房地产评估综合报告.docx
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1、房地产评定汇报估价项目名称:北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评定委托方:于同江估价方:北京宜山房地产评定估价人员: 张*估价作业日期:二一六年一月十日至二一六年一月十六日估价汇报编号:目录第一部分 致委托方函3第二部分 估价师申明4第三部分 估价假设和限制条件5一、假设和限制条件5二、需要特殊说明事项6第四部分 房地产估价结果汇报7一、委托方7二、估价方7三、评定对象 7四、估价目标10五、估价时点10六、价值定义10七、估价依据10七、估价标准11九、估价方法11十、评定结果11十一、估价人员12十二、估价作业日期12十三、估价汇报应用使用期12第五部分 估价技术汇报1
2、3一、估价对象资料13二、类比对象资料13三、原因修正15四、部分原因修正16五、修正后价格16六、估价结果确定17第六部分 附件.18第一部分:致委托方函致于同江:承蒙委托,*房地产评定有限责任企业对在北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号(建筑面积188.42平方米)房地产进行评定,评定目标是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、正当标准,在进行实地查勘、广泛搜集相关市场信息和估价对象信息基础上,全方面分析了影响估价对象公开市场价值各项有利和不利原因,依据国家相关房地产估价法律法规和估价目标,根据科学估价程序,并利用合适估价方法,对此次估价
3、对象进行估价测算,确定估价对象于估价时点1月10日市场价值为1625.05万元,(币种:人民币)。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评定汇报。估价结果明细表评定对象实用面积()估价单价 (元/)估价值(万元)京师家园二栋五梯101室188.4286246.141625.05法定代表人:李* 北京宜山房地产评定二一六年一月十六日第二部分:估价师申明我们郑重申明:1、估价人员在本估价汇报中陈说事实是真实和正确。2、本估价汇报中分析、意见和结论是估价人员自己公正专业分析、意见和结论,但受到本估价汇报中已说明假设和限制条件限制。3、估价人员和本估价汇报中估价对象没有利害关系,也和相关当事人没有个人
4、利害关系或偏见。4、估价人员依据中国国家标准房地产估价规范进行分析,形成意见和结论,撰写本估价汇报。5、估价人员张*已对本估价汇报中估价对象进行了实地查勘。6、本汇报书含若干附件,和汇报书正文具相同效力,不可分割对待。7、没有些人对本估价汇报提供了关键专业帮助。8、本评定汇报由北京宜山房地产评定负责解释。9、本汇报估价结果仅作为委托方在此次估价目标下使用,不得做其它用途。未经本估价机构书面同意,本汇报全部或任何一部分均不得向委托方、汇报使用者、汇报审查部门之外单位和个人提供,也不得以任何形式公开发表。特此申明!参与本系评定活动评定人员署名:姓名 评定师注册号 签字 张* 二一六年一月十六日第三
5、部分:估价假设和限制条件一、假设和限制条件1、本估价汇报中市场价值,是指估价对象在采取市场价值标准并假设未设置法定优先受偿权利条件下最可能形成客观合理价值。所谓公开市场,是指一个竞争性市场,在该市场上交易各方进行交易目标在于最大程度地追求经济利益,她们而且全部掌握了必需市场信息,有比较充裕时间进行交易,对交易对象含有必需专业知识。另外,市场交易条件公开并不含有排它性,即全部市场主体全部能够平等自由地参与交易并同时满足以下条件:(1)自愿销售卖方及自愿购置买方; (2)有一段合理洽谈交易时间,能够通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;(3)在此期间物业价值将保持稳定; (4)该物业能够在公开市场上
6、自由转让; (5)不考虑特殊买家额外出价。2、对于估价对象产权,以委托方提供房地产证记载为依据,我们并未到相关主管部门对房地产证登记内容真实性进行核实,由委托方确保其产权真实性。3、估价对象土地面积、建筑面积等相关数据,均以委托方提供房地产证记载为准,我们未进行专业测量,无理由怀疑记载数据和实际数据不符。4、对于估价对象建筑结构我们仅作通常性勘察,未对其进行结构测试,不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评定假设估价对象建筑结构是安全。6、本汇报中估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价假设和限制、并假定未设置法定优先受偿权利条件下市场价值,不包含该房产买卖时发生各项税费。7
7、、估价对象估价时点设定为完成实地查勘之日。二、需要特殊说明事项1、本汇报中市场趋势分析等专业意见,是估价人员依据具体情况和估价时点市场情况分析推断、估计得出,仅供委托方参考,其结论受估价人员经验、能力限制及一定程度主观原因影响,特提请汇报使用人注意。2、委托方提供房地产证等资料是此次估价所需关键依据,估价人员已对其给了必需关注。该资料真实性、正当性和完整性均由委托方负责,对由此而引发后果及相关责任,我企业不负担任何责任。3、如无尤其说明,本估价汇报中所使用货币均为人民币。4、此次评定是基于上述假设和限制条件成立,如以上假设和限制条件发生改变,本汇报结果必需作对应调整。第四部分:房地产估价结果汇
8、报一、委托方于同江二、估价方北京宜山房地产评定地址:北京市X路X号X大厦22楼法 人 代 表:李*房地产评定资质等级:贰级资质证书号:*号联 系 人:* 联络电话: 010-*三、评定对象1、1.估价对象基础情况此次估价对象为北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产,房屋建筑面积为188.42平方米,商品房用途为住宅。北京市海淀区太阳园小区11栋为一般住宅,建成于,钢混结构,总层数19层,建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;电照线路暗设;配置两部客梯;设地下停车场。估价对象在12层,四室两厅2卫一厨格局,正南朝向。室内装修情况为:地面铺地板砖,内墙刮腻子,天花为石膏吊顶,断桥
9、铝窗。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。依据现场勘察,委估房地产结构施工质量良好,装修保养情况很好,未发觉基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为87%。平面图所表示。2.估价对象权利情况依据商品房买卖协议记载,估价对象买受人为于同江,商品房用途为住宅,房屋建筑面积为188.42平方米,土地使用年限自2月23日至2077年2月23日。此次评定设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等她项权利存在,不存在法律纠纷,评定结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。3.估价对象区位情况(1)海淀区基础概况估价对象在北京市海淀区,海淀社会经济发展、城市建设和房地产开
10、发情况等,均对估价对象房地产价格有显著影响。海淀区拥有深厚文化底蕴和丰富文化资源,同时也是全国智力资源和科技人员最密集地域。以圆明园、颐和园为代表园林艺术,记载了海淀文化积淀;以北大、清华为标志高等学府和以中科院为代表科研院所,证实了海淀文化传承;以国风企业等为代表现代文化产业集团,更标示出海淀文化发展创新。图书城身处中关村地域尤其是文化和科技发展交融前沿地带。这里高等学府所,有以中科院为代表各级各类科研机构家,两院院士占全国院士总数,每十二个月产业辐射全国高水平科研结果数千项,高新技术余家,年销售额达亿元(年)。其中,纯智力产业(软件、图书、企业诊疗及咨询等)占全国左右,全员劳动生产能力达万
11、左右,以此项区域经济指标判定,中关村无疑可列全国之首。(2)估价对象区位情况在北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号,正南方靠北三环,街对面是大钟寺商业广场,正西方靠大钟寺东路方向,委估对象地处北京市商业中心,繁荣程度高,交通方便,靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽,人流量大,周围环境良好,现在是北京市繁荣商业、办公地段。估价对象所处地域,土地现实状况开发程度达成宗地外“五通一平”,基础设施情况完全能够满足居民生活需要。4.估价对象市场分析多年,受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等原因影响,全市房地产开发投资增势强劲;开发供给不停恢复,完工面积稳定增加;伴随市场销售价格继续上涨,销量出现
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