办公楼物业保安管理服务专业方案.doc

办公楼物业保安管理服务方案
一、治安形式分析
金融行政服务中心功效特殊性在治安防范方面存在以下部分难点和关键：
（-）保持办公环境舒适优雅及车辆疏导、登记是安全工作关键。
（二）金融行政服务中心集全部银行、政府机相关一身，还配置商业、酒店娱乐，又属于开放式小区不能封闭，外来人员频次高，监控工作尤为关键。
（三）办公楼属于高层写字楼建筑，含有高层建筑不利原因，具体表现在，高层建筑楼层高，一旦发生火灾，极易形成烟囱效应，加紧火势蔓延，人员疏散困难，所以，消防工作难度大、要求高。制订防患于未然，科学消防预警方法，警钟常鸣消防常识宣传、培训工作是消防管理工作根本所在。
上述不利原因存在，给我们安全管理工作提出了较高要求。为此，我们将在维序员素质培养、安全防范体系设定、安全管理关键定位等方面采取对应方法，确保辖区内安全。
二、安全管理方法及对策
（-）确保维序员综合素质
l、素质管理。对维序员实施准军事化管理，采取我们在实践中总结一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备和集中招聘、集中培训、集中管理。
2、意识培养。大力培养维序员服务意识，树立“业户需要就是工作”观念，改变原来维序员单一维序功效，使我们维序员成为“维序员、迎宾员、服务员”统一体。
（二）安控管理体系建立
1、重视业户档案建立，制订对应作息管理措施和清楼方案，严禁闲杂人员进入办公区，确保物业一直处于安全控制下。
2、在巡查上，我们拟采取轮换巡查方法，突出巡查关键，对时间进行严格控制，确保不出现安全盲区。
3、在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵照“对人、对证件、对车辆”三对标准，严格控制、立即疏导人车流量、保持秩序一直井然，重视安全制度实施力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜绝隐患和疏漏。
4、强调全员管理，充足发挥智能化监控系统功效。我们要求物业服务中心其它职员亦应担负起安全管理和防范义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防范策略上强调辖区内各岗位联防意识，发挥备岗、备勤人员规模优势。经过监控中心，形成统一有机维序整体
（三）安控管理动态重心模式
1、接管入伙期，我们关键以人防为主，技防为辅。安控管理对象关键针对迁居企业、零星施工人员、家俱企业人员及外来可疑人员。这一时期工作关键是杜绝违章搬运，消防隐患排查，阻止破坏公共设施和确保辖区环境洁净整齐。
2、正常管理期，安全防范逐步转向人防、技防相结合，着重表现技防威力。安全管理对象关键针对外来闲杂人员、楼内工作人员，工作关键是杜绝闲杂人员进入小区，上下班高潮期关键疏导车辆，防盗和公共秩序维护。
（四）充足用好技防方法
我们将充足利用好大楼闭路电视监控系统等安全防护设施对办公区实施安全管理。
（五）预警、应变方法
1、安全应急计划和方法
（1）目标：
在发生紧急、突发事件时，以最有效方法，在最短时间内控制事态发展，或确保出色完成上级交办临时任务。
适用范围：
1）治安突发事件，如忽然发生重大抢劫、杀人、业户或企业管理人员遭到犯罪分子忽然攻击等。
2）受到水灾、火灾、台风等自然灾难威胁、攻击。
3）其它重大意外情况。
（2）职责：
1）对可能发生由物业服务中心负责制订安全应急计划，报分管副总经理审批，必需时报总经理审批；
2）对立即发生或已发生突发事件由安全主管临时确定应急方法，同时向上级汇报。
（3）计划：
1）对可能发生治安突发事件和已发生或立即发生自然灾难由物业物业服务中心组织制订应急计划和预防方法，并安排岗位人员按布署实施。
2）处理治安突发事件时，由值班员快速向派出所报案，安全主管临时确定应急方案，安排人员快速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场人员，直到公安人员到来。
3）制订应急计划必需慎重，考虑周详，在制订自然灾难应急方法时，要依据灾情程度、特征而定。
（4）实施：
1）在实施过程中，发觉偏离实际情况应立即纠正，并上报对应审批人员认可。
2）对发生每一事件必需总结，假如是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正方法汇报》，严防类似情况发生。
3）保留事件全过程相关统计，存档3年。重大自然灾难统计长久保留。
（5）要求：
为增强应变能力和战斗力，平时每个维序队员必需进行严格学习、训练、消防演练和紧急集合演练。
三、强化消防管理意识
（一）消防管理目标
坚持“预防为主，防消结台”消防工作万针，严格实施防火安全责任制，并树立“全员防消”管理观念，实施全员义务消防员制。
（二）加强消防教育宣传和培训演练工作
1、消防教育宣传工作：
物业服务中心将在物业辖区内不间断地传输消防法规、防火知识，并定时邀请消防中队前来举行消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业户进行消防知识宣传。
2、做好消防培训及演练工作：
关键加强维序员消防实战演练，每十二个月组织义务消防队员和广大业户共同参与消防演练，提升全员“自救”意识和能力，防患于“未燃”。
（三）加强入伙期间消防管理
在入住期间，我们将经过设专员巡查监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等措施，着重处理违章占用消防通道问题，确保消防通道顺畅。
（四）主动落实防火安全“三级”检验制度
重视冬、春两季消防、设施设备大检验工作，确保在火灾多发期消防安全工作。
1、一级检验由班组组织实施
（1）每个职员天天在本岗位区域工作同时进行火情安全检验，排除不安全原因，对本身不能处理火情隐患及不安全原因上报班组长。
（2）每个职员应对本岗位所负责区域防火工作负责。
（3）各班长立即组织处理存在安全隐患和不安全原因，对处理不了问题立即上报上级领导。
（4）接班时应将本班防火安全注意事项和存在问题向下一班交待，以保障工作连续性。
2、二级检验由物业服务中心领导实施
（1） 物业服务中心领导每三个月组织各部门管理人员对管辖区域、设备物资（尤其是易燃易爆物品）进行一次全方面检验，并填写《消防检验情况汇总表》。
（2）检验各部门对防火安全工作实施落实情况。
（3）组织处理火险隐患，总结经验教训向职员进行安全教育，增强职员安全意识。
（4）对物业服务中心不能处理安全隐患，立即上报企业或汇报公安消防部门处理。
3、三级检验由企业领导实施
（1）物业管理部或企业领导依据物业防火安全实施情况和上级部门要求不定时对大楼进行全方面安全检验或关键防火部位抽查，企业安全领导小组每十二个月不少于一次全方面检验。
（2）检验各物业服务中心落实防火安全制度实施情况，关键检验要害部位防火安全管理及制度落实情况。
（3）对检验结果进行汇总和总结，填写《消防检验情况汇总表》下发各物业服务中心、专业部门。
4、三级检验基础内容
（1）易燃易爆危险物品贮存、管理、使用是否符合安全要求；贮存容器、管道有没有定时测试，有没有跑、冒、滴、漏现象。
（2）对烟头等遗留火种是否采取安全有效预防、处理方法。
（3）仓库内货物及物资分类存放是否符合安全要求，库房内使用60W以下灯泡。
（4）电器设备运行是否正常，有没有超负荷运行，电线、电缆绝缘有没有老化、受潮、漏电、短路等情况。电动机有没有空转现象，防雷设备是否完好，有没有乱拉乱接电线情况。
（5）使用易燃易爆物品是否符合安全操作要求，残油、气处理是否安全妥当。
（6）危险场所动火是否按要求办理手续，焊工操作时是否达成“七不”、“四要”、“一清”要求。
（7）使用有毒有害物品场所是否有防毒安全方法。
（8）检验消防器材及消防系统完好情况。各部门对消防器材有没有管好、用好和到期换药。
（9）门卫对出入人员是否进行严格检验，对携带易燃易爆危险物品人员是否把关等。
5、防火检验
（1）用火、用电有没有违章情况。
（2）安全出口、疏散通道是否通畅，安全疏散指示标志、应急灯是否完好。
（3）消防橱窗、设备房、办公室、仓库、等物业管辖范围内消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整；灭火器是否压力正常，灭火水带是否有破损。
（4）常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品影响使用。
（5）消防安全关键部位人员在岗情况。
（6）其它消防安全情况。
6、火灾隐患整改
对存在火灾隐患，应该立即给予消除。
（1）违章使用明火作业或在只有火灾危险场所吸烟，使用明火等违反禁令。
（2）安全出口上锁、遮挡或占用、堆放物品影响疏散通道通畅。
（3）消火栓、灭火器材被遮挡影响使用或被挪作她用。
（4）常闭式防火门处于开启状态，防火卷帘下堆放物品影响使用。
（5）消防设施管理、值班人员和防火巡查人员脱岗。
（6）违章关闭消防设施、切断消防电源。
（五）消 防 档 案
消防安全关键单位应建立健全消防档案。
1、单位基础概况和消防安全关键部位情况。
2、建筑物消防设计审核、消防验收和消防安全检验文件、资料。
3、消防管理组织机构和各级消防安全责任人。
4、消防安全制度。
5、消防设施、灭火器材情况。
6、义务消防队人员及其消防工种人员情况。
7、和消防安全相关关键工种人员情况。
8、新增消防产品，防火材料合格证实。
9、灭火和应急疏散预案。
10、消防设施定时检验统计，自动消防设施全方面检验测试汇报和维修保养统计。
11、火灾隐患及其整改情况统计。
12、防火检验、巡查统计。
13、相关燃气、电气设备检测（包含防雷、防静电）等统计资料。
14、消防安全培训统计。
15、灭火和应急疏散预案演练统计。
16、火灾情况统计。
17、消防奖惩情况统计。
（六）建立消防快速反应队
结合以往工作经验，我们将在维序员中选拨一批队员组建办公楼物业服务中心“消防快速反应分队”，以确保一旦出现火警时，我们能快速作出反应，立足“自救”， 最大程度地降低火灾损失。火警应急程序以下：
1、报警
（1）物业服务中心全部些人员均应加强消防意识，发觉异常情况（如烟雾、火光等），应立即向上级领导及消防部门汇报。
（2）物业服务中心值班员接到火警报警后，应快速通知周围人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、现在火势、周围环境及人员受伤情况等。
2、召集
（1）火警确定后，通知义务消防队员赶赴现场。
（2）物业服务中心全部些人员在得悉火警均应立即赶赴现场，参与灭火。物业服务中心经理接报后应赶往现场进行调度，安全主管接报后应赶往现场进行指挥。
（3）抵达现场人员必需听从现场指挥调配。
3、灭火
（1）现场指挥依据火场情况，快速组织到场职员成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员实施命令应快速、果断。
（2）灭火组在现场指挥率领下使用灭火器材进行灭火。抢救组应快速组织人力珍贵物品及危险物品搬离现场。疏散组负责帮助邻近火场业户快速按指定通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内车辆驶离。形成火灾现场屏蔽区和隔离区，预防火情蔓延。
（3）后续赶往火场人员为支援组。按现场指挥命令，向现场运输灭火剂、灭火器材和所需多种工具。
（4）如火势过大且消防警已到场时，无须要人员要快速撤离。义务消防员继续帮助消防警灭火直至火势被完全控制。
（七）善后和收复
火势完全熄灭后，维序员负责现场警戒，保护现场，并帮助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故汇报。
消防灭火步骤图
（通用灭火步骤）
维序队长职责
1、主持维序队全方面工作，果断、认真地实施大楼物业服务中心指示、指令，率领全队队员保质、保量地完成所在地管辖区域公共秩序、车辆管理收费工作。
2、确保所辖区域业户满意率达成95%以上；案发率不超出3‰，每十二个月递减0.5‰，三年内达成1.5‰。
3、率领全队人员依据各自职责和规章制度，认真作好公共秩序和车辆管理工作；确保完成企业下达各项指标及安全防范工作。
4、随时掌握辖区内车辆流动、停放情况，优先确保业户使用停车位；依时对辖区内交通、车辆进行管理并按物价部门要求收取车位使用费，所收费用造册登记立即上缴。
5、负责监督和落实职员岗位职责和工作安排，做好全队培训、操演工作。
6、配合做好物业服务中心其它专题服务工作，立即发觉、阻止、纠正各类违章行为。
7、负责全队内务管理和考勤工作，随时巡视并检验辖区内公共秩序、车辆管理、收费各岗位工作情况。
8、定时向大楼物业服务中心领导汇报工作，完成上级交办其它临时任务。
9、遇有突发事件（案件），要立即向大楼物业服务中心领导汇报，并依据相关法律要求做好现场保护等处理工作。
10、立即掌握队员思想动向，勇于更正本身缺点，虚心接收队员批评和提议。
11、依据辖区内实际情况和工作需要，可随时调整各岗位维序员工作及班次。
12、对月考评不合格、违纪违章队员有权按企业要求奖惩制度进行奖惩，对不称职队员有调离和解聘提议权。
维序班长职责
1、关键职责：果断实施队长工作指令，帮助队长完成各项任务，安排、检验队员日常工作。
2、安排、检验本班队员日常工作。
3、以身作则，处事公道，虚心接收队员合理提议和要求。
4、立即掌握班内队员思想动态，耐心做好队员思想工作。
5、率领全班搞好内务卫生和军事训练。
6、随时向队长汇报工作，认真完成上级交办其它任务。
7、有权监督全班各岗位人员执勤情况。
8、有权向队长提议对不称职队员进行处理。
9、本班队员请假两小时以内，有权依据实际情况给予同意。
10、作好本班新到岗职员岗位培训、考评工作，使其快速、正确掌握岗位职责。
维序员职责
1、服从领导，听从指挥；熟悉本岗位职责和工作程序，圆满完成工作任务。
2、遵遵法律、法规，做到依法办事。
3、坚守岗位，保持高度警惕，注意发觉可疑人、事、物，预防治安案件发生。
4、主动配合物业管理其它服务，立即发觉、阻止违章行为，预防破坏；不能阻止和处理应立即向总值班室或班长汇报。
5、熟悉和珍惜大楼内公共设施、机电设备、消防器材等配套设施，并熟练掌握多种灭火器材使用方法。
6、主动帮助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项治安服务工作，勇于同违法犯罪行为做斗争。
7、主动向业户进行治安防范和管理方面宣传。
8、对发生在维序区刑事或治安案件，有权抓获现行违法犯罪分子并移交公安机关，有权保护现场及证据，有权维护秩序；无实施拘留、关押、审讯、罚款、勘察现场权力。
9、对有违法犯罪行为嫌疑人，能够监视、举报；无权侦查、扣押。
10、对违反《治安管理条例》行为，有权劝阻、阻止和批评教育；无处罚权。
11、在执勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行凶报复，可正当防卫。
维序员纪律
1、仪容整齐，遵守《仪容仪表要求》。
2、实施企业文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。
3、严格遵守《交接班制度》。
4、值班时严禁喝酒、吸烟、吃东西；不准嬉笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其它和值班职责无关事。
5、珍惜多种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。
6、依法办事，廉洁奉公，坚持标准，是非分明。
7、严禁在企业所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相赌博。
8、团结互助，严禁闹纠纷；不说脏话，不做不利团结事。
9、遵守《职员宿舍管理要求》，不得带人留宿，来客留宿必需经物业服务中心同意。
维序员服务文明礼貌用语
1、当来访客人进入值班室时，（起身）“请问先生（小姐……）：有什么事？（您找谁？）”
2、当有上级领导（外宾在企业领导陪同下）来到时，（起身相迎，立正敬礼）“欢迎光临”、“请多指教”、“多谢指导”等。
3、在接待业户报案时，“先生（小姐），别急，慢慢讲”当报案人说准业户楼座号及姓名后“请您出示证件”，查毕交还证件时，“谢谢合作”；在明确案情后，“请稍候”，立即向值班室汇报，并通知业户处理措施、时间。
4、在巡查中，当发觉有违反治安管理条例人和事时，主动上前问询“请问先生（小姐），发生了什么事？”需要向当事人作调查时，“对不起，请到值班室帮助我们调查”。
5、在巡查中发觉违章时，给予阻止，阻止违章时均要敬举手礼（对十岁以上人员违章须敬礼），并使用文明用语。
车辆管理服务文明礼貌用语
1、当车辆停在道口挡车器前进，上前立正敬举手礼，“请先生（小姐）用行驶证（或其它有效证件）换取车位牌（卡）”；当从司机手中接过证件时，“谢谢合作”；当后面有车辆在排队等候时，“对不起，久等了！”
2、当发觉有车辆违章停泊时，“先生（小姐），对不起，请您按位泊车”（或“请不要停在人行道”、“请不要停在绿化地”、“请不要停在路口”）。
3、当发觉有车辆未关好门、窗（自行车、摩托车未上锁）时，“先生（小姐），请关好车门、窗（请锁好车）。”
4、当出场车辆有可疑之处，需问询时，“请问，先生（小姐）贵姓？住哪栋哪座？属何单位？”、“请出示证件”。并立即向队长或值班室汇报，请示处理措施；退还证件时，“对不起，谢谢！”
5、当司机（或车主）对停车、放行、收费等问题有疑问时，应耐心解释，“对不起，我们按……要求办事（收费），请谅解！”
巡查岗岗位职责
1、熟悉巡查区内各类设施设备、物品情况，检验水、电、气等设备是否正常，注意异常气味、声响，如有可疑，应立即查明并向队长或值班室汇报。
2、注意观察来往人员情况及其携带物品，发觉可疑人员要选择合适位置加以观察并立即汇报。
3、发觉违法犯罪、违反治安管理要求行为，应快速报警，立即阻止，有可能抓获犯罪嫌疑人应立即送交公安部门。
4、发觉火警时，立即组织扑灭，并快速报警。
5、驱赶物业范围内践踏草坪、乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员，阻止违反物业管理要求行为。
6、立即掌握巡查区域内房屋装修情况，帮助物业服务中心做好装修管理工作。加强巡查，立即纠正轻微违章行为，发觉严重违章行为立即通知物业服务中心相关人员处理。
7、巡视维序各岗位执勤情况，帮助处理疑难问题，认真填写“巡查签到统计”。
停车场岗位职责
1、按要求着装上岗，严格实施交接班制度。
2、对出入车辆作好统计，并指挥车辆行驶和停放；车辆出场时，应仔细查对出场车辆和驾驶员。若有疑问，立即通知班长、队长共同处理。
3、检验停放车辆情况，发觉漏油，漏水，未关车窗、车门，应立即通知车主（司机），并汇报车场管理责任人。
4、检验摩托车、电动车、自行车是否停放在指定位置上，发觉未上锁时，立即通知车主（如临时联络不上车主时，则关键看管）。
5、定时检验车场内消防设施是否完好，有效，如有损失，要立即汇报班长、队长或物业服务中心。
维序（车管）员职业道德规范
1、热爱本职员作，忠于职守，以高度敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真推行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务。
2、遵纪遵法，严于律已，切实做到学法、懂法、遵法、使用方法，以优质服务赢得社会认可和业户信任。
3、不计个人得失，乐于奉献，维护公共利益，勇于同违法犯罪行为斗争。
4、文明服务，礼貌待人，尊老爱幼，主动为业户排忧解难。廉洁自律，不牟私利，坚持标准，照章办事。
■规章制度、要求
维序（车管）员交接班制度
1、按时交接班，接班人应提前十分钟抵达岗位。接班人员未抵达前，当班人员不能提前离岗。
2、交接班以班组为单位，列队行进至每个岗位，交接人员必需相互敬礼后办理交接。
3、交接班必需做到三清：本班情况清、交接问题清、物品及器械清；三明：上班情况明、本班交接事情明、物品和器械清点明。
4、当班人员发觉问题要立即处理，不能移交给下班事情要继续在岗处理完，接班人帮助完成。
5、交接时要做好统计并署名。
维序（车管）仪容仪表要求
1、目标：
树立维序员良好形象和社会声誉。
2、范围：
适适用于大楼维序员。
3、着装要求：
1）统一着装，要求举止文明、大方、得体，精神抖擞。
2）统一穿黑色皮鞋、白袜，戴维序帽；系领带，佩带工作牌，服装整齐、洁净（凡佩带不齐者，不得上岗）。
3）不得外挂饰物，口袋内不宜装过多物品。
4）严禁披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。
4、形象要求：
1）常常注意检验和保持仪表整齐。
2）不准留长发、蓄胡子、留长指甲；头发不得露于帽檐外，帽檐下头发长不得超出1.5厘米；鼻毛不得露出鼻孔。
3）做到精神振作、姿态良好、抬头挺胸；不准弯腰驼背、东倒西歪、前倾后靠、伸懒腰；不袖手、背手、叉腰或将手插入口袋中；执勤中不准吸烟、吃零食、不勾肩搭背；做到站如松、坐如钟、动如风。
4）不准哼歌、吹口哨、听收（录）音机、看书报。
5）不得随地吐痰，乱丢杂物。
6）不挖耳、扣鼻孔，不敲桌椅、跺脚或玩弄其它物品。
7）做到“微笑服务”，对待业户友善、热诚，严格遵守企业要求文明礼貌用语。
5、队列要求：
1）在集体活动（如训练、紧急集合、外出交流、学习、比赛等）时，必需整队集合，穿戴整齐统一，维序员动作要快速，跑步入队；集合完成，指挥员要检验队容仪表，下达整理服装口令，凡未达成要求、精神不振者不能参与集体活动。
2）在执勤巡查中，要求两人并列行走，三人成行行走；要求执勤人员精神饱满，保持高度警惕性。
3）在队列训练和巡查中，维序员必需保持步伐一致，口令、口号雄壮有力，指挥员口令要清楚宏亮，富有号召力。
6、注意事项：
上岗前，必需对照整容镜整理着装，检验衣、帽、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范，班长、队长、主管在场应检验并给予纠正。
对讲机使用管理要求
1、每个岗位配发一部对讲机、另配一个充电池和一部充电器。
2、对讲机在更换充电池时必需先关掉电源和主机上开关，保护和延长对讲机使用寿命。
3、充电池不能常常更换，必需按要求时间（8-12小时）轮换使用。
4、不准用对讲机谈论和上班无关事情；使用时控制音量，不得影响她人正常生活、休息。
5、认真作好对讲机交接工作，以防出问题时相互推卸责任。
6、遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”标准。
领用物品管理要求
为加强内务管理，使之整齐划一，维序员除衣、帽、鞋必需摆放一处外，棉被、床单、枕头、牙缸（刷）、毛巾、香皂盒、碗筷也必需统一，具体要求以下：
1、日常见具：牙缸（刷）、毛巾、碗筷、香皂盒由维序员自行购置，但必需符合统一要求。
2、服装：维序冬季服装、夏季服装、大衣及配套帽子、腰带、领带，由大楼物业服务中心统一购置，解聘或辞工时必需如数上交。
3、床上用具：床单、枕巾由使用人按统一要求自行购置，使用人在解聘或辞工时带走；垫被、棉被、凉席由大楼物业服务中心统一购置，解聘辞工时如数上交。
值班室（岗亭）管理要求
1、值班室（岗亭）应用镜框悬挂车辆管理制度（关键为岗位制度、操作规程和停车场管理要求）等。
2、值班室内设一套完好单人办公桌椅作好统计使用（桌子用单人白铁皮桌，能够依据实际情况自制），不准放长椅和床，不准闲杂人员进入，岗亭外不准摆放凳椅。
3、值班室（岗亭）内不准存放杂物，随时保持室内外保洁。
4、值班室（岗亭）表格、资料均应放在固定位置，且摆放整齐。
5、值班室（岗亭）不准作其它使用。
维序巡查签到要求
1、大楼治安巡查实施签到制度。
2、签到箱安装：大楼每五层楼安装一个。签到箱型号统一，钥匙统一（尽可能能共用），具体位置由大楼物业服务中心确定。
3、签到箱钥匙保管：为方便签到、检验，物业服务中心分管主管、班长、维序主管和一个班次维序巡查员各配置一把钥匙；班次轮换时由班长收齐后统一交到下一班班长。
4、签到：各责任区维序员在巡查中，大楼每90分钟签到一次，责任区内有多少签到箱，均应签到，每张签到卡，不许可同时签到，每个箱之间间隔时间为20分钟左右。
5、检验：
1）维序主管在每个巡查班次时间内检验不少于一次，每责任区抽查一次，班长全方面检验不少于二次，物业服务中心经理、主管夜间查岗必需进行抽查。
2）签到人、检验人均要求在卡上署名并注明时间，主管发觉不合格可直接统计在卡上，维序主管作为考评依据。
3）凡检验不合格者均记一次不合格。
6、收发、保管：由维序主管负责每七天到签到箱收发签到卡一次，由维序主管保管，保留时间30天。
大楼交通车辆、停车场管理要求
1、大楼物业服务中心经理负责协调指导停车场管理工作，主管监督、检验，车管员负责车辆存放、行驶、放行等具体管理。
2、大楼交通车辆行驶停放管理要求：
1）遵守交通管理要求，珍惜大楼道路，公用设施，不乱停放车辆。
2）大楼内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在要求位置停放。
3）停放好车辆后，必需锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内珍贵物品须随身带走。
4）机动车辆在物业区行驶，时速不得超出15公里，严禁超车。
5）机动车辆在大楼内严禁鸣号。
6）不准在大楼任何场所试车、修车、练习。
7）不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。
8）不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场或道路上划线停车位内停放，非机动车必需停放在自行车棚或管理站）。
9）除实施任务车辆（消防车、警车、救护车）外，其它车辆一律按本要求实施。
监控中心值班管理要求
1、监控中心包含：消防监控、设备运行监控、治安防盗监控、车辆管理监控。
2、监控中心是掌握控制各类设备运行、治安防范、车辆管理；发觉各类设备故障、各类火情、治安隐患；立即汇报，指挥抢修灭火，沟通上下联络关键部门。
3、监控中心、实施二十四小时全天制值班，值班时间，要认真做各类设备运行监控工作，确保各类设备系统运行正常；发觉异常情况，要立即向相关部门相关人员汇报并作好登记统计，和维修人员跟踪统计。
4、出现故障立即报警信号，应立即核查信号真伪情况。
5、监控中心电话属专用报警联络电话，任何人不得占用、影响报警、指挥联络。
6、发生各类重大设备故障应立即向相关领导汇报，并将上级指示立即正确通知相关维修人员。
7、上班值班员在交班时应认真作好值班统计，接班人员对监控设备、监控统计确定签字后，上班人员才能下班。
■工作规程、标准
维序（车管）员处理问题基础标准和方法
1、标准：维序员在工作中会碰到很多问题要处理，在维护业户安全和利益和本身安全同时，应遵照依法办事、实施政策、不徇私情、 以理服人标准。
2、方法：对不一样性质问题采取不一样方法处理。
1）对通常违反法规和管理要求问题（如民事纠纷），要分清是非，能够说服教育、耐心劝导；对一时处理不了又有扩大趋势问题，应采取“可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆”处理标准，尽力劝解，把问题引向缓解，千万不要把矛盾激化。
2）在处理方法上，坚持教育和处罚相结合标准，如情节轻微，不需给予处罚，可当场教育劝导，或帮助所在单位、家眷教育劝导；如需要治安处罚，交公安机关处理。
3）违反其它行政要求，交行政机关处理。
4）对于犯罪行为，应立即给予阻止，并把犯罪分子扭送公安机关。
巡查岗工作规程
1、目标：
全方位巡查管理区域，确保大楼安全，维持良好工作和生活秩序。
2、适用范围：
物业服务中心维序巡查。
3、准备工作：
按《维序员仪容仪表要求》和《维序员交接班制度》作好上岗执勤准备工作和交接工作。
4、内容：
4.1工作时间安排：
1）值班岗维序员实施二十四小时值班制。
2）早班：7∶30-15∶30；中班：15∶30-23∶30；晚班：23∶30-7∶30，早、中、晚三班每十天依次轮换一次，即每个月10日，20日，30日为倒班日（各维序队可依据实际情况修改）。
4.2大楼巡查：
1）巡查周期：90分钟巡查签到一次。
2）巡查规律：先从天面起，自上而下，从每层楼依次巡查到地下室，最终到室外。
4.3碰到情况处理：详见《维序处理问题基础标准和方法》。
4.4检验各岗位执勤情况：日常巡视检验执勤情况由各班长和主管负责。
1）交接班时，交接双方班长要到各岗位检验：交接是否认真、手续是否办妥、仪容仪表是否符合相关要求等，发觉问题立即纠正，并作好统计。
2）每1小时巡查班长到各岗位巡视1次，并不少于两次检验巡查签到情况。
3）主管巡视检验各岗位每班不少于两次。
4）巡查时，发觉有不认真或违纪等情况，要立即纠正，作好统计并上报。
5）本班执勤中碰到疑难问题时，班长应立即到场，按相关要求处理，不能处理时汇报队长或物业服务中心处理。
维序应急计划和方法
1、目标：
在发生紧急、突发事件时，以最有效方法，在最短时间内控制事态发展，或确保出色完成上级交办临时任务。
2、适用范围：
1）治安突发事件，如忽然发生重大抢劫、杀人、业户或企业管理人员遭到犯罪分子忽然攻击等。
2）受到水灾、火灾、台风等自然灾难威胁、攻击。
3）其它重大意外情况。
3、职责：
1）对可能发生由大楼物业服务中心负责制订维序应急计划，报物业管理部或分管副总经理审批，必需时报总经理审批；
2）对立即发生或已发生突发事件由维序主管临时确定应急方法，同时向上级汇报。
4、计划：
1）对可能发生治安突发事件和已发生或立即发生自然灾难由大楼物业服务中心组织制订应急计划和预防方法，并安排岗位人员按布署实施。
2）处理治安突发事件时，由值班员快速向派出所报案，维序主管临时确定应急方案，安排人员快速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场人员，直到公安人员到来。
3）制订应急计划必需慎重，考虑周详，在制订自然灾难应急方法
时，要依据灾情程度、特征而定。
5、实施：
1）在实施过程中，发觉偏离实际情况应立即纠正，并上报对应审批人员认可。
2）对发生每一事件必需总结，假如是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正方法汇报》，严防类似情况发生。
3）保留事件全过程相关统计，存档3年。重大自然灾难统计长久保留。
6、要求：
为增强应变能力和战斗力，平时每个维序队维序员必需进行严格学习、训练、消防演练和紧急集合演练。
维序（车管）员服务过程检验
1、目标：
1）立即发觉问题，立即纠正。
2）杜绝维序各类违章行为。
3）预防和预防各类治安事故隐患。
4）确保文明执勤，文明服务，为业户提供满意服务。
2、范围：
物业服务中心维序工作。
3、职责：
1）物业服务中心主管对维序工作进行日巡视检验。
2）维序主管对物业服务中心维序工作进行日检。
4、检验：
4.1检验：
1）班检：各班班长依据标准对本班工作进行一次班检。
2）日检：维序主管依据维序工作检验标准和各班班长班检情况，对维序队全部工作及队员进行检验，不合格情况做好统计。
3）巡视检验（包含夜间查岗）：物业服务中心经理或主管依据标准对各维序工作进行检验（每个月不少于两次夜间查岗）。
4）周检、月检、季检：物业服务中心经理、大楼物业服务中心经理、物业管理部主任分别对维序队日常工作进行例行周检、月检、季检，并分别填写周检表、月检表、季检表。
5）训练季度考评：大楼物业服务中心每十二个月对各物业服务中心维序工作进行一至二次训练考评或会操比武，填写“训练考评表”。
4.2不合格服务处理：
1）轻微不合格服务处理：
班检、日检、巡视检验中发觉即行纠正、关闭处理，处理结果在检验表中注明，不需另填写“不合格服务处理表”；周检、月检、季检分别由物业服务中心分管主管、大楼物业服务中心、物业管理部专业管理人员填写“不合格处理表”。假如轻微不合格集中在某一服务区域或超出控制标准要填写“纠正方法汇报”。
2）严重不合格服务处理：
月检、季检由大楼物业服务中心或物业管理部主任填写“纠正方法汇报”并进行跟踪验证；周检、日检、班检、巡视检验有物业服务中心经理制订纠正方法，督促实施，进行验证。
3）预防方法：
在检验中发觉潜在不合格原因，要逐层汇报，调查分析隐患原因，由管理者代表组织制订“预防方法”。
4）为培养一支纪律严明、训练有素、文明执勤维序员队伍，必需对维序人员进行常规性军事化、正规化、规范化学习和训练。
维序员培训要求
为培训一支纪律严明、训练有素、文明执勤维序员队伍，必需对维序人员进行常规性军事化、正规化、规范化学习和训练。
1、上岗前培训：
对新录用维序员在上岗前必需进行岗前培训，培训内容包含：
1）企业介绍；
2）物业管理基础知识，关键学习《物业管理条例》及其实施细则；
3）企业内部管理制度：职员守则、工作纪律、劳动纪律、人事管理要求；
4）安全防火教育：消防基础知识；
5）ISO9001质量体系标准基础知识，关键学习质量方针和质量目标；
6）企业《治安工作手册》中基础要求；
7）其它相关知识：普法知识、职业道德教育；
8）军训：关键为队列训练。
2、岗位培训：
对在岗维序员要进行常规培训，方便保持、提升其所需掌握基础知识、技能和方法，培训内容包含：
1）具体学习企业制订《维序工作手册》内容：即职责权限，规章制度、要求，工作程序、规范、标准。
2）常规训练：队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练。
3）相关精神文明内容学习。
4）培训安排（见下页）。
5、检验考评：
1）物业服务中心经理每七天检验一次岗位培训情况，物管部每个月对各物业服务中心培训情况进行一次抽查；
2）每三个月进行一次军训考评，其中第二、第四季度由物业服务中心组织，第一、第三季度由物管部组织，物业服务中心组织需要考评全部军训内容，物管部组织能够考评部分内容，但两次能够覆盖。
维序（车管）员训练考评标准
1、单兵队列考评标准：
1）军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下颌微收，两臂下垂，五指并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，两脚跟靠拢，两脚尖向外分开约60度，精神面貌好。
2）停止间转法：“两快一稳”，即转体快，靠脚快，站得稳。
3）齐步和立定：向前摆臂到作训服第三、第四颗纽扣之间，离身体约30公分，不超出衣缝线，向后摆臂离身体约25公分，步幅75公分，步速112-116步/分钟。
4）正步和立定：绷脚尖，小腿带动大腿，脚掌离地约25公分，步幅75公分，步速110--115步/分钟。
5）跑步和立定：第一步“跃”出去，运臂时，“前不露肘，后不露手”，步幅85公分，步速170--180步/分钟。
6）敬礼：手指并拢，手腕和小臂平直，大臂抬到和肩平，手指和帽檐接缝处约1-2公分，取捷径一步到位。
2、擒敌应用技术动作：
1）基础功：
A．直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主,动作和力量结合；
B. 弹踢、侧踢、勾踢：腿部稳而有力，配合两手动作；
C．综合练习：手和脚巧妙配合，扭肩送膀，直协调一致；
2）99式擒敌拳：动作正确、熟练，刚劲有力，干脆利落。
3、军事体能：
1）百米跑-14秒；
2）俯卧撑-50个；
3）爬楼-20层楼60秒；
4）其它：由大楼物业服务中心依据需要确定。
4、消防考评：
1）消防知识：熟悉拨打火警电话“119”程序，能分清油火、气体火、固体物质火，知道煤气泄露处理方法，熟知大楼消防设施位置。
2）消防报警：会打报警电话，使用消防对讲机，用报警按钮报警。
3）灭火器使用：能正确使用“1211”和二氧化碳灭火器。
4）消防水袋使用：会开阀门，能快速正确地按上水枪接合器，携水袋不越线，在一分钟内完成，记住注意事项。
5）掌握疏散、救援、警戒要领。
5、车辆指挥：
1）手臂动作标准；
2）两手有节奏；
3）会识转向灯；
4）姿势正确。
6、考评：
训练考评按《维序员培训要求》实施，并填写考评表，85分为达标，补考两次不达标者解聘。
综合工作检验标准
序号检验 项目标 准分值评分标准实际 得分
1仪容仪表1.上班着装得体大方，佩带工作牌，不准穿拖鞋，不穿奇装异服。 2.上下班时，手不放在衣服口袋内，不勾肩搭背。 3.精神饱满，举止文明大方，仪表整齐、端庄。 4.遵守办公环境要求。6分发觉一项不合格扣2分，扣完为止。
2服务态度1.微笑服务，见到业户微笑、点头、问好。 2.使用规范文明礼貌用语。 3