建设综合项目工程综合项目施工合同注意要点.doc

建设工程施工合同
法律要点

建设工程施工合同几种特点：
专业性强，常体现于行业术语、交易习惯，行政规范、强制性规定多，市场极不规范，实际履行状况复杂，标普通较大，周期较长，司法解决比较特殊等。

一、关于法律法规
民法通则
合同法总则和分则第十六章269——287条
建筑法：效力以及义务、责任确认
招标投标法：涉及合同效力
都市规划法：不涉及合同效力
最高院法释（）14号司法解释
省高院底关于审理该类案件若干问题意见
建设工程质量管理条例
建设部、工商局颁布建设工程施工合同示范文本等等。
司法解决几大特点：1、合同无效认定原则（行政规范）
2、无效合同往往按照有效解决（参照商定）
3、合同相对性被突破（实际施工人、农民工）
4、合同漏洞弥补根据全面规范（示范文本）

二、合同效力认定
合同法特别合同法司法解释二，对合同效力认定越来越趋向宽松，是以违背法律法规效力性强制规范为原则，而行政管理性强制规范普通状况下已经不作为认定合同无效因素；但是在建设工程施工合同效力认定上，最高院解释和省高院关于解释解释都将违背建筑法、招投标法强制性行政管理规范作为效力认定原则，重要涉及到工程质量和市场秩序。这是建设工程施工合同与其她合同纠纷解决上一大区别。如其她合同中，普通不以当事人超越经营范畴订立合同作为无效原则。

（一）合同无效
1、承包人建筑施工公司资质
建筑法对建筑施工公司实行资质强制管理制度，将法定资质级别作为建筑施工公司承揽建筑工程前提条件，并决定其承揽工程范畴。建设部《建筑施工公司资质级别原则》等规章。涉及：
1）承包人未获得建筑施工公司资质；
2）承包人超越建筑施工公司资质级别；
3）没有资质实际施工人借用有资质建筑施工公司名义；
省高院第四条 有如下情形之一，应当认定为没有资质实际施工人借用有资质建筑施工公司名义承揽建设工程（即普通所称“挂*”）： 
(一)不具备从事建筑活动主体资格个人、合伙组织或公司以具备从事建筑活动资格建筑公司名义承揽工程； 
(二)资质级别低建筑公司以资质级别高建筑公司名义承揽工程； 
(三)不具备工程总包资格建筑公司以具备总包资格建筑公司名义承揽工程； 
（四）有资质建筑公司通过其她违法方式容许她人以本公司名义承揽工程情形。 
第五条 承包人之间具备下列情形之一，可以认定为本意见第四条规定“挂*”： （4月《江苏省建筑市场管理条例》第13条）
（一）互相间无资产产权联系，即没有以股份等方式划转资产； 
（二）无统一财务管理，各自实行或者变相实行独立核算； 
（三）无符合规定规定人事任免、调动和聘任手续； 
（四）法律、行政法规规定其她情形。 
该类借用、挂*情形在建筑市场屡见不鲜，如无资质施工人借用资质单位名义、变相作为资质单位内部承包单位、与资质单位联营、出卖图签等各种形式，难以涵盖归纳，故交由法官依照案件详细事实对挂*关系加以认定。挂*合同引起纠纷往往牵涉到挂*人与被挂*单位之间“内部关系”，又牵涉到被挂*单位与发包人之间“外部关系”，因此在前一“内部关系”诉讼中，认定挂*合同宣布无效，对被挂*单位已收取管理费可以依法收缴；在解决“外部关系”纠纷时，依照《建筑法》和解释规定，对被挂*单位与发包人订立建设工程施工合同也应认定无效，但对该类合同认定无效，宜以当事人为此争议并提出相应证据为条件，没有必要积极审查与否存在借用、挂*情形而认定施工合同无效。

2、承包人非法转包和违法分包建设工程
1）非法转包：是指承包人将所有建设工程转给她人或者将所有工程肢解后以分包名义分别转给其她单位承包，自己不履行合同商定责任和义务，不对工程承担任何技术、质量、经济法律责任。涉及将工程重要某些或者群体工程中半数以上单位工程转给其她单位施工。
2）违法分包：是指总承包单位将工程分包给不具备相应资质单位；施工合同未有商定，又未经发包人承认，承包人将某些工程交给她人完毕；总承包单位将工程主体构造施工发包给她人；分包单位违背分包规定，将分包工程再次包给她人施工。
从六个方面对照核查：一核算承包合同主体与否变更或实际已变更；二检查现场管理人员从属关系，且与申报质量监督时与否一致；三检查其行为（涉及组织机构、工作协调、技术办法、方案、质量、安全责任等）贯彻状况；四核查其管理人员到位状况；五核查工程项目原材料与否由承包人供应；六核查用于工程施工大型机械、设备、设施与否为总承包人拥有。
3）劳务分包：具备劳务作业法定资质承包人与总承包人、分包人订立劳务分包合同有效，涉及无需法定资质劳务分包行为。但以劳务分包合同名义订立实质上工程分包合同，应根据合同实际内容、建设施工中客观事实以及双方结算详细状况，来认定双方合同关系本质，符合非法分包特性，应确认无效。

3、招投标方面
1）建设工程必要招标而未招标或者中标无效；
2）中标合同商定工程价款低于成本价；
《招标投标法》第三条规定如下三类工程建设项目必要招标：一是大型基本设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全项目，二是所有或某些使用国有资金投资个或国家融资项目，三是使用国际组织或外国政府贷款、援助资金项目。而不同位阶法律规范都规定了“必要进行招投标工程”，国家发改委《工程建设项目招标范畴和规模原则规定》规定了必要招标项目，建设部《房屋建筑和市政基本设施工程施工招投标管理办法》规定了规模，我省相应详细规定为施工单位合同结算价在100万元以上或者建筑面积在平米以上，构成依法必要招标规模原则。
在关于工程招投标法律体系中，直接影响施工合同因素是工程范畴，认定合同效力重要把握应当是“项目用途”和“资金来源”，即与否属于国家法律、行政法规强制规定招投标调节范畴，对于个私公司、“三资公司”投资不涉及公共利益、公共安全项目，虽然工程规模较大，但不属于必要招标工程项目，尽管合同冠以招投标名义，甚至违背了招投标程序性规定，但施工合同如不违背合同法关于合同无效规定，就应认定合同合法有效。
《招投标法》第五章（50条、52—55条、57条）规定了中标无效六种情形：如投标人互相串通投标或与招标人串通投标，投标人向招标人或评标委员会成员行贿谋取中标，投标人以她人名义或者其她方式弄虚作假骗取中标，招标人对依法必要进行招标项目与投标人就投标价格、方案等实质性内容进行谈判行为影响中标成果等等。

4、合同法规定其她情形（52条）
第五十二条　有下列情形之一，合同无效：　　（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；　　（三）以合法形式掩盖非法目；　　（四）损害社会公共利益；　　（五）违背法律、行政法规强制性规定。

5、个别条款无效
1）施工合同中商定正常使用条件下工程保修期限低于法律、行政法规规定最低期限，当事人可以规定确认该商定无效。
《建设工程质量管理条例》第40条最低保修期限（一）基本设施工程、房屋建筑地基基本工程和主体构造工程为设计文献规定该工程合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水规定卫生间、房间和外墙面放渗漏为5年；（三）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。其她项目由发包方和承包方商定。保修期自竣工验收合格之日起计算。
2）合同法40条（格式条款）和53条（免责条款）

6、容易引起合同效力求议问题
1）无建筑工程用地和规划允许手续对合同效力影响
《都市规划法》第31、32条分别规定了建设用地规划允许证和建设工程规划允许证，在此基本上才干申请办理开工手续，并明确了违背该规定法律后果：收回占用土地；责令停建、限期拆除或没收违法建筑物等。导致司法实践中不同结识。法释第14号解释“讨论稿”曾规定：发包人未办理建设用地审批手续或建设工程审批手续，应当认定合同无效。但解释颁布时删去了该项条文，可以体现：建设工程施工合同不因工程未获得用地和规划允许就一律认定无效，该情形后果是建设单位依法承担行政惩罚，影响合同履行应向对方承担违约责任。
2）未获得施工允许证合同效力
《建筑法》第7、8条规定了施工允许证和申请领取该证应具备条件，可以看出施工合同订立在先，申领该证在后，并且申领该证是建设单位单方义务，是履行合同前提条件，施工公司对此不负审查之责，如不具备施工允许证，施工公司可以行使合同履行抗辩权中断履行并顺延工期，但不影响合同效力。

（二）合同无效解决
1、合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人祈求参照合同商定支付工程价款，应予支持。
1）合同法58条：合同无效或被撤销后，因该合同获得财产应予返还；不能返还或没有必要返还，应当折价补偿。如完全按照该条规定解决，则应当是返还承包人造价成本（直接费和间接费），利润和税金作为损失按过错原则承担责任，但在计算造价成本时存在鉴定根据（当年合用工程定额原则和建筑主管部门发布市场价格信息原则）等争议，最为危险是，当前国内建筑市场属于发包人市场，合同商定工程价款往往被发包方压得较低，甚至低于前述原则，因而会诱使承包人恶意主张合同无效，以达到获取高于商定价款利益，同样利润和税金因承包人主张不被支持又转由发包人获得，也与无效合同解决原则不符。因而任何一种折价补偿办法均有不当之处。核心在于，确认合同无效法律重要目和出发点，是为了保证工程质量，如果建设工程经竣工验收合格后，无效合同与有效合同在《建筑法》制定主线目上已无很大区别，故参照商定工程价款支付，也可以避免前述矛盾。
2）该规定本意并非只有承包人祈求法院才干参照合同商定支付工程价款，应当是“施工合同无效，建设工程经竣工验收合格，参照合同商定支付承包人工程价款”。
3）也涉及工程竣工验收合格但因商定工程价款低于成本价而导致无效情形。
4）不可追究一方违约责任，关于损失按照过错原则承担。

2、承包人超越资质级别允许订立建设工程施工合同，在工程竣工前获得相应资质级别，合同不应按无效解决。
1）合同效力补正，普通出当前所违背关于法律、行政法规强制性规定并没有明确指明违背该规定对当事人民事行为效力影响（只规定了应当承担行政责任，未规定行为无效），需要通过法院裁判才干拟定其合同效力。合同法解释一，对经批准、登记才生效合同可以在一审法庭辩论终结前补办；关于商品房买卖合同纠纷解释，对商品房预售允许证明可以在起诉前获得。本解释重要考虑仍是工程质量（施工公司施工能力）。
2）效力补正，仅限于司法解释明文规定超越资质级别施工合同，其她违背法律、行政法规禁止性规定合同，不能补正。
3）建设工程竣工，普通是指承包人将工程竣工有关资料提交给发包人，监理公司对工程竣工事实予以承认，并将建设工程实际交付发包人。如因承包人考虑工程款优先受偿权而未将已经实际竣工工程实际交付发包人，需要承包人举证证明工程竣工事实和时间。
4）未竣工程，普通以承包人停止建设，将工程实际交付发包人之前拟定与否获得与承揽工程相适应资质级别，作为认定合同效力事实基本。

3、合同无效，且建设工程经竣工验收不合格，但修复后工程经竣工验收合格，参照合同商定支付工程价款，但发包人有权规定承包人承担修复费用。需要注意分别竣工验收不合格因素。

4、在审理挂*纠纷时，对被挂*单位与发包人订立施工合同效力，未经当事人申请并举证，法院不积极审查。

5、参照合同商定支付工程价款，是解决合同无效，工程经竣工验收合格时，双方支付工程价款一项基本原则。但在实务中，如未竣工程，或者工程大规模变化设计等，按照合同商定已无法计算工程款，则不排除依照案件详细状况委托评估办法来认定工程款数额。

二、建设工程竣工验收
（一）竣工验收条件和程序规定
此前，是在承包人竣工后，向发包人提交竣工报告，由政府建设工程质量监督机构组织双方及设计、监理单位等对工程进行竣工验收，并出具建设工程质量核验证明书。
国务院《建设工程质量管理条例》颁布后，改由发包人负责组织关于单位进行竣工验收，质监机构不再承担代表政府直接参加工程质量检查职责。建设部先后颁布房屋建筑工程和市政基本设施工程《竣工验收备案管理暂行办法》和《竣工验收暂行规定》，明确了竣工验收条件和程序，规定行政主管部门通过备案制审查工程质量，质监机构受主管机关委托详细实行质量监督，向备案机关提交工程质量监督报告，该备案制度涉及消防、环保、规划等强制性法律规定贯彻，对工程质量进行实质性审查。
判断工程与否经验收合格问题，不但要审查当事人各方确认行为即竣工验收报告，还要审查行政主管机关备案状况即有无获得质监部门出具《单位工程竣工验收证明书》。

（二）组织竣工验收是发包人法定义务。
从合同法法理角度，进行竣工验收是发包人应当承担协作义务，在收到承包人提交工程竣工报告后，应及时组织勘察、设计、施工、监理等单位和其她关于专家构成验收组，对工程各环节作出全面评价，形成验收人员订立工程竣工验收意见，验收合格后，发包人应提出工程竣工验收报告并自验收合格之日起15日内，向工程所在地县级以上政府建设行政主管部门备案。
发包人迟延验收，应当依法确认工程实际竣工日期：1、验收合格，以竣工验收合格之日为竣工日期（没有迟延）；2、承包人提交竣工验收报告，发包人迟延验收，以提交验收报告之日为竣工日期；3、未经竣工验收，发包人擅自使用，以转移占有建设工程之日为竣工日期。其中对第2点判断，实务中存在一定难度。如合同无特别商定，参照施工合同示范文本通用条款32.2和32.3点内容，可以按照28天认定迟延验收时间。

（三）对竣工验收不合格解决
解释中对工程款支付原则，应当把握修复后建设工程经再次竣工验收与否合格这一分界点。未竣工程以及经阶段性验收不合格工程可以参照解决。
1、无论合同有效、无效、被解除，工程经验收不合格且无法修复或修复后经验收仍不合格，承包人不得规定支付工程价款，建设工程不得交付使用。
2、工程经验收不合格，应当进行修复，修复前承包人不得规定支付工程价款(不涉及发包人擅自使用工程情形)。
1）修复义务应当由承包人履行，工期不得顺延，发包人因而产生损失可规定承包人补偿。
2）承包人回绝修复或双方基于丧失合伙基本，发包人与承包人均批准由第三人能进行修复工作时，修复费用由承包人承担。
对此，一方面要看工程存在质量缺陷与否可以修复，并可以经竣工验收合格。如果双方从建筑业国家质量规定及行业质量规定基本上，均承认可以修复，则按前述原则解决；如双方对能否修复存在异议，且难达到共识，就应委托专业部门进行鉴定并以鉴定成果作为法院审理案件参照，如经评估无法修复，不再支持承包人支付工程价款祈求。
3）发包人对工程验收不合格有过错，也应承担相应民事责任。如提交勘察报告、设计图纸、工程变更、甲供材、指定分包等方面。
但质量责任承担原则是承包人承担责任（工程合格是承包人履行义务完毕原则，对发包人因素，法律已经赋予承包人在履行中救济权利，承包人可以回绝、解除或者主张无效而规定发包人承担责任或损失），另一方面在认定发包人过错限度基本上，详细责任承担多少，由法院根据案件实际状况及法律规定予以裁量。
4）工程经验收不合格且承包人未进行修复，但发包人自行使用工程，承包人能否规定支付工程价款？（应当可以，但应扣减相应价款；不可以，依法不能交付使用，由承包人申请质监部门查处并责令发包人修复后，承包人对扣减修复费用所余价款可以主张？）
5）工程质量及修复费用、工期延误可以成为对承包人支付工程价款规定抗辩事由，但损失需依法另行主张。

（四）经验收合格工程涉及：工程竣工后验收合格，正在建设中工程经阶段性验收合格工程，以及通过修复后验收合格工程。
《建筑法》60—1规定：建筑物在合理使用寿命内，必要保证地基基本工程和主体构造质量。因而该某些工程是具备相对独立性，完毕该某些工程必要通过验收合格后才干进行下一步施工；也是承包人所应承担不因发包人擅自使用未经竣工验收工程法定责任。

三、工程价款拟定与支付
（一）以建设工程与否经竣工验收合格为原则。
（二）工程价款确认
解释第十六条　当事人对建设工程计价原则或者计价办法有商定，按照商定结算工程价款。
因设计变更导致建设工程工程量或者质量原则发生变化，当事人对该某些工程价款不能协商一致，可以参照订立建设工程施工合同步本地建设行政主管部门发布计价办法或者计价原则结算工程价款。
第二十二条　当事人商定按照固定价结算工程价款，一方当事人祈求对建设工程造价进行鉴定，不予支持。
建设工程施工合同对于如何拟定工程价款方式商定，体现为三种形式：1、固定价格合同，双方在专用条款中商定合同价款包括风险范畴和风险费用计算办法，风险范畴以内价款不作调节，风险范畴以外调节办法，应当在专用条款中商定；2、可调价格合同，双方在专用条款内商定合同价款调节办法；3、成本加酬金合同，双方在专用条款中商定成本构成和酬金计算办法。
其中固定价结算形式普通有两种：一种是价格固定，一种是面积固定单价包干。普通是指按施工图预算包干，即以经审查后施工图总概算或综合预算为准，商定为固定总价格包干或者以平方米包干等方式，如果没有发生合同修改或变更等状况导致工程量发生变化时，就应按照商定结算，一方提出对工程造价进行鉴定，不论是基于什么样理由，都不应予以支持；对于因设计变更等因素导致工程款数额发生增减变化，如果可以区别合同商定某些和设计变更某些工程，也不应对整个工程造价进行鉴定，只是依照公平原则对增减某些按照合同商定结算办法和结算原则计算工程款；如果合同没有商定结算办法和原则，双方又不能协商一致，可以参照合同订立时本地建设行政管理部门发布计价办法或原则结算。
如果施工合同中商定采用固定价格但未计取风险金，江苏省建设厅第409号规定对双方在建筑材料价差方面承担提供了指引性意见：材料价格上涨幅度在10％以内（含10％），价差由承包人承担，超过10％，超过某些价差由发包人承担。但双方在合同中已经商定如“建筑材料价格发生波动，在最后结算时应当予以调节“等条款，则按商定解决。

（三）“黑白合同”（或阴阳合同）认定和解决
第二十一条　当事人就同一建设工程另行订立建设工程施工合同与通过备案中标合同实质性内容不一致，应当以备案中标合同作为结算工程价款依照。
1、订立时间问题
实践中，浮现两份内容不同足以构成认定为“黑白合同”条件合同，其订立时间呈现各种状况，从《招投标法》规定看，只要针对同一工程两份合同在实质性内容方面不一致，其中一份是中标合同或者依照中标文献订立合同，就可认定，至于订立时间先后，都不影响对合同性质认定。
2、实质性内容不一致问题
合同法列举了合同重要条款，但没有规定实质性条款，该种提法是从《招投标法》借鉴而来（46条和59条），明确为工程价款、工程质量、工程期限三个方面，涉及固定招标人和中标人基本权利义务，当事人通过协商在上述三个方面以外对合同内容进行修改、变更行为，都不会涉及利益重大调节，不对合同性质产生影响。
3、与合同变更状况界线
1）在上述实质性内容以外变更、修改中标合同；
2）只是工程价款、工期、质量规定稍有调节；
3）在合同实际履行过程中，因设计变更导致工程量增减或浮现其她变更合同法定事由而影响中标合同实际履行状况时，双方经协商对中标合同内容进行修改，属于正常合同变更情形，但就中标范畴内变更内容应当及时到关于部门备案。
4、备案合同结算效力
除法律规定强制招标工程项目，招标人向行政监督部门将招标状况和中标合同提交书面报告备案，并不意味着合法中标合同必要经行政部门审查批准才干生效，但在有各种合同文本时，备案合同是拟定工程价款结算依照。详细为：
1）法律、行政法规规定必要要通过招标投标建设工程，当事人实际履行建设工程施工合同与备案中标合同实质性内容不一致，应当以备案中标合同作为工程价款结算依照；未通过招标投标，该建设工程施工合同为无效合同，应当参照实际履行合同作为工程价款结算依照。 
2）法律、行政法规未规定必要进行招标投标建设工程，应当以当事人实际履行合同作为工程价款结算依照；通过招标投标，当事人实际履行建设工程施工合同与中标合同实质性内容不一致，应当以中标合同作为工程价款结算依照。 

四、承包人优先受偿权
第二百八十六条　发包人未按照商定支付价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付，除按照建设工程性质不适当折价、拍卖以外，承包人可以与发包人合同将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖价款优先受偿。
（一）行使期限
优先受偿权行使期限自建设工程竣工之日起半年内；工程未竣工，行使期限自建设工程施工合同商定竣工之日起半年。
（二）优先受偿范畴
限于建设工程合同商定工程价款，涉及承包人应当支付工作人员报酬、材料款、用于建设工程垫资等实际支出费用。 
未用于建设工程借款以及发包人应当支付违约金或者由于发包人违约所导致损失不属于建设工程价款优先受偿权受偿范畴。 
（三）优先受偿权随承包人工程价款债权一并转让。
（四）该优先权，优先于已将该在建建设工程所设立抵押权和其她债权，但不得对抗已经预购备案并已经支付所有或大部份房款商品房买受人，可规定买受人协助所余房款支付。

五、有条件突破合同相对性
实际施工人以发包人为被告规定支付工程款，人民法院普通应当追加转包人或者违法分包人为被告参加诉讼。 
建设工程因转包、违法分包导致建设工程施工合同无效，实际施工人规定转包人、违法分包人和发包人对工程欠款承担连带责任，人民法院应予支持，但发包人只在欠付工程款范畴内承担连带责任。 
实际施工人规定发包人给付工程款，发包人以实际施工人规定给付工程款高于其欠付工程款进行抗辩，应当由发包人承担举证责任。 
一方面应当明的确际施工人所指范畴，合同法中施工人是指有效建设工程合同主体，为区别合法施工人这一概念，实际施工人均是指无效合同承包人，如转承包人、违法分包合同承包人、没有资质借用有资质公司名义与她人订立施工合同承包人，但不局限于包工头。
从形式上看，实际施工人与发包人之间没有形成合同关系，导致实际施工人没有办法获得工程款，直接影响到农民工工资发放；而实质上，有关施工合同义务都是实际施工人履行，实际施工人与发包人已经全面实际履行了承包人与发包人之间合同并形成了事实上权利义务关系，另一条件是发包人和承包人、承包人和实际施工人之间先后订立两个合同都无效，该规定合用特定情形必要满足该上述两条件。
同步为防止合同相对性突破滥用而损害发包人合法利益，因此规定发包人只在欠付工程款范畴内承担连带责任。
注意：在违法分包和转包实际施工人与发包人之间没有全面实际履行合同并未形成事实上权利义务关系时，尽管上述两种合同无效，也应受到合同相对性制约，如实际施工人以违法分包人、转包人为被告起诉时，可以视情追加发包人为第三人，第三人诉讼地位表白其与原被告之间为两个法律关系，或解决成果与其存在法律上利害关系，或其对诉争标具备独立祈求权。

六、建设工程施工合同管辖
建设工程施工合同属于特殊承揽合同（合同法287条：本章没有规定，合用承揽合同关于规定），故其纠纷地区管辖，不属于不动产专属管辖，而合用普通地区管辖原则，即由被告所在地或合同履行地法院管辖，其中应以施工行为地为合同履行地。此外同样合用商定管辖，当事人可以书面商定选取被告所在地、合同履行地、合同订立地、原告所在地、标物所在地法院管辖。

七、挂*关系形成对外债务纠纷
承包人项目部或项目经理以承包人名义订立合同，债权人规定承包人承担民事责任，人民法院应予支持，但承包人有证据证明债权人懂得或应当懂得项目部或者项目经理没有代理权限除外。
挂*人以被挂*人名义订立建设工程施工合同，因履行该合同产生民事责任，挂*人与被挂*人应当承担连带责任。 
对名为项目经理挂*人以被挂*人名义或以项目经理部名义对外与发包人、材料供应商等发生合同关系，应当分别按照有权代理、表见代理、无权代理情形解决，同步对表见代理认定，应当掌握从宽认定原则。
八、委托代建
第二十七条　因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者导致人身、财产损害，保修人应当承担补偿责任。
保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错，各自承担相应责任。
其第二款列出建筑物所有人或者发包人，是针对建筑市场中存在两者分离情形，即委托代建关系，其实质并不是建设工程合同，确切地为房地产经营合同。其效力普通认定有效。普通存在两份合同，一是委托人和代建人之间委建合同，一是代建人与施工人之间施工合同。施工人和委托人之间关系，视代建人合同身份而定。如果代建人是以代理人身份与施工人订立合同，则合同约束委托人和施工人；如代建人是以自己名义与施工人订立合同，则施工合同对委托人不具约束力，除非施工人在订立合同步懂得发包人与代建人之间代理关系，该合同直接约束施工人与发包人，但有确切证据证明该合同只约束代建人与施工人除外。