物业交接验收专项方案.doc

杭州之丰物业管理
之江发展大厦

物业接管验收手册

项目名称：之江发展大厦
文件编号

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公布日期

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批 准

目 录

接管验收小组·································2
物业设施设备接管工作步骤图·······················3
物业移交资料参考表·······························4
楼层公共部位验收表·······························9
室外公共设施验收表·······························9
消防系统验收表···································11
电梯(直梯）系统验收表····························12
供配电系统验收表·································14
安防系统验收表···································16
二次供水系统验收表·······························17
中央空调系统验收表·······························18
设施设备验收问题统计表···························20
物业设施设备移交清单·····························21
物业资料移交清单·································22

接管验收小组

组 长：

副组长：

下设两个分小组：
1、文件资料接管小组
责任人：
职责：负责接管项目标工程图纸、设备相关资料移交工作；业 户资料移交和帮助楼宇验收移交工作；

2、现场验收接管小组
责任部门：
责任人：
职责：负责项目房屋主体、公共设施和机电设备验收交接和钥匙接管工作。

物业设施设备接管工作步骤图

企业成立接管验收小组

相关技术人员提出、明确接管验收标准

验收小组初步熟悉相关技术资料

有 1、施工图
2、相关使用说明、维修手册等
3、产品合格证、产地证实

施工、调试阶段现场跟进

1、学习操作程序、规范
2、统计多种原始参数
3、存在问题及处理方法统计

接管工作组织专题会议
由建设单位组织，监理企业、承建单
位、物业派代表参与：
1、 明确接管范围
2、 明确各方责任
3、 遗留问题处理方法
4、 形成会议纪要分发各方

初验，查对数量、逐项检验功效

按会议纪要所提方法整改

列出存在问题
项目遗漏工程
和业主办理相关手续

填写接管验收表格

完工资料移交

归档

物业移交资料参考表

物业承接查验移交资料目录
序号
名 称
备注
一
项目建设资料
1
房地产开发企业证照

2
房地产开发项目同意文件

3
建筑红线图

4
建设用地计划许可证

5
建设工程施工许可证

6
建设工程计划许可证

7
计划总平面图

8
建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）

9
各分项工程设计方案

10
建设工程计划验收合格证《综合验收合格证》

11
建设工程完工验收质量认定书（建筑工程质量认定书）

12
消防工程验收合格证（审核意见书）

13
工程完工验收立案表（质检立案表）

14
工程建筑放线、验线、验收意见书

15
公共安全技术防范工程设施使用证

16
通信管线等各分项工程完工验收书/验收汇报

17
供水、供气协议书

18
供用电协议、燃气验收合格证

19
同意供电通知

20
申请门牌审批表

21
白蚁防治协议书

22
电信、光纤、宽带合作协议

23
《房屋质量确保书》、《房屋使用说明书》

24
《建筑工程质量保修协议书》

25
公共设施、设备清单

26
其它相关资料

二
物业产权资料
1
房屋全部权证、土地使用权证

2
销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联络方法、户型图等）

3
房屋设备及其固定附着物清册

4
房屋分户产权办理情况说明

5
建筑执照

6
拆迁安置资料

7
其它相关资料

三
建筑工程技术资料
1
地质勘察汇报

2
工程招、投、定标书

3
工程施工协议及开、完工汇报

4
施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等）

5
图纸会审统计

6
工程设计变更通知(包含质量事故处理统计)

7
隐蔽工程验收签证

8
沉降观察统计

9
完工验收证实书

10
关键建筑材料质量确保书（钢材、水泥等）

11
新材料、构配件判定合格证书

12
砂浆、混凝土试块试压汇报

13
完工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等隶属工程及隐蔽管线等）

14
其它项目完工图（绿化、景观、二次装修等）

15
各分项工程施工单位资料

16
各分项工程/隐蔽工程验收表/测试汇报

17
水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书

18
供水试压汇报

19
机电设备订购协议、单台设备说明书、试验统计及系统调试统计

20
弱电、安防、智能化系统集成及布线图

21
停车场设施系统图

22
设备试压、试运行合格汇报

23
防雷电阻接地实测统计、引下线焊接统计

四
设备资料—供电系统
1
供电系统设备购置、安装协议

2
供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料

3
供电系统设备产权全部者及用户名称和地址

4
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）

5
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房部署图、产品合格证、安装配件清单等）

6
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备关键配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）

7
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验统计、运行许可证

8
配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测汇报、产品合格证、强检资料等）

9
灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）

10
配套装置、仪表、电度表资料（检验统计、测试汇报、原始数据统计、强检资料等）

11
绝缘电阻测试、试验统计、试运转统计

12
发电机随机相关技术资料

五
设备资料—给排水系统
1
给排水系统设备购置、安装协议

2
给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料

3
给排水系统设备产权全部者及用户名称和地址

4
水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）

5
设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房部署图、产品合格证、随机配件清单、关键配件资料等）

6
设备运行检验统计、管道水压及闭水试验统计、给水管道冲洗及消毒统计

7
关键材料和制品合格证或试验统计

8
配套装置、仪表、水表资料（检验统计、测试汇报、原始数据统计、强检资料等）

9
水、暖、卫生器具检验合格证书；

10
其它相关资料

六
设备资料—消防系统
1
消防设备购置、安装协议

2
消防设备制造、安装单位、维护单位资料

3
消防设备产权全部者及用户名称和地址

4
消防广播、消防栓等设备参数

5
随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房部署图、产品合格证、随机配件清单、关键配件资料等）

6
设备、仪表调试运行检验统计、管道冲洗、水压及闭水试验检验统计

7
消防系统关键材料和制品合格证或试验统计

8
消防验收合格证书

9
其它相关资料

七
人防工程
1
完工图

2
工程修改通知单

3
试验统计

4
施工质量及管理验收统计

5
政府人防工程验收证实书

八
设备资料—弱电系统
1
弱电系统设备购置、安装协议

2
弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料

3
弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）

4
弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、关键配件资料等）

5
弱电系统设备调试运行检验统计、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证实

6
有线电视及电话协议

7
设备试压、试运行合格汇报

8
防雷电阻接地实测统计、引下线焊接统计

9
其它相关资料

九
设备资料—电梯系统
1
电梯设备购置、安装协议

2
电梯设备安装完工图

3
随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、关键配件资料等）

4
运行统计、设备保养统计书

5
政府质量安检部门验收合格证

十
设备资料—中央空调系统

1
设备购置、安装协议

2
设备安装完工图

3
随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、关键配件资料等）

4
冷水主机调试汇报、培训等调试证书

5
冷却水泵,冷冻水泵调试汇报

6
冷却水,冷冻水水质检验汇报

物业公共部位及设施设备验收表
所属楼号/部位： 承建单位：

项目
验收内容及要求
是/否
备注
楼 层 公 共 部 位
地基基础
地基无吊脚、无显著沉降、位移，墙体无严重裂纹

外墙（墙面砖、喷涂等）
安装牢靠、平整、色泽一致、收口严实

梁、柱、板主体、墙身
无倾斜/变形/剥落/开裂/非收缩性裂纹/无筋外露

顶棚
抹灰层牢靠，无剥落及显著裂纹

楼梯、扶手
无显著裂纹/剥落/露筋，扶手无显著龟裂/无漆层脱落

公共门窗（木/铁门/防火门窗/百叶门窗）
牢靠/平整/开关灵活/解缝严实/五金配件齐全

消防设施（消防管/消防栓/消防水带）
无损坏/无渗漏/水压正常/五金配件齐全

楼板/地面砖/天花/饰面
无裂纹/空鼓/下陷/表面平整/接缝严实/无显著污染

通风口/管
安装牢靠/无堵塞/无破损

上下雨/污水管
无漏/渗/堵塞现象，去水通畅，管道接口严密

设备房/管道井
无漏/渗/积水现象，照明正常/无杂物/管线安装牢靠/设备标识清楚

验

收

结

论

建设单位结论： 署名: 日期：

监理单位结论： 署名： 日期：

承建单位结论： 署名： 日期:

物业企业结论： 署名： 日期：

物业公共部位及设施设备验收表
所属楼号/部位： 承建单位：

项目
验收内容及要求
是/否
备注
室 外 公 共 设 施
屋面隔热层/防水层
无老化、拉裂、龟裂、缝填料饱满、去水口顺畅、无积水。

水箱/水池
无渗、滴水现象、浮球阀控制良好、箱池壁（底）无垃圾、溢水报警控制良好。

天面扶栏、避雷带、防护栏
油漆完好、无变形、无锈蚀、无污染。

散水坡、雨檐棚、连廊、收水口
和外墙连接良好、无裂缝、无排水不畅。

雨污水井/口
排水通畅、无裂纹、破损、刷漆色泽均匀。

明/暗去水沟
沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞。

给排水管道/含绿化用水管阀
水管水阀完好、无渗漏、试水通畅无阻塞。

化粪池
排水通畅、池壁无塌裂、盖板完好无缺。

路灯/广告灯/外墙泛光灯
灯柱/箱、罩外观完好、无显著锈蚀、无漆层脱落、安装牢靠。

设备房（水泵房、配电房、电梯房）
通风良好、无渗漏水、有足够应急照明、消防器材、环境清洁。

水泥路面
无老化、拉裂、龟裂、伸缩缝填料饱满、无起沙。

广场路砖
线条顺直、无松脱、无下陷、无显著破损。

路侧石/收水口
整齐、无倾斜、无缺漏、无塌陷。

步级台阶
和主体连接良好、无裂缝、防滑处理有效。

明/暗去水沟
沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞。

垃圾房
门、墙体瓷片完好，地面排水沟、散水坡排水良好。

验

收

结

论

建设单位结论： 署名: 日期：

监理单位结论： 署名： 日期：

承建单位结论： 署名： 日期:

物业企业结论： 署名： 日期：

物业公共部位及设施设备验收表
所属楼号/部位： 承建单位：

项目
验收内容及要求
是/否
备注

消 防 系 统
消防栓箱
玻璃安装牢靠、整齐，无损坏，配件齐全，无渗漏，手动按钮正常。

烟感头、喷淋头、广播
安装牢靠、整齐，无损坏，配件齐全，无渗漏。

防火门
安装牢靠，开关门灵活，闭门器工作良好，无损坏，锁完好灵活。

正压送风口
平整，无变形，无锈蚀，无损坏。

疏散指示标志、事故照明
安装正确，无破损，正常显示及照明试验正常。

火灾监控报警系统
消防集控柜内清扫，接线端紧固，声光报警正确，显示/打印等功效正常，手/自动/联动功效正常。

手提灭火器、气体自动灭火系统
存放压力指示、灭火剂重量正确。气罐压力正常，管路连接正确，安全装置、报警装置正常。

自动喷水灭火系统
喷头检验、湿式报警阀试验正常，末端放水试验、报警联动控制、控制阀门状态、手/自动运行正常。

消防管道/排烟风管、正压风机、消防水泵房、蓄水池、消防水泵控制系统
管道/风管规范安装、无渗漏。泵房照明良好、地面平整、墙面粉刷到位，蓄水池无渗漏。正压风机、水泵控制柜主回路电气、控制回路电气、开启转换控制、计量仪表/器、操作功效测定。水泵运行噪声正常，水泵转向正确，密封件紧密。

设备技术文件图纸、合格证实齐全

验

收

结

论

建设单位结论： 署名: 日期：

监理单位结论： 署名： 日期：

承建单位结论： 署名： 日期:

物业企业结论： 署名： 日期：

物业公共部位及设施设备（直梯）验收表
所属楼号/部位： 承建单位：

项目
验收内容及要求
是/否
备注
电 梯 （直梯） 运 行 系 统

机房环境
门窗完好，地面平整，墙面粉刷到位，通风良好，顶棚无漏水。

拽引机、限速器、钢丝绳
①拽引机承重梁安装必需符合设计要求和施工规范要求。
②限速器绳轮、钢带轮、导向轮必需牢靠，转动灵活。
③钢丝绳应擦拭洁净，严禁有死弯，松股及断丝现象。

制动器、导轨、导靴
①制动器调整应闸瓦和动轮接触严密，松闸时和制动轮应无摩擦。
②导轨安装应牢靠、位置正确、横竖端正。
③导靴要确保电梯正常运行。

轿厢、层门、厅门
①轿厢组装应牢靠，轿厢壁结合处平整。轿厢地坎和各层门地坎偏差严禁超出±21mm。
②层门指示灯盒及召唤按钮安装应平整、牢靠、不变形，不突出装饰面。
③厅门、轿门应平整，开启时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。

电气部分
①电梯电源应专用，机房照明、井道照明，轿箱照明应和电源分开。
②电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。
③电梯随行电缆必需固定牢靠，排列整齐，无扭曲。
④电气接线应正确，连接可靠，标志清楚。

安全运行保障系统
①多种安全保护开关必需固定可靠且不能采取焊接。
②急停、检修转换等按钮和开关动作必需灵活可靠。
③极限、限位、缓速装置安装位置正确，功效必需可靠。
④轿厢自动门安装触板必需灵活可靠。
⑤井道内全部设备设施不能有碰撞和摩擦。
⑥安全钳工作必需正常可靠，动作后正常恢复。
⑦电梯开启、运行和停止，轿厢内无较大震动和冲击，制动可靠。
⑧超载试验后必需达成电梯能安全开启、运行和停止。

设备技术文件图纸、合格证实齐全。

验

收

结

论

建设单位结论： 署名: 日期：

监理单位结论： 署名： 日期：

承建单位结论： 署名： 日期:

物业企业结论： 署名： 日期：

物业公共部位及设施设备验收表
所属楼号/部位： 承建单位：

项目
验收内容及要求
是/否
备注

配 电 系 统
机房环境及防护方法
照明足够，地面平整，墙面粉刷到位，降温方法到位。地面绝缘垫、安全操作及防护工具齐全。

直流屏、高低压配电柜及二次回路
①配电柜固定及接地应可靠、漆层应完好、清洁整齐。直流屏蓄电池工作正常。
②配电柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢靠。
③全部二次回路接线应正确，连接可靠，标志齐全清楚，绝缘符合要求。各类仪表及指示灯正常。
④手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠；照明装置齐全。
⑤柜内一次设备安装质量验收要求应符合国家现行相关标准规范要求。
⑥用于热带地域盘、柜应含有防潮、抗霉和耐热性能，按国家现行标准《热带电工产品通用技术》要求验收。
⑦配电柜及电缆管道安装完后，应做好封堵。
⑧操作及联动试验正确，符合设计要求。

变压器
①外观及紧固良好，声音、温度正常。
②变压器身紧固螺栓紧固到位。
③电气连接片接触良好。
④冷却风机工作正常。
⑤安全接地可靠。
⑥测温仪表显示正常。
⑦运行三相电流在许可范围内。

设备技术文件图纸、合格证实齐全。

验

收

结

论

建设单位结论： 署名: 日期：

监理单位结论： 署名： 日期：

承建单位结论： 署名： 日期:

物业企业结论： 署名： 日期：

物业公共部位及设施设备验收表

所属楼号/部位： 承建单位：

项目
验收内容及要求
是/否
备注

配 电 系 统
机房环境及防护方法
照明足够，地面平整，墙面粉刷到位。地面绝缘垫、安全操作及防护工具齐全。

发电机
①排烟及排风管道安装规范。
②发电机组：发电机开启电源（蓄电池）及开启电机正常，蓄电池充电系统正常。发电机润滑油温、油压、油位正常。发电机排气温度、发电机冷却水温度、压力、发电机空载、带负载运转情况及报警系统工作正常。
③冷却系统：冷却水箱补给管路及阀门安装规范。冷却风扇运转、循环水泵运转情况正常。
④燃油系统：燃油泵运转情况及油库连接良好。燃油泵滤网及接口密封情况良好。
⑤润滑系统：机油泵运转情况良好，机油泵滤网、机油冷却器密封情况良好。
⑥配电系统：发电机配电柜外观及布线规范，发电机配电柜仪表、指示灯正常，进、出线开关柜操作正常。同时指示表及指示灯信号正常，配电柜同时操作开关正常。
⑦油库：油箱容量符合设计要求，焊接良好不渗漏，油位标尺需安装，消防设施符合要求。

设备技术文件图纸、合格证实齐全。

验

收

结

论

建设单位结论： 署名: 日期：

监理单位结论： 署名： 日期：

承建单位结论： 署名： 日期:

物业企业结论： 署名： 日期：

物业公共部位及设施设备验收表

所属楼号/部位： 承建单位：

项目
验收内容及要求
是/否
备注

安防系统
机房环境及防护方法
照明足够，地面平整，墙面粉刷到位。降温设备正常，消防方法到位。

摄像头
外观完好，云台转动机构良好，手动操作顺畅，镜头对焦/变焦正常，防雨/尘处理、支架固定和防锈处理。

前置放大器
安装和接线可靠，电源显示正常，放大信号正常。

监控显示器
图像清楚稳定，显示编码正确，各功效测试正常。

硬盘录像机
图像手动切换功效、录像放映图像质量等各功效测试正常。

图像转换器
图像手动切换功效、图像延时切换功效、报警切换功效正常。

应急广播
控制功效、播音效果调整正常。

电子巡更
设定巡更功效、读卡点安装、读卡正确有效。

门禁系统
安装规范、读卡正确、可视对讲系统正常。

入侵报警系统
安装规范、反应灵敏正确。

岗亭、地下车库出入口控制系统
道闸安装规范，开启灵活，读卡设备正常。

设备技术文件图纸、合格证实齐全

验

收

结

论

建设单位结论： 署名: 日期：

监理单位结论： 署名： 日期：

承建单位结论： 署名： 日期：

物业企业结论： 署名： 日期：
物业公共部位及设施设备验收表

所属楼号/部位： 承建单位：

项目
验收内容及要求
是/否
备注
二 次 供 水 系 统
水泵房环境及防护方法
照明足够，地面平整，排水沟及集水坑无杂物，墙面粉刷到位。通风设备正常，消防方法到位。排水设施完好。

蓄水池
无渗漏，脚手架安装完好，池顶面卫生洁净，液位管安装完好，浮球阀动作完好。水质达成要求。

增压泵、稳压泵、潜水泵
外观完好，运行正常。

管道、法兰、闸阀、减压阀
安装完好，灵活开启，无渗漏。焊接点做好防锈处理。

压力表、变频控制柜
仪表指示正常，各元件动作正常，接线规范。

稳压罐
外观完好，压力正常。

紫外线消毒设施
安装规范，工作正常。

设备技术文件图纸、合格证实齐全

验

收

结

论

建设单位结论： 署名: 日期：

监理单位结论： 署名： 日期：

承建单位结论： 署名： 日期:

物业企业结论： 署名： 日期：

物业公共部位及设施设备验收表

所属楼号/部位： 承建单位：

项目
验收内容及要求
是/否
备注

空 调 系 统
新风机房
机房照明、通风良好，新风机工作正常，安装良好

盘管风机
温控工作良好，制冷效果良好，安装整齐、牢靠

主
机
系
统

室外机安装牢靠，悬挂在外墙上室外机，室外机和机架连接、机架和墙体连接、连接必需紧密，必需确保质量和承受能力

室外机安装在屋顶平台上，应采取防水方法——机座安装位置高出地面200－300mm

室外机和机座之间应加有橡胶减振垫，室外机进出水口必需用软接头连接，且不许可室外机内管路受到较大扭力

室外机安装保持水平

系统主机和制冷剂管道连接密封完好，制冷剂管道应符合设计要求，不得出现裂纹、褶皱等缺点

制冷剂管道穿越墙体或楼板之处应设保护套管，管道焊缝不得置于套管内。保护套管比地面高出20mm，并应向室外倾斜，管道和套管空隙应用隔热或其它不燃材料堵塞；

系统电气工程必需符合国家电气标准，现场应设置空调专用电源

水机系统进行打压试验

风口和风道连接采取直接粘接或软接头连接，连接处必需平整、密封

系统运行试验
系统运转平稳，无异常振动和声响，噪声不超出产品说明书中设计指标及国家相关标准；

末端设备（风机盘管机组、空调箱）温控开关控制动作应正确，并和空调机组运行状态一一对应；

系统送、回风通畅，出风口温度达成设计标准

电源控制柜
仪表指示正常，各元件动作正常，接线规范。

设备技术文件图纸、合格证实齐全

验

收

结

论

建设单位结论： 署名: 日期：

监理单位结论： 署名： 日期：

承建单位结论： 署名： 日期:

物业企业结论： 署名： 日期：

物业设施设备验收问题统计表
所属楼号/部位： 工程项目：
序号
设施、设备名称
位置
遗留问题简述
整改日期
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

备注：
承建单位意见： 署名确定： 日期：
建设单位意见： 署名确定： 日期：
监理单位意见： 署名确定： 日期：
物业企业意见： 署名确定： 日期：

物业设施设备移交清单
所属楼号/部位： 工程项目：
序号
名称
型号
单位
数量
安装地点
备注
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

移交单位：（盖章）

署名：

日期：
接收单位：（盖章）

署名：

日期：

物业资料移交清单
所属楼号/部位： 工程项目：
序号
名称
单位
数量
备注
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

移交单位：（盖章）

署名：

日期：

接收单位：（盖章）

署名：

日期：