能是：区内外巡查、快速支援、便衣监察、机动。
（5）实施二十四小时巡视
巡查人员实施二十四小时不间断巡视，确保立即发觉问题和处理问题，巡查人员采取徙步巡查方法。
（6）加强区域巡查
为加强对治安巡查控制，结合小区智能化巡更系统进行管理，确保巡查到位。
（7）治安情况统计
对治安情况控制实施每个月统计，分析所产生多种问题，找出原因，制订对应方法。

（二）车辆管理
车辆管理关键是预防车辆乱放及车辆丢失， 依据秀嘉农贸市场地下停车场计划情况，在车辆管理上面将实施以下管理方法：
(1)了解业户车辆情况，实施便捷停放
(2)实施停车专用车位制度
(3)地下停车场设减速坡，限制车辆行使速度
(4)严禁外来车辆进入农贸市场内
(5)依据停车区域情况科学设置足够标识牌和停车设备、设施
(6)做好车辆管理宣传工作，发动区内住户自觉遵守停放要求
（三）消防管理
消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出切身体会，消防管理关键步骤在于下列四个方面。
1.宣传教育
开展消防安全教育，树立消防安全意识是落实“预防为主，防消结合”工作方针为前提，管理处每一位职员全部是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化宣传形式如十二个月一度“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向业户宣传消防知识。
消防工作不只是少数人事，而应是隆盛路农贸市场中全体人员共同职责，对于秀嘉农贸市场全体人员来说，必需了解并掌握以下多个方面：
（1） 隆盛路农贸市场防火工作各项相关要求；
（2） 手提式灭火器放置位置及其使用方法；
（3） 消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；
管理处职员还应知道以下两点：
（1） 碰到紧急情况时自己职责任务；
（2） 截断电、气线路；
（3） 关键物资（货币、文件等）转移及措施；
（4） 抢救方法。
2.日常检验
（1） 应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有没有损坏，表面是否 有灰尘等；
（2） 多种消防标识：安装是否牢靠，定位是否正确，整体有没有损坏， 清扫表面灰尘等。
（3） 多种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在要求范围内等。
（4） 消防栓是否完好，水压是否符合要求。
3.让业户参与隆盛路农贸市场消防管理
（1） 组织隆盛路农贸市场人员开展消防演练。
（2） 请地域消防部门教授到场做相关消防知识讲座。
（3） 成立义务消防检验队，对秀嘉农贸市场消防设施进行检验。

4.消防报警特殊处理程序
义务消防队员

值

班

人

员

火

警

扑

救

通知 往现场

消防119
报警 往现场

管理处主任
往现场
汇报
企业领导
掌握现场情况
汇报

出事业户
通知 往现场

（四）环境卫生管理
物业清洁保养是物业管理关键组成部分之一，是表现物业管理水平关键标志。高质量物业清洁保养为业户提供整齐、舒适、优美工作环境和生活环境。而且，物业经过清洁保养，能够延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业装饰材料，延长物业再装修翻新周期，既经济又能保持物业美观。
在隆盛路农贸市场，我们将对隆盛路农贸市场环境卫生提供高标准服务，努力营造一个舒适、整齐、明亮居住、办公和经营环境.
1．环境卫生管理关键任务和组织结构
（1）环境卫生管理关键任务：
A.负责隆盛路农贸市场内公共部位保洁，使其达成标准清洁要求；
B.负责制订清洁设备和清洁用具采购，合理掌握清洁费用支出；
C.负责对清洁职员业务培训，使她们不停提升业务素质；
D.负责接收用户委托清洁业务。

（2）组织结构管理处主任

用具保管
保洁班长

机动清洁工
家政清洁工
室外清洁工
室内清洁工

（3）12小时保洁制度
秀嘉隆盛路农贸实施12小时两班组保洁制度，早晨7：00上班直至晚上19：00时下班。以确保隆盛路农贸市场卫生达成要求，每日卫生全方面清扫在隆盛路农贸市场人流低谷时和下班时进行，尽可能降低对业户影响。
2．垃圾分流
在狠抓环境管理和培养业户环境保护意识基础上，我们将对垃圾实施“三化”管理，即垃圾搜集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效垃圾分流。
各类垃圾

垃圾分类搜集箱

无害物
可回收资源
有害物

环卫部门运出园区
废弃物品收购站
集中处理

（1）垃圾搜集袋装化：垃圾搜集，统一采取垃圾袋进行袋装。
（2）分类功效垃圾箱。
（3）垃圾回收资源化：经过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。
3．杀虫灭鼠
杀虫灭鼠工作关键包含以下多个方面内容：
（1）关键消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。
（2）花钱买安全，可聘用专业队伍进行消杀工作。
（3）专业消杀企业应出示营业执照许可证，确保所用药品在正常操作条件下对人体不组成为危害。
（4）双方签署协议，明确各自责任、义务、消杀范围、要求和标准。
（5）定时进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药工作，如发觉或出现问题，消杀企业应确保随叫随到随杀。
（6）实施关键防治，配电房、仓库等等部位以防鼠为主，其它设施和场所以杀虫为主。
（7）杀虫灭鼠工作通常安排在下班后或节假日进行。杀虫灭鼠实施施工统计卡管理，做好签字验收工作。
（8）对由市、区爱卫会等部门部署除四害活动或专题检验工作给予配合。
隆盛路农贸市场清洁工作检验标准和方法
清洁工作检验标准和方法
分类
项目
检验标准
检验方法
市场公共区卫生
地面和道路
路面整齐、洁净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，无脏物，无积水（指脏、臭水）、青苔。
抽查
垃圾桶
外表洁净，无积垢、无臭味。
目测
玻璃窗
包含玻璃、窗框、窗帘、窗台：明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点。
目测
天花、灯罩
目视无显著灰尘，无污渍。
目测
多种设施
外表
包含广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等：表面洁净，无积尘、无污迹、无斑点。
抽查
卫
生
间
大小便池
内外光洁，无污垢、无积尘。合适地方放置卫生球，喷洒空气清新剂。
抽查
洗手盆、镜台、镜面
内外光洁，无污垢、无斑点，无积水、无积尘。
抽查
地面、墙面
光洁、无污迹、无脏杂物，无积水、无积尘，无蜘蛛网。
抽查
厕纸篓、垃圾桶
无陈积物，无臭味，外表洁净。
检验
楼
梯
及
门
楼梯
所管区域内楼梯栏杆：无灰尘及杂物。
抽查
扶手、栏杆
光洁、无积尘，玻璃无污迹。
抽查
楼梯走道
及其墙上多种设施如应急灯、水管、出入指示牌、凸物等：无积尘、无污迹、无脏杂物。
抽查
门
洁净，无灰尘、无污迹。
检验

（五）设施、设备维修和维护管理
高级小区对机电设备维护管理要求较一般小区为高，为保障隆盛路农贸市场设备运行安全、高效，我们将结合项目标实际情况，把北街小区物业设备管理方面成功管理经验和模式利用到该物业设备管理和维护当中，在实际管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。
另外，我们将在设备管理中导入环境保护、节能管理理念，在降低运作成本同时，尽可能为业户发明一个舒适绿色居住、办公和经营环境。为此，我们为设备管理和维护制订了以下管理方案。
1.机电设备管理基础标准
(1)采取北街小区物业安全而高效管理模式
A．建立完善设备管理维护体系
依据质量管理体系对设备进行正常规范使用，设备系统均由工程部负责其日常运行管理及定时检验维修。运行管理将严格实施对应设备运行操作规程。
B．制订高标准设备维护保养计划
设备维护保养分为日常巡视保养和定时维修保养，设备设施日常巡视保养和设备定时维护保养均由工程部负责。设备维护保养依据《设备管理要求》和《巡视检验统计》开展工作，并作相关统计。
C．实施高效设备维修规程
设备修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备大、中修。维修均应有统计，其中关键设备将建立《设备修理保养情况统计卡》作为履历性质一直保留。对变、配电设备和发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理，委托专业企业进行维护保养。
(2)建立完善设备编码及标示方案
A.依据隆盛路农贸市场图纸资料相关图则及通用图则，制订《设备编码规则》
B.制订含有设备编码编号《设备总览表》。
C.依《设备总览表》设置设备管理卡,《设备卡》实施设备责任人制度。
D.对于标贴显著将导入视觉标示系统。
（3）关键设施设备将建账册、建立设备台账
A.设备台账内设备均需建立对应《设备修理保养情况统计卡》，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。
B.利用信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到企业宏观调控和监管。
C.接收企业综合性督查，引导或强制纠正设备管理中发生错误，对新问题工程部专案帮助处理。
D.工程部建立内部例会制度，发明学习、讨论、督促、提议平台，便于各项工作均朝良性方向发展。
（4）建立完善质量统计体系
A.任何工作做到有据可查。
B.以工作统计考评职员工作能力、工作绩效。
C.发挥零配件供给、技术后援支持体系强大功效。
D.适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修标准，并以此作备件数量依据，以确保各设备系统长久可靠运行。
C.完善合格供给商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件供给商事项。
（5）技术资料管理
A.对于技术资料管理，遵守“二级制”模式。企业资料部门掌握全部一手资料，工程部对于需要技术资料以复印件（或原有两套则可留一套）存档于工程部资料柜中，这将有效预防因失误及人员流动使资料遗失。
B.工程部资料柜钥匙管理，纳入管理处钥匙管理体系中。
（6）相关设备类钥匙管理
A.定义设备类钥匙：全部设备功效钥匙，及其门柜、门房钥匙。
B.设备类钥匙均统一存放在工程部专用钥匙箱。
C.设置和隆盛路农贸市场相适应钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。
（7）技术工种管理
对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提升工作效率和应急处理能力，又作到人力资源合理配制。
2.设施、设备维护管理
隆盛路农贸市场公共设施、机电设备维护及管理采取金地成熟管理模式。
（1）设备日常运行和维护由工程部负责，消防中心、公共停车场由保安部负责，其它功效性设施、设备由工程部负责日常运行管理，并严格遵守各项制度和规程。
（2）设施、设备维护保养分为日常保养、定时维护保养和分级维护保养，设备设施日常保养由使用单位和责任单位负责实施，设备定时保养和分