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美的海岸花园全程营销方案样本.doc
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1、全程营销6.doc *第六节 我们眼中物业管理企业经过具体分析和周密考察,我们和怡高物业走到了一起。怡高物业顾问累积百多年物业管理经验,亦是最早涉足中国之境物业管理企业。配合该企业多年来在中国所累积之物业管理经验,及连同其它部门之专业人才、经验及技术,相信能凭着该企业高质素服务和优异管理概念,为美海岸花园提供一个综合性高级物业服务。怡高物业服务是由实力雄厚高力国际物业集团和怡和太平洋企业在亚洲物业业务进行合并而组建,形成了亚太地域一个规模庞大、网络宽广物业机构怡高物业顾问集团。怡高不仅承袭了高力集团丰富环球物业顾问经验,更拥有怡和太平洋在亚洲高尚声誉。怡高全球网络,它拥有世界性见解及见解,亦深
2、入了解不一样地方市场改变。透过高力国际环球联络网络,怡高可利用3600多位专业人员及健全物业及用户资料库,快捷而有效地掌握合适物业时机,顺利满足用户要求。怡高用户范围十分广泛,其中包含有大规模商业集团、金融机构及政府机关。凭借着优良口碑及声誉,怡高亚太地域网络得以不停扩展,快速而有效地成为亚太地域最优异物业顾问企业之一。透过亚太区地内36家办事处及其它地域145家联络办事处,怡高为用户提供多元化物业服务,其中包含买卖、租赁、物业管理及工程管理、估值、研究及顾问服务等,拥有数以千计专业物业顾问人士。在物业管理部门中,不仅聘用了含有丰富物业管理经验专业人员,更汇聚了不少造诣精湛技术人员。为满足现今
3、社会用户需求,怡高提供全方面化物业管理服务。包含专业财政预算及会计、技术维修、物业市场推广、电脑资料处理及技术提供、人事管理、行政管理等。另外,怡高采取了现代化物业管理技巧,使用户能掌握更多市场资料、确保物业耐用性及增值能力。该企业物业经理能因情况提供高效服务,达成用户要求,深受同业及用户赞赏。现在由怡高负责销售及管理中国项目超出40个,提供物业管理及顾问服务工商住宅物业总面积逾250万平方米。遍布大连、天津、北京、上海、广州、东莞、番禺及深圳八大城市,并由30多位来自香港、台湾及新加坡专业人才负责督促在中国当地招聘逾1500名物业管理职员。截止1995年底,怡高受委托项目总值超出25亿美元。
4、现时在中国分别于北京、上海及广州设置办事处,另有14个管理办事处设于八大城市。由怡高负责管理番禺丽江花园,获中国国务院建设部颁发“全国城市物业管理优异示范住宅小区”奖项。第七节 怡高物业管理顾问协议文本附录顺德美海岸花园物业管理顾问合约广东省美集团股份房产企业(以下简称甲方),乃中国顺德美海岸花园之发展商。甲方在广东省顺德市登记注册,其法定地址 。 法人代表: 。怡和高力物业服务(上海)广东分企业(以下简称乙方),在广州登记注册,其法定地址在广州市流花路109号之九达宝广场1006室,法定代表:柳维伦第一章 序言(一)顺德美海岸花园在顺德北滘镇南部,该发展项目首期工程估计约于1999年8月开始
5、交付使用。甲方在业主委员会成立前拥有顺德美海岸花园物业管理权,可独立行使美海岸花园物业管理职责。(二)立约双方依据中国(中国)相关法律和条例,并本着平等互利,共同做好顺德美海岸花园物业管理工作标准,经友好协商,特签订本协议。(三)甲方依据以下条款,聘用并委任乙方为顺德美海岸花园物业管理顾问,帮助甲方管理该物业之住宅、商场、住客会所及车库,总建筑面积共约245000平方米(以下简称托管物业)。甲方需向乙方支付管理顾问酬金及其它相关费用。乙方依据以下条款,接收甲方聘用,推进托管物业之维修及物业管理工作,并对该项工作负责。乙方乃怡高物业顾问集团之隶属机构,所以,在以后托管物业管理事宜之对外宣传上,将
6、可沿用怡高物业顾问集团之形象及相关标识。第二章 甲、乙方双方职责(一)甲方职责依据本协议条款,甲方同意聘用乙方为物业管理顾问并帮助甲方推进托管物业 之管理工作,在推行合约期内,为保障乙方能有效地帮助管理托管物业,甲方同意推行下列职责:1)确保在托管物业入伙前成立托管物业和物业管理企业(或物业管理部门)。在本合约中,全部物业管理企业字样亦可指物业管理部门;2)帮助乙方调派及招聘专业人员加入物业管理企业,推进托管物业物业管理工作;3)在推行合约期内,监督乙方工作表现;4)确保托管物业按时按质按量经过相关政府部门之正式完工验收并移交物业管理企业,然后使物业管理企业能顺利推行其既定管理职责;并须负责相
7、关遗留工程之跟进工作及负担对应发生费用。5)在推行合约期内应按甲、乙双方同意财务预算,由甲方预先垫付一笔可供管理企业初始运作创办费。(二)乙方职责依据本合约条款,乙方同意接收甲方聘用,负责向托管物业提供物业管理顾问服务。在合约期内,乙方同意推行下列职责:托管物业交付使用前1)帮助甲方(或其委托之法律顾问)编写及落实相关托管物业之业主条约,作为以后物业管理之基础依据;2)草拟托管物业管理部门筹备期及托管物业首年管理财务预算汇报,并以此为依据计算托管物业各部分之管理份额;3)对管理企业设置及企业形象、本身建设、管理等提供提议;4)制订各部门管理及运作制度,包含保安、财务、采购、人事、行政等制度;5
8、)帮助甲方安排适宜电脑企业,建立电脑管理系统,并就此系统对甲方提出管理顾问方面意见;6)编写相关托管物业之管理文件,包含用户手册,装修手册等供甲方审阅,并制订相关之运作程序,包含楼宇交收程序、紧急应变方法、用户投诉处理等;7)帮助甲方或管理企业确定托管物业以后有偿服务及无偿服务方案;8)就托管物业配套商业设施、设备,包含会所设施,设备管理应从物业管理角度提供提议;9)就托管物业之发展设计从物业管理角度向甲方提出提议,尽可能使其设计和未来管理运作相配合;10)确定管理部门人员编制及帮助甲方招聘及挑选相关骨干人员(如部门主管);11)在中国提供一次为期5天入职培训,导师由乙方资深管理职员担任,并由
9、乙方从中国或香港办事处调派人手参与培训;12)帮助甲方统筹安排所需物料及设备之采购事宜;13)在有必需时,帮助甲方甄选或向甲方推荐适合之承判商;14)就托管物业小区文化建立提供意见;并配合甲方市场推广工作,从物业管理方面提供支持;15)每个月2次(可按需要协商增加或降低)派员到工地检视及参与相关之工程会议,并对影响未来物业管理工作事项提交汇报;16)每个月2次(可按需要协商增加或降低)和发展商开会商讨相关物业管理工作进展情况;17)依据托管物业情况及物业尤其要求,提议并帮助甲方为托管物业购置适宜之保险;18)对发展商所提出问题作出回应。托管物业交付使用时及交付使用后) 交付使用期间,派员到现场
10、帮助托管物业楼宇交收工作,为期5天;) 托管物业交付使用后30天内,提交一管理评定汇报;) 每个月两次(可按需要协商增加或降低)派员到现场根据既定之服务标准检视物业管理工作,并提交相关检定汇报,对托管物业之保安、清洁、绿化等各项工作提供改善意见;) 对物业交付使用前制订一系列制度及工作程序进行检讨,并提供修订及改善提议;) 帮助甲方制订物业整体长短期保养修缮计划,包含长远维修提议、预防性保养计划及改善工程;) 每个月两次(可按需要协商增加或降低)和甲方或管理企业开会商讨相关物业管理工作进展情况;) 从最终用家角度,检讨楼宇设计和设施,提出相关改善意见,努力争取托管物业达至高水平之物业管理要求;
11、) 托管物业交付使用3个月后安排一次为期4天之在职培训课程,并由乙方调派导师参与培训;) 依据政府部门相关要求,向甲方或管理企业就成立托管物业业主委员会事项提供提议,假如含有足够条件,帮助甲方或管理企业筹备托管物业首届业主委员会;) 就甲方申请ISO9002认证提出乙方过往经验及意见;) 在顾问期间,对发展商所提出问题作出回应。乙方上述之职责是依据乙方提交顺德美海岸花园物业管理计划书中所列物业管理企业职责而制订,惟依据甲乙双方协议,乙方只以物业管理顾问之身份为甲方提供服务,而非以全方面管理模式接管相关物业管理工作,所以附录一之部分内容作以下调整:) 乙方不负责托管物业全部机电故障及遗漏工程跟进
12、工作,惟可就机电故障及遗漏工程提供提议:) 乙方依据甲方所提供之财务资料对托管物业管理收支运作进行评定,并提供改善提议;) 乙方将按甲方要求及托管物业实际需要帮助甲方招聘及甄选各级管理人员,以确保管理企业有一支高质素之管理队伍。顺德美海岸花园物业管理计划书内所指“物业管理企业职责”乃指接管托管物业管理企业职责,乙方会就此提供顾问服务予管理企业,以帮助其完成附录一内之职责内容。第三章 双方同意条款依据上述职责及下列条款,甲方同意聘用乙方,推进托管物业管理工作,乙方愿意接收甲方聘用出任托管物业物业管理顾问。(一) 合约年期此合约自甲、乙双方签署后立即生效,至托管物业一期工程洋房单元第一个单位正式向
13、业主发出收楼通知书之日(具体日期双方以后以备忘录形式确定)起计后六个月为期满。合约期满前,如双方达成一致协议可再续约,续约期另行约定。 如双方在本合约届满前未达成一致续约协议,及双方并未有违反本合约内第三章第(四)项条款,本合约将于合约期最终一天终止。(二) 物业管理顾问酬金(略)(三) 人事甲方同意乙方不须负责任何甲方所聘相关人事聘用之费用。人事聘用费用包含工资、津贴、资金及其它一切劳保福利及聘用时所需手续费用等均列入管理预算开支。(四) 终止合约1)甲、乙双方同意依据下列情况可提早30天给对方书面通知终止本合约;a、任何一方严重违反或没有推行本合约内列任何条款职责,并接到对方书面通知起计1
14、4天内未能改善及推行相关条款职责。b、任何一方受到法律制裁而引致破产清盘或自动清盘。2)如因多种无法预见原因造成甲方或乙方无法继续推行本合约,或因为第三方严重违约而造成甲方或乙方无法继续推行本合约,则另一方仍需针对对方已经提供服务部分支付合理酬金;除此之外,如一方在没有合理原因提出单方面之终止合约通知,另一方将保留一切权利,向对方追讨全部由此而引发之法律责任及经济损失。(五)合约修改和变更对本合约修改和变更,必需经甲、乙双方协商并签署有效书面协议才能生效。(六)适使用方法律本合约效力、解释、推行和争议处理均受中国法律管辖。(七)争议处理1)凡因推行本合约所发生或和本合约相关一切争议,双方应尽可
15、能经过友好协商加以处理。经过协商不能处理时,应提交托管物业所在地并拥有管辖权之人民法院进行相关之诉讼程序。败诉方须负责相关之诉讼及法律费用。在诉讼过程中,除双方有争议正在进行诉讼部分外,本合约应继续进行。2)合约中任何一方发出任何通知或汇报须以书面统计,并以挂号信件、电传或图文传真形式发出,并以收件人明确已收到才视作有效送达。双方如用电报、电传等发送通知方法,应有义务随之以书面信件再行通知。3)本合约双方地址、电传或图文传真号码,如有任何改变,须在改变后48小时内通知另一方相关之改变。(九)尤其要求在本合约使用期内,如甲方需要在其宣传资料或任何文件中引用乙方企业名称或标识,则必需同时注明类似由
16、怡和高力物业服务(上海)广东分企业或怡高物业顾问集团提供物业管理顾问服务字样,其中物业管理顾问服务中“顾问”两字不可省略。(十)本合约以正本,共一式三份,甲、乙双方及管理企业各持壹份,均含有相同效力。(十一)本合约由甲、乙双方盖章及双方代表签字后立即开始生效。甲方 :广东省美集团股份房产企业 法定代表人/职务 :签署及盖章企业地址日期见证人乙方 :怡和高力物业服务(上海)广东分企业法定代表人/职务签署及盖章企业地址日期见证人第一节 住宅质量确保书和住宅使用说明书(略)第二节 物业经营在小区物业管理范围内开展多个经营已是目前物业管理一个关键课题,多个经营好坏直接影响着管理企业、发展商和广大业主贴
17、身利益。考虑到美海岸花园物业管理因为多种原因而不可避免高成本和业主承受能力和市场预期之间矛盾,灵活开展多个经营来增加物业管理收入是一个很好缓冲方法。所以,我们提议发展商将商业用途物业经营收入部分或全部划归物业账,以避免因为物业管理收不抵支而对服务品质影响。这么既可充足利用物业管理资源,同时也减轻了业主负担。我们为小区物业管理制订了多项家政服务、代理代办服务、工程服务内容,并将停车场、肉菜市场等纳入小区物业管理经营之内。另外,在对小区各项服务和经营成熟以后,物业管理企业能够作为一个经济实体走出去开展更广泛经营和服务,以此为小区和业主寻求更多利益。比如,我们提议物业管理企业以后计划连锁特许经营将是
18、一项很大经营工程。REAL在对连锁特许经营策划上有着较成熟和完善体系,将连锁特许经营和物业管理相结合也是REAL房地产开发经营一个创举。连锁特许经营和通常企业经营管理有很大差异,最关键不一样点就是必需考虑系统化作业和规格化管理。每个门店即使地点、人员全部不相同,不过却要有一致服务质量,依据国际发展经验,有效计划连锁特许经营制度,就是成功运作关键原因。REAL为连锁及特许经营业者进行成套管理制度计划,内容包含:A、 前置作业(策略定位)1、市场调查 2、经营构想和定位 3、品牌定位4、商品组合和定位 5、开店策略 6、总部和组织运作B、 第一部分(展店作业)1、商圈调研和开发 2、选店和租店要领
19、 3、开店管理、 促销活动管理 5、消费者管理和组织C、 第二部分(营业计划)1、培训作业 2、门市现场作业管理 3、店头绩效评定、 营收分析 5、门市财务管理D、 第三部分(制度计划)1、财务稽核管理 2、采购管理 3、仓储管理 4、盘点管理5、人事管理 6、职员创业入股措施 7、职员奖励措施1、 报表分析和管理 9、行政管理 10、会议系统和管理11、公关管理 E、 第四部分(加盟计划)1、加盟招揽 2、加盟协议附录1相关六区商业用房及地下车库经营方案一、 商业用房现计划在六区设商业用房2间,分别在1幢101和2幢101(四房两厅户型,建筑面积126.85平方米),计划将上述两户型稍进行改
20、造以使其可商住两用,其中商业用房建筑面积约53.70平方米(以实际丈量为准)。住宅用房售价可实施洋房销售政策,商业用房则依据市场价格及小区情况制订合理销售价格。须强调一点,业主经营管理须服从和配合美海岸花园物业管理,提议美海岸花园商业用房价格可定在70008000元/平方米,六区商业用房可依据现在六区销售政策可定在6000元/平方米左右。但须强调,商业用房经营范围必需加以限定。二、 地下车库现在六区地下车库共6000平方米,可容纳190辆汽车,现考虑到现在住户汽车拥有率不太高,为提升车库使用率和处理摩托车停放问题,可将部分位置用于停放摩托车。因为自行车本身组成危险,和因为大量停放自行车会大大地
21、加大对车库管理难度,所以,地上车库不适适用于小区自行车停放,提议在洋房外围辟一空地建自行车棚。依据周围停车场收费标准,和小区地下车库成本,提议汽车车位售价为元/平方米,租金为500元/月,摩托车车位租金为100元/月,摩托车车位将视以后情况逐步移至地面,以留有足够车位给汽车。车库车位还须考虑整体销售政策和促进租售需要,提议汽车车位售价为1800元/平方米,租金400元/月,摩托车租金为80元/月,未来摩托车车位移至地面车棚后将调整对其收费。附录21999年车位租售估算月份出售数量(个)出售单价(万元)出售金额(万元)出租数量(个)出售单价(元)租金总额(元)123456789101112总计注
22、:表格内容略。附录3:会所收支预算表年份营业额费用支出1999年注:支出部分未含税款。(表格内容略)附录4美海岸花园会所收支估算表月份营业额费用支出123456789101112累计注:表格内容略。第八节 美海岸花园管理条约一、 定义:在本条约中,除文意另有所指而需作另外解释外,下列用语将有以下意义:1、“物业”是指美海岸花园内已建成或未建成任何建筑物和包含其隶属设施等所占土地使用权。2、“公共地方”是指美海岸花园内不为某一业主单独享受使用场所,其中包含大门口、楼梯间、楼宇外墙、天台、通道、行人道、绿化区、管理者办事处,和为业主和住客及访客而设并使用之地方或范围。3、“公共设施”是指为美海岸花
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