珠海市住宅小区物业管理制度样本.doc

珠海市住宅小区物业管理条例
总则
　　第一条 为加强珠海市住宅小区物业管理，明确业主、物业管理企业、开发建设单位和相关部门权利和义务，保障住宅小区物业合理使用，维护住宅小区生活秩序，发明良好居住环境，依据本市实际情况，制订本条例。

　　第二条 本条例适适用于本市行政区域内住宅小区。

　　第三条 本条例所称住宅小区，是指按城市计划建设，建筑面积在4万平方米以上，含有对应配套公用设施、安全设施和公共场地居民生活区。零星开发住宅能够合并成住宅小区，具体措施由珠海市人民政府（以下简称市政府）制订。本条例所称物业，是指住宅小区各类建筑物及其相配套公用设施、安全设施和公共场地。本条例所称业主，是指住宅小区物业全部权人。非业主使用权人依据业主委托，能够享受业主权利，并负担对应义务。本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮和整改，并对住宅小区内绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。本条例所称物业管理企业，是指含有对应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务企业。

　　第四条 住宅小区内公用设施，安全设施和公共场地等由全体为主共同使用权维护。

　　第五条 业主有管理住宅小区权利和遵守业主条约和住宅小区其它各项制度义务。

　　第六条 物业管理依据业主自治和专业服务相结合、属地管理和行为管理相结合标准义务。

　　第七条 市房管部门是本市住宅小区物业管理主管部门，负责对全市住宅小区物业管理指导、监督和行业管理工作。建设、计划、环境保护、公安、交通、工商等管理部门根据各自职责分工，负责住宅小区物业相关管理工作。街道办事处按其职责负责住宅小区行政管理工作。

　　住宅小区移交和管理

　　第八条 住宅小区经验收合格，其开发建设单位应该凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门立案；未成立业入委员会，开发建设单位应该凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办量移交手续。住宅小区已办理移交手续，业主委员会和物业管理企业应该签署《物业委托管理协议》；未成立业主委员会，房管部门和物业管理企业应该签署《物业委托管理协议》业主委员会能够在房管部门指导下采取招标方法选聘物业管理企业。

　　第九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应该一并移交住宅小区综合验收档案资料。

　　第十条 开发建设单位在移交住宅小区时，应该一定百分比一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体主全部，由房管部门以住宅小区为单位设置专户代管，专款专用，并接收财政部门监督。住宅小区公用设施专用基金筹集和使用措施由市政府制订。

　　第十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应该根据市政府要求提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管理部门监管。

　　第十二条 开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任帮助做好住宅小区物业管理工作。

　　业主大会及业主委员会

　　第十三条 业主住宅小区为单位，成立业主大会或业主代表会。业主大会由住宅小区全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举代表组成。业主大会或来主代表会是业主行使用权物业管理权利机构。

　　第十四条 为主大会或业主代表会行使下列权利：
　　（1） 选举产生业主委员会；；
　　（2） 同意业主委员会章程；
　　（3） 经过或修改业主条约；
　　（4） 监督业主委员会工作；
　　（5） 监督业主委员会工作；
　　（6） 决定住宅小区物业管理重大事项。

　　第十五条 业主委员会章程和业主条约示范文本由市房管部门制订。

　　第十六条 已交付使用住宅小区入住达成50%以上时，开发建设单位应该在房管部门指导下负责召集首次业主大会或业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或为主代表会由业主委员会负责召集，每十二个月最少召开一次。

　　第十七条 业主委员会召开会议时，能够邀请政府相关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理企业等单位相关人员和业主代表列席会议。

　　第十八条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期3年。主任、副主任和其它委业主委员会能够设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。

　　第十九条 业主委员会行使下列权利：
　　（1）决定聘用或解聘物业管理企业并和其签署或终止《物业委托管理协议》
　　（2）同意本住宅小区公用设施专用基金使用方案；
　　（3）审议本住宅小区物业管理服务费收费标准；
　　（4）检验业主条约实施情况；
　　（5）监督《物业委托管理协议》推行；
　　（6）向物业管理企业提出业主意见。

　　第二十条 业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。

　　第二十一条 业主委员会管理费用按一定百分比从住宅小区管理费中提取。

　　第二十二条 为主应该按期缴交物业管理服务费。

　　物业管理企业

　　第二十三条 设置物业管理企业，应该向市房管部门申领《珠海住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。

　　第二十四条 物业管理企业应该含有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称技术人员。

　　物业管理企业所聘管理人员和技术人员必需经过岗位培训，持证上岗。

　　第二十五条 物业管理企业权利：
　　（1）制订本住宅小区物业管理规章制度；
　　（2）依据市政府要求收费标准和《物业委托管理协议》收取物业管理服务费；选聘专营企业或人员负担各项专营业务
　　（3）阻止违反住宅小区物业管理要求和业主条约行为；
　　（4）负担房管部门委托事项。

　　第二十六条 物业管理企业义务：
　　（1）认为业主服务为宗旨，重视社会效益和环境效益；
　　（2）负责住宅小区内物业维护和养护；
　　（3）推行《物业委托管理协议》中要求其它义务；
　　（4）实施市政府要求收费标准；
　　（5）配合街道办事处、居民委员会和其它相关部门做好社会工作；
　　（6）接收房管部门，业主委员会和业主监督。

　　第二十七条 房管部门对物业管理企业实施资质年审，并逐步实施等级制度。

　　第二十八条 物业管理企业应该定时听取业主对住宅小区物业管理意见，每六个月向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核物业管理服务费收支情况。

　　第二十九条 物业管理属于服务性行业，物业管理企业能够享受国家对第三产业相关优惠政策。

　　住宅小区物业维护管理

　　第三十条 物业管理企业受业主委员会委托，根据《物业委托管理协议》对住宅小区物业进行维护和管理。

　　第三十一条 《物业委托管理协议》应该包含下列内容：
　　（1）住宅小区名称、规模、户数；
　　（2）住宅小区内公用设施、安全设施和公共场地等规模、数量和完好程度；
　　（3）业主委员会提供给物业管理企业条件；
　　（4）委托管理事项及其标准；
　　（5）物业管理企业实施管理计划方案；
　　（6）双方权利义务；
　　（7）协议期限；
　　（8）物业管理服务费收费标准；
　　（9）违约责任。
　　《物业委托管理协议》应该报市房管部门立案。

　　第三十二条 住宅小区内物业维修责任除在保修期内按要求由开发建设单位负担以外，按下列要求划分：
　　（1）室内部分、由业主自行维修；
　　（2）房屋本体公用设施，由物业管理企业依据业主要求进行维修，其费用由该房屋本体业主共同分担；
　　（3）住宅小区内公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理企业统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时能够申请公用设施专用基金，也能够向政府申请从城市维护费中给合适补助；
　　（4）住宅小区水、电、煤气、通讯、有线电视等管线维修和养护，由相关管理部门按其职责范围负责，全部管线安装必需符合要求，做到整齐、美观。

　　第三十三条 业主进行装修或重新装修，应该通报物业管理企业，并由物业管理企业登记备查；有下列情形之一，应该报市计划部门审批：
　　（1） 改变房屋结构；
　　（2） 改变房屋使用功效；
　　（3） 加大房屋负荷；
　　（4） 影响小区景观。

　　第三十四条 相关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或检修时，应该事先通知物业管理企业，并遵守住宅小区物业管理要求，物业管理企业应予配合。损坏住宅小区公用设施，应该恢复原状或按要求赔偿。

　　第三十五条 住宅小区设施或植物影响相关专业公共设施安全时，相关管理部门应该按专业维护管理要求，会同物业管理企业处理。

　　第三十六条 需要在住宅小区公共场地新建停车场、文体设施、商店或其它服务设施，须经业主委员会同意，并按要求办理相关手续后，方可施工。

　　第三十七条 物业管理企业利用住宅小区内公共场地和按要求划拨商业用房经营收入，必需用于住宅小区维护和管理。

　　法律责任

　　第三十八条 业主有下列行为之一，物业管理企业应该劝阻、阻止，要求恢复原状或赔偿损失；需要给行政处罚，由相关行政部门依法处理：
　　（1）私自占用住宅小区绿化地或其它公共场地；
　　（2）私自改变房屋和配套设施用途、结构、外观；
　　（3）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息；
　　（4）损坏住宅小区内公用设施、设备；
　　（5）违反住宅小区治安管理或消防要求；

　　第三十九条 业主逾期不交各项物业管理服务费，业主委员会应该帮助催缴，物为管理企业可能按要求加收滞纳金；连续3个月以上拒交各项物业管理服务费，可根据业主条约约定负担责任。物业管理企业对逾期不交各项物业管理服务费，能够向民法院提起诉讼。

　　第四十条 物业管理企业有下列行为之一，房管部门应该责令更正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或吊销资质合格证书处罚：
　　（1）未按要求立即修缮房屋及公用设施、设备；
　　（2）管理制度不健全、管理混乱；
　　（3）私自改变公用设施和公共场地用途；
　　（4）私自提升物业管理服务收费标准；
　　（5）其它不推行或不完全推行《物业委托管理协议 》及本条例要求义务。
　　物业管理企业有前款行为之一，情节严重，业主委员会能够解除《物业委托管理协议》。

　　第四十一条 未经物业资质审查而私自承揽住宅小区物业管理业务物业管理企业，由市房管部门责令 其限期办理资质审查手续；逾期不办理，责令其停止管理，并能够处以1000元以上5000元以下罚款。

　　第四十二条 开发建设单位有下列行为之一，由房管部门责令限期推行；逾期不推行，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设物业房产权证：
　　（1） 未按要求提供公用设施专用基金；
　　（2） 未按要求提供住宅小区管理专用房屋、商业用房。

　　附则

　　第四十三条 市政府能够依据本条例制订实施细则。

　　第四十四条 属于居民委员会管理物业，应该逐步依据本条例实施管理。写字楼、商住楼、工业区物业管理能够参考本条例实施。