地产集团开发报建业务手册模板.doc
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1、恒大地产集团开发报建业务手册(二八年版)恒大地产集团开发中心编制二八年七月序言本手册是为集团企业在办理地产项目各项开发报建业务提供简明实用专业化参考资料。本手册包含两个部分内容。第一部分,房地产开发报建业务。详尽叙述地产项目各个阶段开发报建业务步骤及关键,经过本部分能反应各项业务衔接关系。第二部分,集团企业开发报建管理措施。依据措施以集团企业高度对地域企业开发报建工作进行统筹管理、协调监督。本手册是集团企业开发报建工作者多年以来积累经验总结,是专业性较强指导性手册。本手册是以广州市开发报建业务为范本。因为各地域企业分布全国,各地域政策法规、办事程序均存在差异,在应用本手册过程中,应结合当地相关
2、法规、制度和步骤进行调整,必需时制订地域企业开发报建业务步骤,使开发报建业务标准化、规范化。集团企业布局全国格局已经形成,要实现恒大宏伟战略目标,作为开发建设一线工作者必需不停总结在开发报建业务上工作经验,在为企业发明效益同时,使开发报建工作迈向标准化、规范化、专业化。因为地域差异和水平有限,本手册在所难免存在错漏地方,在此,恳请集团企业和地域企业全部职员给批评指正。恒大地产集团开发中心7月于广州第一部分房地产开发报建业务第一章 概述一、 开发报建业务是房地产开发项目得以顺利开展关键步骤,在开发报建业务工作上做到“精心策划,狠抓落实,办事高效”,能有效降低开发成本,缩短开发周期,为企业发明更大
3、经济效益。开发报建业务包含政府职能部门较多,包含有市发改委(区发改局)、市(区)计划局、市建委(区建设局)、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水企业(区供水所)、市(区)供电局、煤气企业、热力企业、电视企业、民航机场、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环境保护局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。二、 依据关键包含政府部门划分,开发报建体系划分为三大类:(一)计划建设工程类:关键负责房地产开发项目各项建设工程报建验收工作,计划报建关键包含:建设项目预审选址、申请计划设计关键点、申领总平面及修建性具体
4、计划批复、办理综合管线计划和单体方案送审工作、取得环境保护、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领建设工程计划许可证。计划报建阶段完成后,办理建设工程施工手续,关键包含:申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能立案及施工图审查立案、办理建设工程质量及安全监督手续,最终申领建筑工程施工许可证,完成建设工程施工手续。同时办理商品房销售面积估计和预售许可等手续建设工程完工后,要进行各项验收手续,包含计划验收,取得建设工程计划验收合格证,办理环境保护、人防、消防、卫生学等各专业验收,搜集建设工程各项验收资料报请完工验收立案。最终办
5、理商品房实测和确权。(二)用地类:关键负责办理房地产开发项目用地手续办理,包含建设用地预审、报批手续,建设用地拆迁赔偿、有偿使用等手续,取得建设用地同意书及国有土地使用证等相关证照。(三)配套类:关键负责办理房地产开发项目配套设施报批工作,包含施工现场通水、通电、通路报批,各期工程管线施工报批和验收,小区命名和通邮申报,公建配套用房移交等。第二章 计划建设类计划、建设概况步骤图:一、计划建设项目标关键内容概述 (一)第一关键工作阶段:办理商住小区总平面计划设计方案(以下简称总规)及商住小区修建性具体计划设计方案(以下简称详规)建设单位领取到计划部门核发建设用地计划许可证后,分别向国土部门申领国
6、有土地使用证,向计划部门申请设计关键点,向发改委申领立项批文,在取得上述批文后向市城市计划局申报商住小区总平面计划设计方案在取得总规批复后,建设单位对小区总体计划图进行深化设计(包含小区住宅总体计划、管线部署、道路绿化系统、地形竖向和各项经济指标说明),向计划部门申报详规。建设用地大于2万平方米需向计划部门申办商住小区综合管线计划,为下一步小区申报水电手续作为文件依据。(二)第二关键工作阶段:办理送审建筑设计方案复函(以下简称单体)建设单位领取到详规及附图后,建设单位向相关单位及部门办理或申领单体方案,四至图、有效用地批文、建设用地计划许可证及附图后向计划部门申报单体。(三)第三关键工作阶段:
7、办理建设工程计划许可证(以下简称计划证)建设单位领取到单体后,办取消防、人防、环境保护、卫生专业意见,并完成建设项目施工放线、完成扩大初步设计批复、完成建设工程程档案移交协议签署、完成市政设施配套费缴交后向计划部门申领计划证。(四)第四关键工作阶段:办理建筑工程施工许可证(以下简称施工证)建设单位领取到计划部门核发建设工程计划许可证后,向市建委分别办理施工图审查及节能审查、施工及监理邀请招标中标通知书、劳保金缴交证实、质量安全监督登记、余泥渣土排放证手续,在取得上述工作后向市建委申领施工证。(五)第五关键工作阶段:办理商品房预售许可证(以下简称预售证)在建设项目取得施工证及工程进度将达成楼层总
8、高度三分之二前四十天向国土房管部门申办商品房面积估计,并在工程进度达成楼层总高度三分之二后向国土房管部门申领预售证。(六)第六关键工作阶段:办理建设工程计划验收合格证(以下简称合格证)建设项目全方面完工(含外墙装修),建设工程用地范围周围绿化环境、道路设施建设完成,相关临建围墙及其它构筑物全部拆除后,向市计划部门首先申办计划验线,并取得验线册方可申办合格证。(七)第七关键工作阶段:办理建设工程完工验收立案表(以下简称完工立案)建设项目完成计划、消防、环境保护、人防验收工作并取得建设工程完工验收档案认可书(建委办理)后,向建设部门申办完工立案表。二、计划报建工作程序及步骤(一)负责办理项目企业开
9、发资质相关工作;房地产开发企业必需办理了开发资质才能进行房地产开发经营业务。房地产开发企业根据企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。新设置房地产开发企业定为暂定级。各个资质等级对应含有建设规模标准,一级资质建设规模不受限制,二级资质及二级资质以下建设规模为25万平方米以下,具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定。申请核定资质等级房地产开发企业,应该提交下列证实材料:1、企业资质等级申报表:2、房地产开发企业资质证书(正、副本);3、企业资产负责表和验资汇报;4、企业法定代表人和经济、技术、财务责任人职称证件;5、已开发经营项目标相关证实材料;6、房地产开发项目手册及住宅质量确保
10、书、住宅使用说明书实施情况汇报;7、其它相关文件、证实。房地产开发企业资质等级实施分级审批,一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批,二级资质及二级资质以下企业审批措施由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制订。(二)负责办理新增项目标项目手册;一)拍卖所得新增项目:1、拍卖交易后,取得拍卖确定书及地块相关用地资料,如:用地计划许可证、建设用地同意书等;2、在建设行政主管部门领取新空白项目手册(一式三份);3、依据新增项目标计划设计关键点等计划批文填写项目建设计划概况;4、准备资料:单位申请公函、新增项目且未过期建设用地计划许可证、营业执照、
11、资质证书;5、将上述资料报入建设行政主管部门;6、取得新增项目标项目手册二)挂牌交易取得新增项目: 1、在土地交易所挂牌完成后,取得新增项目标用地资料,如用地计划许可证、建设用地同意书等;2、在计划局及国土局办理用地资料及计划批复等更名手续;3、在建设行政主管部门领取新空白项目手册(一式三份);4、依据新增项目标计划设计关键点等计划批文填写项目建设计划概况;5、准备资料:单位申请公函、新增项目且未过期建设用地计划许可证、营业执照、资质证书;6、将上述资料报入建设行政主管部门;7、取得新增项目标项目手册附件:步骤图挂牌交易所得新项目拍卖所得新项目建设用地计划许可证或不过期用地资料1、 建设用地计
12、划许可证;2、 营业执照;3、 资质证书资质证书营业执照 建设行政主管部门取得项目手册(三)负责办理项目立项手续;申报资料:1、项目立项申请汇报书;2、项目提议书或项目可行性研究汇报;3、建设用地权属文件或建设项目用地预审意见书;4、项目建设投资概算;5、银信部门出示资金证实;6、企业法人营业执照副本和资质证实;7、项目地形图8、相关职能部门意见(四)负责办理建设用地计划许可证;一)拍卖地块1、 取得拍卖确定书、土地出让协议2、 准备建设用地计划许可证附图1/地形图套图四套3、 将申请建设用地计划许可证资料报入市计划局4、 取得建设用地计划许可证;5、 所需资料:立案申请表、申请函、建设用地计
13、划许可证附图(一式四份)、拍卖确定书、土地出让协议二)挂牌转让地块1、取得土地出让协议2、准备建设用地计划许可证附图1/地形图套图四套3、将申请建设用地计划许可证资料报入市计划局4、取得建设用地计划许可证;5、所需资料:立案申请表、申请函、建设用地计划许可证附图(一式四份)、土地出让协议(五)负责办理用地计划设计条件及申请调整事宜;一)办理用地计划设计条件:所需资料:1、立案申请表;2、申请函;3、原建设用地计划许可证及红线图(复印件);4、已经取得国土部门建设用地通知书或建设用地同意书 二)办理申请调整设计条件所需材料:1、 立案申请表;2、 申请函;3、 原建设用地计划许可证及红线图(复印
14、件);4、 原设计条件;5、 历次批复相关用地同意文件;6、 历次相关计划批文及附图;7、 已经取得国土部门建设用地通知书或建设用地同意书;8、 属调整公建配套需提交主管部门意见。 (六)负责办理建设用地计划许可证更名手续;所需资料:1、 单位申请函;2、 申请表;3、 原建设用地计划许可证及附图;4、 因为企业本身更名、撤消、吞并、拍卖等不包含改变用地性质更名须提交相关主管部门批复或其它有效证实文件;5、 计划局历次批复相关用地同意文件;6、 计划局批复历次相关计划批文及附图;7、 已经取得国土部门建设用地通知书或建设用地同意书。(七)负责办理商住小区修建性具体计划设计方案批复事宜;所需资料
15、:1、申请函;2、建设用地计划许可证及附图;3、计划设计条件(含历次调整计划设计条件)同意文件;4、计划设计条件或原计划批复文件中要求取得专业管理部门意见;5、绘制在平面坐标和高程系统现实状况地形图上总平面图(一式两份);6、总平面图方案图(一式两份);7、计划说明书(一式一份);8、其它计划审批部门要求相关文件和证实。(八)负责办理商住小区综合管线具体计划批复事宜;所需资料:1、申请函;2、计划说明书;3、计划设计资质文件(图纸上盖资质章可认为已提交);4、绘制在1:500-1:管线综合计划图(一式三份),包含工程管线综合计划图、电力电信工程计划图、给水燃气工程计划图、雨水污水工程计划图;5
16、、绘有计划道路1/500-1/平面坐标和高程系统现况地形图;6、其它计划审批部门要求相关文件和证实; (九)人防设计报建一)人防总规报建准备资料:1、申请函;2、建设项目情况记录表;3、建设用地计划许可证及附图;4、设计单位资质证书(复印件);5、计委立项投资批文;6、人防总规设计图;7、人防办要求其它相关文件。二)人防单体报建介入条件:取得人防总规批复后,和建筑单体(含地下室)方案报建同时。取得总工室单体方案报建图(平立剖)一份,先申报单体方案;总工室依据批复方案,完善设计提供人防工程施工图(建筑、结构、风水电)二套,连同计划部门单体方案批复,再申报单体人防工程审查意见。申报单体方案准备资料
17、:1、申请函;2、建设项目情况记录表;3、建设用地计划许可证及附图;4、修建性详规批复及附图;5、计委立项投资批文;6、单体方案设计图(平立剖及总平面图)一份;7、人防总规批复。申报单体人防工程施工图审查:准备资料:1、申请函;2、人防工程施工图审查申请表;3、建设用地计划许可证及附图;4、修建性详规批复及附图;5、计委立项投资批文;6、人防单体设计方案和计划部门单体方案批复;7、人防工程施工图(建筑、结构、风水电)二套。(十)、建筑工程环境保护设计报建一)小区项目定址报批准备资料:1、建设用地计划许可证及附图;2、取得研发中心环评设计资料;3、环境影响汇报书(由受委托环评单位编制);4、环境
18、保护建设项目申建汇报表;5、申请函;6、环境保护审批部门要求其它相关文件和证实。二)单体环境保护设施报建准备资料:1、小区修建性详规批复及附图;2、单体方案批复;3、用地计划许可证及附图;4、单体方案批复小区环境影响汇报书及审批意见;5、填写单体环境影响汇报表;6、污染物治理设计方案(由环评设计单位提供);7、建设项目申建汇报表;8、申请函。(十一)建筑消防设计审查(土建阶段)报建。准备资料:1、申请汇报;2、建筑消防设计防火审核申报表;3、建设用地计划许可证及附图;4、单体方案批复及附图或修建性详规及附图;5、施工报建图。(十二)建筑工程卫生学审查报建准备资料:1、申请汇报;2、卫生学审查申
19、请表;3、建设用地计划许可证及附图;4、单体方案批复及附图或修建性详规批复及附图;5、施工报建图。(十三)负责办理扩大初步设计批复事宜;所需资料:1、建筑工程初步设计审查申请表;2、初步设计送审汇报;3、项目立项批文和固定资产投资计划;4、建设用地计划许可证及计划局核发设计关键点;5、市国土局建设用地同意书复印件;6、计划部门相关报审方案历次批复及审定方案图纸、设计说明及指标;7、公安消防、环境保护、人防、卫生防疫、民航部门审核意见或复函;(十四)负责取得施工、监理邀请招标中标通知书:准备资料:1、申请汇报;2、立项批文;3、资金证实;4、施工监理邀请招标核准书;5、自主邀请招标机构申请表;6
20、、招标文件。(十五)负责建设工程施工图审查(含节能审查);一) 办事程序1、 总工室提供施工图审查全套资料,包含建筑、结构、水、电、消防等专业图纸,并提供地质勘察汇报、结构计算书、计算软件授权书等资料;2、 全套资料送施工图审查机构审查;3、 取得施工图审查意见;4、 总工室回复施工图审查意见;5、 办理施工图节能立案手续;6、 取得施工图审查汇报,报入市建委立案;7、 取得已立案施工图审查合格书。二) 所需资料:1、施工图审查申请表;2、扩初批复;3、预备立项;4、建设用地计划许可证及设计关键点;5、建设用地同意书;6、报建审核书;7、消防、环境保护、人防、卫生防疫等专业意见;8、设计协议立
21、案表;9建设工程计划许可证及附件。(十六)负责办理建设工程计划许可证;所需资料:1、申请函;2、建筑设计方案审定通知书及附图附件;3、建筑设计方案经数次调整应提交相关建筑设计方案调整同意文件及附图;4、建设用地同意书或建设用地同意书文件及红线图;5、建筑施工图(一式两份);6、绘制在1:200或1:500平面坐标和高程系统现实状况地形图上总平面图(一式两份);7、建设工程放线测量统计册(一式两份);8、初步设计相关审查意见;9、建筑设计方案审定通知书中要求提交专业管理部门意见;(十七)调整建筑工程建设工程计划许可证及附图附件所需资料:1、申请函;2、申请调整情况说明(包含调整原因、调整要求及调
22、整结果);3、原建设工程报建审核书和建设工程计划许可证(复印件);4、申请调整建筑施工图报建应提交原建筑施工图(原件)和调整建筑施工图(一式二份)。(十八)负责办理余泥渣土排放(受纳)手续;所需资料:1、 建筑物平立刨及承台大样图等图纸;2、 淤泥运输协议;3、 标高证实;4、 报建审核书;5、 建设用计划许可证及红线图;6、 建设单位及施工单位责任状。(十九)负责办理建设工程质量安全监督手续;一) 报监范围:凡新建、改建、扩建建筑工程、建筑设备安装工程、装修工程项目施工招投标工作完成后,建设单位在申请领取施工许可证之前,应按要求范围到建设工程质量监督站和安全监督站办理建筑工程质量监督登记和安
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