房屋租赁期间的维护管理专业方案.docx

二、 房屋租赁期间维护、管理方案

一、房屋本体管理和维修方法纲领
分析本项目物业所在地域气候，作为本物业房屋建筑日常维护。为确保本物业正常发挥其使用功效，保持其洁净、漂亮、整齐建筑形象，依据建筑物特点和该地域环境气候特征，我方将坚持以预防为主计划性维修保养和应急性修缮养护相结合标准，对房屋本体及公用设施采取多样化维护管理手段，并引入绿色环境保护型维修养护概念，编制科学性和操作性强修缮养护计划，应用环境保护型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑管理。
在管理期内我方将经过以下管理方法实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施正常使用功效和独特景观特色。

二、 房屋日常维修和养护标准和实施效果
我方将经过对物业设施日常巡视发觉问题立即处理和定时保养维修，确保房屋本体和公共设施维修养护达抵达成以下标准和实施效果：
1.维修养护总效果
1)确保房屋使用功效和安全；
2)维护房屋外观完好；
3)延长房屋使用寿命，发挥房屋使用价值，实现物业保值增值；
4)房屋及配套设施完好率99%以上
5)房屋零修、急修立即率为100%
6)中大修工程质量合格率为100%
7)重大维修工程回访率为100%。

2.房屋本体日常维修标准
1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷；
2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹；
3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全；
4）栏杆、围拦：完整牢靠无损坏，油漆无脱落；
5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上；
6）热水器、排气扇等多种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。
7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整齐统一；
8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹；
9)排水口：无杂物堵塞，护网完好；
10)排污井：无堵塞，排放良好。
11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发烧现象；
12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发烧变色现象；
13)日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象；
14)白炽灯：灯口和灯泡结合不松动，应按不一样要求合理安装不一样功率灯泡；
15)室外照明：灯具无破损，无漏雨进水现象。
三、 房屋建筑日常定时维护实施细则
依据日常巡视检验结果，我方组织专业人员对房屋建筑轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定时查勘和季节性查勘工作，全方面地了解房屋建筑完损情况，确定房屋完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑定时维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，立即对房屋建筑基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响结构进行全方面检验，依据检验结果制订针对性维护计划和实施方案。
1.玻璃幕墙修缮和养护
因为本项目玻璃幕墙多、分布广，易受大风，暴雨等恶劣天气破坏性影响，我方将重视对玻璃幕墙检验和维护工作，以确保结构安全性。定时对预埋和连接构件检验和防锈处理，对于松动或其它异常情况立即向市政府相关部门汇报，在雨季加强对玻璃幕墙检验，发觉异常情况立即采取补救方法。
2.砌体结构修缮和养护
2.1砌体结构修缮
关键是砌体裂缝和腐蚀砌体修缮，通常在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝隐患，避免反复数次修补。维修时将采取环境保护型高强材料修复。
2.2砌体结构加固
砌体结构承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，我方将组织专业人员进行判定，对已达成危险程度构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑使用功效。
2.3砌体结构养护
为预防砌体破坏，我方将至制订严格管理制度，严禁屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐方法，预防砌体受潮、腐蚀，并进行定时检验，保持排水系统通畅，确保砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，立即安排工程人员修复，降低和稳定温度裂缝发展。
3.钢筋混凝土结构修缮和养护
我方处将依据本物业特点，制订严格钢筋混凝土结构维修和养护实施方案，包含钢筋混凝土表面损坏维修、钢筋混凝土深层损坏维修、钢筋锈蚀维修、钢筋混凝土结构加固和钢筋混凝土结构养护，并提醒用户不得随意改变房屋用途和改变房屋结构，严禁超载使用。
4.房屋防水工程修缮和养护
在日常维护工作中，我方将坚持防排结合，以防为主标准，选择环境保护、新型、高效、高质维修养护材料，对屋面、墙体、地下室和室内防水工程进行立即修缮和养护，同时对防水工程建立技术档案、定时检验、合理施工、立即修复。
5.房屋装饰工程修缮和养护
我方将制订严密房屋装饰工程修缮养护计划：对石质、土质等块料饰面定时清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持定时清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以养护为主，以维修为手段，定时检验，发觉缺点立即处理。
6.门窗修缮和养护
我方将定时对门窗进行检验和维护，尤其是大风、暴雨天气前后加强对门窗检验，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门使用功效。定时进行油漆；加强对铝合金门窗保护，使其免遭侵蚀和撞击，发觉问题立即处理。
7.公用设施维修和养护
我方将加强公共设施日常巡视检验，立即处理小损坏和隐患。

四、 房屋建筑管理特点
1、房屋建筑管理关键
房屋建筑在多个装饰材料使用上，决定了以后我们在管理工作中，针对不一样装饰材料需要采取多样化维护管理手段，如木质材料防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯防潮、防蛀蚀、防染色；大理石、花岗岩等石质材料防腐蚀、防染色；玻璃幕墙防变形防脱落等，全部是以后装饰工程维护关键内容。
2、房屋建筑养护目标
我们对房屋本体和公用设施维修养护目标是：确保房屋使用功效和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充足发挥房屋使用价值，实现物业保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修立即率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。
3、房屋建筑养护范围
在充足分析物业建筑特点及功效结构基础上，我们确立了房屋本体维修养护范围：承重结构部位（包含基础、梁、屋顶、柱等）、房屋抗震结构部位（包含结构柱、梁、墙等）、内外墙面、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面等部位维修和养护。（电梯、消防设施、本体上下水管道等设备设施维修养护详见《机电设备管理》内容。）
五、 房屋建筑管理计划
对房屋本体及公用设施维修养护管理，我们坚持以预防为主计划性维修保养和应急性修缮养护相结合标准，编制科学性和操作性强修缮养护计划。
房屋本体维修养护计划表
序
号
项目
时间
间隔
次数
维修养护内容
1
地基基础
六个月
一
1.检验地基有没有超出许可范围不均匀沉降。
2.检验基础有没有开裂、破损，勒脚有没有破损。
每季
一
1．了解房屋内有没有发觉白蚁，检验公共部位有没有白蚁，发觉蚁害，立即报进行防治。
每十二个月
一
1．检验房屋基础结构性能是否完好和地基沉降总量情况。
2
承重结构
梁
每季
一
1．检验有没有变形、裂缝、腐蚀。
每十二个月
一
1．检验整体结构性能是否完好。
板
每季
一
1．检验有没有弯曲变形、裂缝、腐蚀。
每十二个月
一
1．检验整体结构性能是否完好。
柱
每季
一
1．检验有没有倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
每十二个月
一
1．检验整体结构性能是否完好。
承重墙
每季
一
1．检验有没有孔洞、裂缝、腐蚀。
每十二个月
一
1．检验整体结构性能是否完好。
备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒原因引发严重损坏，我们委托教授进行分析、计算，拟订维修方案，由专业企业实施处理。
3
非承重墙
每个月
一
1．检验墙体是否平直、有没有裂缝、孔洞、风化等缺点。
每十二个月
一
2．检验墙体结构性能是否完好。
4
屋面
每七天
一
1.清扫、冲洗屋面。
2.检验雨水口有没有堵塞，发觉异常立即疏通。
3.检验屋面有没有积水。
4.检验伸缩缝油膏有没有变硬疏松、是否开裂、脱边，发觉异常即时修复。
5.检验隔热层，有没有空洞、起鼓、渗漏，发觉损坏立即修复。
6.发觉涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏，立即修复或更换。
7.检验避雷网有没有脱焊和间断，发觉异常立即补焊。
每个月

1．对不锈钢避雷网上不锈钢油。
每季
一
1．油漆圆钢避雷网。
每十二个月
一
1.全方面修补隔热层板，重新勾缝。
2.检修屋面防水层。
3.检验伸缩缝嵌填油膏是否完整。
4
屋面
(续)
备注
每十二个月雨季对屋面进行仔细检验，立即消除涂料防水层破损、老化情况，和沉降缝、伸缩缝老化、渗漏情况。
5
楼地面
每季
一
1．检验楼地面是否平整完好，有没有空鼓和破裂。
2．检验地面饰面材料有没有松脱、空鼓、破损，发觉问题立即处理。
3．更换大面积松脱、破损地面饰面材料。
4．对花岗石进行抛光、晶面、打蜡处理。
每十二个月
一
1．检验楼地面面结构功效完好性。
6
楼梯
每六个月
一
1.检验扶手、踏步有没有损坏，发觉异常随时修复。
2.补换损坏花岗石地板。
3.修复空鼓花岗石地板。
每十二个月
一
1.油漆扶手。
2.对空鼓、开裂、损坏地砖给予修复或更换。
7
公共通道
每七天
一
1.检验地面有没有起砂、空鼓、开裂、松脱；发觉异常立即修复。
2.公共通道及门厅墙面有没有污迹和剥落，发觉异常随时处理。
每六个月
一
1.检验扶手、踏步有没有损坏，发觉异常随时修复。
2.补换损坏花岗石地板。
3.修复空鼓花岗石地板。
每十二个月
一
1.油漆扶手。
2.对空鼓、开裂、损坏花岗石地板给予修复或换。
8
内墙面
涂料、
石土质块材
每个月
一
1．修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。
2．处理内墙面变色现象。
3.处理内墙面局部渗漏。
4.更换破损石土质块材。
每季
一
1．处理内墙面大面积渗漏。
每十二个月
一
1．雨季对用户窗台进行密封维护检验，杜绝雨水侵入。
备注
内墙面每3年翻新一次。
9
吊顶
每七天
一
1．检验有没有擦、划、刮、踏坏，发觉损坏立即修补。
每个月
一
2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发觉有水浸、腐烂、胀裂、霉变部分立即修复。
10
门窗
每个月
一
1．检验木门门扇有没有松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。
2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。
3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有没有变形、生锈。
每六个月
一
1．更换门窗易磨损部件。

定时养护计划表
类别
周期
序号
检 查 内 容
房屋 本体共用设施维修养护
二年
1
瓷砖外墙面，清洗一次
2
室外墙体喷涂、全方面喷涂一次
二年
大理石条砖、瓷面砖墙体、墙面清洗一次
三年
1
室内楼道、楼梯墙面修补、粉刷或喷涂一次
2
顶棚全方面保养、粉刷一次
3
楼梯、扶手全方面修补、刷漆一次
4
雨污水管四年油漆一次
二年
1
天面铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次
2
木门、窗油漆一次
3
木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗
4
信报箱每十二个月刷漆一次（不锈钢材料例外）
5
房屋标识（栋号、单元号、楼层号）重喷写一次（不锈钢材料例外）
备注
1、基础设施在三年内正常情况下不做计划大维修，加强例行巡查，发觉意外情况立即处理
2、保养情况填入《维修和服务联络单》。

六、 房屋建筑管理实施
我方依据日常巡视检验结果，制订房屋建筑修缮养护计划。
1、维修养护实施细则
依据日常巡视检验结果，由我方组织专业人员实施房屋建筑日常零星维修养护工作。每十二个月对房屋建筑使用情况作一次全方面判定，据此制订年度修缮养护计划和实施方案。另外，遇台风、暴雨等恶劣天气，对房屋建筑基础、外墙、屋面等易受直接影响结构进行全方面检验，依据检验结果制订针对性维护计划和实施方案。
2、重视白蚁防治，确保房屋建筑安全
白蚁防治是一项长久工作，为消除白蚁危害隐患，我们坚持“预防为主，综合防治”方针。我们定时进行防治消杀，我们还将定时检验建筑物各部位，立即走访用户，搜集白蚁防治相关信息，发觉白蚁立即进行防治消杀，确保房屋建筑安全。
3、搞好房屋查勘工作
经过房屋查勘工作，能够全方面地了解房屋建筑完损情况，确定房屋完损等级，并为制订房屋建筑定时维护计划提供依据。所以，我们对房屋进行定时查勘和季节性查勘工作。