会计实务:从建安成本入手开展房企所得税纳税评估.doc
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1、从建安成本入手开展房企所得税纳税评估由于目前建筑安装行业的主要税种由地税机关管理,国税机关一般只涉及企业所得税的税收管理工作,并且税务人员多为会计或税收专业人员,对建筑安装、工程造价等方面的业务比较陌生,所以在对房地产行业开展纳税评估时,经常会感到无从下手或难以取得显著效果。临汾A房地产开发有限公司(以下简称A公司)于2008年10月办理税务登记,注册类型为“其他有限责任公司”,注册资本是2000万元,经营范围是房地产开发、自有房屋租赁和接受委托从事物业管理服务。2009年2010年开发XX花园小区,2011年初开始预售。A公司2012年度账面反映销售收入31485.05万元,开发成本发生额总
2、计28908.01万元。根据临汾市国税局企业所得税专项评估工作安排,将A公司确定为评估对象。评估工程中,评估人员先从征管系统中调取该单位申报的相关数据,以及周边地段其他开发商的纳税资料,然后从企业调取相关会计核算资料和建安成本结算资料进行案头对比分析。该小区位置比较偏僻,其楼盘在建筑结构、容积率、绿化等方面与周边其他小区基本类似,平均售价3700元/,比周边项目高出近200元/,而利润率却明显低于周边其他房地产公司的平均利润率。经查,A公司收入已全部入账,评估人员于是将评估重点锁定在企业的成本费用项目上。通过将该企业的成本与周边房产开发公司的成本逐项比较,评估人员发现A公司的平均建筑安装成本比
3、周边同等楼盘高出150元/,并且该公司账面反映的工程费用均已支付给施工单位,而经侧面了解,施工单位法定代表人与A公司法定代表人是亲戚关系。评估人员据此分析,企业极有可能存在利用关联关系虚增成本的问题。为进一步了解有关情况,评估人员约谈了施工单位负责人。该负责人声称其提供的工程造价是真实的,是经过权威部门审计的,并提供了审核报告及相关附件。但评估人员依据所掌握的全市建安成本价的平均状况,确信对该企业成本问题的判断不会有误,于是决定从外围突破,通过到建设局工程造价管理处对在同一区域开发的其他房地产公司的有关情况进行了详细了解,同样得出该公司的单位工程造价偏高的结论。评估人员据此推断工程造价审核机构
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