新型养老院建设综合项目可行性研究应用报告.doc
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1、地 块 养 老 院可行性研究汇报项 目 名 称 君莲居住区I1地块养老院建 设 单 位(盖章) 单位责任人 (盖章) 项目责任人 上海XX工程项目管理咨询(资格等级:甲级 编号:工咨甲)目 录1.项目概况11.1项目介绍11.1.1项目名称11.1.2项目建设地点11.1.3建设规模及内容11.1.4项目法人及法人代表11.2项目法人介绍11.3可研汇报编制依据和研究范围21.3.1编制依据:21.3.2研究范围32.项目背景和建设必需性及可行性分析42.1项目背景42.1.1上海市进入老龄化社会42.1.2闵行区制订对应养老计划42.1.3君莲居住区建设养老院理由52.2项目建设必需性52.
2、2.1是推进上海市养老工作需要52.2.2是闵行区养老工作需要62.2.3是君莲居住区功效完善需要72.3项目建设可行性82.3.1项目建设技术可行性82.3.2项目建设方案可行性82.3.3项目建设经济可行性83项目场址和建设条件103.1项目场址103.2建设条件103.2.1自然条件103.2.2区位和交通113.2.3工程用水用电条件113.2.4建材供给条件113.2.5社会环境条件114建设规模和建设方案124.1总体设计124.1.1设计依据124.1.2设计范围124.1.3工程概况124.1.4设计标准和总体构思134.1.5总平面计划设计134.2建设规模134.2.1入口
3、大堂154.2.2餐厅及辅助设施154.2.3医生办公室及护士值班室154.2.4各类医务室154.2.5心理咨询室164.2.6办公室、会议室、资料室等164.2.7健身房、活动室等164.2.8老人居住室164.3建设方案164.3.1 建筑功效设计164.3.2 建筑造型设计174.3.3 建筑装饰标准175组织机构和项目管理196投资估算和资金筹措方案207财务分析和项目效益评价218项目进度安排229项目风险分析239.1项目风险分类239.1.1建设风险239.1.2成本超支风险239.1.3技术风险239.1.4其它风险239.2项目风险控制对策249.2.1建设风险249.2.
4、2成本超支风险2410可行性研究结论2510.1养老院建设是必需2510.2养老院建设是可行251.项目概况1.1项目介绍1.1.1项目名称君莲居住区I1地块养老院1.1.2项目建设地点项目建设地点在上海市闵行区,地处闵行区A4线以东、金全部路以南颛桥镇154号I1地块内,养老院坐落在I1地块西北角,北临沪光路,西傍全部会路,东有在建中小区卫生中心,地理位置优越,交通方便。1.1.3建设规模及内容君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设重大工程配套商品房大型住宅区,占地177.49公顷,总建筑面积180万平方米,其中住宅154万平方米,分为A、B、C、D、E、G、H、I、J等地块。在I1地块
5、养老院占地4007m2,总建筑面积为5196m2,建筑层数为4层,建筑密度39%,建筑容积率1.3。1.1.4项目法人及法人代表项目法人:上海闵行地产经营法人代表:朱国兰1.2项目法人介绍上海闵行地产经营是闵行区人民政府出资监管企业,企业注册资本为叁亿元人民币。经营范围:地产项目基础性工程开发服务,市政基础工程建设,绿化工程服务,房屋动拆迁服务,建筑装潢材料,钢材,金属材料销售,工程技术咨询。(包含许可经营凭许可证经营)。1.3可研汇报编制依据和研究范围1.3.1编制依据:1. 闵行区发展计划委员会相关对颛桥镇原八大市场A(B、C)地块前期基础性开发贮备项目提议书批复,闵计基审发()22号(2
6、3号、24号);2. 闵行区人民政府相关同意闵行区土地贮备中心为八大市场住宅贮备用地A(B、C)块划拨国有土地通知,闵府土()358号(359号、360号)房屋土地测绘技术汇报书 (上海市测绘院第二分院);3. 上海市闵行区计划管理局相关君莲居住区修建性具体计划批复,闵规综()25号;4. 城市居住区计划设计规范()(GB50180-93);5. 上海市城市计划管理技术要求(11月版);6. 上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准(DGJ08-55-);7. 公共建筑节能设计标准(DGJ08-107- J10307-);8. 建筑设计防火规范() (GBJ16-87);9. 建筑抗震
7、设计规范(上海市标准DGJ08-9-);10. 建筑给水排水设计规范(GB50015-);11. 环境空气质量标准(GB3095-1996);12. 民用建筑设计通则(JGJ37-87);13. 民用建筑隔声设计规范(GBJ118-88);14. 上海市老年事业发展“九五”计划和远景目标;15. 老年人建筑设计规范(JGJ122-99);16. 老年人居住建筑设计标准(GB/T 50340-);17. 疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87);18. 无障碍设施设计标准(DGJ08-103-);19. 上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准;(DGJ08-32-);20. 中国工程建设标准强制
8、性条文();21. 建筑工程设计文件编制深度要求(建设部4月)。1.3.2研究范围本可研汇报研究范围以下:项目背景和建设必需性及可行性分析;项目场址和建设条件分析;建设规模和建设方案;组织机构和项目管理;投资估算和资金筹措方案;财务分析和项目效益评价;项目进度安排;项目风险分析;可行性研究结论。2.项目背景和建设必需性及可行性分析2.1项目背景2.1.1上海市进入老龄化社会现在中国老龄人口占总人口比率为7%左右,截至年底,上海户籍总人口为1360.26万人,其中60岁及以上老年人口266.37万人,占总人口19.58,这意味着,每5个上海人中就有1个老人;而这一比重仍有上升趋势。依据联合国今年
9、2月份刚公布数据,世界人口老龄化“先行者”日本,人口老龄化为22%。所以,上海老龄化已经“比肩”日本。上海比全国提前进入老龄化社会,而且老龄化水平越来越高趋势在短期内不会改变。在未来25年内,现在35岁到60岁年纪段人将逐步进入老年人口阶段,这个庞大人口群体(为609.35万人)将极大地提升上海市老龄人口比重。2.1.2闵行区制订对应养老计划闵行区政府最近(9月)召开了老年福利设施建设和管理工作推进会,会议根据上海市相关政策和区政府前很快出台相关全方面落实市政府养老服务实事项目,深入推进本区养老服务工作意见通知(8月)精神,提出了闵行区养老机构规范化建设和管理实施细则和相关加强老年活动室建设和
10、管理意见,这些举措深入推进了闵行区老年福利设施规范设置、严格管理和科学评定,从而达成可连续发展,对闵行区养老机构和老年活动室发展起到指导意义。根据相关全方面落实市政府养老服务实事项目,深入推进本区养老服务工作意见要求:l 境内组织和个人,在区民政部门登记取得“民办非企业单位登记证书”,并在闵行区区域内举行为老年人提供住养、生活护理等综合性服务非营利性养老机构,给每张床位一次性补助10000元(含市府补助5000元)。l 对已经民政部门同意执业养老机构,经过对原有设施扩建改造,新增养老床位经区民政部门验收,符合上海市“养老机构建筑设计标准”,并办理床位设置变更手续,给每张新增床位一次性补助100
11、00元(含市府补助5000)。l 新办养老机构经区民政局检验验收合格,根据每张床位1000元标准给一次性创办补助。l 为了给区内养老机构市场化运作提供一个公平竞争环境,提升养老机构为老服务质量和科学管理水平,按行业考评标准对区内养老机构进行考评,每十二个月考评在80分以上,按核定床位数每收养一位闵行区籍老人给每个月100元运行补助经费。在未来五年里,闵行区老年福利设施建设目标是:养老机构床位总数达成7000张以上;居家养老服务达1万人,90%以上居(村)委会建成标准化老年活动室。为此,闵行区将在政府大力推进下,激励民间和海外资金投入,让更多企业和个人兴办养老机构,并在养老机构投资多元化,运作机
12、制市场化情况下,引进竞争机制,形成一个良好竞争环境,推进养老机构良性发展。2.1.3君莲居住区建设养老院理由到时,君莲居住区内居住人口将达5.4万人左右,其中相当一部分就是老年人,本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为目标,认为老年人提供优质住养、生活、护理等服务为标准,有必需在居住区内建设最少一所养老院。2.2项目建设必需性2.2.1是推进上海市养老工作需要上海市人口委主任谢玲丽在接收媒体采访时表示:上海市正越来越显著展现出人口老龄化和家庭小型化。老龄人口占总人口18.9,而家庭平均只有2.6人,这使家庭组员养老成为以后大问题。另据统计,上海市赡养系数(指老年人口和就业人口比值
13、)正在不停升高,现在上海60岁以上老人占到1559岁劳动力人口赡养系数已高达20.6,也就是说,现在5个劳动力人口抚养一个老人,到2025年,这一比值将达58.5,2050年高达90.1,也就是靠近于1个劳动力人口抚养一个老人。以前,上海市统计局对上海1000位65岁及以上老年人生活情况进行一项调查显示,上海有超出40老年人处于“空巢状态”,1/6老人因为生活难以自理或缺乏家人照料而想住敬老院。“未富先老”,日趋严重人口老龄化,无疑会影响其经济建设步伐。截至底,上海市共有养老机构439家,养老床位40,136张,床位数占60岁以上老年人口1.58。,这一数字远远低于发达国家6水平。虽说近几年来
14、上海养老设施建设有了空前发展,各类养老场所也雨后春笋般地前后耸立,和居民区,尤其新建居民区配套养老设施日渐齐全,老年人生活水平也有了显著改善和提升,然而和发达国家相比各项指标仍然存在不小差距。所以,怎样处理老年人养老问题将成为关乎社会繁荣稳定、经济健康发展关键原因,而建设老年福利机构、养老设施无疑成为处理这一顽疾良药,本案正是这一良药中一粒药丸。2.2.2是闵行区养老工作需要闵行区现有养老机构26个,床位2740余张(见下表),在一定程度上处理了部分老年人养老需要,然而伴随各类新区不停建设、老年人口不停剧增,这些设施已经显著不能满足老年人需求,所以需要建立更多养老机构、增添养老床位。养老机构地
15、址床位数1上海市闵行区社会福利院莘庄七莘路700号6002上海市闵行区第二社会福利院华坪街道兰坪路37号603上海闵行区华漕镇敬老院吴翟路吴漕路288号484上海闵行区马桥镇敬老院马桥镇北松沙港桥北侧765上海闵行区浦江镇陈行敬老院陈行镇跃农路水闸桥南406上海闵行区虹桥镇敬老院虹桥镇环镇南路120号807上海闵行区华漕镇诸翟敬老院诸翟镇平乐路6号268古美路街道敬老院塘湾镇三新街309上海闵行区浦江镇鲁汇敬老院鲁汇镇老师新村37号4210上海闵行区浦江镇杜行敬老院谈家港叶家桥路28号6811上海闵行区华漕镇纪王敬老院纪王镇纪高路中段5012上海闵行区梅陇镇虹梅敬老院虹梅南路景联路1109号6
16、013上海闵行区梅陇镇敬老院莲花路春申路2105号9114江川路街道华坪老院兰坪路131弄13号6015江川路街道碧江敬老院碧江路280弄17号甲5016上海闵行区吴泾镇敬老院剑川路100弄44号7017龙柏街道航华敬老院航华街道航南路108号7018上海闵行区爱德养老院颛桥镇颛建路张家弄14号10019上海南张安老院莘庄镇七莘路九号桥8020上海闵行区福禄寿敬老院沪闵路3158号瓶北路口14021上海闵行区陇西养老院梅陇镇沪闵路罗阳七村5122上海恩光敬老院华宁路245号东13223上海闵行区大众敬老院沪闵路2865号5024上海大华福利院中春路2626号29025龙柏街道龙柏敬老院龙柏七村
17、104号5626上海闵行区爱心敬老院沪闵路2865号50闵行区政府计划在未来五年里,闵行区老年福利设施建设目标之一是:养老机构床位总数达成7000张以上。从数据对比来看,要达成7000张床位标准,闵行老年设施建设还有很长一段路要走。本项目设计养老床位76张,这也将成为未来闵行区养老床位7000张一部分。2.2.3是君莲居住区功效完善需要依据上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准;(DGJ08-55-)对于居住区级公共服务设施设置标准要求:必需设置最少一所养老院,养老院建筑面积和用地面积分别不应小于4200m2和4000m2;另据上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准(DGJ08-32
18、-)要求:新建居住区、居住小区,应配置和居住区、居住小区人口规模对应养老设施,其总床位不应小于人口规模2,所以在拥有些人口容量为5.4万君莲居住区内至养老床位控制应该在100床位以上。因为现在在君莲居住区D地块尚要建设一所托老所(用地面积1233m2,建筑面积600m2),所以本案养老院床位设置为76张。2.3项目建设可行性2.3.1项目建设技术可行性上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为5196m2,总用地面积约4007m2,是一座四层砖混结构建筑,一层建筑面积1551m2,二层建筑面积1450m2,三层建筑面积1169m2,四层建筑面积1026m2。此四层建筑不存在新材料、新技术利用,尽
19、管局部存在入口大堂较大跨度形式,但总体属于通常建筑。项目所使用技术已经成熟,所以该项目建设在技术上是可行。2.3.2项目建设方案可行性君莲小区小区养老院建设符合上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准(DGJ08-32-)、上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准(DGJ08-55-)等规范、标准要求,能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准,满足计划局计划要求,在方案上是可行。2.3.3项目建设经济可行性养老院是微利行业,早期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢,所以,作为公用事业养老院在所考虑社会效益将大于经济效益。因为上海市老年人口比率不停攀升而造成
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