论我国物业管理现状及其法律问题.doc

个人收集整理 勿做商业用途中央电大人才培养模式改革与开放教育江苏广播电视大学 法 学 毕 业 论 文题目：论我国物业管理中法律规制专业方向： 法学 姓 名: 姜 礼 学 号： 指导教师: 教学点: 镇江市高等专科学校 2011 年 10 月 15日目 录序论( 4 ）一、物业管理概述 (45)1、物业管理组织的专业化 ( 5 )2、物业管理关系的契约化( 5 ）3、物业管理的有偿化( 5 ）二、物业管理行业的市场现状分析（5-6）1、物业管理公司的大与小，强与弱的区别( 6 )2、物业管理的品牌 （ 6 )3、物业管理公司所服务的客户(业主) ( 6 )三、物业管理中的法律规制（ 6-7 )四、开发商直接管理物业容易引发的法律问题 （7-9）1、房屋本身质量问题导致业主拒交管理（ 8 ）2、当装修出现质量问题时（ 8 ）3、当实测面积与购买时的暂测面积有误差时( 8 ）4、采用分期付款或尾款缓交的情况（ 8 ）5、停车难造成业主的无序停车,引发系列小区管理的并发症。 (8-9)6、有银行按揭贷款的情况出现时（ 9 ）五、物业管理费导致的问题（910）六、业主管理委员会的职责和权限 （10）七、正确的法律关系和完善的管理制度是物业管理经营活动的基础 （10-11)八、对策浅析（11-12)(一）完善政策法规、制定条例实施细则；应尽快制定物业管理方面的统一法规体系（ 11 ）（二）立法应明确业主委员会的法律地位， ( 11 ）。（三）建立物业管理市场准入制度。 （ 12 ）1、资质条件（ 12 )2、参与规划设计,实施质量监督的能力（ 12 ）3、编制物业管理区域管理方案和办法的能力 （ 12 ）4、具有一支热爱物业管理工作,作风好,业务精，技术熟练的员工队伍 （ 12 ）九、解决办法（1213）1、完善出台物权法,加强物业管理，切实保护公民合法私有财产（ 12 ）2、大力推广物业管理市场机制,并从法律上禁止聘任物业管理公司的暗箱操作（ 12 ）3、加强对业主委员会的监督（ 13）4、不断完善我国物业管理制度的立法（ 13）5、建立、推广物业管理纠纷仲裁制度（ 13）6、立足于长远发展，合理规划，形成统一、协调、高效的管理体制。（ 13）十、小结（ 13 ） 论我国物业管理现状及其法律问题姜礼摘要随着经济的发展，房地产商对土地的开发,越来越多的楼房、居住小区出现了，伴随而来的就是如何对物业进行管理的问题.基于我们国家行业法规的严重缺乏,在实践中遇到很多问题，由于没有统一的法律的约束导致无法解决.因此我们国家于2003年9月1日开始实施物业管理条例。本文即从物业管理着手，论述了我国物业管理的现状及存在的相关法律问题，并结合当前我国的国情，提供一些对策。关键词物权法 物业 管理法律关系随着高楼、别墅及居住小区的出现,物业、物业管理也随之而来，而物业管理作为一种新兴的服务行业，在我国也悄然升起。物业管理行业是改革开放中兴起的一个新兴行业.近年来，随着我国城镇住房制度改革的进一步深化和城市建设的迅速发展,物业管理行业进入了一个迅速发展的新时期。我们可以预计在未来的几年内,物业管理行业将会更加蓬勃发展。但问题也随之而来了,本篇就物业管理而讨论。一、 物业管理概述物业管理的概念及特征:物业管理(real estate management）起源于英国19世纪60年代。当时英国正值工业革命时期,大批农村人口涌入城市，居住就成为一个严峻的问题。当时有一位奥克维娅希尔女士（Octavia Hill）为自己出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善了居住环境。这被认为是现代物业管理的最早起源。“物业到底是什么意思。在我国,物业具体指已经建好的房屋建筑及其相关设备、市政、公用设施等。它包括住宅楼、综合办公写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房，仓库等，甚至包括相邻场地。我们可以将“物业”描述为“房屋及其附属的设备、设施和相关场地”.物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，依照合同 和契约，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，对已竣工验收投入使用的各类房屋、建筑用地、公用设施以经营的方式进行管理，同时对物业区域内的环境、清洁卫生、保安、公共绿化、道路等进行统一有偿的专业管理，并向房屋产权人、使用人提供多层次、全方位的服务1。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家十五计划发展纲要中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。物业管理具有以下特征:1、物业管理组织的专业化。“传统的房屋管理是一种行政福利型的管理，是政府、企事业单位采用行政手段，直接地进行行政福利型的封闭式管理，带有浓厚的政企不分的色彩.”4现在市场规则和运作都已逐步成熟。“物业管理业在房地产行业中的主体地位逐步确立，物业管理业在城市建设和社会生活中的积极作用得到充分地发挥和确认。2、物业管理关系的契约化.现在物业管理中，业主和物业管理公司他们双方在完全平等的基础上，自主选择，自愿订立合同，在运作上也是逐步正常，物业管理公司和业主委员会相互关系也趋于正常。3、物业管理的有偿化。物业管理实行的是企业化经营，提供全方位的有偿服务。物业管理收费与服务项目的提供逐步平衡和相称，资金运作进入良性循环。这与传统的房屋管理有着质的区别。 二、物业管理行业的市场现状分析江苏的物业管理在全国虽然不是属于领先地位,但是也正在蓬勃发展,其行业特征和市场现状在物业管理行业中具有极强的代表性，也可以折射出全国其它地区的物业管理的行业特征和市场现状。纵观江苏的物业管理行业的行业特征和市场现状，大致可以这样概括：少数几个依靠大房地产公司成长起来的大物业公司,牢牢地控制着作为其母公司的开发公司开发的大部分楼盘，同时在国内东一个西一个地占领着一些类似的楼盘；数百个中小物业公司温顺地守着其依靠的中小开发公司开发的中小楼盘,对非属本开发公司开发的楼盘和外地楼盘,不敢越雷池半步(主要是越不了)。本来,任何一个行业的情形都会与此相似，处于风口浪尖，能呼风唤雨的公司只有少数的几个，大多数中小公司都是默默无闻者，其状如众星捧月，或绿叶扶花。但物业管理行业与其它行业不同的是，物业管理行业一开始并不是作为一个原生行业诞生，而是作为房地产行业的缘生行业或延展行业诞生，甚至可以说是房地产行业的寄生行业。物业管理行业与房地产行业的血亲关系，决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业的相似。在目前房地产开发公司与物业公司未能完全脱离关系的情况下，相似性实则是依赖性，而依赖性，其实就是物业管理行业未进入真正的市场化。具体体现在以下几个方面：1.物业管理公司的大与小，强与弱的区别，主要是由房地产开发公司的大与小，强与弱所决定的。物业管理公司的真大与真小，真强与真弱,没有完全的物业管理行业的市场背景。 2.物业管理公司的品牌，其实质是开发公司的品牌在支撑。如果认为不是的话，我们可以想象一些著名的物业管理公司如果其背后的开发公司倒闭了，它的情形会是怎么样.当然不排除已有极少数的物业公司正逐渐走出开发公司的影子。3.物业管理公司所服务的客户(业主），开始选择时主要是选择开发公司，而非物业公司，也即物业公司的客户并不是在完全自由的情况下选择物业公司的，客户没有选择的自由，是缺乏市场化的显著特征。再有，从一些在全国范围内攻城掠地、大力拓展市场的大公司来看,其乐于表现的是，言必称又接了几个几个楼盘，鲜有说它的管理服务特色及其品牌的内涵。如果不是出于商业机密的话,大致是因为“物业管理都差不多”。从一些大公司的行为可以看出，其真正的竞争力并非完全来自其物业管理服务的优势，而主要来自其“大”和“强”的优势。从以上的这些情形可以看出,物业管理行业还没有制订真正属于自己的游戏规则，现在的物业管理行业奉行的是房地产行业的游戏规则，而非作为服务行业的物业管理行业的游戏规则，其原因是物业管理行业未能做到真正完全的市场化。三、物业管理中的法律规制在物业管理活动中之所以出现许多问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系认识不清，错误的理解自己在物业管理中的法律地位。开发商开发一个物业区，通过市场销售,将所建商品房逐渐，部分或全部出售给购房人，即业主。开发商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者,到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于一贯开发商开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，开发商对该项目拥有所有权.但当该项目完成商品房售出后，虽然所有权已经发生了转移,但大多数开发商在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变.他们仍认为物业区是他们所建，当然物业管理由他们管，这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中尤为重要，所以在物业管理中，都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候（入住达到法定比例），组织以产权人为主的业主管理委员会，代表全体业主的权益.业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。业主管理委员会制定管委会章程。业主管理委员会决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与物业管理公司签定委托管理合同.业主委员会和已签约的物业管理公司，共同制定新的物业管理公约和新的物业管理收费标准，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。 由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且业主管理委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期，也即开发商仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，一般由开发商安排物业管理服务,包括这一时期的物业管理公司的选聘，管理公约的制定和物业管理收费标准，都只能暂由开发商来确定。但开发商应在管理公约中或收费通知中注明，此种安排是一种临时性的安排，等业主管理委员会成立后,将由业主委员会再做调整。 只有理顺了物业管理中的法律关系，并让物业管理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系，物业管理中的问题就容易得到解决。四、开发商直接管理物业容易引发的法律问题 经济越发达，社会越进步,社会分工也越来越细，专业性也会越来越强。从专业分工的角度上来讲,物业管理因该由专门的物业管理公司来经营,但在实际操作中,却有许多不在情理之中的事情. 有很多项目的开发商就独自承担起物业管理的重任。这些开发商在其内部附设一个物业管理部门,自制物业管理公约,自订收费标准，自己组织安排成立物业管理委员会。总之，以主人自居对广大业主和物业区进行物业管理.开发商的这种行为容易造成如下问题： 1.房屋本身质量问题导致业主拒交管理费。房产做为一种商品,在居民消费中是最大的消费商品，也是较复杂的商品.商品的质量最难保证,质量问题也是最容易发生的。当开发商自己愿意承担物业管理时，就如同给自己的脖子上套了一幅枷锁。只要当业主的房子有诸如漏雨、强面倾斜,或是门窗裂缝,业主都会以此为由拒交管理费。2.当装修出现质量问题时。如果开发商交付的是精装修的商品房，一旦出现壁纸脱落、地板走翘，石膏板开裂或装饰物变形，业主都会以此为由来要求开发商减免几个月的物业管理费。3.当实测面积与购买时的暂测面积有误差时.实测面积与暂测面积一般都是有误差的,一旦当这种误差对业主不利时,业主就会以物业管理费作为讨价还价的余地,迫使开发商让步。 4。采用分期付款或尾款缓交的情况。有的开发商采用分期付款的方式售房,业主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住,后余款在入住若干时间内交清。这时如果发生房屋质量问题,装修质量或水电气暖，以及面积方面的问题，或有物业管理不到位的问题时，发展上不但物业管理费收不上来，就连剩余未付的房款也难收上来。 5。停车难造成业主的无序停车，引发系列小区管理的并发症。由于开发商在规划设计时没有充分考虑到汽车停车位和停车场，使得停车位难以满足业主停车的需求。一方面,外来车辆进入增加了小区停车压力.由于部分住宅小区没有实行封闭式管理，对车辆的随意进出缺乏有力的管制措施，对外来车辆管理不得力也会增加本小区停车的压力；笫二方面，现有的停车库没有得到充分的利用.部分业主买了汽车库，为了图方便，仍然将汽车停放在小区道路上，多占了小区现有的停车位;笫三方面，停车位经营机制不合理。尤其是路面与地下停车场（库）的经营机制缺乏合理性，收费价格倒挂,未能发挥以价格经济杠杆来调节停车供需关系的作用，客观加剧了住宅小区“停车难的矛盾，形成了停车“总体供给不足、路面停车日增、地下泊位闲置”的怪圈。6。有银行按揭贷款的情况出现时。开发商为了促销,向银行申请按揭贷款支持其业主购房，并为业主向银行提供信用担保。如果业主不能按时还本付息，自己愿承担连带赔偿责任。如果出现上述的有关质量问题，或物业管理方面的问题，业主会拒绝向银行还本付息，而把承担债务的责任推给开发商。 之所以发生上面的几种风险，主要的原因是开发商不能积极主动地避开风险,而是把两个法律关系搅和在一起,这就导致了业主会把两个方面的风险，即购房的风险和物业管理的风险合并在一起，同时推给开发商。如果开发商不涉及或不直接涉及物业管理，而由专业物业管理公司对物业进行管理，如果出现上述问题，则责任容易分清。该是质量问题由开发商处理;该是物业管理责任由物业管理公司承担；该交的物业管理费则业主自然会交。类似的案例不在少数。如果开发商自己独揽物业管理，一旦出现问题，将很难从这些困扰和繁杂的法律泥潭中脱身。所以，无论从哪个方面讲，开发商自己独自从事其开发的物业区的物业管理都是弊大于利. 五、物业管理费导致的问题 物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定2。已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定,可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。 但有时确有一些业主，只顾自己个人私利，尽管业主管理委员会已经代表全体业主制定了收费标准，但他们仍置若罔闻，我行我素，拒绝向物业公司交费.这些人的拒绝交费产生的后果就是破坏了物业管理的正常秩序，享受其他业主的权益,也即直接侵犯其他业主的合法权益。这些人不交费，其他业主多的费用其实就在为他们服务。这样的案例确实发生在一些物业区内.有时物业管理公司也采取一些强制措施，如停水停电等，但这种做法容易引起难以预料的后果。比较可行的解决方法是由物业管理公司和业主管理委员会共同前去说服教育，如果仍不奏效，物业管理公司可以采用法律手段到法院提起诉讼,最后法院用强制执行手段解决。业主管理委员会在制定管理公约时，应该将如何制裁无故不交管理费用的行为的有关条款写进公约里。六、业主管理委员会的职责和权限 许多实践证明一个物业区管理的好坏，与该物业区的业主管理委员会有着密切的联系。业主管理委员会由物业区内过半数的业主选举产生，代表广大的业主的利益行使权力。实际上业主委员会是物业区内广大业主行使权力的常设最高权利机构。 业主大会每年召开一至两次，由业主管理委员会负责召开。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式；但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。3业主大会决议的内容有：1.物业管理公约及业主委员会章程的修订变更;2.在合同期内解除终止物业管理服务合同，解聘作为管理服务人的物业管理企业;3.物业建筑物的重大修缮或改良；4。物业建筑物的重建;5。业主委员会的撤消和重选;6.区分所有权的强制出让；7。约定专有部分或共用部分的事项.其中尤其是涉及到全体业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘，以及物业管理公约修订变更、业主委员会的撤消和重选等问题更是重中之重。 业主管理委员会每半年审核管理公司呈报的财务报表和资金使用概况，对物业区内的重大资金支出或维修事项予以审核，批准管理公司运用维修管理基金。由此可见业主管理委员会的作用在物业区内是非常重大的.业主管理委员会和物业管理公司每月都要定期举行会议，商讨重大问题，以利于从早期消除物业管理中的隐患. 如果物业区内不设立业主管理委员会，而只是有发展商或物业管理公司决定一切,就极容易造成很多对业主权利进行侵犯的事件，业主的合法权益就不会得到保护,最终将不可避免地导致纠纷的出现。 七、正确的法律关系和完善的管理制度是物业管理经营活动的基础 物业管理工作既烦琐，又复杂，既辛苦,又不容易搞好。有关物业管理方面的法规目前还不太完善，所以由于物业管理不善造成的法律问题越来越多，而且这些问题又极不容易得到圆满解决，这就是我们目前物业管理所面临的现实问题.要想避免物业管理方面出现的问题,减少物业管理方面的风险，除了国家应颁布更详尽的法规和制定有关政策外，完善物业管理中的法律关系，是使物业管理工作走上正规的第一步.否则，法律关系不正确，导致以后一系列的工作都会出现问题。 在目前要求所有的物业管理公司和业主管理委员会都正确理解物业管理中的法律关系，并用正确的法律文件来确定这些法律关系也是不现实的。业主管理委员会或是物业管理公司可以聘请精通房地产法律方面的律师提供法律服务，例如制作委托管理合同，物业管理公约，业主管理委员会章程等。律师还可以提供有关解决物业管理纠纷的法律咨询服务。同时还可以帮助物业管理公司和业主管理委员会制定其他一系列相关物业管理的规定,物业管理应该有法可依，有章可循。八、对策浅析（一)完善政策法规、制定条例实施细则；应尽快制定物业管理方面的统一法规体系国家应尽快制定物业管理方面的统一法规,使我国的物业管理走上法制化的道路。我认为可以借鉴其他国家先进的物业管理立法经验,在立法上实现与国际接轨我国的物权法草案中也对区分所有权有了专门的规定，从这也可以看出我国正在逐步完善物业方面的立法。（二）立法应明确业主委员会的法律地位，建立开发商、物业管理企业与业主三者相互平衡制约、相互监督的制约机制。在我国现有的条例中，业主委员会是业主大会的执行机构，但无经费、无场所也无专职人员，在产生之后向相关的行政部门备案即可。在实践中，这样的机构无法独立承担民事责任，很难实际运作，由于在法律上地位不明确，也就无法维护业主的权益，从而当面对房地产开发商、物业管理企业的势力和实力时，经常处于弱势.13面对这样的情况我们只有在立法上明确业主委员会的法律地位，明确它的性质,这样业主才能在弱势一方有法可依。（三）建立物业管理市场准入制度.市场经济下物业管理企业应具备以下的基本条件:1、资质条件物业管理公司依法取得专业公司的经营资格，是实施物业管理的基本条件.这就要求成立物业管理企业具备办公地点和条件，具有相当数量的资金,依法建立章程和相应的机构,拥有各类相当数量和资格的技术、专业管理人才，建立健全会计制度等。并经房地产管理部门资格审查取得物业管理行业许可证后取得工商管理部门核发批准的营业执照，才具备相应的经营资格。2、参与规划设计，实施质量监督的能力直接参与或委托他人参与。直接参与指物管企业专业机构具有资格和经验的工程技术、管理人员参与。委托他人参与指以合同方式委托具有相应能力的其它公司参与，物管企业向受委托方交付委托费。3、编制物业管理区域管理方案和办法的能力包括确定管理范围、制订管理规划、订立管理标准、测算收费价格、建立管理组织、明确权力义务及违约责任等。物业管理区域管理方案、办法亦称为物业管理区域管理组织设计。4、具有一支热爱物业管理工作,作风好，业务精，技术熟练的员工队伍.九、解决办法1、完善出台物权法,加强物业管理，切实保护公民合法私有财产。 物权法中应体现现代建筑物所有权的科学区分；明确谁出资，谁拥有”的财产权法则；界定由所有权派生出来的收益权、处置权、使用权，乃至管理权、知情权和监督权等，这些权利的行使与约束以及所承担的相应义务。完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉，还会给人们带来优美舒适的生活环境、和谐的人际关系以及让人羡慕的工作效率，真正实现物业的价值。 2、大力推广物业管理市场机制，并从法律上禁止聘任物业管理公司的暗箱操作，特别是禁止开发商的子公司成为物业管理人。 竞争是市场经济的基本特征,物业管理行业必须通过竞争机制提高管理服务质量.不引入市场竞争机制，物业管理事业就无法健康发展。 3、加强对业主委员会的监督。 为保证业主委员会依法正确行使职权，除立法或者规约规定业主委员会委员(或管理人)的消极资格,确保委员素质之外，法律设计相应的制度对业主委员会及其委员进行监督管理，尤显重要。4、不断完善我国物业管理制度的立法。 5、建立、推广物业管理纠纷仲裁制度。 引入仲裁制度，成立仲裁机构,在格式化的物业管理合同中订立仲裁条款。同时政府应协助加强对仲裁结果的执行力度,形成开发商、物业管理企业、业主及国家相关职能机构等的联动格局，使像收费纠纷等类问题通过正规途径，得到及时、妥善的解决4 。6、立足于长远发展,合理规划，形成统一、协调、高效的管理体制.对于小区停业难问题应从二个方面着手，即：一是政府部门必须立足于长远发展，合理规划，形成统一、协调、高效的停车管理体制，明确各部门职责和操作程序,明确改造资金的来源。二是建筑设计单位和物业管理企业一起，在设计、规划、制度、规范上，明确和规范小区拥有停车场地的数量及规模，把能否满足居民停车需求作为一个考核指标，以此衡量和制约新建物业小区的开发、建设、验收和颁证.十、小结 随着物业的不断发展，物业管理的问题也随之而来。我写这篇文章就物业管理方面进行了一些分析，对它存在的问题进行了论述，我们要看到我国物业管理正处于完善法律法规的阶段,虽然物业管理条例的颁布填补了我国物业管理行业法律的空白，但是还有很多不足之处，在某些条款的具体操作上存在一些瑕疵,即使这样并不能否认它的地位，在此基础上提出一些解决办法。我们要看到情况正在改变,另外还有地方条例和法规都在对条例做出补充。物业管理这个行业从无到有,到现在成为朝阳产业,经历了一个很长的过程,在法制越来越健全的情况下,我相信物业管理行业一定会越来越好。注释： 1王文正、韩强主编:新编房地产法学，高等教育出版社，1998年版.第298页2物业管理条例第四十一条3物业管理条例第十二条，2007年10月1日起施行4李霞物业管理中的法律关系探析 江苏省常州市天宁区人民法院参考文献：1 李晓红。 我国物业管理立法中存在问题探析 中北大学学报（社会科学版)2005年第3期2 吴剑平。 物业管理法规M广州 华南理工大学出版社 3 郭旭,叶萌。 关于我国物业管理中的问题及对策的思考 理论界2005年第6期4 克明。 浅谈我国物业管理的问题、原因及对策 党政干部论坛2001年第10期5 武勇. 我国物业管理行业的现状及发展对策研究J.连云港职业技术学院学报 2005年第2期6高富平、黄武双物业权属与物业管理 中国法制出版社 2002年7夏善胜物业管理法 法律出版社 2003年8 戴为民。 我国物业管理中存在的问题J。特区经济 2005年第5期论文打印日期2011 年 10月15 第 14 页 共 14 页