深圳南华大厦营销策划报告样本.doc

深圳南华大厦营销策划汇报
目 录

第一篇 市场篇
第一章 市场分析
第二章 消费者分析

第二篇 项目篇
第一章 项目分析
第二章 项目定位

第三篇 营销篇
第一章 营销策略
第二章 营销准备
第三章 推广计划

第一篇
市场篇

第一章 市场分析

一、 写字楼市场分析
二、 公寓市场分析
三、 商服用房市场分析
四、 车公庙片区市场分析

一、 写字楼市场分析
（一）写字楼市场供需现实状况
1、市场供需（截至5月）
供
深圳市中高级写字楼交付使用现楼供给量为2,950,310平方米
罗湖区1,024,516平方米
福田区1,636,999平方米
南山区240,830平方米
需
市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%）
罗湖（75%）：
福田（80%）：
南山（70%）：
中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。

（二）写字楼市场特征及趋势估计
1、 写字楼市场租售略显平淡
进入第一季度，写字楼市场和上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。首先因为大多数企业已在去年末和今年初选好适宜办公场所搬入，临时不会再考虑新物业。即使有用户垂询，多是为年底搬迁做准备。其次，美国经济滑坡，部分跨国企业原定扩张计划搁浅；同时因为香港经济跟随美国大市，香港企业在深圳投资脚步也放慢，所以总体物业需求有较显著降低。
2、 两大利好促进经济良性发展
a) 伴随申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳经济发展产生了良好影响，深圳写字楼市场有显著回暖现象。展望下六个月，估计深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，伴随高新技术产业对物业需求增加，科技产业园片区写字楼市场也会逐步起动。
b) 加入WTO后，因为经济活动总量增加，将从总体上扩大中国房地产需求量，而需求增加又将造成供给在下一期增加，形成动态平衡关系。在北京、上海、深圳等大中城市，其在CBD写字楼、高级公寓、商住楼和经济开发区工业厂房需求全部将大为增加。
3、 写字楼市场整体趋向好
深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了不少投资者眼光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大楼盘是投资热点，如在中心区江苏大厦，已达成96%入住率。
4、 高交会促进写字楼市场
深圳举行高交会，促进很多知识密集性高新中小企业蓬勃发展，对写字楼市场需求有所上升。
5、 租赁写字楼大多为新成立企业
前期（上六个月）租赁成交多是原租户续租或扩租，其中AIA在租赁信兴广场地王商业中心三个整层基础上又扩租29层整层。近期用户中有部分是新成立企业。这类用户通常成交快速，面积以100-200平方米小单位居多。

三、南华大厦区域市场分析
1、车公庙片区市场背景材料
车公庙片区经济地理环境：车公庙由天安工业区、泰然工业区、安华工业区及车公庙工业区组成。片区东临福田中心区，北临交通干道深南路，隔深南路北望农科中心、香蜜湖片区及高尔夫球场，西临竹子林，南临滨河路干道。
2、南华大厦区域市场分析
1）车公庙片区写字楼、公寓现实状况
写字楼：车公庙已形成成熟办公区域：四大工业区大量厂房
改成写字楼租售，优惠价格吸引了大量深圳中小企业，高级写字楼已落成有天安数码工业城、创展中心、劲松大厦、青松大厦、大庆大厦及广州大厦，在建项目有豪全部大厦、创新产业广场及南华大厦等，隔深南路在建写字楼项目有世贸中心大厦、交通枢纽大厦等。逐步形成西部写字楼组团，办公气氛越来越浓。
公寓：因为当地工业区为主，存在着部分印刷、化工及制造工厂，造成该区域空气环境及人文环境不佳，所以只有泰安轩、泰康轩等少数多个公寓项目，多以中等为主，配套通常，人气不旺。
2）车公庙片区公寓、写字楼市场比较分析
公寓：在户型平面上，该区域户型以小户型为主，高层住宅则以70
—100平方米为主；在销售率上，因为该片区企业多，公寓少，促进该地域小面积公寓展现供不应求局面；另外，价格实惠中户型高层住宅也很受市场欢迎。价格上，公寓价格在6000元/平方米左右，而高层住宅面积在6500元/平方米左右。
写字楼：在户型平面上，该区厂房改造写字楼以大中面积提供为主，
而高级写字楼（创展、大庆）则以小户型为主；销售率上，伴随深圳中心区不停完善，这区写字楼市场受到众多消费者看好，不管厂房还是高级写字楼，全部取得了不俗市场成绩。价格上，厂房售价在3800-4000/平方米元左右，而高级写字楼售价在7800元至8000元/平方米左右。
i. 车公庙片区公寓、写字楼市场存在问题
公寓：人气不旺，片区内人员杂乱，质素不一。
商业配套设施缺乏，商业、文化、邮电、银行等分布零碎，没有形成较大规模市政配套环境。
写字楼：高级写字楼气氛还未形成，周围稍显冷清。
3、 竞争对手整体情况分析（写字楼）
1）深圳写字楼情况分析
表一： 深圳写字楼售价对照
项目
位置
楼盘情况
售价（元/平米）
销售情况
报业大厦
深南路
甲级写字楼
13000
很好
奥林匹克大厦
景田商报社
甲级写字楼
10900
通常
电子科技大厦
深南大道
甲级写字楼
10000
好
创展中心
深南大道
甲级写字楼
7800
好
大庆大厦
深南大道
甲级写字楼
8200
通常
国际文化大厦
深南大道
甲级写字楼
8000
好
江苏大厦
蓝田路
甲级写字楼
1
好
现代之窗
华强北
甲级写字楼
8600-11000
好
表二：深圳写字楼租价对照
罗湖区写字楼之租金报价
物业名称
位 置
总建筑面积（M2）
月平均叫价
（RMB/M2）
月管理费
（RMB/M2）
地王大厦
蔡屋围
138,075
130-200
32
彭年广场
嘉宾路
23,853
80
27
嘉里中心
人民南路
60,736
100
28
振业大厦
宝安南路
24,478
A座60，B座50
30
国际金融大厦
人民南路
38,828
81
18 空调另计
深房广场
人民南路
95,269
52
25
天安国际大厦
人民南路
68,600
65
27
发展中心大厦
人民南路
61,705
60
34
阳光酒店
嘉宾路

80

国贸大厦
39,000

65

新全部酒店
嘉宾路

120

表三：福田区写字楼之租金报价　　
物业名称
位 置
总建筑面积（M2）
月平均叫价（RMB/M2）
月管理费
（RMB/M2）
特区报业大厦
深南大道
89,300
85
25
深茂商业中心
华泰路

35-40
12
国际文化大厦
深南大道
51,000
80
18/F以上10以下6
长江世贸大厦
深南中路
42,569
70
冬季：12.4夏季：22.4
佳和华强大厦
深南中路
41,187
70
8.5
赛格广场
深南中路
92,800
90
25
联合广场
滨河大道
114,400
50
25
信息枢纽大厦
福华路
30000
90
17.7
国际科技大厦
深南中路
35,200
70
21
创展中心
深南大道南
39,370
65
3.8
大庆大厦
深南路旁
35,000

江苏大厦
蓝田路
37,500

世贸中心大厦
农科中心旁
64,211
120
28
分析：
◆ 上表可看出，本区域或靠近本区域甲级写字楼售价较以上区域全部低，但租赁情况尚好，可见本区楼盘有一定投资价值。
◆ 上表分析：福田中心区成为深圳城市空间倾向性选择
深圳写字楼中心从以国贸大厦为中心写字楼集中区域，到以地王大厦为中心新写字楼热点区域，再受福田中心区概念影响，造成写字楼西移。在深南大道旁国际文化大厦、大庆大厦、创展中心及江苏大厦热销，均是写字楼热点西移有力佐证，沿深南路车公庙片区逐步向新商务中心区即泛商务中心区形象靠拢。以上写字楼售价调查资料能够看出，中心区及中心区幅射地域甲级写字楼项目价格已靠近甚至超出了原有写字楼中心片区价位，西部写字楼热潮不日掀起。
◆ 表二、表三显示：租赁方面
数据显示，国际文化大厦、创展中心等中心区及中心区辐射写字楼出租率达成100%，而特区大厦、世贸中心大厦租价直逼深圳福田、罗湖甲级写字楼，西部写字楼市场，日渐感受市场热力。
2）片区同质楼盘借鉴
类别
大庆大厦
创展中心
规模
建筑面积37690平方米，33层楼，建筑风格西方超现代。
占地5288平方米，建筑面积47921.3平方米。31层塔楼
功效
下面四层石油交易中心，五至六层会所，18-22层酒店，其它写字楼。
1-5楼裙楼，5层会所。6-10楼发展商自用，11层设备转换层，其它写字楼
价格
均价8200元/平方米
均价7800元/平方米
付款方法
一次性付款，银行按揭
一次性付款，银行按揭
销售情况
通常
好
购置人身份
部分石油系统企业，新兴中、小企业创办人
新兴中、小型企业创办人

销售策略
小户型至大户型，可自由组合，层差价位小，中央空调，小户型办公室投资概念。
小户型，可自由组合，适合三五人接洽商务酒吧，独立式空调，月供以元/平方米报价
配套设施
五—六层会所
五层会所
楼盘优缺点
大至小户型全有，定位不明确
离地铁口远，内部装修档次不够
销售方法
世方代理
世联代理
发展商
大庆人民政府
安徽省政府
4、 未来趋势分析——CBD写字楼将成为市场热点
CBD（Central Business District）——商务中心区，北京、上海写字楼大炒CBD概念，而中心区在深圳经济特区地理中心，整体建设正处于一个飞速发展阶段。区内已经形成便捷交通网络，六大市政关键工程及数十个开发项目建设在紧锣密鼓进行，未来城市关键雏形已现。
深圳政府计划，中心商务区CBD在中心区南区，占地面积223万平方米。计划功效是为国际性跨国企业商务活动提供便捷、高效最好工作环境。现在，中心商务区CBD及周围写字楼物业也在不停升值。从江苏大厦、中银大厦、创展中心到正在建设国际商会大厦等写字楼，全部展现热销、旺租市场反应。其中江苏大厦销售均价在13000元/平方米之上，销售率在90%以上，一批国际大型基金、证券、银行、跨国企业已经抢先入驻，其中创展中心更是在短短多个月内达成98%高销售率。而现在市场反应显示，众多投资用户更是看好中心区南区CBD内物业：现在在深圳CBD第一个公开发售写字楼——国际商会大厦在没有进行对外宣传情况下，更是在一个半月时间内达成30%销售率，表明投资、置业者对CBD未来前景看好。现在中心商务区及周围写字楼租金水平普遍高于市内相同物业，如投资大厦在70—100元/平方米之间，特报大厦更是在100—120元/平方米之间。整体出租率较高。而在售项目如国际商会大厦按揭月供在40—68元/平方米之间，远远低于租金水平。其次，伴随中国市场深入开放和立即加入WTO影响，深圳作为高新技术产业密集经济特区，将会是众多想进军中国市场跨国企业和外资企业首选之地，而这些企业对写字楼尤其是甲级写字楼需求将会极大刺激这个市场，起到一个良性作用。对于准备扩大企业规模，提升企业形象，加强国际商务来往企业或机构，入驻中心区将带来更大商机。
加入WTO后，因为经济活动总量增加，将从总体上扩大中国房地产需求量，而需求增加又将造成供给在下一期增加，形成动态平衡关系。尤其在北京、上海、深圳及成全部、武汉等大中型城市，其在CBD写字楼、高级公寓、商住楼和经济开发区工业厂房需求全部将大为增加。

第二章 消费者分析

一、 写字楼用户调查分析
二、 公寓用户调查分析
三、 商服用房用户调查分析

第二篇
项目篇

第一章 项目分析
一、 项目概况
二、 SWOT分析
三、 结论和对策

一、 南华大厦项目概况

1、地理位置
南华大厦在深南路和香蜜湖路西南角，面对深圳著名豪宅东海花园，北望香蜜湖美景，西临泰然九路，南临泰然装饰城。东临待建政协大厦和摩登仓，前有深圳公交大巴路点“农科中心”。多路公交大巴、中巴穿梭来往。
周围配套：泰然工业园内超市、酒店、宾馆、食街、邮局、银行等
2、策划背景资料
南华大厦处于车公庙片区，地块分别为四家发展商所拥有（星彦、建艺、中金等），当地块占地面积为5146.8平方米，形状较规则，调整核增容积率为7.31。建筑层数为26层。
其建筑规模：依计划国土局计划设计要求，该项目标总建筑面积为37585.407平方米，为一栋26层单体建筑，配套设施有商场、会所、管理用房、地下车库等安排；地下车库建筑面积为：7482.08平方米。
◆ 地下车库有146个停车位
◆ 首层架空绿化面积为：1579.606平方米
◆ 二至四层安排商场
◆ 五至十二层为公寓
◆ 十三至二十五层为写字楼
◆ 二十六层为会所
◆ 该项目7月22日开工，总工期500天，为深圳市康发发展企业在深圳开发建设第三个地产项目。
3、计划关键：
◆ 大厦楼高99.8米，建筑呈蝶形，外墙采取条形玻璃幕墙，大气美观挺拨，现代感及科技感强烈。
◆ 大厦全框架结构，首层架空六米绿化，二至四层裙楼六百米中空大堂，周围用透明玻璃幕墙；五至十二层每层两个空中花园，十三至二十五层，每隔层四个空中花园，充足表现了生态建筑概念。电梯全全部采取日本原装三菱品牌。
◆ 南华大厦配有中央空调系统，可集中、分层、分房并网联动供冷。
◆ 大厦高级智能化系统。
◆ 大厦之内即建有电话中继站，整个通讯系统采取结构化布线。
◆ 电梯厅及公用走道为黑色花岗岩。
南华大厦设计总体思绪现代，基础满足甲级写字楼需求，可供营销卖点内容多，为策划工作搭建了一个良好平台。
4、工程进度
建筑安装修工程（7月20日开工）
① 土方及桩基 7月-9月完成
② 地下室施工 9月-11月完成
③ 主体土建工程 11月-4月完成
④ 室内公共部分及室外装修 4月至9月完成
⑤ 绿化等隶属工程配套 11月前完成

完工及交付使用
① 验收及补正 11月底完成
② 入伙
项目预售工作 12底月开始内部认购
3月初（春节后）开始正式销售

二、 南华大厦优势分析
1、项目现实状况优势
1）区位优势：
南华大厦所处深南路，是深圳最关键交通干道。作为福田中心区一级辐射区，各发展商争相进驻，在项目大厦对面世贸中心大厦，作为西部标志性写字楼，将以其为中心向四面发射出一个庞大写字楼组团。
2）景观资源
南华大厦周围可用景观资源丰富，香蜜湖、高尔夫花园、东海建筑风景、深圳湾及深南大道永久绿化带，全部是可炒作景观资源。
3）地铁概念
南华大厦为地铁沿线物业。
4）计划优势
大厦外形现代感强，内外部装修高级，生态建筑概念首层架空绿化及隔层设空中花园，为用户提供了良好想象空间，有利于销售。
5）企业形象优势
南华大厦发展商中金岭南集团为上市企业，其资金实力及发展商形象全部是树立品牌形象基础。
2、项目潜在优势
1） CBD中心商务区一级辐射区域。
2） 功效价值比优势：提升每个单位价格含金量，导入服务概念、智能概念及运动概念，尽可能提升物业品质及附加值。

三、 南华大厦劣势分析
1、区位
即使炒作地铁概念，但邻近两个地铁出口，一个在大庆大厦旁，车公庙站，距本大厦500米远，另一个为东海花园站。因为修建香蜜湖立交桥，将香蜜湖人行天桥拆掉，假如政府不开设深南大路地道，本项目将流失地铁这一大交通炒作资源。
2、裙楼部分
① 商业气氛淡，销售有很大难度。
② 600平米中空大堂设计使实用率大大降低，造成商场可用面积仅为多平方米，为招商带来一定限制。
3、公寓部分
① 作为高级楼盘组成部分，要求公寓上档次。价格成为公寓销售一大阻碍点；
② 高级公寓外部环境较差。

4、写字楼
① 写字楼平面分隔难度大。
PS：写字楼平面层原有计划大户型为主，现有计划使划分小面积写字楼有一定困难，难以计划走道而且轻易造成黑屋现象，给写字楼销售带来很大阻碍。
② 空中花园开敞式，将空调热量及幕墙吸收热量尽数分散，会造成白天花园温度极高，给空中花园实用率及绿化造成一定难度。

叁
销售对象锁定
（市场定位）

一、公寓用户分析
高级公寓用户调查表
职 业
白领40%，商人40%，其它职业20%
投资取向
酒商式公寓10%，商务公寓90%
选择依据
地段，交通，价格
面积
40平米左右
装修程度
基础装修50%，中等装修40%
付款方法
按揭80%（其中要求有一成首期占40%）
会所设施
阅览室，游泳池，健身房、音乐茶室
商务公寓需求
传真，电视，空调
商务服务
商务中心，公用大中小会议室，网络
物业管理
代订机船票，清洁洗衣，送餐服务
（以上数字起源于江苏大厦及群星广场用户分析）
分析：可居住可办公商务公寓被绝大多数用户认同，白领人士及
小型经营者普遍青睐于可租售小面积公寓，且要求公寓有一
定装修。

二、写字楼用户调查分析表
年纪
30岁以下14%，30-40岁占74%
资金取向
自筹资金82%
投资取向
自用90%，投资气氛不足
认可度
公寓54%，写字楼44%，商场无人认可
地理位置
100%
付款方法
按揭90%，一成首期60%
会所设施
阅览室，游泳池，健身房、音乐茶室
商务服务
商务中心，公用大中小会议室，网络
物业管理
代订机船票，清洁洗衣，送餐服务
（以上数字摘自江苏大厦用户分析表）
分析：30至40岁中小型企业经营者组成了写字楼关键购置群
体，大家选择有良好发展前景中心区写字楼自买自用，在较
大资金压力下，按揭形式受到绝大部分买主认同，轻松无比
一成首期市场呼声很高。

三、写字楼投资心理
投资，吸引炒家进场，将对写字楼及公寓销售起来极大促进作用，在申奥成功及年初加入WTO影响下，投资逐步回暖，投资者对物业品质、前景普遍认同会造成新一轮投资热潮，南华大厦将是这一轮热潮中佼佼者。
有前途、回报率高、风险低项目是众多房地产投资型买家统一目标。而确定目标最关键标准基础有两条：
◆ 物业本身软件及硬件质量要好。也就是说，既要有国际水平设计、计划，又要有过硬建筑、装修工程质量，还要有完善服务体系和完整配套设施。
◆ 分析物业发展前景要乐观。即目标物业所处大环境和小环境全部有继续快速发展可能，这么才能蕴藏着巨大升值潜力。而最为关键就是优越地段，这种物业才能在未来租售市场中立于不败之地。

◆ 在同一热销地段上，投资者们大全部会选择高级物业。原因为：高级物业收取投资回报相对较高，尤其对于采取按揭贷款方法购房者来说，不仅能够用租金还贷，还可取得部分净收入。不管是长久租赁还是短期转卖，投资回报全部相当可观。其二，中国经济发展动向，包含立即加入WTO趋势表明，房地产需求将会越来越大。据相关人士统计，甲级写字楼需求近两年内增加有可能达成15%，而对于写字楼及公寓租售市场来说，利好倾向最大还是高级物业。

四、 高级公寓（CBD白领公寓）用户分析
1、 CBD白领工作节奏快，消费观念超前，又有经营头脑，她们考虑安家置业出发点是：工作、生活、投资三不误。
2、 CBD内拥有庞大购房群体，同时，因为她们文化背景、教育背景、收入消费水准，和工作环境、工作地点含有一定特殊性。高效、快节奏地工作，同时又知道该怎样尽情地享受生活是CBD白领一个显著特征。这一特点决定了这一购房人群购房置业部分行为特点。
3、 首先是住房消费观念时尚、超前。因为CBD内企业和机构身份特点，CBD就业白领阶层大多受过良好教育，在信息发达当今社会，包含住房消费在内各方面生活资讯，其获取能力肯定是最强。所以，她们更愿意接收时尚消费方法。
4、 其次是购房时最关键要考虑原因是住房和工作结合。CBD内工作群体最显著特点是快节奏、高效率。这一群体在购房时，全部些人全部不能不考虑居住和工作便利关系问题。在支付能力能够确保前提下，她们会选择更靠近CBD或交通便捷区域安家。
5、 再有就是CBD这些相对收入高群体在购房时，有相当一部分人会考虑房产投资这一问题。因为中国经济正处于上升期，加入世贸、政府加大CBD开发力度等原因，使很多人意识到在深圳，尤其是在CBD范围内投资房产是一个良好机遇。所以自购房，连带投资考虑是CBD购房群体又一显著特征。
6、 从住房需求规律角度看，收入水平、消费观念、受教育程度、工作就业环境等全部是影响大家选择住房原因。
7、 选择在CBD关键区居住，房价会高部分，但生活、工作便利些，是以相对较高房价换取交通和时间成本减低。
8、 现在，深圳CBD关键区内楼盘普遍提供是大户型或超大户型。说明此区域内小户型供给短缺，所能提供必受欢迎，同时也反应了投资性买家近十二个月来数量猛增，含有CBD题材物业其投资价值被普遍认可。
9、 CBD是城市经济关键区域。以信息业为主导现代经济社会在不停地改变着大家工作和生活形态，改变着现代人生活方法同时，相伴而至是就业者工作效率和工作节奏显著加紧，工作压力不停加大。在这一背景下，CBD就业人群中会有相当一部分百分比人考虑在就业地或临近区域购置物业，以适应快节奏工作，摆脱上下班奔波疲惫。 对于有这么需求置业者，提议要明确“效率家居”为主导思想，依此安排自己购房计划。所谓“效率家居”就是住房要着重考虑工作和居家两相便利，不以豪华舒适为选择目标，以相对可接收房价换取居住交通和时间成本减低。
10、 对于投资型买家来说，则要明白“第一是位置，第二是位置，第三还是位置”这么投资准则，在购房时选择越临近中心办公区位置越好。购置这类物业，价格不应是关键考虑原因，除位置之外，楼盘品质、档次和物业管理星级水准，决定了物业未来租金回报水平。

五、 消费者定位

1、 高级公寓消费者定位
身份识别
◆在深圳过渡中国或国际大企业工作高级经理人
◆ SOHO一族（自由职业者及设计策划工作室）
◆ 充足认同该区域投资价值投资人士

区域识别
◆福田80%，其它区域20%
购置力识别
◆ 手头有十五至二十万元资金

2、 写字楼消费者定位
身份识别
◆ 来深五至十年，有一定经济实力中小型私营企业
◆ 部分外地大机构驻深圳办事处
区域识别
◆ 深圳当地中小型企业70%
◆ 外地及外地企业进驻深圳办事处30%
购置力识别
◆ 手头有五十万元资金可调用

第二章 项目定位
一、 整体形象定位
二、 使用功效定位
三、 目标用户定位
四、 户型定位
五、 价格定位
六、 租售百分比定位

一、南华大厦整体形象定位
N-CBD生态信息综合写字楼

1、N-CBD AERA（区域支持）
2、SHARE MODEL（计划支持）
3、“I”SERVICE（服务支持）

支持点

二、写字楼形象定位
1、区域形象

N-CBD
（Near Central Business District）
——泛商务中心区

N-CBD为CBD周围区域，伴随深圳市中心区逐步完善西移，深圳市车公庙、农科中心——中心区一级辐射区域写字楼物业亦跟随水涨船高。创展中心热销、世贸中心大楼高潮使这个区域写字楼一栋又一栋拔地而起，形成了深圳又一壮观西部写字楼组园：N—CBD组团。
CBD影响将辐射NCBD区域，并带动其共同发展，这一点不容置疑。NCBD距离CBD不超出五分钟车程，路路畅顺，交通出行极其便利。在强大市政配套下，CBD内写字楼档次高、租金高、面积大、价格高，跨国企业、中国大型集团企业、各地政府办事处、金融、证券平分写字楼天下，人数者众中小型通讯、网络、贸易企业被排除在外，重视企业形象企业肯定会将眼光转向N—CBD区域。

2、计划形象
SHARE MODEL
——共享型计划

——更重视生态、更重视健康SHARE模式，和其它写字楼相比，share型写字楼更重视项目标景观资源、公用空间、沟通交流空间及建筑本身绿色生态概念。确保用户在健康、优良、人性化写字楼里办公。
南华大厦为经典share型写字楼：
◆ 丰富景观资源
绿色景观：高尔夫花园，东海花园
蓝色景观：香蜜湖水上乐园、深圳湾
◆ 大面积公共空间
c) 首层架空绿化
d) 大面积门前广场
e) 裙楼二至四层600平米中空大堂
f) 五至十二层每层两个空中花园
g) 十三至二十五层每层四个空中花园
◆ 计划共享空间
会议中心：设计大、中、小三种会议室，租用户租用。
h) 大会议室一个（500平米左右）
作为用户新闻公布、企业会议、产品公布场所。
i) 中会议室1个（100-150平米）
可容纳十五至二十人，供租户租用。
j) SHEAE会议厅
隔层设计一个（无空中花园层），装修酒吧及咖啡座两种风格，设智能卡进入，进入SHARE会议厅可打服务电话点咖啡或酒水，SHARE厅不设任何服务人员，由智能卡计时，饮品以现金形式付帐。
k) SPORT（运动）豪华运动会所
接驳申奥成功重大利好消息，运动概念成为地产最新概念。大层二十六层为规则豪华会所，面积近二千平米，会所内全部为运动设施，向CBD中心区域全方面开放。
内设：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休闲咖啡厅。
经营方法：智能卡经营，写字楼SHARE厅里设自动售卡机，会所全采取刷卡计费形式，满足大厦智能形象。

3、推广专题
走近CBD，分享CBD
NEAR CBD，SHARE CBD

二、公寓形象定位
1、 总体定位
CBD 高级白领商务公寓

——CBD高级白领公寓，贴近CBD，为CBD高级白领度身订做小面积高级商务公寓单位。

2、形象定位
效率
CBD高级白领公寓提供全商务装修。包含：复合木地板、中央空调、电视、电视机顶盒、高级浴室系列、写字台、衣柜、席梦思。

时尚
全商务装修务必请专业装修设计企业设计，确保时尚装修感觉。及商务、家居两种感觉。如床可自由收放、厅内有显著区域分隔等新概念商务家居感觉。
（装修标准：500元/平方米）
科技
◆ 三网合一：三网合一已于近期签下协议，作为三网合一起源地——天安数码城，南华大厦将成为深圳首家三网合一智能性大厦。
◆ VOD机顶盒互动点播系列，实现
— 家庭大户室（股票买卖随意）
深圳股民最感爱好，可能是把大户室搬到自已智能化家中，进行证券信息处理，还含有查阅新闻信息、证券评论、上市企业资料等全部功效，多种数据图表完整，数据实时更新，更为突出是，能同时进行证券委托买卖，速度当然比电话委托快得多。
— 家庭电影院（VOD互动点播）
公寓开通互动电视，即视频点播(VOD)。用户可在家中随心所欲点播自己喜爱节目。
— 家庭医院（远程医疗）
经过机顶盒网络，用户可实现远程医疗服务。物业管理中心接驳医院及110中心，深圳部分医院已开始使用内部网络来进行挂号、门诊和病历管理。假如家庭网和医院网互联，就能够在医生指导下照料病人及通知抢救。
— 家庭阅览室（远程教学）
接驳全国最大网上书库，坐于家中，多种资料，随心应手察阅。
— 家庭商场（网上购物）
网上商场将大行其道。住户能够安坐家中浏览感爱好商品。您需要做，只是点击鼠标选中商品，用网上信用卡来付帐。

轻松
南华大厦高级公寓实施会员制统一租赁，需要将房租赁用户，以六个月为期，将物业委托给大厦专聘管理企业公开向外租赁。

3、推广专题
CBD高级白领公寓推广专题为：
3+I
时尚●科技●轻松

——时尚装修、智能组合、轻松投资加上I服务模式。

三、服务定位
1、服务模式
I服务

南华大厦内，全部服务将经过网络来进行
l) 小区住户使用IC卡来通行、停车及消费
m) 经过网络来预订会议室
n) 可视对讲系统支持来访者、保安、住户之间可视对讲
o) 闭路电视监控系统和家庭自动报警系统联动，对每一个出入口、关键公共场所显示并录像，异常情况立即报警，根本确保小区及住家安全
p) 对三表远距离自动抄表及收费
q) 走不出户，享受股市、互动点播及网络教育、远程医疗
r) 对水、暖、电、气、电梯、空调及网络实施实时集中监控等
完全实现网络化服务，信息化物业管理，最新I服务管理模式，充足享受信息时代各项服务。

2、服务范围：
◆ 问讯服务和留言服务
◆ 信件、报刊收发、递送服务
◆ 出租汽车预约服务
◆ 提供旅游活动安排服务
◆ 航空机票定购、确定服务
◆ 代订餐饮、文化娱乐节目票
◆ 外币兑换服务
◆ 花卉代购、递送服务
◆ 洗衣、送衣服务
◆ 代购清洁物品服务
◆ 其它多种委托代办服务

四、户型定位
1、写字楼户型百分比
面积（m2）
划分及说明
户数百分比
80
大楼南向半层划为小面积写字楼，两间80平米写字楼可自由组合
30%左右
120
大楼南向半层划为中面积写字楼，不能够自组合
20%左右
150
大楼向北半层划为中面积写字楼，共四间。可自由组合，买两间单位以上送一个屋顶花园，半层购置单位，送两个屋顶花园。
50%左右

2、 80平米写字楼分割理由以下：
◆ 本大厦档次高，且已经有30—50平米商务公寓单位，不宜划得太小。80平方米基础上能够满足一个形象很好小型企业办公用途。
◆ 向南面较向北面分隔轻易部分

◆ 两个相邻小单位可自由组合，面积适中，确保南北朝向全部有大160平米左右面积写字楼。
3、 120平方米写字楼分割理由以下：
◆ 平台花园使平面形状不规则，划得太小实用率低，使用不便。
4、 150平方米写字楼分割理由以下：
◆ 北向写字楼如隔小，通道设置将会使一部分写字楼变成黑屋。
◆ 将面积划大，并以赠予空中花园作为炒作条件，有可能吸引一批实力雄厚大企业购置。
5、公寓户型百分比
面积（m2）
户数
户数百分比
30以下
16
9%左右
30-40
133
79%左右
50以上
21
12%左右
累计

168户

五、价格定位
1、总体定价思绪
依据对市场调查研究，本企业认为：本项目标价格定位应关键以市场竞争原因为关键参考原因。并和竞争对手对比优劣，利用市场对比法进行价格修正，合理制订价格。
2、依据总体价格定位思绪，本企业选择项目所在片区现在最含有参
考力大庆大厦、创展中心、国际文化大厦作为参考楼盘。
区 域 因 素
比较项目
比较标
参考物名称
南华大厦
大庆大厦
创展中心
国际文化大厦
地域级差
20
20
20
22
交通通达度
20
21
20
21
繁荣程度
20
20
20
21
租赁市场
20
19
21
21
临街情况
20
20
20
20
累计
100
100
101
105

个 别 因 素
比较项目
比较标
参考物名称
南华大厦
大庆大厦
创展中心
国际文化大厦
装修、配套
20
19
18
18
朝向、环境
20
20
20
22
户型结构
20
19
20
20
市场时机
20
19
21
21
市场接收能力
20
19
21
21
累计
100
96
100
102
比 较 权 重

大庆大厦
创展中心
国际文化大厦
比较权重
0.35
0.5
0.15

各 因 素 修 正
楼盘
大庆大厦
创展中心
国际文化大厦
折后均价
8200
7800
8200
区域原因修正
100/100
101/100
105/100
部分原因修正
96/100
100/100
102/100
修正价格
8542
7723
7656

依据和本片区和周围片区经典物业价格比较，本单位评定可实现折后均价：
Σ（各比较物业修正价格´比较权重）= 8000元/平方米。

3、写字楼定价
依据计算，南华大厦写字楼价位定在8000元/平方米左右应是市场最易接收价格。鉴于本大厦成本原因，在大厦档次计划高及发展商良好品牌情况下，本企业提议本大厦写字楼价位为：
8300元/平方米
并加大包装及营销推广力度，确保项目销售进程。

4、公寓定价
大厦企业公寓计划为商务公寓，基础上和写字楼定价相同。在计算结果（8000元/平方米）基础上，再加500元/平方米装修，本企业提议公寓定价为：
8500元/平方米

5、价格操作标准
◆ 低开高走
在楼盘开售之初定以较低价格，然后再逐步渐进提升。
理 由
① 低开能够先声夺人地吸引市场视线，引发置业者关注，从而快速地聚集起人气。
② 低开意味着价格线路会逐步走高，从而使前期购置者感到物业升值，继而在市场上形成良好口碑，这将是物业宣传最好路径。
③ 低开使发展商在物业推广过程中占据主动，有较大策略调整空间。
◆ 留有余地
不把价格做得太满，给用户预留一定升值空间。
房地产作为保值增值手段在投资者看来愈来愈不认为然，近几年来深圳楼市只跌不升，令众多所谓炒楼群一族苦不堪言，所以投资信心大受打击。写字楼及公寓作为高价投资品，价格涨跌幅度较大，所以买家常常小心谨慎，顾虑重重。价格定得太满使得她们难以享受物业升值，从而难以形成良好口碑，不利后期物业销售。
◆ 价格透明
楼价一经定出，即完全公平公开，不搞讨价还价和人情折扣。
◆ 小幅频调
价格调整时变动幅度不要太大，合适多调几次。
◆ 灵活付款
依据用户多种理财需要多设计多个付款方法以供选择。
◆ 贮备后手
适度地将好物业、最优惠付款方法留到最终。

第三篇
营销篇

第一章 营销策略

一、销售时机
二、综合销售策略
三、写字楼销售策略
四、公寓销售策略
五、商场销售策略

一、销售时机
项目从桩基到地下室再到上地面5层左右，需要五个月时间，这五个月中，我们完全有时间将销售策划不停完善，把一切准备工作，包含售楼处装修、现场包装、销售资料、广告策略、推广手段、销售组织等做到最好，争取在12月下旬，进入项目标预热