养老地产发展趋势及开发模式.pptx

三产联动三产联动 产业造城产业造城追求卓越追求卓越 德达天下德达天下 养老地养老地产发展展趋势及开及开发模式模式-讲师：胡利：胡利强日期：日期：2015年年9月月15日日三产联动三产联动 产业造城产业造城课程目程目录-养老地养老地产背景分析背景分析国外养老地国外养老地产现状及案例研究状及案例研究国内养老地国内养老地产现状及案例分析状及案例分析养老地养老地产产品关注要点分析品关注要点分析2三产联动三产联动 产业造城产业造城第一部分第一部分养老地养老地产背景分析背景分析-3三产联动三产联动 产业造城产业造城养老地养老地产背景分析背景分析养老地养老地产背景背景人口老人口老龄化化发展展态势政策解政策解读-4三产联动三产联动 产业造城产业造城人口老人口老龄化：养老化：养老住宅住宅现实的、的、刚性需求性需求实际值推测值老龄化国家老龄国家超老龄化国家7%14%21%2010年我国的人均GDP达到4000美元，预计2020年我国人均GDP将会超过10000美元与“五普”相比净增量老年人口达到4760万人，占到净增人口的60%数据来源：中国人口老龄化与老年人状况蓝皮书-5三产联动三产联动 产业造城产业造城20世纪50、60年代到70年代中期我国出现了明显“婴儿潮”。2010-2030年，50、60人群将进入老年阶段，养老产业也将进入快速发展期。客群客群描述：描述：5060年代人群年代人群进入老入老龄时代代-6三产联动三产联动 产业造城产业造城客群客群描述：描述：421的家庭的家庭结构推构推动养老地养老地产的的发展展4:2:1的家庭结构给的单纯依靠家庭养老的传统模模式造成巨大的冲式造成巨大的冲击，需要建立完善的社会养老体系。“十二五”时期，我国老龄化进加速的同时，家庭“空巢化”进步一步加剧。据统计，城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；50%-7三产联动三产联动 产业造城产业造城中高收入老年人中高收入老年人对现在居住条件的在居住条件的评价价中高收入老年人期望的入住方式中高收入老年人期望的入住方式中高收入老年人中高收入老年人的养老意愿的养老意愿传统的养老的养老观念正在念正在发生生变化化从观念趋势上看，老年人对待晚年生活的观念和态度正在发生着变化更多高学历高收入的老年人开始建立自理自立自信的生活态度，并对养老的设施提出更高的要求。-8三产联动三产联动 产业造城产业造城我国人口区域老我国人口区域老龄化化我国区域人口分布向东南沿海等发达地区集中，东部主要经济发达城市的老龄化程度比较严重-9三产联动三产联动 产业造城产业造城养老养老产业发展展态势未来地未来地产企企业转型的方向之一型的方向之一序号序号企企业名称名称相关相关项目目1万科地产青岛万科城、万科幸福汇2保利地产保利西塘安平老年社区3绿城集团绿城御苑4合生创展集团大连国际生命建康城5首创地产香河的养老项目6绿地集团绿地21城孝贤坊7泰康人寿泰康之家8中国人寿（远洋地产）廊坊养老项目9亲和源股份亲和源老年社区10北京太阳城集团北京太阳城11乐成老年事业投资有限公司北京恭和园、海南恭和园-10三产联动三产联动 产业造城产业造城快速老龄化，为养老地产创造了良好的发展前景近期内关于养老地产的政策不落地品牌企业积极试水养老地产，养老地产成为地产发展的大趋势.结论态势态势政策政策政策政策老老老老龄龄化化化化-11三产联动三产联动 产业造城产业造城第二部分第二部分国外养老地国外养老地产现状及案例研究状及案例研究-12三产联动三产联动 产业造城产业造城国外养老国外养老国外养老国外养老地地地地产产分析分析分析分析发发展展阶阶段段案例分析案例分析案例分析案例分析产产品分析品分析品分析品分析-13三产联动三产联动 产业造城产业造城第一第一 阶段段传统养老院养老院第二第二阶段段老年公老年公 寓寓第三第三阶段老年社段老年社 区区“普普 通化通化”及及“社区化社区化”老龄化初期政府保障水平低老龄化中期政府+开发商政府给予一定支持老龄化加剧开发商为主社会保障体系完善形成条件形成条件运运营主体主体社会社会 保障保障我国与发达国家相比，目前和今后一段时期内，我国的养老地产发展主要是“政府+开发商模式”政府引导，开发商积极参与。西方西方发达国家养老地达国家养老地产发展展阶段段-14三产联动三产联动 产业造城产业造城欧洲欧洲美国美国日本日本国外养老国外养老地地产案例研究案例研究-15三产联动三产联动 产业造城产业造城持续照料型退休社区独立式老年社区看护型老年公寓美国养老地美国养老地产如：成人日间看护/保健机构；老年中心；援助式居住生活机构；护理院/长期护理机构；痴呆症/阿尔茨海默症护理机构CCRC是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。可以提供专为可独立生活并按自己需要和关注点来生活的老人社区。-16三产联动三产联动 产业造城产业造城美国太阳城养老社区（美国太阳城养老社区（Sun City West)太阳城位于位于亚利桑那洲凤凰城西北12英里。占地37.8km2，其中陆地37.6km2，水域0.2km2，太阳城由DelWebb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。-17三产联动三产联动 产业造城产业造城太太阳阳城城社社区区配配套套-18三产联动三产联动 产业造城产业造城太太阳阳城城社社区区环境境展展示示-19三产联动三产联动 产业造城产业造城德国养老地产销售持有+销售销售收入；在德国纯销售模式比较少持有持有80%+销售售20%：出售收益和长期出租收益相结合；可以通过部分销售来缓解出租经营的资金压力。持有出租以获得长期租金收入；较常见-20三产联动三产联动 产业造城产业造城项目名称：目名称：KursanaDomizilHsbach项目地点：目地点：德国巴伐利亚州赫斯巴赫市（Hsbach）开发区边缘物物业类型：型：出租型养老公寓项目开目开业：2008年10月24日开开发商：商：BayernlandImmobilienGmbH&Co.Wohn-undGewerbebauKG项目目经营：KursanaGmbH（Dussmann集团全资子公司）项目投目投资：1,200万欧元KursanaDomizilHsbach-21三产联动三产联动 产业造城产业造城项目于2008年10月24日开业，共三层，可供100个老人居住。其中80套单人间，每套23平米，10套双人间，每套31平米。其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和理疗服务。截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76%。-22三产联动三产联动 产业造城产业造城费用用护理理分分类护理理费用用具体具体描述描述一级护理1023欧元/月轻度护理二级护理1279欧元/月中度护理三级护理1510欧元/月重度护理特护1825欧元/月特别护理-23三产联动三产联动 产业造城产业造城日本养老地日本养老地产背景背景背景背景借借借借鉴鉴性性性性特点特点特点特点案例案例案例案例-24三产联动三产联动 产业造城产业造城2010年日本人口结构日本老年家庭情况日本人口老日本人口老龄化和家庭化和家庭“空巢化空巢化”25三产联动三产联动 产业造城产业造城中日中日对比比日本日本对我国养老地我国养老地产具有具有较强的借的借鉴性性-26三产联动三产联动 产业造城产业造城日本老年日本老年设施空施空间分布分布根据空间分布的对比，日本的老年福利设施集中分布在经济发达地区，在开发的主体上日本民营的养老设施面向的客户主要是中高端的老年人群分析分析-27三产联动三产联动 产业造城产业造城日本老年公寓案例分析日本老年公寓案例分析高根台老年之家高根台家高根台家長居公園senior house-28三产联动三产联动 产业造城产业造城高根台老年之家高根台老年之家30km位于千叶县西北部的船桥市；距离东京30km。船桥市是千叶县第二大人口都市。位置高根台老年之家高根台老年之家-29三产联动三产联动 产业造城产业造城楼楼层构构成成建建筑筑指指标用地面用地面积3610土地用途土地用途第一种中高住宅专业地高度地区高度地区第二种高度地区精造精造规模模钢筋混凝土5层占地面占地面积1740.83建筑面建筑面积3451.28建筑高度建筑高度16.275m5层10户4层11户3层11户2层25户3-5层：老人专用出租住房（自立型）32间2层：老人专用出租住房（介护型）25间、grouphome（两组、18间）、小规模多功能型介护住房（居住型、5间）1层：小规模多功能型介护住房（日托）、提供上门介护服务事务所、提供支援在家看护服务的事务所、食堂、多功能室-30三产联动三产联动 产业造城产业造城1层2层35层-31三产联动三产联动 产业造城产业造城面向自立型面向痴呆型面向介户型-32三产联动三产联动 产业造城产业造城自立型自立型介介户型型痴呆型痴呆型户型型一人居（人民一人居（人民币）每月）每月二人居（人民二人居（人民币）每月）每月租金5185元9071元管理费3769元6282元物业费1197元1197元户型型一人居（人民一人居（人民币）每月）每月租金5185-5583元管理费3350元物业费1197元户型型一人居（每月）一人居（每月）入住金24000元房租6780元水电费+伙食费1197元+3190元-33三产联动三产联动 产业造城产业造城位置：位于大阪府大阪市住吉区。大阪市位于大阪府的中心地带，是近畿地区行政、经济、文化、交通的中心都市，以此为中心形成了大阪都市圈和京阪神大都市圈。京阪神大都市圈GDP仅次于首都圈，在世界范围内也名列前茅。巨巨约10公里公里离长居公园步行9分钟距离离车站步行13分钟距离日本日本“嵌入型嵌入型”老年公寓案例分析老年公寓案例分析34三产联动三产联动 产业造城产业造城嵌入式养老公寓嵌入式养老公寓-35三产联动三产联动 产业造城产业造城楼楼层层功能功能建筑建筑指指标标占地面积1931.92建筑面积2660.42构造钢筋混泥土，地上4层户数41户户型大小19.86-51.68四层双人间4间，单人间4间，谈话室三层介护型居室17间，餐厅兼机能训练室、介护浴室、聊天室二层介护型居室16间，餐厅兼机能训练室、介护浴室、聊天室、健康咨询室一层餐厅、一般浴室、聊天室、大厅、前台、诊所-36三产联动三产联动 产业造城产业造城双人间（51.68）单人居室（21.62）37三产联动三产联动 产业造城产业造城一人居（人民一人居（人民币）两人居（人民两人居（人民币）入住金入住金116-183万元260-294万元管理管理费8378元12980元伙食伙食费4775元9550元介介护费3351元费用-38三产联动三产联动 产业造城产业造城第二部分第二部分国内养老地国内养老地产案例分析案例分析-39三产联动三产联动 产业造城产业造城上海亲和源老年社区“会会员制制”老年社区老年社区-40三产联动三产联动 产业造城产业造城41外高桥保税区25km浦东国际机场12km虹桥国际机场22km人民广场12km亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，南挨秀沿路，北靠川周公路，东邻申江路，西贴创业路（横新公路）。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里。亲和源区位分析和源区位分析三产联动三产联动 产业造城产业造城占地面占地面积8.3680万平方米建建面面公寓公寓7.2万平方米10万平米公公建建2.7万平方米容容积率率1.195亲和源老年公寓：有16栋建筑构成，其中12幢多层电梯养老住宅楼，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。截止目前为止：亲和源已经销售了450多张卡，有600余人入住。亲和和源老源老年社年社区区-42三产联动三产联动 产业造城产业造城亲和源产业链整合物业管理营养配餐健康运动医疗美国爱尔玛客公司法国索迪斯公司香港美格菲公司曙光医院（三甲）亲和源老年社区管理特点和源老年社区管理特点产业链整合整合-43三产联动三产联动 产业造城产业造城会会员费年年费备注注卡种年限户型会员费缴费标准A卡永久（可继承、可转换）小套（58）75万（现已涨到89万）2.98万中套（72）3.98万大套（120）6.98万B卡终身（十五年内可退）小套（58）45万2.38万未满15年，可退款。计算方式为：卡费卡费180（月）乙方实际居住时间（月）。满15年后，不需要再交入会费，只需要继续缴纳年管理费。此卡不可继承和转让。中套（72）55万大套（120）88万C卡50年产权小套（58）2万/2.38万中套（72）大套（120）1.资金投入金投入亲和源投和源投资分析分析建设投入约6亿元年运营成本0.2亿元2.主要收入来源：会主要收入来源：会员费+服服务费44三产联动三产联动 产业造城产业造城会员费服务费总归资产的所有权与使用权分离长期运营的盈利点建设成本运营成本营业收入成本赢利点回收建设成本和一次性赢利点长期赢利点亲和源和源赢利模式利模式-45三产联动三产联动 产业造城产业造城专业化研究化研究亲和源老年生活形态研究中心正式成立。研究中心为民非学术团体，业务范围主要包括八个方面：一、研究老龄化社会中的各种养老模式；二、研究开发老年产品；三、养老社区规划、设计、建设的研究、咨询与服务；四、养老社区运营管理的咨询与服务；五、开展老年教育；六、组织老年活动；七、举办养老学术交流；八、履行老龄产业联盟的事务。专业化化专业化服化服务生活服务：清洗服务、居室卫生保洁服务、工程报修服务、储物柜管理服务、会员生日祝福服务、会员用车服务、代购代买服务、就医陪同服务、物品添置（基本配置外）服务、钟点工家政服务。社区管理：会员投诉处理、会员日常费用收取管理、建筑工程、公共设施维修管理、会员活动室管理、外来人员进出登记管理、会员“一卡通”使用管理、社区活动组织与管理开展。亲和源发展特点-46三产联动三产联动 产业造城产业造城亲和源和源发展特点展特点亲和源连锁化与营口市政府、营口晟诚实业有限公司联手开发亲和源国际养生小镇武汉市洪山区福星养老院望儿山亲和源项目海宁琳轩养生村万科幸福会活跃长者社区专业化模块化对外输出增值服务体系，与万科签约亲和源建设“活跃长者住宅”与浙江地区一批有实力的企业共同成立浙江琳轩亲和源投资有限公司与武汉世纪阳光投资有限公司合作与东黄山度假区有限公司共同出资成立黄山光明亲和源投资有限公司-47三产联动三产联动 产业造城产业造城万科幸福汇“活活跃长者社区者社区”-48三产联动三产联动 产业造城产业造城万科养老地万科养老地产战略略2004年万科将帕尔迪作为企业学习的标杆首次置业（FirstTime）首次换房(FirstMoveUp)二次换房(SecondMoveUp)帕尔迪市场战略高低中职业新锐望子成龙幸福晚年富贵家庭务实家庭首次置业二次置业二次或三次置业三次或四次置业支付能力万科“活跃长者计划”万科幸福汇、青岛万科成活跃长者(ActiveAdult)-49三产联动三产联动 产业造城产业造城-万科幸福万科幸福汇万科城万科城万科随园嘉万科随园嘉树位置北京房山青岛市北区杭州良渚文化村规模项目总规模达到1226户，养老地产试点房源146套（约2万平），占比11.9%建设60套老年公寓（约0.65万平）占地6.38万平，其中有4500平米中央“金十字”养生休闲区；建面6.38万平，575户，面积为75方、100方和110方；还有一栋颐养中心以及一栋康复中心。模式租售并举自持运营的全租式长者公寓出售使用权，颐养中心和康复中心由万科持有特点“活跃长者之家”、“活跃长者住宅”定位中、高端，面向60岁以上的长者；提供休闲娱乐、医疗保健、膳食务、定期体检、咨询服务等共11类适老服务高端养老地产。主要针对健康长者，产品设计与硬件上适老，还为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，以及以术后看护为主的颐养中心和康复中心（与台湾专业医疗机构合作）万科养老地万科养老地产项目，万科幸福目，万科幸福汇较为成熟成熟50三产联动三产联动 产业造城产业造城区位区位分析分析万科幸福万科幸福汇：位于窦店最繁华的街区窦大路西侧，周边交通落网发达，距离京石高速窦店出口_公里，从京高速西三环六里桥到窦店出口仅20余公里。项目近邻城铁房山线沿长线的燕房线，并通过地铁9号线实现无缝换乘，直通城市腹地丽泽商务区、公主坟、中关村、总部基地等市区热点区域。-51三产联动三产联动 产业造城产业造城幸福幸福汇概况概况占地面积约7万多平方米，总建筑面积约16万平方米。整体规划为515层纯板式观景电梯洋房，最大限度的将功能主义与时尚美学有机融合，一梯两户、南北通透、气派有度。约80平精致两居、约95-115平舒适三居的全优户型，在充分保证居住舒适度的同时，让生活成为所有人致礼崇拜的梦想。-52三产联动三产联动 产业造城产业造城产品特点品特点万科幸福汇-“活跃长者之家”：建筑面积1.8万平米，总共约150个老年床位。“活跃长者之家”中除了常规必需的设施外，还特别配备医疗服务站、心理咨询室、老年学校、专用浴池等设施，以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务，既满足了老年人所有生活所需，又充实了他们的精神需求。注：在总规模达到1226户的万科幸福汇之中，作为养老地产试点的房源为146套，所占比例为11.9%。-53三产联动三产联动 产业造城产业造城万科幸福汇项目模式战略 项目：目：养老地产（活跃长者之家）作为幸福汇项目的养老配套项目对整个项目具有定的拉动作用，但是对于万科本身来讲对该项还是比较谨慎的态度，并没有将其作为本项目的卖点。模式模式：采取的是社区“嵌入式”的养老地产模式，利用住宅项目沉淀养老地产，总体体量上占项目的比例比较小，对项目整体的开发成本影响不大。战略：略：作为万科首个养老地产“试水”项目，为以后的养老地产开发积累经验，为养老地产战略“投石问路”-54三产联动三产联动 产业造城产业造城绿城桐乡雅达国际生态园“学院式学院式”养老养老-55三产联动三产联动 产业造城产业造城绿城城“学院式学院式”的养老模式的养老模式n绿城早在2007年就在杭州的蓝亭项目中试水颐养公寓，并配套了各种老年设施。最初该采取出售模式，后因出售后服务难组织改为出租。绿城更为典型的养老地产项目是桐乡雅达国际生态园项目中的养老公寓，该项目规划有6000套养老公寓，总建面50万平，计划2014年交付。项目采取租售并举的模式，为不同需求的老人提供齐全的配套，并配有占地2万多平的老年大学，是“学院式”的养老模式。绿城计划在未来的10年时间里，打造100家养老院。-56三产联动三产联动 产业造城产业造城-颐养公寓养公寓桐桐乡雅达国雅达国际健康生健康生态产业园园位置杭州临平蓝庭项目配套乌镇规模十层公寓，一二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心；三四层为护理院，共计3、40个房源，可容纳60名老人；五层以上是老年公寓。项目规划了86套老年公寓，面积包括60-70平、120平方。产业园定位休闲健康养老主题园区，总规划用地约5500亩，总投资约75亿元；养老公寓是其中一部分，规划600多亩，总建面50万平，规划6000套养老公寓，有60平、80平、100平三个户型。进度目前绿城已在全国开办了20个颐乐学院，共有1600多名老年学员2012年9月新增该项目，预计2014年可交付使用模式最初为销售模式，但在销售了10几套以后，就改为出租，因为发现出售以后服务比较难组织租售并举。因为规模较大，出租的部分可以支撑服务团队的支出。预期通过物管费、学费、医疗护理服务等实现收益特点配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套，以满足老年人的需求。满足不同老人的需求，从刚退休很活跃的老人，到最后的临终关怀，都有整套服务体系，包括平常的生活服务和医疗服务。配建有一个非常大的老年医院。养老服务配套有老年大学占地2万多平米，能容纳8000位老人，里面还有一个小佛堂，满足老年人精神文化需求。绿城养老地城养老地产项目目57三产联动三产联动 产业造城产业造城绿城、雅达国城、雅达国际“1+1”n乌镇国际健康生态产业园的东家是绿城和雅达国际。雅达国际其实是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司，背后的投资者包括和谐基金、IDG资本、红杉中国以及云峰基金。与此同时，全国社保基金首次通过乌镇国际健康生态产业园进入健康养老产业。n作为两大巨头合作产品，乌镇国际健康生态产业园除了医疗公园外，颐乐学院以学校组织方式全面照顾到老年人的衣食住行乐：特色商业街临水而建，别具水乡人文的休闲体验令人耳目一新；养生度假酒店可以体会到生态湿地与精致服务的有机结合之妙；国际养老护理中心与国际知名护理品牌合作，打造中国医护型养老的典范；五大颐乐课程体验，丰富老年生活，开启一种崭新的学院式颐乐养老模式。-58三产联动三产联动 产业造城产业造城远洋“椿萱茂”养老品牌专业养老机构养老机构-59三产联动三产联动 产业造城产业造城远洋地洋地产“椿萱茂椿萱茂”养老品牌养老品牌n背靠大股东中国人寿、联手美国Emeritus，打造“椿萱茂”养老品牌。远洋地产2013年4月与美国的最大的协助生活养老服务公司Emeritus、投资商哥伦比亚太平洋签署战略合作框架协议，在北京共同开发运营养老设施。n“椿萱茂”提供三类养老产品，分别为协助型养护公寓（AL）、一站式颐养公馆（CCRC）、嵌入式全龄社区（CFAA）。目前远洋在北京规划了三个项目，分别为椿萱茂凯健、椿萱茂（北京双桥）老年公寓和椿萱茂（北京青塔）老年公寓。-60三产联动三产联动 产业造城产业造城远洋地洋地产“椿萱茂椿萱茂凯健健”n2013年8月远洋地产第一个中美合资养老服务项目椿萱茂凯健投入试营业。与万科幸福汇拿出一栋楼试点类似，椿萱茂凯健也不过是远洋天著项目内的一处试点，建面近6000平米，床位数约110张，预计2015年底入住率将达到80%。-61三产联动三产联动 产业造城产业造城远洋地洋地产“椿萱茂椿萱茂双双桥”n远洋椿萱茂（北京双桥）老年公寓成立于2014年，是由远洋地产打造的高品质养老服务社区，接收包括自理型、协助型、护理型（含失智类型）的全类型老年客户，向客户提供全方位、全链条的养老服务，是北京市首屈一指的合资高端养老护理机构，拥有国际领先的专业失智护理楼层。-62三产联动三产联动 产业造城产业造城远洋地洋地产“椿萱茂椿萱茂双双桥”n远洋椿萱茂（北京双桥）老年公寓成立于2014年，是由远洋地产打造的高品质养老服务社区，接收包括自理型、协助型、护理型（含失智类型）的全类型老年客户，向客户提供全方位、全链条的养老服务，是北京市首屈一指的合资高端养老护理机构，拥有国际领先的专业失智护理楼层。-63三产联动三产联动 产业造城产业造城-1、与中国阿、与中国阿尔茨茨兹海默病海默病协会（会（ADC）深度合作）深度合作u建立国内首个专业失智楼层，为失智长辈提供最专业的失智照护服务。失智楼层的设计完全遵循失智照护的特点，楼层采取环行设计，解决长辈徘徊的问题，通道门进行书架伪装，防止长辈走失，在每个房间门口放置个人专属的人生故事展板，防止迷路；公共区域墙面均为钢化玻璃，减轻密闭感，便于生活助理观察；天花板采用天空色彩以缓解失智长辈的情绪；专属空中花园，方便散步、园艺2、优秀的管理秀的管理团队u日本来福宫集团，曾担任院长、常务董事的养老运营管理专家高鹏担任总经理。来自美国规模最大的养老服务机构Emeritus的资深顾问。中华养生菜大师李铁刚担任营养顾问。3、专属属护理理计划划u24小时健康监测，所有房间（包括卫生间）装备紧急呼叫系统。针对各种慢性病及行为能力缺失定制专属护理计划。进口专业康复设备。4、专业化的化的护理理团队u与国内各大专业院校建立合作关系，长期输送相关专业人员，能为入住的及周边的老年人提供更专业、更科学的护理、心理疏导和精神慰藉服务。64三产联动三产联动 产业造城产业造城“椿萱茂椿萱茂双双桥”六大主六大主题n远洋椿萱茂（北京双桥）致力于打造以“乐趣（文体活动）”、“乐和（社交活动）”、“乐观（心理辅导）”、“乐活（生活照料）”、“乐享（增值服务）”、“乐园”（硬件设施）六大主题为轴线的“生活之场”，为每位入住长辈营造“退而不休”的快乐生活。-65三产联动三产联动 产业造城产业造城北京乐成恭和园老年公寓“出租型出租型”老年社区老年社区-66三产联动三产联动 产业造城产业造城 乐成集团三级养老体系乐成老年事业投资有限公司负责养老事业的投资和发展：自有养老设施的投资、建设和运营管理；对外输出养老设施运营管理服务；承接或合作开发养老设施。公司前期将自主投资“恭和苑”、“活跃退休社区”，后期开展品牌输出管理。级：社区嵌入式站点：社区嵌入式站点级：城市区域中心养老社区：城市区域中心养老社区级：郊区养老社区。：郊区养老社区。级设施：日施：日间照料中心。照料中心。依托自有养老依托自有养老设施。施。级设施：城市中心区老年施：城市中心区老年公寓公寓。定位城市中心，。定位城市中心，针对半自理或不能自理的老人半自理或不能自理的老人。级设施：郊区老年社区。位施：郊区老年社区。位于郊区或生于郊区或生态涵养区，持涵养区，持续照照料的大型养生社区。料的大型养生社区。养老地养老地产战略：做略：做专业性的养老地性的养老地产开开发商商-67三产联动三产联动 产业造城产业造城双井恭和苑双桥恭和苑莫干山恭和苑慈溪恭和苑海口恭和苑中山恭和苑乐成成养老目前共养老目前共规划划6个个项目，其中目，其中1个个带有有销售售 型养老住宅，型养老住宅，1个租个租赁经营型自由型自由经营的，的，项目全部土地出目全部土地出让方式取得，大部分位于市区方式取得，大部分位于市区。-68三产联动三产联动 产业造城产业造城乐成恭和园成恭和园乐成恭和园成恭和园：位于朝阳区百子湾南二路92号双井医院原址，处于北京CBD区域南侧。乐成商贸区稳定的客户关系良好的政府关系-69三产联动三产联动 产业造城产业造城恭和园恭和园项目概况目概况用地面用地面积：16844.883 建筑面建筑面积：33491 医院部分（北楼）医院部分（北楼）5303 养老院部分（南楼）养老院部分（南楼）17569 绿化率化率 0.30 容容积率率 1.99 开工开工时间：2010年年动工工兴建建运运营时间：2012年投入运年投入运营北楼：医院（四层）医院主要包括全科诊室、急救室、理疗室、妇科、牙科、耳鼻喉科、康复科等。其中住院部分为两个病区，共设置50个床位。门诊预计日接待患者30人。南楼：养老院（十一层）。首层为公共服务区；二至十一层为居室区，设有起居生活，文化娱乐、康复训练等多项服务设施。养老院有159套房，318张床位，最多能接纳318位老人。-70三产联动三产联动 产业造城产业造城客客户定位定位服服务对象象自理型老人、介助型老人、介自理型老人、介助型老人、介护型老人型老人服服务项目目长期照料服期照料服务、日、日间照料服照料服务、居家养老照料、老年教育、居家养老照料、老年教育、秘秘书助理、健康餐助理、健康餐饮、远程探程探视、医、医疗绿色通道。色通道。产品合作品合作与法国、美国、日本、与法国、美国、日本、韩国等地的国等地的专业老年老年产品供品供应商洽商洽谈合作合作协议，以建立，以建立稳定的国外高科技定的国外高科技产品供品供应渠道。渠道。高端、高收入老人。目前主要客高端、高收入老人。目前主要客户人群人群为北京高校的退休教北京高校的退休教师，这类人群消人群消费观念超前，具有高端养老消念超前，具有高端养老消费能力。能力。-71三产联动三产联动 产业造城产业造城-72三产联动三产联动 产业造城产业造城多功能护理床多功能护理床日间照料日间照料-73三产联动三产联动 产业造城产业造城带放大镜的指甲钳大键盘电话老人专用手扶碗老人专用带辅助手柄饭勺-74三产联动三产联动 产业造城产业造城第四部分第四部分养老地养老地产产品关注要点分析品关注要点分析-75三产联动三产联动 产业造城产业造城人体机能变化规律-76三产联动三产联动 产业造城产业造城1.感感觉机能退化机能退化（1）视觉衰退，老人居住空间要进行针对性的设计。例如：对光线敏感、合理布置光源、增加夜间照明灯具、大按键开关和大标示牌等。（2）听觉衰退，可通过增加灯光或震动提示、采用有视觉信号的报警装置等方式，利用其他感官来弥补听觉障碍。（3）触觉、味觉和嗅觉衰退，在空间布局、家具形式和设备选型等方面均应当针对性设计。例如：加强室内通风设计、自动熄灭保护装置等。2.神神经系系统退化退化神经系统退化会出现记忆力减退、认知能力下降、出现智障症状。在住宅设计中应提供明显的提示（多设置阳台等），避免复杂曲折的路径，加强各空间的联系（增加开敞空间、观察窗等）。3.运运动系系统退化退化肢体灵活度降低、肌肉力量下降、易骨折。在住宅设计中应注意楼梯高度、手扶设计、防滑设计等老人起居安全设计。4.免疫机能退化免疫机能退化在住宅设计中注意住宅采光设计、合理的风路组织、活动空间等。-77三产联动三产联动 产业造城产业造城适应老年心理需要安全性注重设计细节空间布局合理老年住宅关注点老年住宅关注点老年住宅老年住宅设计关注要点关注要点-78三产联动三产联动 产业造城产业造城安全性规划布局:通达便利，老年住宅宜采用低层建筑或高层建筑底层部分。空间形式:减少高差，交通空间保持通畅合理，重点空间动线回游。整合医院资源：充分盘活地区或自身医疗资源，也可以形成专业化分工。分散风险的设计：充分考虑老人使用需求，相关无障碍配套设施，尽可能分散风险。老年住宅老年住宅设计关注要点关注要点安全性安全性-79三产联动三产联动 产业造城产业造城80带有安全有安全传感器的感器的水水龙头通往阳台的平坦通往阳台的平坦过道道安全感安全感应器器紧急通急通报按按钮-三产联动三产联动 产业造城产业造城1.撤退理论：指当一些人年老的时候，他们将会脱离某种角色和责任，也就是这些人把自己从社会结构的某些位置中撤退出来。如果撤退出来的速度能够同时满足个人、环境和社会的要求时，就会存在功成身退的感觉。设计提示：提供较大规模社区活动的机会（如图书馆、社区中心和商店等），以满足寻求角色转换的老人的需要。2.活跃理论：只有些人并不是简单的从以往角色中脱离出来，他们还将从脱离的地方寻找替代角色。比如，公司的行政主管可能退休后成为志愿者协会的主席。设计提示：提供老人终生学习的机会或接触其他事物的空间，这种空间能够鼓励老年人增强社会联系并发扬他们的志愿精神。2.适应老人心里需求老年住宅老年住宅设计关注要点关注要点适适应老人心里需求老人心里需求-81三产联动三产联动 产业造城产业造城-3.连贯性理论：指老年人通常将自己包围在各种目标和常规事务中，因为这样能够强化他们的自我形象。设计提示：设计者允许居住者携带他们自己家的家具。由此应该设计足够大的空间和灵活的平面布局，以便于搬进一些重要的物品。4.环境压力和个人能力：指如果在个体能力和环境需求之间存在平衡的话，那么老人就能积极适应和应对周围的环境。也就是说，个体能够在每天的行动中调动身体、精神以及情绪来应付他或她所处的环境。相反，环境需求超越了个体的应对能力，就会产生消极结果。设计者不能只是希望人们适应所有的情况，在空间设计上应当适应其使用者的需要。设计提示：力求适应每个人的需要，提供多种选择。运用多种方式提供过剩的道路识别信息，使个体能够依靠自身能力与环境线索建立联系，这些识别信息可能包括标志、颜色和界标。环境线索可能包括面包烘焙的气味、熟悉的景色、工艺品等。老年住宅老年住宅设计关注要点关注要点适适应老人心里需求老人心里需求82三产联动三产联动 产业造城产业造城轮椅暂放区置物台通行及准备区更衣及换鞋区空间深度约为350mm门厅通行宽度要保证轮椅通过和护理人员的操作空间，一般1500mm图-老年住宅门厅基本平面（单位：mm）扶手空间设计原则：保证适宜的空间尺寸；形成集中地活动空间；保证家具摆放的灵活性；营造舒适的休息环境。图：老年住宅户内需要保证轮椅回转的空间书房厨房卧室卫生间卧室餐厅起居室开门准备区老年住宅套内各空老年住宅套内各空间设计（布局、尺寸）：（布局、尺寸）：、门厅-83三产联动三产联动 产业造城产业造城植物区日光及健身区坐席区放大区、起居室、起居室通行区坐席区：方便出入，可晒到阳光。通行区/放大区：保证宽度，方便轮椅回转日光区及健身区：晒阳光，通风良好1500视距宜在2000-3000450-600600-800300 800-1000保证轮椅通行的净宽600-800老年住宅起居室平面（单位mm）老年住宅套内各空老年住宅套内各空间设计（布局、尺寸）：（布局、尺寸）：-84三产联动三产联动 产业造城产业造城起居室书房厨房卧室卫生间卧室餐厅沙发区形成安定的“袋形”空间起居室书房厨房卧室卫生间卧室餐厅穿行干扰图-起居室宜形成安定的“袋形”空间，不应被主要交通动线穿过、起居起居室室的的动线和通和通风老年住宅套内各空老年住宅套内各空间设计（布局、尺寸）：（布局、尺寸）：-85三产联动三产联动 产业造城产业造城、餐、餐厅就餐区通行区1500净宽不小于3600座椅与备餐台之间应保证老人不必起身通行保证轮椅与一人错位通过的距离1200mm图-老人住宅餐厅的平面设计（单位：mm）备餐及置物区老年住宅套内各空老年住宅套内各空间设计（布局、尺寸）：（布局、尺寸）：-86三产联动三产联动 产业造城产业造城阅读区睡眠区通行区储藏区通行区储藏区、卧室、卧室休闲活动区读书看报宜近窗区60060010001500600床与墙面、家具之间要留出至少600mm，便于出入和开柜门、抽屉，取放物品图-一般老人住宅卧室设计（单位：mm）风向老年住宅套内各空老年住宅套内各空间设计（布局、尺寸）：（布局、尺寸）：-87三产联动三产联动 产业造城产业造城洗浴区更衣区如厕区盥洗区、洗手、洗手间马桶的高矮70-80cm，取决于膝盖高低。镜子：60cm*100cm，面盆高度：80-85cm家务区洗衣机脏衣存放储藏坐凳如厕区加装扶手和紧急呼叫器等辅助设施坐凳盥洗区保证老人坐姿操作洗浴区优选淋浴坐便器中线与侧墙距离常为450mmL形扶手应距坐便器前端200-250mm洗浴间净宽不小于900mm1200-15001500卫生间尺寸要求（单位mm）插座卫生间设计-88三产联动三产联动 产业造城产业造城通行无障碍通行无障碍设计雨篷覆盖至车门在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险；扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒照明照明设计：最理想情况是最理想情况是设置地灯置地灯L型无阻挡老年老年住宅室住宅室细节设计-89三产联动三产联动 产业造城产业造城公共楼梯要求（单位：mm）轮椅可转圈电梯加长型担架可进入电梯设计要求无障碍入口楼梯平台（可休息）不宜加实墙防冲撞住宅区标识系统老年老年住宅室住宅室细节设计-90三产联动三产联动 产业造城产业造城设备系系统：设计原原则-系系统性、主性、主动性、方便性、可靠性。性、方便性、可靠性。无线紧急呼叫器冷风冷风空调内机的位置不实用的照明系统，不节能卧室灯具位置老年老年住宅室住宅室细节设计-91三产联动三产联动 产业造城产业造城声学控制：地毯和其他吸声材料的应用外立面不易外立面不易燃装修材料燃装修材料可可调控的窗控的窗木木质材料有助于材料有助于营造居造居住气氛，也避免眩光住气氛，也避免眩光专业设备和技术：设备和创新性服务基本服基本服务新型浴盆新型浴盆电气和通信系统：无线电、电话及自动报告系统电气通信系统电源分布紧急响应/护理呼叫动力品质电话设备仪表有线电视紧急备用动力安全系统代用能源逃离保护系统局部数字网络视听设备透明的储藏柜增强老人记忆照明设计：增强老人的独立性，避免眩光（入口大厅和主要通道采用下射灯，沿墙面安装壁灯。）材料：顶面，提高反光系数、卧室避免使用光亮材料、卫生间防潮耐污；墙面，耐脏可擦、材质舒适宜人、卫生；地面，材质避免眩光、慎用地毯、起居室和卧室地面材质应有弹性耐磨。-92三产联动三产联动 产业造城产业造城自动灭火系统免提式访客对讲机及警钟平安钟防滑木地板抽油烟机火警大门配高地位防盗眼无火电磁炉二合一洗衣机-93三产联动三产联动 产业造城产业造城电暖灯或太阳灯双向开关浴室门浴室加装扶手平安钟防滑地