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第六节 我们眼中物业管理企业
经过具体分析和周密考察，我们和怡高物业走到了一起。怡高物业顾问累积百多年物业管理经验，亦是最早涉足中国之境物业管理企业。配合该企业多年来在中国所累积之物业管理经验，及连同其它部门之专业人才、经验及技术，相信能凭着该企业高质素服务和优异管理概念，为美海岸花园提供一个综合性高级物业服务。
怡高物业服务是由实力雄厚高力国际物业集团和怡和太平洋企业在亚洲物业业务进行合并而组建，形成了亚太地域一个规模庞大、网络宽广物业机构——怡高物业顾问集团。
怡高不仅承袭了高力集团丰富环球物业顾问经验，更拥有怡和太平洋在亚洲高尚声誉。怡高全球网络，它拥有世界性见解及见解，亦深入了解不一样地方市场改变。
透过高力国际环球联络网络，怡高可利用3600多位专业人员及健全物业及用户资料库，快捷而有效地掌握合适物业时机，顺利满足用户要求。
怡高用户范围十分广泛，其中包含有大规模商业集团、金融机构及政府机关。凭借着优良口碑及声誉，怡高亚太地域网络得以不停扩展，快速而有效地成为亚太地域最优异物业顾问企业之一。
透过亚太区地内36家办事处及其它地域145家联络办事处，怡高为用户提供多元化物业服务，其中包含买卖、租赁、物业管理及工程管理、估值、研究及顾问服务等，拥有数以千计专业物业顾问人士。
在物业管理部门中，不仅聘用了含有丰富物业管理经验专业人员，更汇聚了不少造诣精湛技术人员。为满足现今社会用户需求，怡高提供全方面化物业管理服务。包含专业财政预算及会计、技术维修、物业市场推广、电脑资料处理及技术提供、人事管理、行政管理等。另外，怡高采取了现代化物业管理技巧，使用户能掌握更多市场资料、确保物业耐用性及增值能力。该企业物业经理能因情况提供高效服务，达成用户要求，深受同业及用户赞赏。
现在由怡高负责销售及管理中国项目超出40个，提供物业管理及顾问服务工商住宅物业总面积逾250万平方米。遍布大连、天津、北京、上海、广州、东莞、番禺及深圳八大城市，并由30多位来自香港、台湾及新加坡专业人才负责督促在中国当地招聘逾1500名物业管理职员。截止1995年底，怡高受委托项目总值超出25亿美元。现时在中国分别于北京、上海及广州设置办事处，另有14个管理办事处设于八大城市。由怡高负责管理番禺丽江花园，获中国国务院建设部颁发“全国城市物业管理优异示范住宅小区”奖项。

第七节 怡高物业管理顾问协议文本
附录
顺德美海岸花园物业管理顾问合约
广东省美集团股份房产企业（以下简称甲方），乃中国顺德美海岸花园之发展商。甲方在广东省顺德市登记注册，其法定地址 。
法人代表： 。
怡和高力物业服务（上海）广东分企业（以下简称乙方），在广州登记注册，其法定地址在广州市流花路109号之九达宝广场1006室，法定代表：柳维伦

第一章 序言
（一）顺德美海岸花园在顺德北滘镇南部，该发展项目首期工程估计约于1999年8月开始交付使用。甲方在业主委员会成立前拥有顺德美海岸花园物业管理权，可独立行使美海岸花园物业管理职责。
（二）立约双方依据中国（中国）相关法律和条例，并本着平等互利，共同做好顺德美海岸花园物业管理工作标准，经友好协商，特签订本协议。
（三）甲方依据以下条款，聘用并委任乙方为顺德美海岸花园物业管理顾问，帮助甲方管理该物业之住宅、商场、住客会所及车库，总建筑面积共约245000平方米（以下简称托管物业）。
甲方需向乙方支付管理顾问酬金及其它相关费用。
乙方依据以下条款，接收甲方聘用，推进托管物业之维修及物业管理工作，并对该项工作负责。
乙方乃怡高物业顾问集团之隶属机构，所以，在以后托管物业管理事宜之对外宣传上，将可沿用怡高物业顾问集团之形象及相关标识。
第二章 甲、乙方双方职责
（一）甲方职责
依据本协议条款，甲方同意聘用乙方为物业管理顾问并帮助甲方推进托管物业 之管理工作，在推行合约期内，为保障乙方能有效地帮助管理托管物业，甲方同意推行下列职责：
1）确保在托管物业入伙前成立托管物业和物业管理企业（或物业管理部门）。在本合约中，全部物业管理企业字样亦可指物业管理部门；
2）帮助乙方调派及招聘专业人员加入物业管理企业，推进托管物业物业管理工作；
3）在推行合约期内，监督乙方工作表现；
4）确保托管物业按时按质按量经过相关政府部门之正式完工验收并移交物业管理企业，然后使物业管理企业能顺利推行其既定管理职责；并须负责相关遗留工程之跟进工作及负担对应发生费用。
5）在推行合约期内应按甲、乙双方同意财务预算，由甲方预先垫付一笔可供管理企业初始运作创办费。
（二）乙方职责
依据本合约条款，乙方同意接收甲方聘用，负责向托管物业提供物业管理顾问服务。在合约期内，乙方同意推行下列职责：
托管物业交付使用前
1）帮助甲方（或其委托之法律顾问）编写及落实相关托管物业之业主条约，作为以后物业管理之基础依据；
2）草拟托管物业管理部门筹备期及托管物业首年管理财务预算汇报，并以此为依据计算托管物业各部分之管理份额；
3）对管理企业设置及企业形象、本身建设、管理等提供提议；
4）制订各部门管理及运作制度，包含保安、财务、采购、人事、行政等制度；
5）帮助甲方安排适宜电脑企业，建立电脑管理系统，并就此系统对甲方提出管理顾问方面意见；
6）编写相关托管物业之管理文件，包含用户手册，装修手册等供甲方审阅，并制订相关之运作程序，包含楼宇交收程序、紧急应变方法、用户投诉处理等；
7）帮助甲方或管理企业确定托管物业以后有偿服务及无偿服务方案；
8）就托管物业配套商业设施、设备，包含会所设施，设备管理应从物业管理角度提供提议；
9）就托管物业之发展设计从物业管理角度向甲方提出提议，尽可能使其设计和未来管理运作相配合；
10）确定管理部门人员编制及帮助甲方招聘及挑选相关骨干人员（如部门主管）；
11）在中国提供一次为期5天入职培训，导师由乙方资深管理职员担任，并由乙方从中国或香港办事处调派人手参与培训；
12）帮助甲方统筹安排所需物料及设备之采购事宜；
13）在有必需时，帮助甲方甄选或向甲方推荐适合之承判商；
14）就托管物业小区文化建立提供意见；并配合甲方市场推广工作，从物业管理方面提供支持；
15）每个月2次（可按需要协商增加或降低）派员到工地检视及参与相关之工程会议，并对影响未来物业管理工作事项提交汇报；
16）每个月2次（可按需要协商增加或降低）和发展商开会商讨相关物业管理工作进展情况；
17）依据托管物业情况及物业尤其要求，提议并帮助甲方为托管物业购置适宜之保险；
18）对发展商所提出问题作出回应。

托管物业交付使用时及交付使用后
１） 交付使用期间，派员到现场帮助托管物业楼宇交收工作，为期5天；
２） 托管物业交付使用后30天内，提交一管理评定汇报；
３） 每个月两次（可按需要协商增加或降低）派员到现场根据既定之服务标准检视物业管理工作，并提交相关检定汇报，对托管物业之保安、清洁、绿化等各项工作提供改善意见；
４） 对物业交付使用前制订一系列制度及工作程序进行检讨，并提供修订及改善提议；
５） 帮助甲方制订物业整体长短期保养修缮计划，包含长远维修提议、预防性保养计划及改善工程；
６） 每个月两次（可按需要协商增加或降低）和甲方或管理企业开会商讨相关物业管理工作进展情况；
７） 从最终用家角度，检讨楼宇设计和设施，提出相关改善意见，努力争取托管物业达至高水平之物业管理要求；
８） 托管物业交付使用3个月后安排一次为期4天之在职培训课程，并由乙方调派导师参与培训；
９） 依据政府部门相关要求，向甲方或管理企业就成立托管物业业主委员会事项提供提议，假如含有足够条件，帮助甲方或管理企业筹备托管物业首届业主委员会；
１０） 就甲方申请ISO9002认证提出乙方过往经验及意见；
１１） 在顾问期间，对发展商所提出问题作出回应。
乙方上述之职责是依据乙方提交《顺德美海岸花园物业管理计划书》中所列物业管理企业职责而制订，惟依据甲乙双方协议，乙方只以物业管理顾问之身份为甲方提供服务，而非以全方面管理模式接管相关物业管理工作，所以附录一之部分内容作以下调整：
１） 乙方不负责托管物业全部机电故障及遗漏工程跟进工作，惟可就机电故障及遗漏工程提供提议：
２） 乙方依据甲方所提供之财务资料对托管物业管理收支运作进行评定，并提供改善提议；
３） 乙方将按甲方要求及托管物业实际需要帮助甲方招聘及甄选各级管理人员，以确保管理企业有一支高质素之管理队伍。
《顺德美海岸花园物业管理计划书》内所指“物业管理企业职责”乃指接管托管物业管理企业职责，乙方会就此提供顾问服务予管理企业，以帮助其完成附录一内之职责内容。
第三章 双方同意条款
依据上述职责及下列条款，甲方同意聘用乙方，推进托管物业管理工作，乙方愿意接收甲方聘用出任托管物业物业管理顾问。
（一） 合约年期
此合约自甲、乙双方签署后立即生效，至托管物业一期工程洋房单元第一个单位正式向业主发出收楼通知书之日（具体日期双方以后以备忘录形式确定）起计后六个月为期满。合约期满前，如双方达成一致协议可再续约，续约期另行约定。
如双方在本合约届满前未达成一致续约协议，及双方并未有违反本合约内第三章第（四）项条款，本合约将于合约期最终一天终止。
（二） 物业管理顾问酬金（略）
（三） 人事
甲方同意乙方不须负责任何甲方所聘相关人事聘用之费用。人事聘用费用包含工资、津贴、资金及其它一切劳保福利及聘用时所需手续费用等均列入管理预算开支。
（四） 终止合约
1）甲、乙双方同意依据下列情况可提早30天给对方书面通知终止本合约；
a、任何一方严重违反或没有推行本合约内列任何条款职责，并接到对方书面通知起计14天内未能改善及推行相关条款职责。
b、任何一方受到法律制裁而引致破产清盘或自动清盘。
2）如因多种无法预见原因造成甲方或乙方无法继续推行本合约，或因为第三方严重违约而造成甲方或乙方无法继续推行本合约，则另一方仍需针对对方已经提供服务部分支付合理酬金；除此之外，如一方在没有合理原因提出单方面之终止合约通知，另一方将保留一切权利，向对方追讨全部由此而引发之法律责任及经济损失。
（五）合约修改和变更
对本合约修改和变更，必需经甲、乙双方协商并签署有效书面协议才能生效。
（六）适使用方法律
本合约效力、解释、推行和争议处理均受中国法律管辖。
（七）争议处理
1）凡因推行本合约所发生或和本合约相关一切争议，双方应尽可能经过友好协商加以处理。经过协商不能处理时，应提交托管物业所在地并拥有管辖权之人民法院进行相关之诉讼程序。败诉方须负责相关之诉讼及法律费用。在诉讼过程中，除双方有争议正在进行诉讼部分外，本合约应继续进行。
2）合约中任何一方发出任何通知或汇报须以书面统计，并以挂号信件、电传或图文传真形式发出，并以收件人明确已收到才视作有效送达。双方如用电报、电传等发送通知方法，应有义务随之以书面信件再行通知。
3）本合约双方地址、电传或图文传真号码，如有任何改变，须在改变后48小时内通知另一方相关之改变。
（九）尤其要求
在本合约使用期内，如甲方需要在其宣传资料或任何文件中引用乙方企业名称或标识，则必需同时注明类似由怡和高力物业服务（上海）广东分企业或怡高物业顾问集团提供物业管理顾问服务字样，其中物业管理顾问服务中“顾问”两字不可省略。
（十）本合约以正本，共一式三份，甲、乙双方及管理企业各持壹份，均含有相同效力。
（十一）本合约由甲、乙双方盖章及双方代表签字后立即开始生效。

甲方 ：广东省美集团股份房产企业

法定代表人/职务 ：

签署及盖章

企业地址

日期

见证人

乙方 ：怡和高力物业服务（上海）广东分企业

法定代表人/职务

签署及盖章

企业地址

日期

见证人

第一节 住宅质量确保书和住宅使用说明书（略）
第二节 物业经营
在小区物业管理范围内开展多个经营已是目前物业管理一个关键课题，多个经营好坏直接影响着管理企业、发展商和广大业主贴身利益。考虑到美海岸花园物业管理因为多种原因而不可避免高成本和业主承受能力和市场预期之间矛盾，灵活开展多个经营来增加物业管理收入是一个很好缓冲方法。所以，我们提议发展商将商业用途物业经营收入部分或全部划归物业账，以避免因为物业管理收不抵支而对服务品质影响。这么既可充足利用物业管理资源，同时也减轻了业主负担。
我们为小区物业管理制订了多项家政服务、代理代办服务、工程服务内容，并将停车场、肉菜市场等纳入小区物业管理经营之内。另外，在对小区各项服务和经营成熟以后，物业管理企业能够作为一个经济实体走出去开展更广泛经营和服务，以此为小区和业主寻求更多利益。比如，我们提议物业管理企业以后计划连锁特许经营将是一项很大经营工程。REAL在对连锁特许经营策划上有着较成熟和完善体系，将连锁特许经营和物业管理相结合也是REAL房地产开发经营一个创举。
连锁特许经营和通常企业经营管理有很大差异，最关键不一样点就是必需考虑系统化作业和规格化管理。每个门店即使地点、人员全部不相同，不过却要有一致服务质量，依据国际发展经验，有效计划连锁特许经营制度，就是成功运作关键原因。
REAL为连锁及特许经营业者进行成套管理制度计划，内容包含：
A、 前置作业（策略定位）
1、市场调查 2、经营构想和定位 3、品牌定位
4、商品组合和定位 5、开店策略 6、总部和组织运作
B、 第一部分（展店作业）
1、商圈调研和开发 2、选店和租店要领 3、开店管理
１、 促销活动管理 5、消费者管理和组织
C、 第二部分（营业计划）
1、培训作业 2、门市现场作业管理 3、店头绩效评定
２、 营收分析 5、门市财务管理
D、 第三部分（制度计划）
1、财务稽核管理 2、采购管理 3、仓储管理 4、盘点管理
5、人事管理 6、职员创业入股措施 7、职员奖励措施
1、 报表分析和管理 9、行政管理 10、会议系统和管理
11、公关管理

E、 第四部分（加盟计划）
1、加盟招揽 2、加盟协议
附录1
相关六区商业用房及地下车库经营方案
一、 商业用房
现计划在六区设商业用房2间，分别在1幢101和2幢101（四房两厅户型，建筑面积126.85平方米），计划将上述两户型稍进行改造以使其可商住两用，其中商业用房建筑面积约53.70平方米（以实际丈量为准）。住宅用房售价可实施洋房销售政策，商业用房则依据市场价格及小区情况制订合理销售价格。须强调一点，业主经营管理须服从和配合美海岸花园物业管理，提议美海岸花园商业用房价格可定在7000~8000元/平方米，六区商业用房可依据现在六区销售政策可定在6000元/平方米左右。但须强调，商业用房经营范围必需加以限定。
二、 地下车库
现在六区地下车库共6000平方米，可容纳190辆汽车，现考虑到现在住户汽车拥有率不太高，为提升车库使用率和处理摩托车停放问题，可将部分位置用于停放摩托车。因为自行车本身组成危险，和因为大量停放自行车会大大地加大对车库管理难度，所以，地上车库不适适用于小区自行车停放，提议在洋房外围辟一空地建自行车棚。依据周围停车场收费标准，和小区地下车库成本，提议汽车车位售价为元/平方米，租金为500元/月，摩托车车位租金为100元/月，摩托车车位将视以后情况逐步移至地面，以留有足够车位给汽车。车库车位还须考虑整体销售政策和促进租售需要，提议汽车车位售价为1800元/平方米，租金400元/月，摩托车租金为80元/月，未来摩托车车位移至地面车棚后将调整对其收费。
附录2
1999年车位租售估算
月份
出售数量（个）
出售单价（万元）
出售金额（万元）
出租数量（个）
出售单价（元）
租金总额（元）
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

总计

注：表格内容略。
附录3：
~会所收支预算表
年份
营业额
费用支出
1999年

注：支出部分未含税款。（表格内容略）
附录4
美海岸花园会所收支估算表
月份
营业额
费用支出
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

累计

注：表格内容略。

第八节 美海岸花园管理条约
一、 定义：
在本条约中，除文意另有所指而需作另外解释外，下列用语将有以下意义：
1、“物业”是指美海岸花园内已建成或未建成任何建筑物和包含其隶属设施等所占土地使用权。
2、“公共地方”是指美海岸花园内不为某一业主单独享受使用场所，其中包含大门口、楼梯间、楼宇外墙、天台、通道、行人道、绿化区、管理者办事处，和为业主和住客及访客而设并使用之地方或范围。
3、“公共设施”是指为美海岸花园公众利益而安装多种机器、设备、装置、包含供电系统、供水系统、排水系统、消防系统、电子监控系统、电讯系统、公共照明系统、全部供美海岸花园使用去水道、沟渠、水道、管道、槽沟及其它设备。以上所列之各类设备亦属公共设施之一部分，但任何只供部分业主或租户使用设施则不包含在内。
4、“会所”是指美海岸花园内俱乐部会所所在之建筑物，和一切相关文娱、康乐、饮食及其它设施设备。
5、“单元”是指美海岸花园内各业主拥有房屋全部权单位。
6、“发展商”或“第一业主”是指顺德市美房产企业。
7、“业主”是指对每个单元拥有或共同拥有房屋全部权人士，并包含其以后正当继承人或受让人。
8、“管理者”是指发展商或业主委员会聘用为管理美海岸花园管理组织。
9、“租户和正当使用人”是指从业主或发展商处租用或被同意使用相关物业单元法人或个人。
10、“管理份额”是指各业主分摊并交纳管理费用而分配给各单元份额，以建筑面积平方米和非建筑面积平方米计算。
11、“管理费用”是指管理者因管理及保养美海岸花园而引发全部费用和开支。
12、“海岸花园”是指美海岸花园。
二、 总则
１、 为明确美海岸花园业主、使用者、管理者及其相关各方在全部权、使用、维修及管理方面权利和义务，保障海岸花园正常使用和管理，保障各方利益，本着权益、责任和公平合理标准，特制订本条约。
２、 在土地批文、房产买卖协议及房产法例限制和保障下，美海岸花园各业主完全享受本身所拥有部分全部权益。但各业主不得私自更改各单元使用用途。
３、 美海岸花园全部业主、管理者及其它相关各方，和她们受让人或继承人均须遵守和推行本条约，并受其约束，同时享受本条约给予各项权利。
４、 正当使用人及租户须遵照《广东省物业管理条例》第二章第十五条，遵守和推行本条约。
三、 发展商权利
１、 发展商保留及拥有海岸花园“公共地方”使用权，并有权改换或改变海岸花园外墙和公共地方颜色，在上述任何部分安装、架设和拆除招牌、广告及其它物件。
２、 发展商及其承建商、代理人或其它经许可人拥有检验、维修海岸花园任何一部分权利，有权携带一切必需设备机器及材料进入海岸花园任何一部分。如有必需，可进入任何单元内部，但要事先通知相关业主或使用人（紧急情况除外）；
３、 发展商有权在本条约签署时存在海岸花园建筑计划及蓝图进行修改，并就此事和政府磋商达成协议，而无须任何其它业主或拥有海岸花园权益人同意或同意。但此权利行驶不得妨碍其它业主使用其所属物业。
４、 发展商可在业主委员会成立之前审核和同意海岸花园年度管理费预算。
５、 业主委员会成立之前，发展商有权聘用管理企业成为海岸花园管理者。
６、 发展商有权在其认为适宜情况下，更改海岸花园名称或其中部分名称和编号。在进行上述更改前，发展商须提前30天在公告栏上通知各业主和使用人，但无须就此而引发任何损失向各业主和使用人作出赔偿。
７、 发展商有权将海岸花园内还未售出任何建筑物或任何单位，指定或更改为公共场所或公用设施，使业主共同使用，而业主须分担其维修保养费用。
８、 发展商有权制订和修改会所使用和管理条例，包含不限于费用、使用人士资格、开放时间等原因。
四、 业主权利和义务
１、 业主权利
１） 依法享受对自己所拥有物业收益和处分权利。
２） 依法享受合理使用房屋本体和住宅区公用设施、公共地方权利，但不得妨碍其它业主对公用设施和公共地方正常使用。
３） 有权按相关要求在许可范围内进行装修、维修和改造。
４） 有权自己或聘用她人对房屋自用部位多种管道、电线和其它设施进行正当维修养护。
５） 有权参与业主大会，并对住宅区各项管理决议拥有表决权。
６） 有权对住宅区物业管理提出提议、意见或批评，可要求业主委员会对物业管理企业违反本合约或相关要求行为进行干预、处罚。
２、 业主义务
１） 如业主将其物业出售、转让、出租给她人，该业主在出售、转让、出租协议或协议书签字后15天内，须将物业使用改变情况以书面通知管理者，出售、转让、出租协议或协议中须要求购置人、受让人或承租人接收本条约要求业主义务，并按广东省物业管理条例及相关法规将本条约作为上述协议附件，最终对承租人、购置人或受让人有约束力。如此等协议并未将本条约作为其附件，则前业主须继续推行本条约要求业主业务。前业主如未付清其应付管理费用及其它相关费用，将不得处分其所属物业。业主违约，管理者将保留其向前业主或新业主追索权利。
２） 各业主在其单元进行任何装修工程前，必需到管理企业办理相关手续，领取装修许可证，并按要求交纳装修确保金（不生利息），确保金由装修工程队支付。如进行装修工程装修工程队违反管理者签订装修要求或因装修工程引发任何追索、损失或法律责任，管理者能够从该笔款项中扣除管理者认为适宜款项作为赔偿，如有不足，相关业主须赔偿不足金额，该确保金或其剩下款项将在装修工程完成后30天内发还给装修工程队。
３） 各业主及其承租人、代理人、访客及其它使用者在任何时候均应遵守和推行《美海岸花园管理条约》及其管理者根据管理需要而制订其它规则。
４） 在未得管理者书面同意前，各业主不得增建、改变外墙、围墙、围栏、阳台、门窗等影响海岸花园外貌设置，亦不得改变其颜色。
５） 在未得管理者书面同意前，各业主不得在海岸花园外墙或其它公共地方安装任何遮蓬、花架、招牌、防盗网（防盗网只能在窗户内安装）及其它影响海岸花园外貌任何伸出物和结构，亦不得堵塞任何门窗。私家花园内搭建，也必需经过管理者同意。
６） 海岸花园计划设计时，已为每一单元安排好空调机安装点，在未得管理 者书面同意前，各业主不得在其它地方安装空调机。
７） 在未得管理者书面同意前，各业主不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行凿、拆、切割。
８） 各业主不得阻碍异产毗连房屋正常维修（如上层楼漏水，给其它住户造成影响时，上层住户必需给配合），不然，应负担给她人造成损害责任。
９） 各业主不得利用花园、走廊、楼梯及其它公共地方晒晾衣物或放置其它物品。
１０） 在未得管理者书面同意前，各业主不得变更或改动其单元用途和结构，亦不得对公共地方或公共设施作出任何改动、损害。
１１） 各业主需准期按管理者要求付款方法，将其单元应缴管理费及其它费用付给管理者；逾期者，管理者有权按每日加收欠交款金额千分之三滞纳金。
１２） 各业主不得在其物业内外存放任何有公害、污染环境及易燃易爆物品。
１３） 各业主、承租人及其它使用人不得在海岸花园内喂养家禽、家畜；宠物喂养须经管理企业同意，如受到其它业主合理投诉和批评或管理者认为有损公众利益，管理者有权严禁其喂养。
１４） 各业主、承租人及其它使用人不得在公用供电线路、给水或供气管道私自接敷线、管；经过不正当手段使用水、电、气，将追究其法律责任。
１５） 各业主、承租人及其它使用人不得践踏草地，损坏绿化及其隶属设施。
１６） 各业主不得涂污公共地方或公共服务设施，在未得管理者书面同意前，各业主不得张贴通告、广告或其它物件于海岸花园围墙内外、公共地方、公共服务设施及其它地方。
１７） 进入海岸花园车辆必需按指定地点停放，在指定地点外停入任何车辆（包含摩托车、自行车等），管理者有权将车拖走，并要车主缴纳一定费用。
五、 管理者权利和责任
在不抵触第一业主及其权利转让人权利下，管理者有完全之授权做全部海岸花园有效管理和维护所必需做事情，并为些负责，其中包含（但不限于）下列事项：
１、 管理维持海岸花园公众安全、公共秩序、公共卫生、公用场所、公用设施及其公用水电、环境保护、绿化、照明和其它关系海岸花园全体事情。
２、 制订海岸花园公共开支和费用整年预算，合理评定每个业主应负责和支付管理费。
３、 在合理情况和不蓄意造成对业主滋扰情况下，可进入海岸花园任何部分（包含业主物业）进行检验及维修，以确保海岸花园结构、公共场所和公用设施良好运作；但在紧急情况下可酌情另作处理。
４、 在不抵触本条约要求下，采取其它方法使海岸花园得到妥善管理和维修，以保持海岸花园及其每部分处于良好、清洁、安全状态。
５、 更换维修公共地方中损坏设备及破损公用设施，保持全部公共服务设施及公共地方处于良好状态。
６、 保持海岸花园及其全部部分（业主所属单元除外）清洁、卫生、洁净，并将垃圾清理，确保垃圾搜集设施处于良好工作状态。
７、 预防全部公共地方堵塞，并在堵塞时立即清除。
８、 对海岸花园全部下水道、水管或其它管道进行定时维护、清理，使其保持通畅。
９、 清理任何不符合本条约要求建筑物或安装物，并向相关业主收取因清理而引发费用。
１０、 安排保养海岸花园内消防设施并使之符合政府相关法律、法规要求。
１１、 维护并改善全部公共服务设施及服务质量，使海岸花园各业主更有效地使用海岸花园。
１２、 预防任何人未经管理者书面同意或违反本条约要求，占用、变更、损害公共地方、公用设施。
１３、 按本条约要求并收取全部海岸花园业主应付之款项，支付全部因海岸花园管理及维护而产生应付款项。
１４、 监督各业主遵守及推行本条约条款方法：
a、 管理者可将违约业主及使用人姓名连同违约情节在海岸花园公告栏公布。
b、 书面通知违约业主纠正错误，并在通知后15天期满而该业主仍未纠正错误时，对违约业主之单元采取对应行动。如属紧急情况，可无须书面通知。
c、 经过民事诉讼业主追索本条约要求业主须交付任何款项及管理者认为适宜行为，诉讼所发生费用由管理账垫付，待诉讼结束后由败诉方负担。
１５、 采取一切方法（包含提起诉讼）阻止各业主违反、不遵守或不推行本条约要求行为。
１６、 管理者有权制订、修改海岸花园管理条约及其它管理规则。以上规则修改后，将张贴于海岸花园通告栏。
１７、 管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用人负责：
１） 除因管理者蓄意违法行为，管理者无须向其在实施职责时所引发或造成业主和其它任何人不便和损失负责。
２） 因下列原因造成服务中止，可免责任：
a、 因任何设施，装置必需之维修及保养；
b、 台风、水灾、地震或其它不可抗力损害和毁灭；
c、 无法避免燃料、材料、水、电或劳力短缺；
d、 管理者紧急避险行为；
e、 管理者所无法控制其它一切原因。
六、 管理费
１、 各业主需于每个月1日~5日前预先在管理者指定银行存足应缴款项。首期管理费从发展商发出入伙通知书之日起两个月后开始收取。
２、 依据以获发展商或业主委员会同意之预算，管理者可从海岸花园管理账户中支付相关管理海岸花园一切费用。上述所提及支付费用包含（但不限于）：
１） 公用水电费；
２） 公共地方、公用设施日常维修保养；
３） 环境卫生清洁、清洁工具材料费、垃圾清运费及灭四害费；
４） 保安管理、保安器材购置及保养费用；
５） 绿化保养；
６） 节日装饰；
７） 行政办公费用；
８） 购置及租赁全部必需机械、器材及车辆等支出。
９） 管理者酬劳；
１０） 管理人员、保安、清洁工、维修工、花匠、及其它职员服装、薪酬和福利；
１１） 公共财产保险；
１２） 税费；
１３） 机电折旧费用；
１４） 法律诉讼费用；
１５） 其它应付费用。
七、 业主大会及业主委员会
１、 业主大会
１） 管理者在海岸花园交付使用且入住率达成50%以上时组织及召开海岸花园业主大会，选举产生业主委员会；
２） 业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每十二个月最少召开一次业主大会。下列要求适适用于业主大会：
a、 经持有20%以上投票权业主提议，能够临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后10日内应该召开临时业主大会。
b、 业主大会每次召开最少提前7日通知，列明开会时间、地点及讨论事项。
c、 召开业主大会应该有过半数以上投票权业主或业主授权代理人出席，业主大会决定要有过半数以上投票权业主同意才能经过；如投票时投票数相同，则大会主席可投决定性一票；表决可采取书面投票或其它形式进行，决定经过后应给予公布。
d、 大会投票实施住宅房屋一户一票制，建筑面积100平方米以上非住宅房屋，每100平方米建筑面积为一票，建筑面积100平方米以下非住宅房屋，以其产权证为一票。
e、 业主可亲自或派代表投票，委托代表文件须于开会前二日交予业主委员会（第一次业主大会交管理者）。
f、 业主大会召开，每十二个月不应少于一次，第一次业主大会，可由管理企业召开。
２、 业主委员会
１） 业主委员会委员应由业主担任，业主委员会委员应不少于5人，业主委员会主任和副主任由业主委员会委员在业主委员会内选举产生。
２） 业主委员会有权聘用管理者及监督管理者推行本条约和委托协议要求职责。
３） 业主委员会有以下职责：
a、 召集和主持业主大会，汇报管理工作进展。
b、 修订业主条约，提交业主大会经过。
c、 监督业主条约实施。
d、 听取业主及使用人意见，监督管理企业表现。
e、 安排公开招标，选择适宜维护承判商。
３、 业主委员会组织及其权力可依据政府相关之法规。

本条约签字后生效。叁方各执壹份方便于遵守。
发展商：顺德市美房产企业 业主签章：
代表签章： 地址：
电话： 电话：
年 月 日 年 月 日

管理者：美物业管理企业
代表签章：
电话：
年 月 日

第二章 美海岸花园二次营销

第一节 美海岸花园品牌战略
美海岸花园秉承美集团声誉卓著品牌形象，致力于房地产业也要卓有建树。本着“务实、科学、勤奋、效率”开发标准进行房地产项目标品牌战略实施。
一、 美品牌丰富和延伸
“美”作为家电行业巨子，其商标也被确定中国驰名商标，其品牌价值高达30多亿，有着声誉卓著品牌形象。美海岸花园作为美集团所开发高尚住宅小区，因为一开始就在较高平台上进行科学规范操作，加之全程营销合理导入，使得项目第一期商品住宅8万平方米，一面世就在30天内售罄，这就使得美品牌在房地产业得到恰到好处丰富和延伸。
二、 美海岸花园品牌维护
美海岸花园首期商品住宅，着重在三方面做出努力：
１、 经过整合营销策略不停地提升本身关键竞争实力；
２、 设计出一整套企业形象识别系统，经过媒体进行形式多样深度宣传；
３、 狠抓物业管理综合质量这个品牌维护关键所在，在计划设计、开发建设、物业管理等各个阶段全部将消费者需求放在首位，时时四处为消费者着想，努力营造出一个优美、舒适、安全、方便居住环境。

第二节 美海岸花园可连续发展
一、 阶段开发之间关系
美海岸花园将整个项目45万平方米面积分作为三个阶段开发。
第一期：开发项目中部三、五、六三区即云海苑、天海苑别墅区、海星居洋房区和会所及部分公建配套设施。
第二期：开发地块西部七、八、九区10万余平方米商品房，十二区宿舍楼（含菜市场），华师大附小——美小学区、河堤公园也同时开发。
第三期：为项目尾声工程，开发临广珠路一、二、四区（若二期销售顺利而且集团企业主营业务状态好，工程应尽可能加紧，将后两期融为一体运作。）
之所以分为战略三阶段，是基于开发阶段关系考虑。
１、 首期开发近8万平方米规模，足能够产生项目品牌影响力，提升整体著名度。
２、 从市场接收情况来说，8万平方米建筑面积，能够直接面对目标用户群对项目标购置要求，能从整体上试探市场对项目标反应，为后续开发提供来自市场反馈信息，从而使第二期开发更贴近市场。
３、 从时间上更是紧紧相扣，层层递进，既表现工程连续性又能充足利用好资源。
另外，规模开发灵活高效营销战略实施，是缩短项目开发周期、降低成本关键。二、三期开发巧妙互动和合理衔接将是项目成功运作关键。
二、 项目及企业可连续发展战略
１、 项目标开发阶段上看，首期开发是后续开发基础，开发一区，成熟一片，首期销售促进第二期开发。
２、 美海岸花园在计划设计表现了可连续发展设计思想：建立了半地下停车场车位，按30年不落后要求来设计；在住宅智能化上，充足考虑到功效预设超前设计。
３、 美海岸花园是美房产企业成功地开发了十几万平方米美新村后又一开发力作，企业秉承不停开发、求实经营思想进行专业运作，还在广州、深圳经营商业物业，企业在可连续发展道路上已迈出坚实步伐。
４、 美海岸花园成功开发，对美集团企业来说盘活了一笔存量资产，培育了一个新产业，更造就了一批知道理会经营房地产专业人士。

第三部分 软性新闻

引论

软性新闻价值曾一度被大家所忽略，但伴随中国经济发展，市场化进程加紧，媒介宣传在经济发展中地位和作用日益突出，宣传手法也展现多元化发展趋势，软性新闻价值愈来愈被大家所发觉和重视，在商业宣传活动中，相比单纯平面许，软性新闻能够说是“物美价廉”，它既含有新闻立即性、正确性、可靠性，又含有经济、实用、巧妙、见效快等特点，往往能在特定时期、特定地点，对特定项目，起到特定效果和作用，在很多商业性宣传活动中被越来越多商家所采取，屡见奇效。
瑞尔特人在项目营销实战过程中，充足意识到软性新闻所蕴涵巨大价值，在软性新闻应用方面作了有益尝试和探索，从专题选材、构思到文稿撰写、公布，全部做到了精心组织、认真实施。这些软性新闻稿公布，对扩大项目著名度和美誉度，促进项目销售发挥了关键作用，取得了较佳宣传效果。以下是瑞尔特人在美海岸花园营销实施过程中组织软性新闻文章，现部分刊录出来，以供业内借鉴。
软性新闻集锦
美海岸花园填沙工程已开启
在美工业城和顺德水道间美海岸花园房地产项目经过美房地产企业历时六个月多市场调查和充足准备，3月份已由市政府经过立项审批，并报市计划国土局和水电局审批总体计划设计方案。现在工地清场工作和填沙工程施工正在担心有序地进行。
录自《美报》1998年4月25日第一版
美——万科房地产合作签约
7月4日，美集团房地产企业和深圳万科集团就“美海岸花园”房地产项目标全程策划使用举行了盛大签字仪式。依据协议，将由万科对“美海岸花园”进行全程策划，系统地全方面计划推广美海岸花园。
美海岸花园在顺德市北滘南部，广珠路三洪奇大桥西侧，占地面积670亩，计划建设高雅多层住宅和别墅。