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前期物业管理
招标文件

企业
二00 年 月 日

招标文件目录
第一章 招标项目介绍
第一节 项目基础情况
第二节 项目保修相关要求
第二章 投标人须知
第一节 投标人须知表
第二节 招标说明
第三节 招标内容
第四节 招标文件
第五节 投标文件编制
第六节 投标文件数量和要求
第七节 投标文件递交
第八节 投标确保及投标单位法定代表人证实材料
第九节 开标、评标
第十节 协议签署
第十一节 投诉处理
附件
附件一 评分标准
附件二 评委评分表
附件三 法定代表人授权书（格式）
附件四 投标文件封面（格式）
周围五 前期物业管理委托协议（示范文本）
附件六 建设项目总平面图

第一章 招标项目介绍

第一节 项目基础情况
招标人名称：
招标项目名称：
招标项目地址：
招标项目区域四至：
招标项目建筑面积：
招标项目建筑类型：
招标项目施工单位：
一、项目总占地面积 平方米，小区总建筑面积： 平方米，容积率： ，建筑密度： ，绿化率： 。
建筑百分比为：多层 平方米 幢占 ％，小高层 平方米 幢占 ％，高层 平方米 幢占 ％，联体别墅 平方米 幢占 ％，单体别墅 平方米 幢占 ％，商业用房 平方米 套占 ％，地面车库（位） 平方米 间（个），地下汽车位 平方米 个，公建配套 平方米。
二、项目建设、交付计划：
小区 次计划， 期实施，建设施工期估计自 年 月起至 年 月止。
首期交付预期为 年 月，交付面积 平方米 幢，其中：多层 平方米 幢，小高层 平方米 幢，商业用房 平方米，地面车库（位） 平方米 间（个），公建配套 平方米，绿化 平方米，设施设备： ；
二期交付预期为 年 月，交付面积 平方米 幢，其中：多层 平方米 幢，小高层 平方米 幢，商业用房 平方米，地面车库（位） 平方米 间（个），公建配套 平方米，绿化 平方米，设施设备： ；
第 期交付预期为
三、根据国家、省和市相关要求，新建物业应该配置必需物业管理配套设施。招标人承诺在本小区内无偿提供物业管理用房，总建筑面积为 平方米。物业管理用房配置要求是：
1、应设置在住宅区中心区域或住宅区出入口周围；
2、应含有水、电、通讯等使用功效并达成简装修水平；
3、未配置电梯物业，物业管理用房位置不超出第三楼层；
4、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米房屋不计入物业管理用房面积。
具体配置为：
交付使用期为：
物业管理配套设施全部权依法属于小区全体业主共有。
四、小区住宅面积： 平方米
具体为：
1、
五、小区住宅层数
具体为：
1、
六、小区住宅户数： 户
具体为：
1、
七、小区架空层面积： 平方米
具体为：
1、
八、小区地下室面积： 平方米
具体为：
1、
九、小区汽车库、汽车位： 间（个）
具体为：
1、室内
2、室外
十、小区摩托车、自行车室内公共车位： 平方米 个(自行车位 个/户，摩托车位 个/户计算)
具体为：
1、
十一、小区各类公共配套、设施总面积： 平方米
具体为：
1、
十二、小区交通组织
具体为：
1、设 个出入口，主入口在 ，次入口在 。
十三：小区物业建筑标准
具体为：
1、
十四、小区住宅结构概况
具体为：
1、
十五、小区消防概况
具体为：
1、
十六、小区电气概况
具体为：
1、专变
2、公变
3、其它
十七、小区供水、排污概况
具体为：
1、
十八、小区电梯配置概况
具体为：
1、
十九、小区智能配套概况
具体为：
1、
二十、小区景观、绿化工程
具体为：
1、
二十一、小区公用照明系统
具体为：
二十二、共用部位、共用设施设备接管验收要求：
1、

第二节 项目保修相关要求
一、建设工程保修范围和保修期限依据国家要求实施。保修期限根据确保建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者正当权益标正确定。
二、招标人对建设项目负担对应质量保修责任，保修期限从招标人向中标人首次移交物业之日起计算。保修范围和保修期限由招标人和施工单位明确。
三、在保修期限内发生属于保修范围质量问题，招标人推行应负保修义务，维修经济责任由责任方负担，并由责任方对造成损失负担赔偿责任。因不可抗力或使用不妥造成损坏，招标人不负担责任。
四、超出要求保修期限，各项建设工程及安装设备养护、维修由物业服务企业组织实施，并根据相关要求或协议约定，在专题维修基金或物业管理服务费中支出费用。
五、招标人根据国家要求保修期限和保修范围，负担物业保修责任；物业服务企业根据协议约定，对其负有维护责任物业定时维修养护。
六、房屋质量确保及房屋使用说明：

第二章 投标人须知

第一节 投标人须知表

序号
内 容
1
招标项目名称：
2
招标人：
招标人地址：
联络人：       联络电话：
传真：
3
招标文件成本费：暂不收费
4
投标确保金：暂不收取
5
答疑会时间：报名时间截止后第一个工作日
会议组织：由市房管局物业处统一组织
会议地点：招标方项目现场
投标书截止时间：正式开标时间之前
投标书递交至：郑东新区联合大厦711房间市房管局物业处
投标文件正本份数：1份
投标文件副本份数：4份
8
开标时间：通常为投标截止后第一个工作日
开标地点：另行通知
中标公告地点：郑州市房地产信息网
9
签署协议时间、地点：由招标人通知

第二节 招标说明
一、招标说明
1、此次招标采取公开招标方法。
2、此次招标不设标底。
3、此次招标内容、要求等以形成书面文字招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及自行做出推论、解释和结论等，招标人不负担相关责任。
4、此次招标合格投标人超出7名，将采取抽签措施决定7名投标人参与投标。许可招标人推荐1名合格投标人。合格投标人未超出3名，招标人应重新招标。招标人依法重新招标，经评标委员会评审确定为废标投标人取消重新投标资格。
5、假如投标人没有根据招标文件要求提交全部材料，或没有对招标文件做出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件全部要求、条件），潜在投标风险由投标人负担。
6、招标人和投标人在招、投标活动中负有遵遵法律法规、接收市房地产行政主管部门监督管理、推行协议约定等各项义务。
二、合格投标人
  1、含有独立法人资格、资信良好，且有房产行政主管部门颁发 级（含 级）以上资质物业服务企业。
2、必需经过房产行政主管部门资格预审。
3、有欺诈、违约、违规等不良行为统计及符合建设部《物业服务企业资质管理措施》第十一条要求内容物业服务企业不许可参与投标。
三、投标费用
投标人应自费支付投标过程中发生一切费用，不管投标结果怎样，招标人均不负担此项费用。
四、现场考察和答疑
投标人应根据投标人须知中要求日期安排赴现场考察，方便了解现场实际情况，招标人应该现场进行答疑。

第三节 招标内容
一、招标范围
建设项现在期物业管理服务。
二、前期物业管理服务内容、标准
（一）公共服务
1、接待和值守要求。
（1）
2、服务时限要求。
（1）
（二）房屋、共用设施、设备维护和管理
1、巡检、装修管理要求。
（1）
2、房屋油漆粉饰要求。
（1）
3、房屋建筑物外立面清洗要求。
（1）
4、给水设施要求。
（1）
5、排水设施要求。
（1）
6、供配电系统要求。
（1）
7、弱电系统要求。
（1）
8、避雷接地系统要求。
（1）
9、电梯运行和管理要求。
（1）
10、共用空调系统要求。
（1）
11、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施要求。
（1）
（三）清洁管理
1、共用楼道保洁要求。
（1）
2、电梯及电梯厅保洁要求。
（1）
3、传达室共用卫生间保洁要求。
（1）
4、停车场、共用车库或车棚保洁要求。
（1）
5、道路保洁要求。
（1）
6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁要求。
（1）
7、绿化带保洁要求。
（1）
8、休闲、娱乐、健身设施保洁要求。
（1）
9、门卫、岗亭、监控探头保洁要求。
（1）
10、垃圾桶、果皮箱要求。
（1）
11、垃圾搜集和处理要求。
（1）
12、卫生消杀要求。
（四）园林绿化养护和管理
1、草坪要求。
（1）
2、园林树木要求。
（1）
3、花坛要求。
（1）
4、人工湖、喷水池要求。
（1）
5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品要求。
（五）安全防范
1、人员组织要求。
（1）
2、门卫要求。
（1）
3、巡查要求。
（1）
（六）其它
紧急事故反应、其它防范方法、交通和车辆管理、消防、档案资料、专题服务、特约服务等要求。
（1）
三、前期物业管理服务其它说明
1、物业管理前期介入时间和服务要求：
（1）
2、招标人应按计划向中标人移交招标项目，若招标人延误移交，应按实贴补中标人对项目交接已投入费用；若招标人提前移交，应提前书面通知中标人。
3、招标人委托管理前期物业管理服务期限为：
物业管理服务费在前期物业管理服务阶段未经业主大会同意不得调整。在前期物业管理服务期限内已成立业主委员会，自业主委员会和物业服务企业签署物业管理服务协议生效之日起，前期物业管理委托协议自行终止，招标人不负担对应责任。
4、对小区内属全体业主共有房屋、设施和设备，不再收取物业管理服务费。
5、除招标人投资建设各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内给予实施。
6、招标人在招标项目移交前一次性提供给中标人项目创办费依据相关费用测算由招标人和中标人在协议中约定，用于购置办公用具（如电脑、打印机、复印机、传真机、空调、电话、办公桌、橱柜等）。所形成固定资产产权归该小区全体业主共同全部。
7、中标人依据招标人需要进行物业管理提前介入。提前介入包含工作范围、责任及相关费用由招标人和中标人协商约定。
8、物业管理区域内道路、给排水设施和绿化养护，公共卫生设施管理和生活垃圾清运责任：
9、前期物业管理服务费投标报价应由下列组成：
(1)管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；
(2)物业共用部位、共用设施日常运行、维护、管剪发生费用；
(3)物业管理区域清洁卫生费用；
(4)物业管理区域绿化养护费用；
(5)物业管理区域秩序维护费用；
(6)物业服务企业办公费用；
(7)物业服务企业固定资产折旧费用；
(8)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
(9)合理利润；
(10)法定税费。
四、资金起源
小区前期物业管理服务收入起源关键有：
（一）物业管理服务收费测算，投标人应依据招标文件确定物业管理服务标准和要求并参考相关政府文件要求实施。
（二）已售物业管理服务费由中标人依据投标报价根据售房协议或房产测绘部门实测建筑面积向物业买受人收取。招标人应在《商品房买卖协议》和《前期物业管理服务协议》中向业主明确前期物业管理服务招标中标价。
业主办理入住手续后未入住或未使用物业，其管理服务费交纳标准由业主和中标人在物业管理服务协议中约定。
（三）未售或开发建设单位未按时交付买受人物业，其管理服务费由中标人按要求向招标人全额收取。
（四）小区车辆停放服务费标准能够参考《郑州市物业服务收费管理实施措施（试行）》中指导价格标准。停车位已售部分服务费由中标人向业主收取，招标人应在停车位销售协议和《前期物业管理服务协议》中向业主明确汽车位管理服务费收取方法和标准。未售部分服务费由中标人向招标人全额收取。含有独立产权，但属于出租使用停车位，收费方法和标准由该车位产权人和使用人在协议中进行约定。
（六）特约服务费等。
（七）物业服务收费采取：□包干制□酬金制□其它（ ）方法。

第四节 招标文件
一、招标文件内容
招标文件包含招标书和招标人以补遗方法公布对招标书补充、修改、回复等书面文件。
二、招标文件澄清
投标人应认真阅读招标文件中所述内容，如发觉有遗漏、错误、词义含糊等情况，应在答疑会召开前以书面形式咨询招标人，招标人将在答疑会上回复全部咨询问题，并以书面形式经招、投标方确定后送交全部投标人，但不指明提问人。招、投标人之间就招投标事宜来往事项均应形成书面形式，任何口头形式提问及回复一律无效。
三、招标文件修改
1、在投标截止时间前15天，招标人均可对招标文件进行修改。
2、招标文件修改将以书面形式通知全部已获取招标文件投标人，并对其含有约束力。投标人应在接到修改通知后立即给招标人以回执。
3、招标文件修改内容同时报市房地产主管部门立案。

第五节 投标文件编制
一、投标文件文字
正式投标文件及相关招投标事宜来往件、函均应使用简体汉字。投标人提交证实文件等材料为非简体汉字，其内容应有翻译整理成要求投标文字，且须公证。
二、投标文件组成
投标人递交投标文件由“商务标”和“技术标”两部分组成，应包含：投标书及其附件、投标报价、相关证实、提出服务管理方案和承诺等按招标文件要求所提供各类材料。
（一）“商务标”内容
1、招标项现在期物业管理服务费投标报价表，并加盖投标人企业公章。
投标文件中报价表： （元/月•平方米）
名 称
投标报价
多 层 住 宅

高 层 住 宅

联 排 别 墅

写 字 楼

商 业

（投标报价表中名称可依据招标项目标物业类型填写）
2、招标项现在期物业管理服务收、支测算。
3、确定接管招标项目标责任人姓名、简历、从业资格证书、身份证等材料。投标人应承诺中标后项目责任人标准不作人事变动，如确需变动需取得招标人同意并报房产行政主管部门。
4、投标人企业概况、业绩、信誉、管理经验、结果和企业发展方向等综合说明。
5、投标人企业营业执照、资质证书、管理项目获各级示范、优异称号证实（房产行政主管部门同意文件、荣誉证书等）材料，上述材料如提供复印件须加盖投标人企业公章，原件备查。
6、投标报价应为最具竞争力一次性报价。报价要切合招标项现在期物业管理服务内容和要求，开标后不得更改。
7、投标时需提供其它材料。
（二）“技术标”内容
1、制订招标项现在期物业管理服务整体设想、策划。
应述及内容：
(1)项目整体分析;
(2)项目管理服务模式和特点；
(3)项目管理服务设想和计划。
2、制订招标项现在期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作方案、计划。
应述及内容：
(1)管理机制：项目管理组织架构、岗位设置、岗位责任制、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等；
(2)人员管理：各类岗位管理服务人员配置数量、资格要求、考评措施、薪酬福利等；
(3)人员培训：培训内容、计划、目标等。
3、制订招标项现在期物业管理服务各项规章、制度、方法。
应述及内容：
(1)公众服务管理规章制度：物业移（交）接方案、入住服务管理计划、安全防范制度、卫生清洁制度、装修监管方法等；
(2)档案管理规章制度：各项建设资料、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视统计、设备运行档案、投诉和回访统计、其它管理服务活动统计等接收、建立、保管等方案方法；
(3)公建配套管理规章制度：物业管理服务配套用房、商业用房、车辆停放场所等使用、出租、养护等方案方法；
(4)房屋、设施、设备管理规章制度：房屋修缮养护、设备运行维护、绿化种植保养、景观设置保护等计划、方案、要求、标准和实施效果等。
4、制订招标项现在期物业管理服务物资配置标准、数量等及物品、耗材等使用方案、方法。
应述及内容：
(1)物资配置：办公用具、交通工具、通讯设备、工作器械、安全设施设备等配置标准、数量、要求等。
(2)各类物资、器械、耗材等使用、管理计划、方案。
5、制订招标项现在期物业管理服务其它方案、设想。
应述及内容：
(1)业主委员会建立；
(2)便民服务方法；
(3)业主临时管理规约制订；
(4)增收节支方案等；
可述及内容：
(1)物业管理示范、优异住宅小区创建；
(2)小区文化活动；
(3)高科技管理手段等。
上述五项应逐章编写，不得增加、删减。

第六节 投标文件格式
一、投标文件数量
投标人应提交5套投标文件（1份正本，4份副本）。每份投标文件须在文件袋上清楚地标明“正本或副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交全部文件和资料。正本和副本如有不符，以正本为准。
二、投标文件要求
1、投标文件及相关附件和补充文件应打印，并由投标单位法定代表人或经法定代表人授权代理人亲笔署名，加盖法人单位公章和法定代表人印章。授权代理须将书面出具“授权委托书”附在“商务标”内。
2、投标文件字数应控制在5万字左右。
3、投标文件应无涂改和行、字间插入。
4、投标文件“商务标”为明标，依次按封面、目录、序言（概要）、内容、附件格式次序编制装订，其封面按附件要求编制。
5、投标文件“技术标”为暗标，其封面格式按附件要求编制，文本格式按下列要求实施。
（1）在“技术标”中（包含各类表格）：不得出现投标报价、目录、序言、结束语、概要、小结、附件等内容；不得出现投标人企业名称、标识及其它能显示或暗示投标人身份文字、图案、记号及装饰；不得出现页脚、页眉、页码。
（2）“技术标”文本格式还应符合要求：
首行缩进两个汉字字符；
纸张：白色A4纸，文本中不得使用彩色纸或白纸分隔；
封面：白色A4纸，内容按附件要求格式排列。商务标封面可采取其它纸张，技术标封面只能采取白色A4纸；
封底：白色A4纸一张；
字体：全部使用宋体，不得做加粗、倾斜、下划线、加色彩等装饰；正文用12号字，一级标题用18号字(如“第一章”)，二级标题用14号字（如“1.1”），二级以下标题均用12号字，标题依次为：“第一章”“1.1”“1.1.1”“1.1.1.1”;“第二章”“2.1”“2.1.1”“2.1.1.1”…“第n章”“n.1”“n.1.1”“n.1.1.1”）,最终层次可用1.，2.，3.，…，或1、，2、，3、，…;（1），（2）、，（3）、，…; 1)，2)，3)，…等。
打印：单面打印；
字间距：标准；
行间距：单倍行距；

第七节 投标文件递交
一、投标文件密封和印记
1、投标人应将投标文件按“商务标”和“技术标”分开装订，“商务标”部分由投标人自行密封，封条和文件袋接缝处加盖投标人法人单位公章，并在文件袋上注明正本或副本。“技术标”部分由投标人制作完成后，统一由市房管局物业处负责密封。
2、“商务标”投标文件封面应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮编，并加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章，“技术标”投标文件封面由市物业处注明序号，不显示投标人任何相关信息。
3、投标文件没有按要求密封，将被拒绝并退还投标人。
二、投标文件截止时间
投标人应根据招标文件中要求时间和地点立即递交投标文件。假如因为招标人修改招标文件而造成投标延误，招标人可合适顺延投标文件递交截止日期和开标日期，招、投标双方权利、义务将按顺延后截止日期为准推行。
三、迟到投标文件
在要求投标截止时间以后递交任何投标文件，将被拒绝并原封退还投标人。
四、投标文件修改、撤销
投标人在投标截止时间以前，能够经过书面形式提出修改或撤销已提交投标文件。投标文件修改内容应根据递交投标文件相关要求编制、密封和标识。在投标截止日至中标公告截止日期间，投标人不得撤销或修改投标书。
五、投标文件处理
1、中标人投标文件将作为《前期物业管理服务委托协议》有效组成部分，不予退还。
2、未中标人投标文件给予退还。
 3、前期物业管理委托协议签订前，中标人投标文件由招投标机构保留，未经中标人同意不得向除招标人外第三方公开，不然由公开方负担对应责任。

第八节 投标确保及投标单位法定代表人证实材料
一、投标确保
1、投标人有下列情况者，由市房地产主管部门，记入物业服务企业不良信用档案：
⑴ 投标人在投标截止日至中标公告日期间随意撤销投标、修改投标文件；
⑵ 中标人无故放弃中标或不根据投标承诺和招标人签订协议；
⑶ 投标人以串标、提供虚假材料、影响投标评审等不正当手段谋取中标；
（4）投标人在领取招标文件后不按招标文件要求时间要求递交投标文件。
二、投标单位法定代表人证实材料
1、法定代表人证实书及身份证复印件。如法定代表人不到开评标现场，代理人需出示法定代表人授权证实。
2、授权代理人身份证复印件（原件查对）
以上材料缺乏，将被拒绝参与投标。

第九节 开标、评标
一、 通常要求
1、投标人应按招标文件要求提交投标文件，确保所提供材料内容是真实，并对招标文件作出了实质性响应。不然将被拒绝参与投标。
2、开标、评标时每个投标单位限2－3人参与，投标单位法定代表人和拟任该项目责任人必需参与。假如法定代表人因故不能参与，其授权代理人应带身份证和委托证实参与。投标单位法定代表人或授权代理人不参与视作自动放弃。
3、评标小组对投标文件中含义不明确内容或对同类问题表述不一致等能够书面形式要求投标人作必需书面澄清、说明，但不得超出投标文件范围或改变投标文件实质性内容。
4、投标人能够承诺优于招标文件中要求物业管理服务标准和内容，但不能低于或少于招标文件中要求物业管理服务标准和内容。开标后提出任何附加优惠条件，不作为评标依据。
5、评标小组组员、招标人和相关工作人员不得透露对投标文件评审、比较、中标候选人推荐情况和和评标相关其它情况。
二、评标小组确实定
1、由招投标机构工作人员会同招标人在教授评委库中随机抽取评委4名，招标人代表1名组成评标小组负责评标。假如招标人有推荐投标企业，招标人代表不参与评标小组，评标小组教授全部在教授评委库中随机抽取。组员名单在评标现场公布，并经投标人签字确定。
2、如抽取评委因有利害关系需要回避、因故不能参与评标或其它特殊情况需要补抽，能够补充抽取教授评委。
三、评标标准
评标小组应该根据招标文件确定评标标准和方法，依据投标文件、现场答辩等情况进行综合评审和比较。评标实施积分制，根据得分由高到低标准，排定中标候选人次序。
四、开标、评标程序
（一）开标：
1、投标人或其推选代表检验投标文件密封情况，并签字确定。
2、招投标机构工作人员当众拆封投标文件，宣读按时送达投标文件投标人名称、投标价格和投标文件其它关键内容。
3、投标人如认为有评委需要回避，由招投标机构对所提回避理由真实性、合理性作出有效判定，并由投标人现场签署要求回避书面材料。
（二）评标
1、招标人向评标小组提供所需关键信息和数据。
2、由招投标机构工作人员查验投标文件内容是否完整，文件签署是否符合要求，装订是否规范，编排是否合理，资格证实材料是否完备。经查验合格投标文件提交评标小组评审。
3、评标小组依据评标标准和方法连续对投标文件进行评审、比较。
4、评标小组在评审过程中对投标文件做出合格或废标决定。
5、当投标文件被否决后有效投标不足3名，造成投标显著缺乏竞争，招标人应该依法重新招标。
6、评标小组对投标人进行现场答辩。现场答辩中需要投标人澄清、说明问题，经投标人书面确定后，作为投标文件有效补充。
7、评标小组推荐限定1至3名中标候选人，并标明排列次序。
8、评标小组全体组员对填写表格及评标汇报签字确定，对评标结论持有异议评标小组组员能够书面方法叙述不一样意见和理由。
五、废标界定
1、投标文件没有投标人印章或没有法定代表人签章授权委托。
2、投标文件载明物业管理目标、内容、质量标准和管理方法显著不能满足招标文件要求。
3、投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较；或同标准服务项目投标人以显著偏离同城市物业服务社会平均成本价竞标。
4、投标文件内容超出招标文件要求，附加了招标人不能接收条件。
5、未根据招标文件要求编制投标文件。
6、发觉投标人以她人名义投标、串通投标、以其它弄虚作假方法投标，或以行贿手段谋取中标。
7、显著不符合国家、省和市相关要求、标准。
8、其它显著不符合招标文件要求。
9、对存在如错别字、行间距不正确等部分细微偏差但在实质上响应招标文件要求投标文件，由评标小组确定其可否继续参与投标评审有效性。对仍可继续参与评审投标文件进行对应扣分处理。
10、如某投标人技术标或商务标被评标小组（含五分之四）以上组员评判为显著低于招标文件要求，且评判依据充足有效。
第十节 协议签署
1、招标人应该确定排名第一中标候选人为中标人，不得在评标小组推荐中标候选人以外确定中标人。排名第一中标候选人放弃中标、因不可抗力原因提出不能推行协议、经相关部门审定不含有中标资格，招标人能够按排名次序另行确定中标人。
2、招标人应该在要求时限内向中标人发出中标通知书，中标人在接到中标通知书起30日内和招标人签订《前期物业管理委托协议》，中标通知书将作为协议有效组成部分。
3、招标人和中标人不根据招标文件和中标人投标文件签订协议，或招标人和中标人签订背离协议实质性内容协议，由房地产行政主管部门按国家、省和市相关要求处理。
4、招标人无正当理由拖延或拒绝和中标人签署协议，造成中标人损失，应该赔偿损失。
5、中标人无正当理由拖延或拒绝和招标人签订协议，将被取消中标资格。给招标人造成损失，应对其进行赔偿。
6、中标人应按中标通知书指定时间、地点和招标人签署《前期物业管理委托协议》，该协议应连同相关中标立案材料一起报房地产行政主管部门立案。招标文件、中标人投标文件及招、投标人之间包含招投标事宜往来书面材料均为协议有效组成部分，含有法律效力。

第十一节 投诉处理
一、招、投标当事人或其它利害关系人，对前期物业管理招投标活动中存在违法、违规及其它不公正行为可向房产行政主管部门或相关部门进行投诉。非当事人或利害关系人也能够进行举报。
二、投诉应采取正式文件、信函、传真等书面方法进行。投诉内容应述及被诉单位真实具体情况、被诉行为基础事实、已经或可能产生不良后果等，并提供有效线索或证据。
三、激励投诉人表明自己姓名、工作单位、联络方法等真实情况，对不愿表明，尊重其意愿。对内容显著不实、未提供有效材料难以查证和被诉事项已进入司法程序投诉，将不予受理。

附件一：评分标准
对“商务标”、“技术标”和现场答辩部分分别进行评审打分，全部分值均保留小数点后1位。其它分值部分按招标文件要求计取。
一、 “商务标”部分
1、“商务标”部分评分值占总分值45%，按百分制计分，其中价格分为45分，综合分为55分。
2、将各投标人投标报价累计总和除以投标文件总个数，得出投标报价平均值，该平均值即为基准价格值。投标报价在基准价格基础上超出±50％范围以外为废标（如有出现超出±50％，将去掉该报价后重新计算基准价格）。
假如项目物业有多个类型，则根据每种物业类型报价分别计算基准价格值，然后再计算出每个投标人每种报价价格分值，除于所报价物业类型个数，得出最终价格分。
投标报价平均值,应在全部投标人有效投标报价中去掉1个最高价、1个最低价后，再行计算。如出现2个相同最高价、1个最低价或2个相同最低价、1个最高价，则将在去掉这3个报价后再计算投标报价平均值。
3、价格分按45分值减去投标报价对应基准价格百分比应扣分值。具体扣分分值见下表：
扣分表一：
偏离百分比
±5.00％内
±5.01％
～±15.00％
±15.01％～±25.00％
±25.01％～±35.00％
±35.01％～±45.00％
±45.01％～
±50.00％
扣分标准
0
3
5
7
9
11

4、价格分由物业处工作人员计算确定，计算分值均保留小数点后一位，小数点后第二位四舍五入。
5、综合分评定时应考虑投标人是否实质性响应了招标文件要求和条件，包含：物业管理服务费用收支测算、企业经营结果和发展计划、企业对投标项目优惠承诺等及文本组织、编制。
6、将每位教授评委对“商务标”部分评分值累加除以教授评委数，得出平均值即为“商务标”部分最终评分。
7、商务标综合分评分标准（55分）：
(1)物业管理服务费用正当、合理收支测算（20分）
(2)企业发展计划（8分）
(3)企业管理经验、能力、荣誉、诚信（12分）
(4)企业人力资源、技术装备、招标项目人员配置（10分）
(5)投标文件文本组织、编制（5分）
二、 “技术标”部分
1、“技术标”部分评分值占总分值40％，按百分制计分。
2、“技术标”评分按招标文件要求和条件，依据“技术标”内容和评分要求逐项进行评审打分。
3、将每位教授评委对“技术标”部分评分值累加除以教授评委数，得出平均值即为“技术标”部分最终评分。
4、技术标评分标准(100分)：
(1)招标项现在期物业管理服务整体设想和计划（25分）
(2)招标项现在期物业管理服务机构组织（20分）
(3)招标项现在期物业管理服务规章、制度和方法(27分)
(4)招标项现在期物业管理服务物资配置（13分）
(5)招标项现在期物业管理服务其它设想（15分）
具体细项分值见“评委评分表”。
上述五个项目应在技术标中逐章编写，并表现其合理性、优异性、周密性和可行性。教授评委依据招标文件评分细项标准逐项评分，得出技术标得分。
三、 现场答辩部分
1、现场答辩部分评分值占总分值15%，按百分制计分。
2、评标小组在投标文件评审结束后，对投标文件中需要投标人当面说明、澄清内容，要求投标人进行当面陈说。
3、评标小组在现场答辩中应对投标人拟派项目责任人进行问询，并对答辩者仪表、个人素质、语言逻辑、回复问题正确性等方面进行综合评审打分。
4、投标人在现场答辩中陈说内容不得否定、背离招、投标文件。
5、将每位教授评委对现场答辩部分评分值累加除以教授评委数，得出平均值即为现场答辩部分最终评分。
四、其它分值部分
1、投标人在郑州地域已管、在管项目获“市优”称号加0.5分，获“河南省优”称号加1分，获“国优”称号加2分。单个项目标加分分值按最高分计取，不累加。获优称号已超出3年使用期且项目未经复验，不予加分。“市优”指“市级示范”，“省优”包含“省级示范”和“省级优异”，“国优”指“国家示范”。
2、附加分最高不得超出3分。
其它分值由物业处工作人员统一计算后通知评标小组。
五、 总分值
1、按（商务标部分评定分值*0.45+技术标部分评定分值*0.4+现场答辩部分评定分值*0.15+其它分值）计算方法得出投标人最终评定总分。
2、当二家或二家以上投标人出现总分相同时，投标报价对应基准价格百分比扣分值最少投标人优先。
3、以总分值从高到低标准排定中标候选人。

附件二：评委评分表
评 委 评 分 表
投标人：                           
总项
细       项
细项分值
总项分值
(小计＊百分比)
商务标
（45%）
价格分（45%）

综合分（55%）
物业管理服务费用收支测算（20分）

企业经营发展计划（8分）

企业管理经验、能力、荣誉、诚信（12分）

企业人力资源、项目人员配置（10分）

文本组织、编制（5分）

小计

技术标
（40％）
前期物业管理服务
整体设想和计划（25分）
项目整体分析（9分）

管理模式、特点（8分）

管理设想、计划（8分）

前期物业管理服务
机构组织（20分）
管理机制（7分）

人员管理（7分）

人员培训（6分）

前期物业管理服务
规章制度(27分)
公众制度（7分）

档案管理（6分）

公建配套（6分）

房屋、设施、设备（8分）

前期物业管理服务
物资配置（13分）
物资配置（7分）

使用管理（6分）

前期物业管理服务
其它设想（15分）
应述内容（8分）

可述内容（7分）

小计

答疑分
（15%）
——

其它分
——
——

总分值
——
——

评委署名 年  月  日

附件三：法定代表人授权书（格式）

法定代表人授权书

本授权书申明：在本书上签字(企业名称)(法定代表人姓名、职务)授权在本书上签字(被授权人姓名、职务)为本企业正当代理人，就( 前期物业招投标)相关事宜，以本企业名义进行谈判、签署协议和处理和之相关一切事务。
特签字以下，以资证实。

授权人；(签字盖公章)　　 证实人：(签字盖公章)

被授权人：(签字)　　    所在单位：

企业名称：

企业总部办公地址：

年 月 日

附件四：

前期物业管理(宋体30号)
“空格”(宋体30号)
投
标
文
  件(宋体70号)
“空格”(宋体30号)
商务标(宋体50号)
投标人名称：(仿宋体12号)
地址和邮编：(仿宋体12号) (加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章)

附件五：

投
标
文
  件(宋体70号)
“空格”(宋体30号)
技术标(宋体50号)