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物业公司接管验收方案样本.doc
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1、香 港 新 世 界 大 厦 接 管 验 收 方 案上海新创物业管理二00二年七月目 录项目 页码1. 接管验收整体计划 32. 物业验收移交程序 53. 完工验收应提供技术资料 64. 完工验收应提供操作和维修保养手册 95. 物业验收管理制度 116. 房屋接管验收标准 137. 设施成品保护方案 218. 附表接管验收整体计划一、 依据业主方新世界淮海物业发展之要求,依据中国建设部1991年2月4日公布,1991年7月1日实施中国行业标准房屋接管验收标准中相关要求,结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度,本企业将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行:A办公层区域(L12L57)和各设
2、备房塔楼部分:7月20日到8月24日B商场部分(B3L3)及车库裙楼部分:9月8日到10月28日二、 接管必备资料以下1. 完工工程项目一览表,包含完工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开完工日期等;2. 设备清单,包含设备名称、规格、数量、产地、关键性能、单价及随机工具、备品备件等;3. 工程项目完工图;4. 材料、建筑构件、外协件、多种设备、检测仪器出厂合格证、说明书和验收统计,预制作荷载试验统计、自动控制仪表调试统计;5. 隐蔽工作验收统计;6. 土建施工统计,包含地基处理统计、结构安装较正统计、预应力构件施工统计等;7. 设备安装调试统计,如管道系统试压、试漏检验统计,暖气、
3、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程检验和试验统计;8. 建筑物沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标测试统计,关键钢骨结构焊缝探伤检验统计;9. 工程质量事故发生和处理统计。10. 图纸会审统计,设施变更通知和技术核定单;11. 相关建筑物、构筑物使用注意事项说明;12. 相关该工程项目标其它关键技术决定和文件;13. 全部工程项目经过国家部门验收或技术判定证实或证书,如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。以上资料将作为物业企业接管移交并管理大厦之基础资料,并需永久保留,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。三、 物业接管工作组织组成:
4、1. 上海新创物业管理香港新世界大厦物业管理处(管理部、工程部) 2.其它相关人员四、 接管验收标准以发展商和管理企业共同签署相关验收汇报,方可有效。五、 接管工作程序1. 接管工作准备阶段1.1 熟悉接管各层面情况1.2 接管工作应备文件a. 验收接管步骤b. 相关验收文件c. 相关验收表格d. 成品保护方案1.3 接管人力和器具准备1.4 接管前人员培训2. 接管工作运作阶段2.1 进入接管层面现场,由物业企业、发展商及相关人员共同进行。2.2 根据准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。2.3 接管完成,填写表格,关键现场应进行摄影,一式二份,一份交发展商,一份由管理企业存档立案。2.4
5、 接管合格,钥匙移交管理处。3. 接管缮后阶段3.1 接照接管标准和表格,将不合格部分进行汇总,并通知发展商限期整改。3.2 对整改情况作深入跟进,并作出统计。3.3 对整改情况进行检验,并对整改情况作出定论。3.4 对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视,确保大厦各功效及设施设备运作正常。3.5 对部分成品(如:地面、墙面、天花、电梯等)进行保护。物 业 验 收 移 交 程 序根 据 各 项 目 施 工 进 度 和 小 业 主 (或 租 户 )入 住 情 况 不 同 , 发 展 商 (或 大 业 主 )可 视 需 要 要 求 管 理 公 司 对 其 物 业 部 分 楼 层 建 筑 装 修 、
6、设 备 和 系 统 进 行 验 收 接 管, 但 项 目 最 终 移 交 是 在 通 过 政 府 有 关 职 能 部 门 和 發 展 商 验 收 基 础 上 以 物 业 管 理 公 司 验 收 通 過 为 准 。 一 、 物 业 验 收 条 件 物 业 要 验 收 移 交 , 必 须 满 足 以 下 首 要 条 件 : 1. 提 供 被 验 收 物 业 竣 工 图 (若 尚 未 完 成 峻 工 图 , 必 须 提 供 最 终 施 工 图 , 并 附 详 细 设 计 修 改 说 明 ); 2. 提 供 被 验 收 设 备 、 系 统 操 作 说 明 、 保 养 手 册 及 其 她 有 关 资 料
7、 ; 3. 提 供 和 承 包 商 (或 供 应 商 )签 署 承 包 (供 应 )合 同 中 有 关 技 术 条 款 ; 4. 出 示 政 府 有 关 职 能 部 门 (详 见 附 表 )验 收 证 明 ; 5. 提 供 承 包 商 、 厂 商 及 供 应 商 地 址 、 联 系 电 话 及 联 系 人 资 料 ; 6. 提 供 必 要 专 业 技 术 介 绍 和 培 训 ; 7. 提 供 所 有 测 试 、 检 验 和 分 析 报 告 ; 8. 清 洁 被 验 收 场 地 、 设 备 和 机 房 。 二 、 拒 绝 验 收 对 以 下 情 况 , 物 业 公 司 有 权 拒 绝 验 收 接
8、 管 物 业 : 1. 严 重 违 反 国 家 有 关 法 规 ; 2. 未 能 通 过 有 关 政 府 职 能 部 门 验 收 ; 3. 工 地 和 交 付 物 业 不 能 有 效 隔 离 ; 4. 机 房 不 能 完 全 独 立 封 闭 ; 5. 其 她 可 能 危 及 设 备 正 常 运 行 和 入 住 人 身 安 全 物 业 。 三 、 缺 陷 整 改 对 在 验 收 中 发 现 各 种 问 题 包 括 工 程 未 完 事 项 、 工 程 缺 陷 及 由 于 成 品 未 能 有 效 保 護 引 起 受 損 等 情 況 , 管 理 公 司 将 会 做 详 细 缺 陷 记 录 , 以 供
9、发 展 商 (或 大 业 主 )督 促 承 包 商 (或 供 应 商 )进 行 整 改 , 对 不 能 进 行 整 改 缺 陷 进 行 赔 偿 交 涉 。 对 问 题 比 较 严 重 , 则 向 发 展 商 (或 大 业 主 )建 议 暂 缓 验 收 , 待 整 改 完 成 后 重 新 验 收 。 四 、 试 运 行 若 部 分 设 备 或 整 个 系 统 尚 未 通 过 最 终 验 收 , 但 由 于 小 业 主 (或 租 户 )入 住 需 要 必 须 开 启 运 行 某 些 设 备 或 系 统 , 管 理 公 司 一 般 仅 做 实 物 验 收 , 并 严 格 按 发 展 商 (或 大 业
10、 主 ) 书 面 指 令 进 行 管 理 和 操 作 , 在 此 期 间 , 技 术 上 仍 由 承 包 商 (供 应 商 )把 关 , 若 发 生 任 何 问 题 或 意 外 , 除 管 理 公 司 人 为 原 因 外 , 责 任 由 发 展 商 (或 大 业 主 )及 其 承 包 商 负 责 , 對 于 重 要 設 備 或 机 房 有 必 要 簽 定 臨 時 試 運 行 協 議 , 清 楚 列 明 有 關 各 方 責 任 。 五 、 验 收 通 过 被 验 收 物 业 完 好 , 设 备 及 系 统 运 行 情 况 正 常 , 所 有 指 标 均 达 到 合 同 约 定 要 求 , 場 地
11、 、 設 備 和 机 房 均 清 洁 干 淨 , 经 有 关 各 方 书 面 确 认 验 收 通 过 , 发 展 商 (或 大 业 主 )应 督 促 承 包 商 (或 供 应 商 )移 交 所 有 钥 匙 、 备 品 备 件 和 专 用 工 具 , 物 业 正 式 交 由 物 业 公 司 接 收 管 理 。 六 、 保 修 期 按 正 常 情 况 , 物 业 整 体 验 收 结 束 , 正 式 进 入 保 修 期 , 但 物 业 验 收 往 往 是 一 段 相 当 长 过 程 , 在 此 期 间 , 有 些 设 备 可 能 会 因 先 期 投 入 运 行 或 其 她 原 因 已 经 进 入 保
12、 修 期 , 故 需 要 发 展 商 (或 大 业 主 )和 其 承 包 商 、 供 应 商 协 议 约 定 整 个 项 目 保 修 期 1起 始 日 期 , 书 面 通 知 物 业 公 司 , 而 在 此 之 前 进 入 保 修 期 部 分 设 备 和 系 统 , 若 需 要 签 续 保 合 同 , 发 展 商 (或 大 业 主 )应 酌 情 予 以 补 偿 。竣 工 驗 收 應 提 供 技 術 資 料在 物 業 驗 收 接 管 前 , 發 展 商 / 業 主 須 提 供 有 關 物 業 各 种 技 術 資 料 和 竣 工 圖 , 分 類 立 卷 , 在 驗 收 時 交 物 業 管 理 公
13、司 歸 檔 保 存 , 若 驗 收 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 , 必 須 提 供 最 終 施 工 圖 , 并 附 詳 細 設 計 修 改 說 明 , 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 六 個 星 期 內 呈 交 。 物 業 管 理 公 司 將 參 考 這 些 技 術 資 料 對 物 業 設 施 進 行 驗 收 管 理 、 運 行 、 維 護 和 保 養 , 一 般 需 要 遞 交 以 下 技 術 資 料 , 但 不 限 于 此 列 : 一 、 土 建 、 裝 修 需 要 資 料 1. 建 筑 、 裝 修 和 綠 花 等 設 計 說 明 ; 2. 總 平 面
14、圖 、 建 筑 和 結 构 圖 ; 3. 裝 修 圖 (包 括 所 有 天 花 、 地 面 、 牆 面 、 門 窗 及 幕 牆 等 材 料 表 ); 4. 質 監 站 、 規 划 局 、 消 防 局 、 環 衛 局 及 園 林 管 理 所 等 政 府 職 能 部 門 驗 收 報 告 ; 5. 土 建 、 裝 修 、 建 材 和 五 金 等 供 應 商 及 厂 商 資 料 ; 6. 房 屋 面 積 測 量 報 告 ; 7. 物 業 沉 降 測 試 報 告 ; 8. 防 水 工 程 盛 水 試 驗 報 告 ; 9. 隱 蔽 工 程 驗 收 鑒 証 。 二 、 弱 電 系 統 需 要 資 料 1.
15、各 弱 電 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ( 包 括 屋 宇 自 動 控 制 系 統 、 消 防 自 動 報 警 系 統 、 防 盜 監 控 系 統 、 衛 星 電 視 系 統 、 電 話 和 綜 合 布 線 系 統 、背 景 音 響 系 統 、 車 庫 自 動 化 管 理 系 統 等 ); 2. 各 弱 電 系 統 圖 、 平 面 圖 ; 3. 弱 電 系 統 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ; 4. 消 防 局 、 技 防 辦 、 音 像 管 理 處 、 有 線 電 視 台 、 國 家 安 全 局 、 電 話 發 展 總 公 司 等 政 府
16、 職 能 部 門 驗 收 合 格 証 明 ; 5. 設 備 原 理 圖 、 電 腦 軟 件 程 序 和 說 明 等 。 三 、 電 气 系 統 需 要 資 料 1. 高 壓 、 低 壓 和 變 配 電 設 備 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ; 2. 所 有 電 气 系 統 圖 、 平 面 圖 、 隱 蔽 工 程 驗 收 資 料 及 說 明 ; 3. 電 气 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ; 4. 供 電 局 驗 收 報 告 ; 5. 各 种 用 電 設 備 調 試 、 測 試 報 告 ; 6. 避 雷 裝 置 系 統 圖 、 平 面 圖 、 測 試
17、報 告 、 防 雷 辦 驗 收 報 告 。 四 、 給 排 水 需 要 資 料 1. 噴 淋 、 消 火 栓 水 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ; 2. 消 防 水 、 給 水 、 排 水 系 統 圖 、 平 面 圖 及 電 气 控 制 圖 ; 3. 消 防 噴 淋 、 消 火 栓 、 給 排 水 系 統 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ; 4. 消 防 局 驗 收 批 文 , 衛 生 防 疫 站 、 自 來 水 、 城 市 排 水 檢 測 站 和 質 驗 站 等 政 府 職 能 部 門 驗 收 報 告 ; 5. 消 防 水 系 統 試 壓 、
18、 調 試 及 驗 測 報 告 ; 6. 污 水 處 理 系 統 竣 工 圖 紙 , 衛 生 防 疫 站 驗 收 批 文 ; 7. 蓄 水 池 、 水 箱 和 開 水 器 水 質 檢 測 報 告 。 五 、 空 調 系 統 需 要 資 料 1. 空 調 系 統 、 送 排 風 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ; 2. 空 調 、 送 排 風 系 統 圖 、 平 面 圖 及 電 气 控 制 圖 ; 3. 空 調 机 組 ( 熱 泵 机 組 )、 新 風 机 組 、 熱 交 換 器 及 風 机 盤 管 等 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ; 4. 消
19、防 局 驗 收 批 文 ; 5. 空 調 系 統 / 設 備 試 壓 、 調 試 報 告 。 六 、 動 力 設 備 需 要 資 料 1. 鍋 爐 、 應 急 發 電 机 和 電 梯 等 設 備 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ; 2. 鍋 爐 房 、 應 急 發 電 机 房 平 面 圖 , 煤 气 調 壓 站 平 面 圖 和 煤 气 系 統 圖 、 平 面 圖 ; 3. 勞 動 局 、 質 檢 站 及 煤 气 公 司 有 關 驗 收 証 明 ; 4. 鍋 爐 、 應 急 發 電 机 及 電 梯 等 設 備 調 試 報 告 、 產 品 合 格 証 書 ; 5. 煤 气 管 道 試 壓 報
20、告 。 七 、電 梯 驗 收 提 交 資 料電 梯 正 式 驗 收 移 交 前 , 施 工 單 位 需 遞 交 以 下 資 料 , 以 便 使 物 業 管 理 公 司 技 術 人 員 盡 快 掌 握 電 梯 操 作 及 緊 急 事 故 處 理 , 以 下 為 電 梯 移 交 時 必 須 提 供 資 料 , 但 不 限 于 此 : 1. 市 建 委 質 監 站 批 發 “電 梯 運 行 証 ; 2. 市 技 术 监 督 局 批 發 “電 梯 安 全 使 用 証 ; 3. 電 梯 技 術 規 格 說 明 書 ; 4. 電 梯 出 厂 合 格 証 及 產 地 來 源 証 ; 5. 電 梯 裝 箱 清
21、 單 ; 6. 電 梯 管 理 和 使 用 手 冊 ; 7. 電 梯 一 般 安 裝 標 准 ; 8. 電 梯 操 作 說 明 書 ; 9. 電 梯 維 修 保 養 手 冊 ; 10. 電 梯 安 裝 圖 紙 ; 11. 電 梯 机 械 及 電 气 控 制 圖 紙 ; 12. 電 梯 備 品 備 件 清 單 ; 13. 電 梯 操 作 培 訓 手 冊 ; 14. 電 梯 承 包 商 竣 工 調 試 及 自 查 記 錄 ; 15. 電 梯 應 急 維 修 電 話 ;16. 電 梯 供 應 商 和 安 裝 單 位 聯 系 人 、 電 話 、 傳 真 等 資 料 。八 、其 她 需 要 資 料 發
22、展 商 、 承 包 商 認 為 需 要 提 供 其 她 资料。 完工验收应提供操作和维修保养手册承 包 單 位 在 物 業 移 交 前 , 須 遞 交 設 備 /系 統 操 作 和 維 修 保 養 手 冊 (以 下 簡 稱 “手 冊 ), 以 确 保 物 業 管 理 公 司 操 作 人 員 能 盡 快 掌 握 驗 收 設 備 /系 統 操 作 和 管 理 , 一 般 有 以 下 要 求 : 1. 承 包 單 位 須 在 設 備 /系 統 驗 收 前 一 個 月 遞 交 手 冊 , 以 便 物 業 管 理 公 司 操 作 人 員 有 時 間 了 解 該 驗 收 設 備 /系 統 基 本 情 況
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