物业管理服务公司秩序维护人员工作手册模板.doc
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1、秩 序 维 护 人 员工作手册内部资料严禁外传目录1、秩序维护主管岗位职责1、 负责小区内秩序维护全方面工作,并帮助治安管理部门搞好小区内治安防范和调查取证工作。2、 负责全部秩序维护人员思想教育和业务培训及考评工作。3、 对各岗位维护人员工作情况、精神面貌、工作纪律进行巡查和督导,并负责处理秩序维护人员执勤中碰到疑难问题。4、 帮助客服人员搞好对业主装修监管工作。5、 熟知小区管理规约及企业各项管理要求,对违反装修管理要求及管理规约等要求现象要立即劝阻和阻止,注意文明执勤,努力争取业主谅解。6、 负责夜间执勤维护人员巡查和考勤工作。7、 不停学习和钻研小区维护管理理论和技术,并针对小区实际情
2、况,结合日常管理经验,适时对小区秩序管理提出改善方案和合理化提议,对管理区域内可能发生重大火灾事故和治安刑事案件进行有效预防。8、 对秩序维护人员玩忽职守、违章作业,遭用户投诉或造成损失应负有领导责任。9、 要时刻谨记并领导全部秩序维护人员从“为业主服务,创建友好小区和维护企业利益”出发,打造一支优异管理队伍,赢得用户100%信赖。10、 和企业其它部门和人员搞好协作,为其它各项物业服务工作顺利开展打好基础。11、 按时完成领导交办其它工作。秩序维护员职责1、熟悉辖区内楼宇结构、单元户数、楼房排列、多种公共设施、设备分布位置,各类公共场所使用性质和服务对象,住宅区区间道路走向,车辆和人员活动规
3、律。2、疏通车辆和人员进出,维护好交通秩序,严禁道路两旁乱停车现象,保持区内道路和门口通畅无阻。3、对出入车辆认真核查和做好登记,未经管理处许可,严禁大型货车、拖拉机、工程车及其它可疑车辆(驶出)进入小区;对大宗物品要认真核查并经物管处许可后才能许可其被运出小区;对装修车辆和装修人员要认真核查登记,确定其有物管处许可通行手续后再放行。4、提升警惕,发觉可疑人员和事情后应立即处理,并快速汇报主管领导。5、有效阻止违反各类条约、公众制度和干扰、妨碍管理工作现象,严禁乞讨、捡破烂人员进区流窜。6、认真推行值班登记制度,具体统计值班中发生,处理多种情况。7、严格实施交接班制度,对当班中各异常情况在认真
4、处理前提下,做好书面交接纪录,以备查考。8、主动帮助派出所搞好本区治安防范工作和必需时调查、取证。9、按要求时间和地点搞好巡更工作,发觉公共设施设备损坏和异常立即向主管汇报。10、按时参与每七天集训工作,强化身体素质,熟悉消防和事故案件发生时应急方法。11、严格根据物管处提供装修情况每日进展统计表对各装修户进行巡视检验,发觉违规装修情况立即阻止,并立即向秩序维护主管和物管处汇报。12搞好值勤室和门前卫生工作。13、完成企业领导交办其它工作。秩序维护员管理制度1、 秩序维护人员上岗前不得饮酒,上岗时间要按企业要求着装,佩戴工作牌。2、 秩序维护员不准留长发、长指甲,不准穿拖鞋。3、 秩序维护员天
5、天须保持仪容严整、精神饱满,服务用户要文明,面对领导、用户和处理情况时要做到先立正敬礼,遵守文明执勤工作制度。4、 秩序维护员上岗时间要集中注意力,处理问题时要认真分析、果断、公平。5、 严格遵守纪律,按要求时间交接班,不迟到早退,更不能误班、漏班。6、 严格遵守保密制度,不能随便向外人透露本企业和辖区内人员及其它相关信息。7、 珍惜公共财物,对一切破坏行为立即阻止并汇报。8、 全部秩序维护人员均须严格服从领导安排。小区车辆进出及停放管理制度1、 对于进入地下车库内停车业主或租户一律凭蓝牙卡出入,且确保一个车位或车库对应一个蓝牙卡,而且将有停放权车辆车牌号码和对应车位统一挂牌明示,对没有购置或
6、租赁车位或车库住户,一律不予办理蓝牙卡,预防出现占位停放和无车位或车库住户进入地下车库停车现象,以保障已购置车位或车库业主利益。2、 严格把好小区大门第一关现在本小区大部分业主已经办理了蓝牙卡,针对仍没有办理蓝牙卡业主,门岗保安要做到每次全部对其进行核实登记工作,并做好业主思想工作,让其体会到办理蓝牙卡好处和没有蓝牙卡不方便之处,引导其办理蓝牙卡,立即做到本小区全部业主均凭蓝牙卡进出。对于外来车辆经核实登记后,一律让其将车辆停放在大门口外指定位置。对于为业主配送、维修、安装、实施公务等车辆进行核实登记并向其说明本小区相关管理要求后,发放临时出入证,引导其停放于临时停车位,对于停放时间超出要求时
7、限车辆,保安要立即敦促车主将车辆驶离小区。3、 引导业主购置地下车位或车库现在本小区内部分业主没有购置车库或车位,所以,常常出现业主车辆占道停放现象。物管处要搞好日常宣传工作,秩序维护人员对于乱停乱放车辆进行立即劝阻和在车窗上张贴温馨提醒,提醒业主将车辆停放在临时停车位,如临时停车位已满,可提醒其购置或租赁地下停车位或车库。要贴提醒就贴到底,不能贴一次两次,只要有车辆违规停放,我们就张贴提醒,并和其进行沟通,让其意识到违规停放是不正确,是存在安全隐患,是侵占了全体业主公共利益。对讲机使用管理要求1、 专员负责保管和使用对讲机,严禁转借她人或将天线拆下来使用。2、 发觉对讲机有损坏或通讯失灵,持
8、机人应该立即向直属上司汇报,由项目经理安排检验后交专员维修,严禁自行拆修。3、 严格按要求频率使用严禁乱调其它频率,必需确保对讲机二十四小时内对话功效正常。4、 严格按对讲机充电程序充电,以保障电池性能、寿命和使用效果。5、 交接班时,交机人要讲明对讲机当班使用情况,接机者当场查验发觉损坏或通讯失灵,应立即汇报直属上司。6、 领班/队长负责检验全部对讲机并培训和监督秩序维护人员使用方法及操作事项。紧急事件处理程序电梯困人应急预案1.任一职员接到业主报警或发觉有乘客被困在电梯内,应立即通知保安消防监控室,同时统计接报和发觉时间并通知相关责任人。 2.保安消防监控室接报后应首先经过监控系统或对讲机
9、了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、和电梯所在楼层,其次经过对 讲机向保安部经理或当班领班汇报,请求派人或联络工程部前往解救。 3.保安部经理或当班领班接报后,立即亲自到场或派员到场和被困乘 客取得联络,抚慰乘客,要求乘客保持冷静,耐心等候求援。尤其当被困 乘客惊恐不安或很急躁,试图采取撬门等很方法逃生时,要耐心告诫 乘客不要惊慌和急躁,不要盲目采取无谓行动,以免使故障扩大,发生 危险。注意在这一过程中,现场一直不能离人,要不停和被困人员对话, 立即了解被困人员情绪和健康情况,同时立即将情况向项目经理或值班 领导汇报。 4.工程部经理或值班人员接报后,应立即派人前往现场解救,必需时 电话
10、通知电梯维修企业前来抢修。若自己无法解救,应设法采取方法,确 保被困乘客安全,等候电梯维修企业技工前来解救。 5.若工程部和电梯维修企业全部无能力解救或短期时间内解救不了,应 视情况向公安部门或消防部门求援(应说明求援原因和情况)。向公安、消 防部门求援前应取得企业领导或值班领导同意。 6.在解救过程中,若发觉被困乘客中有些人晕厥、神志昏迷(尤其是老 人或小孩),应立即通知医护人员到场,方便被困人员救出后即可进行抢救。 7.被困者救出后,保安部经理或当班领班应该立即向她们表示慰问, 并了解她们身体情况和需要,同时请她们提供姓名、地址、联络电话。 如被困者不合作自行离去,应统计下来存档立案。 8
11、.被困者救出后,工程部应立即请电梯维修企业查明故障原因,修复后方可恢复正常运行。 9.秩序维护部经理或当班领班应具体统计事件经过情况,包含接报时 间、保安和维修人员抵达现场时间、电梯维修企业通知和抵达时间、被困 人员解救时间、被困人员基础情况、电梯恢复正常运行时间。若有公 安、消防、医护人员到场,还应分别统计到场和离开时间、车辆号码;被 困人员有伤者,应统计伤者情况和被送往医院。 10.工程部经理或值班人员应具体统计故障发生时间、原因、解救措施 和修复时间。 金盾一品消防应急预案 (一)、消防组织架构: 1、指挥部:由项目经理和秩序维护主管任总指挥和副总指挥; 2、保障小组:由工程维修人员组成
12、; 3、抢救疏散小组:由管理处管理员和管理处其它部门人员组成; 4、灭火小组:由秩序维护主管和小区全体秩序维护人员组成(小区义务消防队员)。 (二)、报警程序: 监控中心值班员发觉消防系统报警信号或接到火警汇报后(尤其是消火栓报警),应: 1用对讲机通知巡查人员或管理员快速赶往报警现场核实,查明报警原因; 2、巡查人员或管理员接到火警通知后,快速赶往报警地点核实; 3、经报警地点现场检验属误报,立即进行系统复位; 4现场检验人员确定属实,立即向中控室值班员反馈,说明火势大小、燃物质属性; 5、向主管汇报,据火势大小征求意见向消防部门报警,报警述语:我们是公园北街和渤海路交叉口金盾一品,现楼层(
13、具体位置)发生火灾,燃烧物质中XXX,请求灭火。并统计报警时间。做到:报警正确、通迅通畅,迅捷清楚; 6、做好火警相关统计。 (三)、发觉早期火警,现场人员应该: 1应立即按动现场周围手动报警器按钮,同时用对讲机或消防电话向中控室汇报内容包含火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等; 2立即根据灭火策略及方法利用周围灭火器进行扑救,尽可能控制火势蔓延并将火灾扑灭在火灾早期; 3中控室收到报警信号后,应使消防主机处于联动状态; 4开启该区域电梯迫降按纽,迫降电梯(如有); 5)开启该区域正压送风机和排烟机; 6)如火灾发生在地下车库,还要开启消防广播,引导用户疏散;并迫降卷闸门。 (四)、若火势
14、较大,灭火器不能扑灭大火, 1现场人员应打开火灾现场周围消火栓; 2按动消火栓报警按纽报警; 3同时接好水带扑灭火灾; 4假如火灾现场在楼层,则应用沙袋堵在电梯厅门口,预防水进入电梯,损坏电梯(如有); 5中控室接到消火栓手报信号后,立即开启消火栓泵。假如接到水流指示器报警,则立即开启喷淋泵。 (五)消防总指挥接到汇报后: 1、向监控中心值班人员及相关人员查询起火具体方位、燃烧物质、人员分布及疏散情况,消防设备运行情况及灭火人员到位情况; 2、命令监控中心值班员开启对应消防系统,监视报警运行信号,打开应急广播,依据失火方位、火势大小,通知小区相关人员紧急疏散; 3、命令各级指挥员依据各自分工,
15、各就各位,明确部署救人、疏散物资和灭火方案; 4、掌握火场扑救情况,命令火灭现场抢救指挥员使用安全通道紧急疏散火警现场及可能受影响范围内人员。 (六)、保障小组接到报警后: 1、在工程主管领导下,负责消防设备正常运作; 2、切断电源火灾现场电源,关闭全部非消防用电设备,开启备用电源; 3、确保消防供水; 4、确保通迅联络通畅; 5、确保消防电梯正常运行。 (七)、现场灭火组指挥员接到指令后: 1、依据总指挥命令,率领义务消防队员,在最短时间内抵达现场; 2、确切判定燃烧物质性质,决定和指挥义务消防队员使用灭火器材和消防设备灭火; 3、快速向总指挥汇报火灾现场情况; 4、向总指挥提议采取和改变某
16、种扑救方法; 5、依据现场需要通知消防中心值班人员操作对应消防设备。 (八)、现场抢救疏散组指挥员接到指令后: 1、指挥抢救组火速赶赴现场,本着先救人后救物标准,按次序救护人员,抢救物资; 2、引导用户从消防走火梯疏散到首层,无法从消防走火梯疏散到首层时,引导用户疏散到天台上风处等候营救,并组织水枪掩护; 3、逐房检验,核实疏散人员是否完全撤离火灾现场; 4、指挥引导火灾区域人员安全疏散; 5、指挥医疗救护小组运输组救护重伤员到周围医院进行抢救; 6、指挥运输火场急需灭火消防器用具;7、指挥看护组看护好珍贵物品;8、指挥秩序维护人员维护好小区外围秩序,预防不法分子趁机偷窃、破坏,严禁非救火人员
17、进入和靠近小区; 9、指挥清除路障,指挥无关车辆离开现场,保障消防通道通畅; 10、安排人员在关键路口等候引导消防车抵达现场。 (九)、灭火策略及方法: 灭火策略有以下多个: 1、室内灭火,内攻近战-扑救楼层火灾要深入内部,打近战。进攻路径可从建筑内部楼梯间、廊等,也可由外部从窗口、阳台或临时架设消防梯、登高消防车等进入楼层内,进行灭火。 2、楼房火灾,分层截击;下层火灾,上层设防-这两个方法相同,关键是为了预防火势在垂直和水平方向蔓延。在起火楼层布署灭火力量同时,要在受火势威胁较大上面楼层布署力量堵截火势;在起火层下层也要布署一定力量,预防蔓延。 (十)、疏散救人方法 1、由指挥部发出疏散指
18、令,消防中心利用广播引导大家从消防梯疏散到安全地带,抢救疏散组负责安排疏散工作。 2、疏散次序:首先为着火层人员,其次是着火层上一层人员,再次为着火层上二层人员,并依次往上。当火灾层以上很有可能受火灾影响人员全部疏散后,开始依次疏散火灾层下一层、下二层人员。 3、疏散时注意墙角、门旁和桌子和其它物体下面,以防受困人员疏漏。 4、当楼层火灾面积大,受困人员较多时,可先引导、疏散受困人员到安全地带,然后再设法转移到地面。 5、如被困人员无法利用消防楼梯疏散时,可利用云梯、曲臂车等登高工具(帮助消防部门操作),架设在楼房安全位置实施抢救;也可利用室外排水管或安全绳抢救被困人员;也可张开救生网或帆布,
19、把棉被铺在地面,以供被困人员跳楼逃生。 6、当火场被困人员临时无法施救时,可利用消防广播引导火场人员进行自救:如用被条连结成绳吊落下层方法;或密闭窗、堵塞孔洞,预防烟气窜入房间,再用水淋湿门窗降温,清除这些部位易燃物品,预防火势蔓延进来,若房内有救生器材,则引导她们使用这些器材,如救生绳、缓降器、救生袋进行自救。(以上部分施救方法属消防部门专业人员用专业工具和设备操作,物业管理人员可做好帮助工作。)金盾一品防汛预案为确保小区和地下车库安全排涝,确保业主车辆停放安全,确保业主生活秩序正常有序,依据各级防汛工作精神和多年来相关防汛工作要求,结合金盾一品项目标实际情况,特制订防汛工作应急预案。一、成
20、立防汛工作应急领导小组,组长;XXX 电话:XXXXXXXXXXX副组长:XXX 电话:XXXXXXXXXXX组员:XXX、XXX、XXX XX电话:XXXXXXXXXXX二、成立防汛工作抢险队伍,确保安全指挥:XXX组长:XXX抢险队伍:服务中心管理人员、维修人员、全体秩序维护员累计:X 人。三、防汛工作职责:1、认真落实实施市、区物业办相关防汛排水指示精神,全方面指挥小区防汛工作。实施防汛责任经理负责制,物业服务中心主任为防汛安全第一责任人,快速、立即、有效地处理小区防汛工作中出现各类突发性灾难事故。采取有效方法,立足小区,坚持自保、自救,确保小区汛期安全。2、组织足够防汛物资,依据出现险
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