崇明城桥镇项目营销策划报告上册模板.doc
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1、第一部分 市场篇4(一)区位分析4第一章大上海崇明4一、国际大城市上海4二、世界级生态岛崇明51、崇明:上海世界级城市生态岛区、“海上花园”52、区域概况6第二章崇明未来五大功效区10一、崇东分区(大通道景区和生态示范、休闲运动区)11二、崇中分区(中央森林区和休闲度假、教育研创区)12三、崇北分区(专题乐园区和有机生态农业展示区)13四、崇南分区(田园城市化中心城区)14五、崇西分区(生态景湖区和环湖度假、国际会议办公区)15(二)市场分析17第一章上海房地产宏观大势17一、上海整体投资环境分析171、国际大城市背景下城市新格局172、宏观经济连续向好,投资环境日趋完善183、居民收入稳涨,
2、总体购置力强劲19二、近期政策分析201、政策一:10月28日,央行出台加息政策202、政策二:限制囤地 沪土地贮备实施细则出台253、政策三:二手房网上公告将于今年推出26第二章上海房地产市场27一、商品房市场分析271、房地产业逐步成为国民经济支柱产业272、上海房地产开发投资进入前所未有高潮期283、上海商品房市场供给连年创新高,总体供求趋于平衡294、房地产进入高速发展期,房价跳跃式看涨30二、土地市场分析321、新增土地出让322、上海市三号土地公告33第三章上海别墅市场36一、上海别墅市场特征361、豪宅市场显著放大362、市区出现大型小区内别墅项目373、近郊别墅小区别墅纯度提升
3、374、类别墅热销市场38二、供需分析381、别墅市场供给量分析382、别墅供给结构分析393、别墅市场供求情况分析41三、价格分析42四、分布格局43五、别墅物业未来展望451、别墅市场前景看好452、别墅价格在未来几年时间里仍会呈稳步上升趋势453、经济型及高端别墅需求旺盛,中端别墅竞争会愈加猛烈464、从别墅未来发展区域来看,浦东、青浦、松江仍将是市场热点46第四章类别墅市场分析47一、区域板块分布47二、价格分析481、单价分析482、总价分析49三、产品面积分析50第五章崇明房地产市场分析52一、市政建设52二、区域房地产供求关系分析521、市场供需平衡522、崇明新城,未来商品房供
4、给中心533、本项目未来周围关键竞争分析53三、区域价格走势分析561、受动迁安置房、成交个案影响,短期价格起伏大562、二手房交易活跃,价格节节攀升573、住宅以自用性为主,租赁回报率低,商铺类市场不成熟58四、产品分析591、规模592、建筑形态593、建筑风格604、房型面积615、去化分析62(三) 项目分析64第一章 项目地块概况64一、地块基础经济指标65二、地块周围环境651、地块现实状况652、地块四至道路663、地块周围相邻关系674、地块周围商业和配套设施675、地块周围景观分析706、地块优劣势分析70第二章项目SWOT分析72第一部分 市场篇(一)区位分析第一章大上海崇
5、明一、国际大城市上海上海作为国际型大城市对崇明县发展战略含有指导性作用进入新世纪后,上海建设西太平洋沿岸世界级城市和国际金融、贸易、经济和航运中心之一目标日益清楚,城市功效和形态也进入了大规模拓展期,上海国际大城市地位确实立,将引导全市各城区引进外资,发展适合当地域域产业体系,拉动区域经济发展。崇明在上海东北角,和上海其它城区联络被长江隔断,上海市中心及其它城区对崇明辐射能力微小,崇明发展相对比较封闭,是个区域性市场。十五期间,上海率先建设“一城九镇”(现已改为“三城八镇”),将崇明“堡镇”归入为“一城九镇”发展计划中,多年又重新对崇明县进行整体计划,划分为五大功效分区。上海整体环境改善对崇明
6、未来发展思绪起到了指导性作用,将带动崇明经济发展,带动各产业发展。二、世界级生态岛崇明1、崇明:上海世界级城市生态岛区、“海上花园”崇明地处西太平洋沿岸中点、上海北翼长江口,素有“东海瀛洲、长江门户”之称,是中国第三大岛和全世界最大河口冲积岛,面积1225平方公里,人口64万。岛上水洁风清土净,是上海最具潜在战略意义发展空间之一。伴随底沪崇苏越江通道通车和中国沿海大通道崇明岛桥地位确实立,二十一世纪初崇明将凭借特殊岛屿格局、捷便理想位置、良好生态环境、宽广土地资源四大优势,在上海城市整体布局中发挥后发效应,成为上海二十一世纪早期选择战略关键地域之一。到,将崇明基础建设成为以优美生态环境为品牌,
7、以著名游乐度假为主导,以发达清洁生产为支撑,成为中国领先、国际一流人类生态环境和生态活动示范岛区,同时也是上海连接长江三角洲和沿海大通道北翼纽带,这将为本案提供一个良好外围环境。2、区域概况地理环境崇明岛在上海东北角,三面环江,一面临海,西接长江,东濒东海,南和浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望,北和江苏省海门市、启东市一衣带水。全岛面积 1225平方公里,东西长80公里,南北宽13至18公里。岛上地势平坦,无山岗丘陵,西北部和中部稍高,西南部和东部略低。90%以上土地标高(以吴淞标高0米为参考)在3.21米至4.20米之间。岛屿地理位置在东经1210930至1215400,北纬31270
8、0至315115,地处北亚热带,气候温和湿润,年平均气温15.2,日照充足,雨水充沛,四季分明。岛上水土洁净,空气清新,生态环境优良,居民平均寿命76.7岁。历史和现实状况历史:崇明岛成陆已经有 1300多年历史。公元6(唐朝武德元年),长江口外海面上东沙西沙两岛开始出露,至明末清初,始连成一个崇明大岛。公元696年(唐朝万岁通天元年)初,始有些人在岛上居住。公元7(唐朝神龙元年),在西沙设镇,取名为崇明(“崇”为高,“明”为海阔天空,“崇明”意为高出水面而又平坦宽广明净平地)。公元1222年(南宋嘉定十五年)设天赐盐场,隶通州。公元1277年(元朝至元十四年)升为崇明州,隶扬州路。公元139
9、6年(明朝洪武二年)由州为县,先隶扬州路,后隶苏州府,兼隶太仓州。民国时期,前后隶属江苏南通、松江。解放后,隶属江苏南通专区。1958年12月1日起改隶上海市,现在是上海十九个区县中唯一县。现实状况:崇明县是崇明岛上行政主体,现在辖有 13个镇和1 个乡。县政府所在地城桥镇是全县政治、经济和文化中心。岛上还有 4个市属国营农场、2个军垦农场,上海实业集团企业在岛上建有一个现代农业园区。底全岛户籍人口总数为63.5万人,人口自然增加率已连续9年保持负增加。民族以汉族为主,另有蒙古族、回族、满族、壮族、白族、彝族、朝鲜族、维吾尔族、布依族、哈尼族、土家族、藏族等少数民族。 产业结构第一产业:崇明是
10、上海市关键农业生产区,土地资源得天独厚,全县大力发展农林结合、农牧结合、粮经结合、种养结合,稳粮、扩经、增林,农业结构调整不停推进。以发展优质大米、河蟹、白山羊、特色蔬菜、林果花五大类关键产品为抓手,深入突出科技、设施、信息和市场建设,追求优质、高效、生态,推进农业生产全方面发展。末,全县耕地面积为75.3万亩,比增加0.4%,完成农业总产值36.5亿元,比增加4.4%。第二产业:经过20多年稳步发展,崇明工业已形成金属制品、电气机械、纺织服装、船舶修造、生物医药、现代通信、轻工化工、食品、建材等较为齐全工业门类。,实现工业总产值79.9亿元,比增加12.2%,整年完成工业销售产值80.8亿元
11、,比增加19.6%,全县独立核实工业企业实现利润4.2亿元,比增加25.8%。第三产业:多年,崇明第三产业有了较快发展, 第三产业实现增加值26.8亿元,增加12.7%,占全县中国生产总值比重达成了38.2%。旅游业崇明岛自然环境洁净优美,岛上水土洁净,空气清新,气候宜人,景色秀丽,风光旖旎,生态环境良好。已成为上海地域第一个被国家环境保护总局正式命名国家级生态示范区,是疗养、度假、旅游理想之地,含有发展海岛旅游天然条件。现已形成东平国家森林公园、东滩湿地、中南部文化旅游区、中部前卫村“农家乐”、东部瀛东村“渔家乐”、西部绿港村“西沙风情游”等旅游景观区。交通运输崇明全县公路总长 371.15
12、4公里(不包含乡村公路),其中一级公路41.47公里,二级公路79.43公里,三级公路140.94公里,四级公路108.16公里。全县有公交线路35条,线路长度4144.1公里,整年运输旅客2071.6万人次。崇明至上海过江交通已很便捷,岛上有南门、新河、堡镇 3个港口通航上海吴淞、宝杨路、石洞口码头,每日进出航班约220个,南门港平均20分钟左右就有一班船发出,高速船至宝杨路仅需40分钟左右,南门至石洞口车客渡航线已实施二十四小时通航。水运旅客759.9万人次,渡运车辆92.3万辆次,比增加19.9%。教育医疗配套设施崇明县现有中学 38所(包含高中12所)、小学36所、职业学校3所(其中国
13、家级关键职校1所)和中等专业技术学校3 所。全县有二级综合医院3所,专科医院4所,乡镇卫生院14所。第二章崇明未来五大功效区崇明未来发展,将顺应世界城市化发展新阶段中日益显现生态化趋势,围绕上海建设世界级城市和生态型城市目标,立足于拓展上海城市发展新空间和发掘新经济增加点,填补上海城市提升品质之需,探索崇明可连续发展战略之路。依据崇明岛域自南向北地带性规律,结合岛域东西两端特色空间要求和道路布局特征,整个岛域总体布局将形成五大功效分区。一、崇东分区(大通道景区和生态示范、休闲运动区)崇东分区是崇明生态岛未来门户地域之一,是全国沿海大通道生态窗口展示地域,也是崇明生态岛通达性最高地域之一。计划崇
14、东分区将建设成为全岛标志性生态示范区、科教博览区和休闲运动区。关键项目包含:一是辟建东滩国际湿地观光公园、候鸟观赏保护区等崇明标志性原生态景观区,开发建设生态旅游和生态博览区。二是依靠通达性,关键发展大流量休闲运动功效,建设上海国际公共高尔夫中心、马术活动中心,并作为上海奥林匹克公园布局预留地和迪斯尼乐园备选地之一,成为上海健康户外运动关键地域。 三是根据国际生态小区标准建设上海实业生态度假园区和陈家镇生态示范镇,以旅游度假、科教研发、会议会展功效为依靠,并推进有机农业、循环工业和清洁能源,成为全国生态化小区建设试点窗口和国际性科教博览基地。二、崇中分区(中央森林区和休闲度假、教育研创区)崇中
15、分区是全岛位置居中、面积最大分区,是计划崇明森林分布最集中地域,在全岛起着关键地位作用。计划崇中分区将建成为全岛中央森林区和生态涵养区,最集中森林休闲、度假疗养区和国际性高等教育、研创总部区。关键项目包含:一是扩大建林范围,完善林业结构,辟建一系列大面积景观森林群落,形成4个左右国家森林公园,并将水系和林地有机结合,整体相互沟通,形成上海最大公共森林游憩地域。 二是大力发展休闲度假、旅游接待、会议会展和休疗养基地建设,主动推进国际高等教育、研发企业总部选址布点建设,并可培育一批牧场庄园和农场庄园,形成高起点生态型产业格局。三是试点承包土地(含宅基地)使用权流转和置换农民身份、农村居民点外迁和崇
16、南地域集中城市化战略相互接轨,扎实推进“三个集中”,真正做到“山河重整”。三、崇北分区(专题乐园区和有机生态农业展示区)崇北分区是全岛土地成本最为低廉地域,沪崇苏高速公路穿越,土地增值空间较大,是崇明战略性开发关键棋子之一。计划崇北分区确定为大型专题乐园、大型会展论坛、大型科教园区、大型体育场所布局空间,可接收和分流上海、江苏(华北)两方面人流,并作为全岛有机生态农业发展展示区进行控制。关键工作包含:一是对岛域北岸沿线新垦区土地进行整理和贮备,协调对农场和江苏部分行政区关系,主动论证启东大桥选址和沿海高速公路、沿海铁路走向,控制分散、零星土地批租和开发行为。二是对主动计划世界级专题乐园等四大类
17、型项目标引进,未雨绸缪,使之成为崇明旅游度假岛先发地域,并能全方位地带动崇明经济发展和基础设施建设。四、崇南分区(田园城市化中心城区)崇南分区是全岛政治、经济和文化中心,是人口和城镇稠密区及产业集中区,呈带状分布,对全岛经济和社会空间辐射效果强大。计划崇南地域确定为全岛田园式城市化中心城区,最为集中人口城市化地域和产业布局园区,成为全岛农村城市化和农民市民化导入空间。关键项目包含:一是开启崇明新城和堡、庙、新、向等四个中心镇片区建设,扩大中心城镇规模,将全岛较分散居民点人口、产业向此地带集中,推进崇明城市化质量和水平,同时也为全岛山河重整、置换土地提供了关键腾挪空间。二是根据低密度田园水城风格
18、和链状相接组团城市形态,高标准建设城镇间生态林地、交通网络和市政基础设施,高标准地建设好居民小区、教育医疗设施和小区文化设施,成为全岛基础现代化进程中服务中心,计划人口约55万,占全岛人口2/3。三是调整优化工业园区布局,化大力气关闭全岛高污染“五小”企业,加强崇明工业园区各分区对劳动密集型、农副加工型和高科技型企业承接作用,提供相当数量就业岗位,同时,创建上海首家国家级清洁生产示范区和海洋产业创新基地,为经济发展提供新增加点。五、崇西分区(生态景湖区和环湖度假、国际会议办公区)崇西分区是崇明全岛位置最远、水质最好、环境幽静地域,明珠湖周围分布有崇西水闸、边滩水库等一系列生态湖泊和东风西沙等岛
19、外岛,是崇明岛自然风光最为优良地域之一。计划崇西分区将建成为生态景湖区和比照“东方日内瓦”大型国际会议、办公区和环湖度假区。关键项目包含:一是依靠明珠湖开发,培育国际会议基地、论坛中心、会展中心、企业总部等商务功效,努力争取成为未来上海作为世界级城市势必大力发展国际组织或跨国机构集中地。二是开发环湖观光、私家游艇等项目,有选择地发展滨湖高等级墅和度假休闲区。三是对崇西深水岸线和外岛地域进行战略贮备,作为远期离岸型自由贸易区、港口物流集运区、大型娱乐宾馆业发展备用地。对本案启示:上海国际大城市地位确实立,将使整个上海和国际市场接触愈加紧密,崇明作为西太平洋沿岸中点、上海北翼长江口,这对于崇明未来
20、打开外贸市场可性行含有深远意义;未来将引领崇明住宅用户群体朝中高级化、国际化转型。崇明岛含有先天生态景观优势,未来将建成世界级城市海上花园,高起点计划将使崇明岛综合优势愈加显著。本案处于五大功效分区崇南分区,计划为“田园城市化中心城区”,又处于老城区和新城区交界处,将是崇明岛未来最为集中人口城市化地域和产业布局园区,未来大量人口导入,对于本案用户定位含有指导作用。崇明岛现在处于发展期,各项建设均朝良性方向发展,本案未来含有较大升值潜力。(二)市场分析第一章上海房地产宏观大势一、上海整体投资环境分析1、国际大城市背景下城市新格局从五年是上海加紧建设国际经济、金融、贸易、航运中心关键时期,在全球化
21、背景下区域经济发展,既融合又竞争态势愈加显著,上海作为区域经济龙头,要愈加好地服务于长江三角洲乃至全国,首先必需继续保持本身在区域竞争中优势。在未来四年中,原有城市布局难以适应生产力发展,城市发展重心由中心城为主转向“内外并重”,进行新一轮布局,从而吸引大家经济活动、居住活动、娱乐、休闲甚至购物向郊区城镇转移和扩散,为房地产连续发展提供宽广空间。崇明计划五大功效区发展将依附于上海整体大环境发展,上海成为国际中心,才能确保崇明未来可能性,崇明是对上海城市功效补充,上海是崇明赖以发展大树。2、宏观经济连续向好,投资环境日趋完善p.a.9%数据起源:上海市统计局上海提出目标是:国民经济继续保持连续快
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