万达商业地产业态规划与招商管理.ppt

万达商业地产业态规划万达商业地产业态规划与招商管理与招商管理2 21万达商万达商业综合体常合体常识商业地产知识系列讲座万达商业地产发展历程（一代店）万达商业地产发展历程（一代店）长春万达广场长春万达广场长春万达广场长春万达广场 长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场济南万达广场济南万达广场济南万达广场济南万达广场 南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场 南京万达广场南京万达广场南京万达广场南京万达广场青岛万达广场青岛万达广场青岛万达广场青岛万达广场 商业地产知识系列讲座天津万达广场天津万达广场天津万达广场天津万达广场 沈阳万达广场沈阳万达广场沈阳万达广场沈阳万达广场 南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场 哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场 大连万达广场大连万达广场大连万达广场大连万达广场 武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场 万达商业地产发展历程（二代店）万达商业地产发展历程（二代店）商业地产知识系列讲座HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团也称为城市综合体，是万达集团2004年以后开发年以后开发的产品，总面积在的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。万达商业地产发展历程万达商业地产发展历程(三代店）三代店）商业地产知识系列讲座H（hotel）酒店：万达集团投资国际酒店管理集团管酒店：万达集团投资国际酒店管理集团管理的五星或超五星级酒店；理的五星或超五星级酒店；O（office）写字楼：甲级写字楼及标准写字楼；写字楼：甲级写字楼及标准写字楼；P（public place）公共空间：每个万达广场均会为公共空间：每个万达广场均会为城市贡献一个或者几个城市公共活动广场；城市贡献一个或者几个城市公共活动广场；S（shopping mall）购物中心：由百货、超市、家购物中心：由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成；电及服装专卖店、室内步行购物街等组成；C（culture&recreation）文化娱乐休闲设施：由文化娱乐休闲设施：由电影院、量贩电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、健身中心、洗浴等组成；健身中心、洗浴等组成；A（apartment）公寓公寓HOPSCA的构成：的构成：1.1.起步起步为什么要做商业地产为什么要做商业地产 2.2.第一代产品第一代产品经验与教训经验与教训长春万达广场长春万达广场长春万达广场长春万达广场 南京新街口万达广场南京新街口万达广场南京新街口万达广场南京新街口万达广场 3.3.第二代产品第二代产品提高与缺陷提高与缺陷武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场 南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场 4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟上上上上海海海海五五五五角角角角场场场场万万万万达达达达广广广广场场场场项目位于上海新的市级商业副中心五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟北北北北 京京京京 石石石石 景景景景 山山山山 万万万万 达达达达 广广广广 场场场场 项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟宁宁宁宁波波波波鄞鄞鄞鄞州州州州万万万万达达达达广广广广场场场场 4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟 4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟成成成成都都都都锦锦锦锦华华华华路路路路万万万万达达达达广广广广场场场场项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。5.5.总结总结城市化是中国未来核心发展动力城市化是中国未来核心发展动力数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局中国正在步入消费经济时代中国正在步入消费经济时代一、一、2006年，中国人均年，中国人均GDP超超过过2000美元。（美元。（1951年的美国年的美国和和1970年的日本）年的日本）二、二、2009年全年城镇居民家庭年全年城镇居民家庭人均总收入人均总收入18858元，实际增长元，实际增长9.8%，增速首次超过，增速首次超过GDP。三、三、2009年年上半年，社会消费上半年，社会消费品零售总额品零售总额5871158711亿元人民币，增亿元人民币，增长长16.6%16.6%。增速是。增速是GDPGDP的两倍。的两倍。哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街长春重庆路长春重庆路长春重庆路长春重庆路沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街大连万达广场大连万达广场大连万达广场大连万达广场北京北京北京北京CBDCBD北京石景山北京石景山北京石景山北京石景山天津金街天津金街天津金街天津金街济南泉城路济南泉城路济南泉城路济南泉城路青岛青岛青岛青岛CBDCBD青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场上海五角场上海五角场上海五角场上海五角场上海周浦上海周浦上海周浦上海周浦宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州南京建邺南京建邺南京建邺南京建邺南京新街口南京新街口南京新街口南京新街口苏州平江苏州平江苏州平江苏州平江武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场重庆南坪重庆南坪重庆南坪重庆南坪成都锦华路成都锦华路成都锦华路成都锦华路西安碑林区西安碑林区西安碑林区西安碑林区西安民乐园西安民乐园西安民乐园西安民乐园长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场截至截至截至截至20092009年底万达广场已开业年底万达广场已开业年底万达广场已开业年底万达广场已开业2727家家家家自持商业总规模达自持商业总规模达自持商业总规模达自持商业总规模达286286万平方米万平方米万平方米万平方米哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街长春重庆路长春重庆路长春重庆路长春重庆路沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街大连万达广场大连万达广场大连万达广场大连万达广场北京北京北京北京CBDCBD北京石景山北京石景山北京石景山北京石景山天津金街天津金街天津金街天津金街济南泉城路济南泉城路济南泉城路济南泉城路青岛青岛青岛青岛CBDCBD青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场上海五角场上海五角场上海五角场上海五角场上海周浦上海周浦上海周浦上海周浦宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州南京建邺南京建邺南京建邺南京建邺南京新街口南京新街口南京新街口南京新街口苏州平江苏州平江苏州平江苏州平江武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场重庆南坪重庆南坪重庆南坪重庆南坪成都锦华路成都锦华路成都锦华路成都锦华路西安碑林区西安碑林区西安碑林区西安碑林区西安民乐园西安民乐园西安民乐园西安民乐园长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场20102010年万达广场计划开业年万达广场计划开业年万达广场计划开业年万达广场计划开业1616家家家家商业总规模达商业总规模达商业总规模达商业总规模达270270万平方米万平方米万平方米万平方米沈阳铁西区沈阳铁西区沈阳铁西区沈阳铁西区长春红旗街长春红旗街长春红旗街长春红旗街无锡滨湖无锡滨湖无锡滨湖无锡滨湖包头万达广场包头万达广场包头万达广场包头万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场济南魏家庄济南魏家庄济南魏家庄济南魏家庄天津河东区天津河东区天津河东区天津河东区襄樊万达广场襄樊万达广场襄樊万达广场襄樊万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宁波江北宁波江北宁波江北宁波江北广州白云广州白云广州白云广州白云绍兴柯桥绍兴柯桥绍兴柯桥绍兴柯桥武汉菱角湖武汉菱角湖武汉菱角湖武汉菱角湖合肥万达广场合肥万达广场合肥万达广场合肥万达广场福州金融街福州金融街福州金融街福州金融街淮安万达广场淮安万达广场淮安万达广场淮安万达广场哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街长春重庆路长春重庆路长春重庆路长春重庆路沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街大连万达广场大连万达广场大连万达广场大连万达广场北京北京北京北京CBDCBD北京石景山北京石景山北京石景山北京石景山天津金街天津金街天津金街天津金街济南泉城路济南泉城路济南泉城路济南泉城路青岛青岛青岛青岛CBDCBD青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场上海五角场上海五角场上海五角场上海五角场上海周浦上海周浦上海周浦上海周浦宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州南京建邺南京建邺南京建邺南京建邺南京新街口南京新街口南京新街口南京新街口苏州平江苏州平江苏州平江苏州平江武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场重庆南坪重庆南坪重庆南坪重庆南坪成都锦华路成都锦华路成都锦华路成都锦华路西安碑林区西安碑林区西安碑林区西安碑林区西安民乐园西安民乐园西安民乐园西安民乐园长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场沈阳铁西区沈阳铁西区沈阳铁西区沈阳铁西区长春红旗街长春红旗街长春红旗街长春红旗街无锡滨湖无锡滨湖无锡滨湖无锡滨湖包头万达广场包头万达广场包头万达广场包头万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场济南魏家庄济南魏家庄济南魏家庄济南魏家庄天津河东区天津河东区天津河东区天津河东区襄樊万达广场襄樊万达广场襄樊万达广场襄樊万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宁波江北宁波江北宁波江北宁波江北广州白云广州白云广州白云广州白云绍兴柯桥绍兴柯桥绍兴柯桥绍兴柯桥武汉菱角湖武汉菱角湖武汉菱角湖武汉菱角湖合肥万达广场合肥万达广场合肥万达广场合肥万达广场福州金融街福州金融街福州金融街福州金融街淮安万达广场淮安万达广场淮安万达广场淮安万达广场未来万达广场将以每年新增未来万达广场将以每年新增未来万达广场将以每年新增未来万达广场将以每年新增300300万平万平万平万平方米商业规模的速度持续发展方米商业规模的速度持续发展方米商业规模的速度持续发展方米商业规模的速度持续发展唐山路南唐山路南唐山路南唐山路南石家庄槐安路石家庄槐安路石家庄槐安路石家庄槐安路武汉汉阳武汉汉阳武汉汉阳武汉汉阳武汉经开武汉经开武汉经开武汉经开天津海河天津海河天津海河天津海河鞍山万达广场鞍山万达广场鞍山万达广场鞍山万达广场温州龙湾温州龙湾温州龙湾温州龙湾无锡北塘无锡北塘无锡北塘无锡北塘长春宽城长春宽城长春宽城长春宽城晋江万达广场晋江万达广场晋江万达广场晋江万达广场郑州中原郑州中原郑州中原郑州中原郑州二七郑州二七郑州二七郑州二七南通崇川南通崇川南通崇川南通崇川重庆万州重庆万州重庆万州重庆万州抚顺万达广场抚顺万达广场抚顺万达广场抚顺万达广场无锡惠山无锡惠山无锡惠山无锡惠山广州番禹广州番禹广州番禹广州番禹义乌万达义乌万达义乌万达义乌万达廊坊万达广场廊坊万达广场廊坊万达广场廊坊万达广场建设城市综合体的基本原则 1.1.选址选址 2.2.商业规划与定位商业规划与定位 目标客群目标客群档次定位档次定位辐射范围辐射范围 项目规模项目规模 3.3.建筑规划设计建筑规划设计 交交通通优优先先PEDESTRIAN CIRCULATION人行流人行流线图万达综合体的布局：万达综合体的布局：突出商业突出商业 3.3.建筑规划设计建筑规划设计 3.3.规划设计规划设计 功功能能分分区区超市楼超市楼娱乐楼娱乐楼百货楼百货楼综合楼综合楼步行街步行街外外铺铺强强调调空空间间 3.3.建筑规划设计建筑规划设计典型案例两个典型的第三代万达广场成都万达广场石景山万达广场 成都锦华万达广场位于成都市锦江区二环路东五段。项目占地成都锦华万达广场位于成都市锦江区二环路东五段。项目占地116116亩，亩，总建筑面积约为总建筑面积约为4040万，其中商业部分占地万，其中商业部分占地2525万，住宅部分占万，住宅部分占1515万。万。成都万达广场成都万达广场北京石景山万达广场北京石景山万达广场地块位置地块位置区位图区位图石景山万达广场石景山万达广场地块位置地块位置万达广场主主力力店店与与小小商商铺铺小商铺小商铺低收益低收益 高安全性高安全性 黄金分割线黄金分割线高收益高收益低安全性低安全性主力店主力店1.1.万达如何选择商家万达如何选择商家 如何解决三对矛盾如何解决三对矛盾租租 金金 与与 品品 牌牌1.1.万达如何选择商家万达如何选择商家 如何解决三对矛盾如何解决三对矛盾连连锁锁品品牌牌与与当当地地商商家家1.1.万达如何选择商家万达如何选择商家 如何解决三对矛盾如何解决三对矛盾 2.2.招商实施中的几大要素招商实施中的几大要素 时间时间地域地域人员人员流程流程招商工作流程市场推广市场推广 谈判签约谈判签约开业协调开业协调项目启动项目启动 订单地产的关键订单地产的关键主力店的作用主力店的作用业态比例业态比例 发展趋势发展趋势主力店对万达广场的主要贡献 持续经营能力 A 品牌 吸客能力 基本品质 B 人气 主力店直接吸引超过60%的目标消费人流 C 租金 主力店通常提供超过整个万达广场70%的 租金收入主力店在商业地产的作用 A 保证安全 B 确定基调 C 快速发展5050业态面积（平方米）大型超市15000大型百货25000高标准影院6000家用电器专卖4000大型健康电玩4000量贩式KTV3500大型健身2500大型餐饮5000儿童零售/娱乐4000万达商业综合体主力店业态及面积构成万达商业综合体主力店业态及面积构成 商业地产知识系列讲座5151Block DiagramBlock Diagram订单地产模式的优势订单地产模式的优势周密整合联合发展联合发展联合发展联合发展技术对接技术对接技术对接技术对接平均租金平均租金平均租金平均租金满场开业满场开业满场开业满场开业技术对接技术对接先租后建先租后建共同选址共同选址战略伙伴战略伙伴如何通过招商实现真正的如何通过招商实现真正的 “订单地产订单地产”5353DiagramDiagram零售业态零售业态超市、百货、家电、IT连锁与运动服装连锁、建材家具家居业态组合业态组合非零售业态非零售业态 影城、餐饮、室内游乐中心、健身、酒吧业态组合零售 60%餐饮娱乐 40%5555Diagram1诚信经营2良好的过往业绩3适应万达的发展速度万达商户的选择标准5656合作伙伴合作伙伴战略合略合作伙伴作伙伴紧密型合密型合作伙伴作伙伴战略合作略合作中小店中小店铺1、万达目前主力店业态及商家A 百货：B 超市：多元 C 专卖店 国美电器 运动100 D 娱乐 万达影城 大玩家室内娱乐中心 大歌星量贩式KTV E 健身休闲 一兆韦德 韦德伍斯F 餐饮 青岛良友 宁波石浦 成都红杏vG 儿童类v未来v娱乐类消费娱乐类消费v体验式消费体验式消费1.1.万达的商业地产产业链万达的商业地产产业链五、万达商业地产的三个核心优势五、万达商业地产的三个核心优势2.2.万达商业地产的盈利模式万达商业地产的盈利模式3.3.丰富的商家资源丰富的商家资源万达广场的商家合作伙伴万达广场的商家合作伙伴万达商业地产的发展趋势商业地产开发商商业地产运营商经营单个购物中心经营连锁购物中心购物中心运营管理的最终目标.资产升值资产升值购物中心的运营管理是商业管理购物中心的运营管理是商业管理的重要组成部分，它的最终目标的重要组成部分，它的最终目标是使资产升值。是使资产升值。运营管理承载着企业主体利润的运营管理承载着企业主体利润的创造和服务价值的实现。创造和服务价值的实现。品牌优化品牌优化租金提升租金提升商户经营商户经营业绩增长业绩增长吸引客流吸引客流购物中心购物中心开业运营开业运营运营管理评价的核心指标客流量客流量销售额及销售平效销售额及销售平效租金及租金平效租金及租金平效运营工作的主线：客户关系消费者消费者租户租户购物中心运营管理的工作模块营运营运企划企划开业前开业前筹备筹备经营现经营现场管理场管理租务管理租务管理客户关客户关系管理系管理运营信运营信息管理息管理营销活营销活动管理动管理战略合战略合作推广作推广媒体及公媒体及公关管理关管理品牌形品牌形象及美象及美陈管理陈管理万达广场营运工作的特点标准化标准化连锁连锁购物中心购物中心规范化规范化科学化科学化谢谢大家谢谢大家