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上海裕安大酒店项目计划书

上海裕安投资
二 〇 〇 六 年 八 月 八 日

目 录

一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦介绍
（一）上海高星级酒店现实状况分析………………………………….1
（二）上海浦东新区酒店市场分析……………………………….2
（三）裕安大厦介绍及区位特点………………………………….4
（四）上海裕安企业介绍及经营特色…………………………….4
二、改建裕安大酒店意义
（一）提升裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象………......6
（二）抓住安徽经济“东向发展”战略机遇，充足利用裕安品牌效应，使裕安大酒店成为新一轮沪皖互动桥头堡………………6
三、裕安大酒店计划设想和设计档次
（一）酒店客房标准……………………………………………….8
（二）配套设施标准……………………………………………….8
（三）装饰布局标准……………………………………………….9
（四）前厅（大堂）标准………………………………...........9
四、裕安大酒店工程改建可行性
（一）建筑结构……………………………………………………10
（二）空调设备…………………………………………………..10
（三）锅炉及热交换设备………………………………………..10
（四）供水设备……………………………………………………11
（五）排水系统…………………………………………………..11
（六）供电设备…………………………………………………..11
（七）电梯设备…………………………………………………..11
（八）酒店大堂…………………………………………………..11
五、裕安大厦改建酒店优势条件
（一）裕安大厦外观现实状况…………………………………………12
（二）裕安大厦内部结构…………………………………………12
（三）大厦现有设备基础齐全……………………………………12
（四）酒店和写字楼互为补充……………………………………13
（五）改建费用低、周期短……………………………………..13
六、改建后裕安大酒店功效介绍………………………………………13
七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比
（一）裕安大酒店改建成本………………………………………15
（二）酒店改建前后收益对比……………………………………18
八、酒店经营成本及效益分析
（一）酒店年营业收入测算………………………………………22
（二）酒店年经营成本测算………………………………………25
（三）营业税………………………………………………………29
（四）所得税………………………………………………………30
九、财务分析
（一）投资回报分析………………………………………………31
（二）盈亏平衡分析……………………………………………..33
（三）现金流量表………………………………………………..37
十、裕安大厦业主分布态势及业主参股方法
（一）业主分布态势………………………………………………39
（二）合作方法……………………………………………………41
十一、裕安大酒店企业治理结构
（一）采取股份形式…………………………………..42
（二）企业治理结构…………………………………………….46
十二、上海裕安大酒店经营管理方法提议
（一）自行管理…………………………………………………..52
（二）聘用酒店顾问企业………………………………………..52
（三）纳入酒店管理集团经营体系………………………………53
十三、结语………………………………………………………………54
附件

上海裕安大酒店项目计划书

一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦介绍
（一）上海高星级酒店现实状况分析
《上海市旅游事业管理委员会公告（第1号）》称，到现在为止，上海拥有五星级饭店25家，四星级40家，三星级125家，二星级130家。
从分布情况看,四、五星级饭店大全部集聚在中心城区。这和高星级饭店功效定位和适配环境基础一致。近、远郊地域现在还未有正式挂牌成熟五星级饭店;四星级饭店仅有宝山宝山宾馆、奉贤悦华大酒店和嘉定迎园饭店。三星级以下饭店相对平衡,全市18个区和崇明县全部有分布。
依据上海市统计年鉴数字显示，上海市旅游星级饭店基础情况以下图所表示：
图表1：上海市旅游星级饭店基础情况
旅游星级饭店基础情况 ()
指标
合 计
五星级
四星级
三星级
二星级
一星级
饭店数（个）
359
24
37
132
147
19
客房数（万间）
6.05
1.05
1.31
2.35
1.22
0.12
床位数（万张）
10.32
1.50
2.07
4.25
2.26
0.24
客房平均出租率（%）
69.0
76.0
72.3
65.7
66.3
61.1
营业收入（亿元）
139.69
60.10
34.33
35.24
9.37
0.65
平均房价 (元/间天)
539
1177.21
586.81
332.94
204.70
178.23
另外，依据上海旅游事业管理委员会网站所公布统计资料，上海市四星级饭店1月至2月平均出租率和房价走势以下图所表示：
图表2：上海市四星级饭店平均出租率（.1—.2）

图表3：上海市四星级饭店平均房价（.1—.2）

依据上图数据显示，上海市四星级酒店－平均出租率通常在60—80％之间波动，平均房价在600－800之间波动。不过，因为浦东新区金融中心特殊地理区位，酒店出租率和平均价格全部高于全市平均水平。
（二）上海浦东新区酒店市场分析
伴随金融、旅游会展等现代服务业快速发展，浦东对高级宾馆需求量也不停提升。据浦东新区旅游会展处统计，自以来，浦东新区四星级以上高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，达成每晚每间1513元，平均出租率均高于72%这一良好水平。
这几年，高星级宾馆兴建越来越多。从黄浦江畔世纪大道由西向东，在不到1公里距离里，已投用和将建设世界顶级酒店达成6个品牌——临江两座香格里拉酒店、香港新鸿基地产在建项目中引进W酒店和里兹·卡尔顿酒店、已经投用金茂君悦酒店、在建环球金融大厦和二十一世纪大厦将分别引进柏悦酒店和四季酒店。世界各地抢摊陆家嘴金融贸易区机构越来越多，作为高星级酒店潜在用户聚集甲级写字楼还在不停建造，而且短期内还将继续展现供不应求局面。另外，其中有半数以上世界500强企业在浦东、近百个在金桥出口加工区设置总部基地，商贸往来很频繁，高星级酒店自然孕育着巨大发展空间。
上海作为国际会展之全部及国际性旅游观光城市，会展旅游业很发达。据统计，仅浦东新区十二个月国际性会展就高达600个，上海新国际博览中心十二个月365天几乎全部有展会，今年展会日程就已排至。上海世博会历时6个月，将吸引200多个国家和国际组织参展，吸引海内外7000万人次参观，参展参观者居历届世博会之首，这些参观者将成为浦东高星级酒店关键用户资源。前上海酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在27万张增加到40万张，其中星级酒店床位将从现在9万张基础上增加到17万张。
总而言之，依据浦东高星级酒店发展趋势和酒店业巨大发展空间，把裕安大厦部分楼层改建为酒店，组建裕安大酒店是符合市场发展需要。
（三）裕安大厦介绍及区位特点
裕安大厦在上海市浦东新区东方路738号，地上30层、地下一层，总建筑面积39000平方米。裕安大厦享受“浦东开发开放第一楼”美誉，被载入浦东开发开放史，代表了安徽在上海形象。
大厦在陆家嘴金融贸易区中心地段，紧邻第一八百伴、世界广场、华全部、汤臣、宝安等商贸大厦，周围有紫金山、齐鲁万怡、通贸、由由（喜来登）、红塔、汤臣州际等高星级酒店。现在，大厦功效齐全，商务中心、银行、餐饮等一应俱全。末裕安大厦房屋入住率达成 94 %，较（88%）提升6个百分点。
裕安大厦交通十分方便，公交地铁车站近在咫尺。大厦紧邻世纪大道地铁站，从地铁站到裕安大厦徒步只需3分钟。另外，依据上海轨道交通计划，世纪大道路地铁站将成为有4条地铁线聚集交通枢纽站，裕安大厦优越交通条件更为凸现。
去年以来，企业已自筹资金对裕安大厦一楼大堂、消防系统、监控中心、中央空调及管网系统等进行了全方面改造，开设了职员餐厅等服务设施，大幅提升了大厦服务功效。改造后监控中心面貌焕然一新，整齐舒适，设备精良，成为裕安大厦对外展示又一“窗口”。裕安大厦软硬件各方面改造完成为裕安大酒店改建奠定了良好基础。
（四）上海裕安企业介绍及经营特色
1.企业介绍
上海裕安企业在浦东裕安大厦，是经安徽省人民政府同意，并由省政府出资在上海浦东注册国有大型一类企业，是安徽省在上海关键联络和经营平台。
现在，企业正充足发挥品牌、地理和区位优势，抓住安徽实施东向发展战略、长三角产业结构调整等有利时机，坚持以人为本企业文化，打破原有思维并拓展业务框架，转变经营观念，创新发展模式，以发展现代服务业为方向，依靠两地资源和市场优势，有效促进沪皖两地人员流、商品流、资金流、技术流、信息流、项目流相互流动，大幅提升了企业经济收益及发展速度。
6月4日，安徽省委书记郭金龙一行到裕安企业进行视察和指导工作，在听取企业领导工作汇报后，郭书记明确指出，裕安企业要抓住本省实施“东向发展”战略机遇，围绕“世博会”这个亮点做文章，努力做好东向经济桥头堡，为安徽和上海两地经济发展做出应有贡献。郭书记还充足肯定了裕安企业重新整合裕安大厦产权、对大厦实施统一化管理思绪，认为大厦实施统一经营，是合作共赢好事，对大厦整体形象提升、收益提升全部大有好处。
2.企业优势
裕安大厦建设，是安徽省呼应浦东开发关键举措，展示了安徽对外开放决心。裕安企业作为裕安大厦建设者和安徽省委省政府在上海“窗口”企业，在沪皖两地有着良好品牌优势，是连接两地市场、促进沪皖资源配置桥梁，是安徽实施“东向发展”战略桥头堡。
作为安徽省在上海唯一省属企业，裕安企业得到安徽省委省政府、上海市委市政府领导高度关注和大力支持。在沪皖两地，拥有良好信息资源和沟通渠道，从而为企业投资经营、合作开发、资本运作发明了良好条件。

二、改建裕安大酒店意义
（一）提升裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象
裕安大厦作为安徽在上海树立关键形象工程，是上海浦东第一座省部大楼，是安徽省在上海标志性建筑。大厦内住有安徽省属单位10多家，是安徽省发展外向型经济在上海桥头堡。裕安大厦落成来，为省内企业进入上海市场、树立安徽在沪形象、促进沪皖两地经济交流和合作发挥了不可替换作用。
因为裕安大厦产权分散，业主单位各自为政，裕安大厦无法实施集中统一经营，加上大厦投入运行已超出，资产质量和收益已受到影响。所以，重新整合裕安大厦产权、组织省属企业业主和部分私人业主共同参与裕安大酒店改建工作、对大厦实施统一化管理，对于提升裕安大厦整体形象、确保各业主单位实现资产保值增值显得很必需和紧迫。
（二）抓住安徽经济“东向发展”战略机遇，充足利用裕安品牌效应，使裕安大酒店成为新一轮沪皖互动桥头堡
以上海为中心长三角经济区是中国规模最大同时也是最具活力经济区域。上海将建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，将成为现代化国际大城市。上海世博会更是难得发展机遇，在世博会举行前后和举行过程中会有很多商机。安徽是最临近长三角地域一个省份，面对这一区位优势和发展机遇，安徽经济实施了“东向发展”战略。而新组建裕安大酒店地处上海开发开放最前沿——浦东新区，必将成为安徽东向发展战略桥头堡，为促进安徽和上海两地经济联络交流，加紧安徽经济融入长三角经济，推进安徽经济快速发展做出历史性贡献。
伴随上海市快速发展为国际大城市，其作为华东经济体龙头带动作用越来越巨大，对应沪皖两地交流日益扩大，两地政务商务往来将日益频繁，对当地宾馆酒店业需求大大增加。而裕安大酒店作为安徽在沪窗口企业投资兴办酒店，对于吸引安徽客源，含有天然优势。另外，裕安企业在省部窗口企业中率优异驻浦东，伴伴随浦东开发开放全过程，已经在上海建立相当著名度和影响力，裕安将给酒店品牌建设提供强有力支持。
从长久眼光看，伴随裕安大酒店在上海浦东成功经营，裕安企业将逐步积累起现代化酒店经营管理理念和方法，必将反过来带动安徽内地酒店业发展，在加强省内宾馆酒店行业整合、增强省内旅游业竞争力、加紧安徽经济建设方面做出更大贡献。

三、裕安大酒店计划设想和设计档次
上述两部分，我们着重分析了上海高星级酒店发展现实状况和改建裕安大酒店意义，正是基于此，我们提议裕安大厦应根据四星级酒店标准来进行改建。酒店拟根据以下标准进行改建：
（一）酒店客房标准
酒店将设计客房楼层共10层，计划拥有183间（套）各类能满足商务旅行、行政办公用途豪华、舒适客房，其中，豪华套房12间、商务间45间、标准房126间。
酒店房间努力争取装修豪华，有豪华软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家俱和床上用具。室内满铺高级地毯，或优质木地板及其它适应材料等。采取区域照明且目标物照明度良好。
客房拥有独立卫生间，装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识冷热水龙头、梳妆台(配置梳妆镜和必需盥洗用具)、浴缸并带淋浴喷头（或只设单独淋浴间），配有浴帘、晾衣绳。采取有效防滑方法。卫生间采取豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采取分区照明且目标物照明度良好。
客房拥有良好排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机。二十四小时供给冷、热水。程控电话可直拨中国和国际长途。提供国际互联网宽带接入服务。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；有彩色电视机、提供客人能够控制音响系统。配置十分有效防噪音及隔音方法；有内窗帘及外层遮光窗帘等。
（二）配套设施标准
大型中、西餐厅聚集各式精美中西佳肴，可满足不一样来宾不一样饮食文化需求；
设施完善，类型丰富娱乐设施，设有桑拿、健身中心、桌球室、美容美发厅等，使来宾在休闲中消除担心、疲惫；
典雅豪化，风格迥异会议室及多公能厅，可承接中国外大型商务会议、婚宴，是举行多种规模国际、中国会议、宴会最好场所；
大型购物天地聚集世界各地精品，让来宾“足不出户”即可满载而归；
酒店拥有近100个泊车位停车场，能完全满足各类客人停车需要；
同时商务中心关键将代售邮票，代发信件，办理电传、传真、复印、国际长途电话、代购交通票务、中国行李托运等。提供打字和电脑出租等服务；提供代购交通、影剧、参观等票务服务。
（三）装饰布局标准
酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便、安全。内外装修采取高级、豪华材料，工艺精巧，含有突出风格。酒店内公共信息图形符号符合LB/T001。酒店各区域通风良好，空气质量符合国家标准。 对客服务设施设备养护良好，达成整齐、完整、卫生，并维持正常功效。职员更衣室、公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功效相对完善，有对应管理制度，和酒店星级形象相一致。
（四）前厅（大堂）标准
酒店大堂设在大厦裙一楼，面积宽大，和接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；有和酒店规模、星级相适应总服务台；大堂内有中英文标志。大堂将提供以下服务：二十四小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；提供信用卡服务；提供外币兑换服务；接收客房预订；在非经营区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；能够用英语提供服务等等。

四、裕安大酒店工程改建可行性
（一）建筑结构
裕安大厦建筑结构为框架结构，每层面积能够自由分割。依据每层面积及四星级酒店房间设置标准，大厦单层可改建为14个标间，5个商务间。如市场需要，可将大厦一个单层改建为12个豪华套房。
（二）空调设备
现在，裕安大厦含有“特灵”冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机二台。空调设备基础能够适应大酒店改造需要，不过相关主管道需要重新更换，方便使用酒店客房需要。
酒店区域空调需要单独配置功率较小两台冷水机组及对应设备，方便二十四小时独立运行供给冷气。
（三）锅炉及热交换设备
裕安大厦现有锅炉三台，热交换（地下车库）全部气包和主管道现在还比较新，能够供裕安大酒店使用，不需要更换或添加这类设备。同空调设备类似，酒店区域锅炉也要单独配置，方便冬季二十四小时独立运行供暖。
（四）供水设备
现在，裕安大厦总共有四只水箱，除其中一个水箱容量是25吨以外，其它水箱容量均为50吨。所以，以现在供水设备来看，改造后裕安大酒店供水没有问题。另外，水压和流量等也符合酒店所需标准。
（五）排水系统
排水问题是裕安大厦改建为酒店最大问题。现在裕安大厦下水道管道太少，部分排水管道也不大通畅，出水口径又相对太小。即使现在排水系统作为办公用楼使用是符合要求，不过作为酒店使用，就比较困难了。所以，为优化排水系统，酒店改造必需要对全部排水管道进行重新布管。另外，排水系统还需要配置污水处理装置。
（六）供电设备
现在，裕安大厦单个楼层均能提供3×80A容量，供电设备情况良好，所以，酒店改建完成后，供电系统是没有问题，只需进行小量线路调整，就能够符合酒店用电需求。
（七）电梯设备
现在裕安共有主楼电梯四部、货运电梯一部、裙楼扶手电梯六部。主楼电梯为OTIS电梯，速度2.5m/s，载重为1150KG，容量15人。所以，电梯符合四星级酒店硬件要求。酒店经营时，可依据实际情况分区使用电梯，以方便酒店用户快速入住房间。
（八）酒店大堂
现在，裕安大厦一楼裙楼是根据写字楼标准进行设计。而酒店改建需要把一楼裙楼根据四星级酒店标准改建为酒店大堂。改建后，一楼大堂将有咖啡吧、茶吧等酒店配套设施。主裙楼大堂、大门、停车场、电梯设备等均需要大规模改造，方便有和高星级酒店相对应高级次、高品味公共设施、环境。

五、裕安大厦改建酒店优势条件
（一）裕安大厦外观现实状况
一个外形设计含有鲜明个性酒店建筑无疑会给大家留下难忘印象，一样也为其收益打下良好基础。裕安大厦是浦东新区第一幢高层建筑，外观朴实不失典雅，和周围汤臣、华全部、宝安、齐鲁、嘉兴等大厦相比自成特色，完全符合高星级酒店建筑外观标准。
（二）裕安大厦内部结构
裕安大厦建筑结构为框架结构，依据每层面积及四星级酒店房间设置标准，大厦每层面积均可自由分割，楼层局部调整对大楼结构及每层总体布局影响很小，有效降低了酒店内部改造成本。另外，高等级酒店通常拥有自己裙楼，裕安大厦四层裙楼，为合理布局会议中心等配套设施打下良好基础。
（三）大厦现有设备基础齐全
现在，裕安大厦现有设备基础完备，功效基础齐全。如大楼空调设备、供排水系统、供热系统、电梯设备、供电设备、地下停车场等配套设施在稍作调整后，能够完全适应酒店改建。另外，因为现在裕安大厦是办公写字楼，所以依据四星级酒店硬件标准，需添置小部分酒店设备。
（四）酒店和写字楼互为补充
高级商务写字楼和高星级酒店有机组合对高层大厦来说，是全新高效专题式商业组合，沪上很多著名大厦均采取此组合，即大厦部分楼层是办公用楼，部分是酒店用楼。在这种商业组合中，写字楼为酒店提供商务客源，酒店为写字楼带来高级酒店式物业管理。二者商业模式既相对独立又互为补充。
（五）改建费用低、周期短
利用裕安大厦现成办公用房改建为四星级酒店用房，改建用费较低，若以10个楼层计算，改建费用可控制在1500万元人民币左右。若要是在同类地域另寻新址兴建类似等级酒店，所需资金最少将达7－8亿元。和此相比，改建酒店显得经济实惠。另外，改建酒店周期也较短，若改造10个楼层，所需时间至多4－5个月。而要是兴建酒店，从购地到完工直至酒店营业，通常需要四至五年时间。

六、改建后裕安大酒店功效介绍
裕安大酒店由裕安大厦部分主楼层、一楼裙楼、二楼裙楼和停车场改造而成，计划改建豪华套房12间、商务间45间、标准房126间。每个装修雅致客房和套间均备有闭路彩色电视、单独浴室和淋浴、单独控制空调系统、国际直拨电话带浴室专线。酒店设有卫星地面接收系统，可为来宾立即转播国际电视节目。另外，酒店将拥有中央音响系统、中央空调系统、自动火警系统和电脑管理系统等现代化设施。
另外，酒店还将拥有：
（1）现代化商务中心，面积100平方米，在群1楼；
（2）设备完善健身房，面积150平方米，在裙2楼；
（3）高级购物中心，面积200平方米，在裙1楼；
（4）可同时容纳160人参会会议中心（可分隔为4－6间小型会议室），面积300平方米，在裙2楼；
（5）典雅别致咖啡吧、酒吧、茶吧，面积200平方米，在裙1楼。
（6）大型宴聚餐厅，能够和裕安大厦现有餐厅开展合作。
（7）停车场，面积2078.35平方米。
酒店关键功效附表：
图表4：裕安大酒店关键功效表
序号
酒店功效
面积（单位：平方米）
备注
1
豪华套房
1035．13

2
商务间、标准房
9316．17

3
停车场
2078.35

4
商务中心
100
改建费用20万
5
健身房
150
改建费用20万
6
大型会议中心
300
改建费用50万
7
咖啡吧、酒吧、茶吧
200
改建费用30万
8
餐厅

和大厦现有餐厅合作

七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比
（一）裕安大酒店改建成本
依据大酒店改建初步计划，将从大厦中选择10个楼层作为酒店楼层，另外大厦裙楼将改建为酒店大堂，大厦地下车库也将改建为酒店停车场，据此大酒店改造总面积为15664.08平方米，
其中，（1）客房面积为：10351.3平方米；
（2）停车场面积2078.35平方米；
（3）一楼大堂面积约为1834.43平方米（扣除华夏银行所占面积）；
（4）其它功效设施面积约1400平方米（扣除华夏银行所占面积）。
若以其中一个楼层改建为酒店豪华套房，其它九个楼层改建为商务间和标房来计算，则有1035.13平方米改建为套房、9316.17平方米改建为商务间和标房。
大酒店各功效区域面积百分比图以下：
图表5：裕安大酒店功效区域面积百分比图

依据四星级酒店设计标准，裕安大酒店改建工程将包含以下多个大项目：（1）套房装饰；（2）标房装饰；（3）房间机电；（4）大楼设备；（5）套房家俱、窗帘等；（6）标房家俱、窗帘；（7）大堂改造等。下面用图表示裕安大酒店改建工程预算：

图表6：裕安大酒店改建工程预算表
编号
项目名称
单位
工程量
单价（元）
累计（元）
1
豪华套房装饰
M2
1035.13
1050
1086886.50
2
商务间、标房装饰
M2
9316.17
880
8198229.60
3
房间机电
M2
10351.3
120
1242156.00
4
大楼设备
项
1
1156000
1156000.00
5
套房家俱、窗帘
套
12
15019.38
180232.56
6
商务间、标房家俱、窗帘
套
171
11816.35
595.85
7
酒店其它关键功效

100
工程总造价
元

15084100.51
备注：
1、大楼设备项目，包含空调改装、增加锅炉交换器等，属于暂估改建成本；
2、一楼酒店大堂改造费用已摊薄“酒店其它关键功效”栏目，所以不另行计算。

依据该工程预算，工程改建费用大致以下：
（1）大酒店豪华套房装饰面积为1035.13平方米，根据每平方米1050元经济指标计算，酒店套房改造工程造价为1086,886.5元；
（2）大酒店商务间、标房装饰面积为9316.17平方米，根据每平方米880元经济指标计算，酒店标房改造工程造价为8198,229.6元；
(3)酒店改造机电部分工程费用若根据每平方米120元经济指标计算，10个楼层机电改造费用为1242156元。
（4）酒店其它关键功效设施如商务中心、健身房、大型会议中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造费用约120万元。因为部分关键功效设施在酒店一楼大堂。所以大堂改造费用已基础摊薄到上述改造费用中，将不另行计算。
酒店改造工程总体费用，除了包含套房、标房、机电部分改造费用，还应该包含大楼设备更换费用、酒店房间家俱、窗帘等费用。依据表格显示，酒店改造工程总造价为15084100.51元。
各项目改建费用占总改建费用百分比以下图表示：
图表7：裕安大酒店改建费用百分比示意图

（二）酒店改建前后收益对比
改造前：我们根据单层面积来进行效益测算：现在，裕安大厦平均租金3元人民币/平方米/天（除去相关成本，业主收益并达不到3元人民币/平方米/天），按此价格并以办公用房出租率为95％计算，单层年出租收入为107.68万元人民币，那么10个楼层年出租收入为1076.8万元人民币。依据酒店设计，一楼裙楼1834.43平方米和停车场（36个车位，2078.35平方米）将作为酒店辅用设施，改造前，该辅用设施年总收入约94.56万元。若按此计算：
改造前，每平方米年收益＝酒店年总收入/酒店总面积
＝（10个楼层年出租收入＋辅用设施年收入）/15664.08平方米
＝1171.36万元/15664.08平方米
＝747.8元人民币。
改造后：依裕安大厦楼层布局及面积，计划将其中9个楼层改建为标准间和商务间，将其中一个楼层专门改建为高级套房。单楼层可改建为14套标准间及5套商务间，另外，单楼层也可改建为12个豪华套房。依据上述改造方法，裕安大酒店将拥有183间客房，其中豪华套房12间、商务间45间、标准房126间。
现在，据调查，裕安大厦周围酒店价格为：

图表8：裕安大厦周围酒店价格一览表(单位：元)
酒店名称
星级
标准间价格
套房（高级房）价格
上海锦江汤臣大酒店
5
市场价1800
旅行社签约价1944元
上海齐鲁万怡大酒店
4．5
1136
1711
宝安大酒店
4
772
858
通贸大酒店
4
828

浦东华美达大酒店
4

1180
上海外高桥皇冠假日酒店
4．5

1251
明城大酒店
3．5
898

上海浦东香格里拉大酒店
4．5
2473
2668
紫金山大酒店
5
900

上海证大丽笙酒店
4．5

1021
以上述10个酒店价格作参考并对浦东其它相同级酒店加以统计分析，我们认为现在浦东四星级酒店标准间保守价格为800元，商务间保守价格为1100元，豪华套房保守价格为1500元。
若根据上述价格且酒店年出租率70％计算，高级套房楼层年收入为459.9万元;商务间年收入为1264.73万；标准间年收入为2575.44万元，那么10个酒店楼层年收入为4300.07万元。另外，其它配套设施年收入135万。若按此计算：
改造后，每平方米年收益＝年总收入/酒店总面积
＝（10个楼层年出租收入＋配套设施年收入）/15664.08平方米
＝4435.07万元/15664.08平方米
＝2831.36元人民币
另外，改造后一层大堂还可产生客观经济效益，如高级西餐厅、咖啡吧、购物中心、商务中心等。
从大厦改造前后毛收入对比来看，酒店年收入最少为改造前3.7倍。所以，大厦从办公用房改建为酒店用房将为广大业主带来巨大经济效益回报。
改造前后收入对比示意表：（单位:元）

图表9：裕安大厦改造前后收入对比表
对比项
改造前
改造后
备注
10个楼层年出租收入
1076.8万
4300.07万
——
辅助设施年收入
94．56万
——
改造后收入列入改造后配套设施年收入
改造后配套设施年收入
——
135万
——
年总收入
1171.36万
4435.07万

每平米年总收入
747.8
2831.36

每平米日总收入
2．05
7．75
裕安大厦平均租金3元。改造前2.05元摊薄了辅助设施面积

八、酒店经营成本及效益分析
（一）酒店年营业收入测算
裕安大酒店拥有183间客房，其中套房12间、商务间45间、标准房126间；另外，拥有大型会议中心、高级西餐厅、咖啡吧、健身房、商务中心等酒店配套设施。
（1）营业收入:关键是酒店客房收入。
根据套房价格1500元/日、商务间1100元/日、标间800元/日计算，酒店出租率根据70％计算，酒店客房年收入为4300.07万元：其中，高级套房年收入为459.9万元、商务间年收入1264.73万元、标准间年收入2575.44万元。各房间类别年收入百分比表：
图表10：裕安大酒店各房间类别年收入对比表

伴随上海世博会日益临近，未来几年上海高星级酒店出租率将有稳步上升，另外，酒店房间价格也将大幅度增加，所以，裕安大酒店年主营收入也将随之有较大涨幅。
从至，根据裕安大酒店客房出租率每十二个月根据1％百分比上升，客房价格根据每十二个月10％百分比增加来计算（据浦东新区旅游会展处统计，自以来，浦东新区四星级以上高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，我们此处计算为保守测算），那么裕安大酒店客房年收入将展现稳步上升趋势。
裕安大酒店客房价格增加大致以下：

图表11：裕安大酒店—客房价格表

套房
1500
1650
1810
1996
2196
商务间
1100
1210
1330
1460
1610
标准间
800
900
1000
1150
1300
裕安大酒店至客房收入增加图（单位：万元）：
图表12：裕安大酒店—客房年收入增加图

（2）其它收入：关键是酒店会议中心、餐厅、健身房、商务中心、停车场等配套设施年收入。
依据对浦东新区高星级酒店经营情况调查，通常高星级酒店会议室、餐厅及其它配套设施年收入约为100万元。若酒店会议中心大力开拓安徽市场，作为安徽各地来沪召开会议关键会场之一，那么酒店会议中心年收入还将有较大提升。另外，依据现在停车场情况，我们估计停车场年收入为35万元左右。
营业收入汇总列表：（单位：万元）
图表13：裕安大酒店营业收入汇总表
收入
高级套房
商务间
标准间
配套设施
停车场
总计
数额

459.9
1264.73
2575.44
100
35
4435.07
注：酒店出租率根据70％计算。
（二）酒店年经营成本测算
（1）营业成本
主营成本关键是指和酒店客房收入相对应运行成本，据了解，高星级酒店客房运行成本关键包含客房耗材成本及用户早餐成本等。通常情况下，酒店客房日消耗材料成本15元，那么根据出租率70％计算，裕安大酒店客房年材料消花费用约70.13万元；根据早餐成本每份20元、每个客房每日2份早餐计算，每十二个月早餐成本费用约187.02万元。
（2）营业费用
营业费用关键是指酒店运行物业管理费支出、基层人职员资及其它费用支出。
物业管理费支出关键包含酒店设备保养费、设备修理费等等，若根据每平方米月管理费10元计算，那么裕安大酒店年物业管理费约为163.02万元（此处计算，不包含停车场面积；另外，经过协商，物业管理费还可合适降低）。另外据了解，四星级酒店年水电、燃油等能源消花费用约360万元。
基层职员工资：依据下文所表示裕安大酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店基层职员为98人。根据现在上海高星级酒店基层职员工资通常水平（每个月平均薪水1800元、含四金），裕安大酒店基层职员年工资总额约212万元。
其它费用：其它费用关键是酒店运行中宣传、广告等必需支出费用。据了解，高星级酒店年宣传、广告费用约10万元。
（3）管理费用
管理费用关键是指酒店运行过程中酒店管理层工资、酒店企业前期创办费用和酒店固定资产折旧费。
管理层工资：依据下文所表示裕安大酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店管理层职员为10人。根据现在上海高星级酒店管理层职员工资通常水平（平均年薪10万元、含四金），裕安大酒店管理层职员年工资总额约100万元。
企业创办费用：关键包含装饰费用和酒店企业工商注册费用、酒店开业仪式费用等，创办费用累计1130万元（其中装饰费用约为1100万元）。企业创办费用根据5年摊销，每十二个月摊销费用为226万元。
固定资产折旧和摊消费：相关须重新添置固定资产（设备）400万元，折旧年限根据计算，每十二个月折旧费用为38万元。增加酒店电脑等办公用固定资产30万元，根据5年折旧，每十二个月折旧费用为5.7万元。
酒店固定资产折旧费和创办费摊销表：
图表14：裕安大酒店固定资产折旧费和创办费
折旧资产
资产总值（万元）
折旧年限
年折旧成本（万元）
企业创办费
1130
5
226
设备固定资产
400
10
38
办公固定资产
30
5
5.7
折旧和摊销费用总计

269．7

其它费用：根据高星级酒店费用开支通常标准，每十二个月酒店差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费约需 80万元。
（4）财务费用
财务费用关键是指酒店包含银行贷款时需支付银行利息、银行手续费等。计划银行贷款1500万人民币，贷款时间为2年，根据现在银行贷款利率计算，每十二个月财务费用约90万元。
总而言之，裕安大酒店各项年运行成本费用总额约为1541.87万元人民币。
酒店运行具体成本组成表：（单位：万元人民币）

图表15：裕安大酒店运行成本表
序号
成本
年成本数额
备注
1
客房年材料消花费用
70.13
客房日消耗材料成本15元，出租率根据70％计算
2
年早餐成本费用
187.02
早餐成本每份20元、每客房每日2份早餐，出租率根据70％计算
3
物业管理费
163.02
不包含停车场面积
4
年水电、燃油等能源消花费
360
——
5
基层职员工资
212
预编酒店基层职员为98人
6
宣传、广告费
10
——
7
管理层工资
100
预编酒店管理层职员为10人
8
企业创办费用年摊消
226（企业创办费用总费用1100万根据5年摊销，每十二个月摊销费用为226万元）
包含装饰费用和酒店企业工商注册费用、酒店开业仪式费用等
9
固定资产年折旧和摊消费
43．7
——
10
差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费
80
——
11
财务费用
90
计划银行贷款1500万人民币，贷款时间为2年，根据现在银行贷款利率计算
年运行成本费用总额
1541.87
备
注
假如部分业主以房产入股酒店企业，酒店企业还要缴纳一定房产税。

酒店运行具体成本百分比以下(单位：万元)：
图表16：裕安大酒店运行成本百分比图

（三）营业税
依据上文计算，裕安大酒店年收入为4435.07万元。依浦东新区相关税务征收要求，高星级酒店营业税及附加征收百分比为5.55%。所以，依据此项要求，大酒店十二个月营业税及附加应为246.15万元。
（四）所得税
依据上文计算，裕安大酒店年收入除去各项成本费用和营业税及附加后为2647.05万元。依据浦东新区相关税务征收要求，高星级酒店所得税征收百分比为15％。所以，依据此项要求，大酒店年所得税为397.06万元。那么，裕安大酒店年净收入为2250万元。
税后收入以下表所表示：

图表17：裕安大酒店税后收