会计实务：房地产公司：高质低价奥妙何在.doc

房地产公司：高质低价奥妙何在目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定计税。这里”20的增值额”就是我们常说的”临界点”.根据临界点的税负效应，我们可以对此进行税收筹划。例某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均售价2000元平方米，售价总额为1820万元。该房屋支付土地出让金200万元，房地产开发成本900万元，利息支出为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7、印花税税率为万分之五、教育费附加征收率为3。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10，该公司应纳土地增值税及税后盈利计算如下：1.确定转让房地产的收人为1820万元2.确定转让房地产的扣除项目金额（1）取得土地使用权所支付的金额为200万元（2）房地产开发成本为900万元（3）房地产开发费用=（200+900）x10=110（万元）（4）从事房地产开发加汁扣除允许=（200十900）x 20=220（万元）（5）允许扣除的税费合计=1500x 5X（1+7+3）=82.5（万元）（6）允许扣除项目金额合计=200+900+110+220+82.5=1512.5（万元）3.增值额=1820-1512.5=307.5（万元）4.增值率=307.51512.5x 100=20.335.应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数=307.5x 30-0=92.25（万元）6.实际盈利金额=收入-成本-费用-税金=1820-200-900-100-82.5=445.25（万元）我们再来看下面的情况：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2000元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变，则：1.增值额=1800-1512.5=287.5（万元）2.增值率=287.51512.5X100=19该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20，按规定免征土地增值税。3.实际盈利金额=1800-200-900-100-82.5=517.5（万元）比较上述计算结果，第二种情况虽然售价比原来降低了20万元，但实际税后收益反而比原来增加了72.25万元（即517.5 -445.25）。在实际工作中，应当认真测算增值率，然后再设法调整增值率。改变增值率的方法有两种，一是合理定价（如本例）；二是增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按土地增值税暂行条例实施细则规定，在房地产开发成本中包括很多可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。房地产开发商只有通过合理定价与加大投入，才能做到以”高质量、低价格”来占领市场。 小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！