会计实务：中小企业主购买商业不动产-用公司购买-还是以个人名义购买.doc

中小企业主购买商业不动产,用公司购买,还是以个人名义购买

2016年5月1日，全国营改增政策落地，企业购入不动产可以抵扣进项税额，这着实让企业家们一阵狂欢，买房子可以抵扣进项税额了，这绝对是企业进行税收筹划，降低税负的一个大利好。甚至，国内某著名金融企业做出了以下的税收筹划：提早筹划，鼓励员工多出差取得的增值税发票，每月就能在进项税额抵扣上“节省”成本上百万元，同时通过加大购置不动产，实现了高达2000余万元的进项抵扣，最终累计营改增减负3800余万元！！！
大家是什么感想？我就是觉得提出这种筹划方案的人最适合去国家外交部当发言人！你多抵了税，增加的支出谁掏腰包？只能说，中国最多的就是这种被门挤了脑袋了的拍马屁的文人。
个人认为，营改增后买不动产，虽然可以抵扣增值税，但是第一，我们有需要才去买；第二，我们要算算小账啊！静下心来算一算后期持有不动产以及不动产变现时的税负，再决定确实需要购入不动产时，是以公司名义购买还是以股东个人名义购买（只针对中小企业主，对于大企业，不考虑）？
拿济南的商业地产举例。济南的商业地产房屋租售比为1:500---1:580之间。这个数字怎么来的？举个例子：一间100平米的房子，购入时每平米1.2万元，房租价格一般每平米每天在1.8左右。那么房屋租售比就是：1.8*30*100：12000*100=1:540（上述房屋购买价格和出租价格是以济南开发区的商也房产的租售价格作为参考样本）。
企业买一套100平米的房子，需要付出120万元，租入一套100平米的房子，每年应该支付房租65700元，基本上是这个比例。
我们算一下税金：如果以企业名义购入该房产，根据房地产的特征，基本在2017年前能交付使用的商业房产基本都属于老项目，购入方只能取得5%的增值税专用发票，可以抵扣120/1.05*0.05=5.71万的税，固定资产账面价值114.29万元。个人购买不能抵扣，但购入总价是一样的。
1、每年缴纳税金的对比
企业每年需缴纳房产税约9600（=114.29*70%*1.2%）元,每年计提的折旧可以入费用36192（=114.29*95%/30）元，30年后净值约为5.43万元。
如果是股东个人购入此房屋，无法抵扣增值税，购房者损失5.71万元的增值税进项，折合到30年，相当于每年损失1903元。公司按照市场价格从股东手中租入该房屋，年租金应为65700（=1.8*365*100）元。个人出租该房屋，平均每月租金不到3万元，免征增值税，需要缴纳房产税8541元，个人所得税约985.5元（个人所得税核定征收率1.5%）。相当于以个人名义购买该住房出租给公司，少缴的税金为（9600-8541-985.5）=73.5元，加上损失的增值税，相当于每年损失税金为1903-73.5=1829.5元。可是企业可合法多入账的费用是29508（=65700-36192）元，可以多抵减的所得税是多少啊？因为多抵费用，降低了利润，可减少利润分配时应缴纳的的红利税又是多少？
购房者出租房屋，主动缴纳税金，是纳税良民，值得表扬。
2、后期处置的税金对比
企业购入不动产时，因为抵扣了增值税，所以再销售时，必须按照适用税率缴纳增值税，不好意思，您购入时，抵扣了5%的进项税额，缴纳时必须按照11%的适用税率缴纳税金。
极端的例子，今年购入，明年处置，如果房价没有变化，因为营改增初期不动产老项目居多从而产生的购销税率差的原因，可是要多交5万多的增值税税，房屋没有增值，税金多缴了。
企业后期不动产变现时，要根据市场价格确定售价入，计入固定资产清理收入。而企业在日常经营中已经将该不动产计提了折旧，不动产销价和账面净值的差额，需要记入营业外收入计征所得税，这是企业处置不动产时必须要考虑的一个问题。利润的增加，还必须考虑税后利润分配时的红利税问题，这两者可不是一个小数。
个人处置不动产，计算个人所得税的依据，依然是购销差价以及合理费用，无需考虑其他，税金少而简单。
再往多里说，考虑房产处置时的土地增值税问题，个人处置不动产更比公司处置不动产对于土地增值税的核算简化多了。
然后您考虑吧，购入商业不动产，您是以公司名义买，还是以股东个人名义买？

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！