会计实务:浅谈房地产投资常用税务筹划的两种常用方案.doc
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1、浅谈房地产投资常用税务筹划的两种常用方案本期看点:最大程度上降低税负,基于现行的税收法规,利用上述方法可以有效地将土地增值税的纳税义务向后递延,同时,目前税法对于上述交易中涉及的其他税种也给予了一定的税收优惠。方案一、以房地产出资第一步:设立环节由目前持有房地产的目标公司以现金出资设立项目公司。公司需申请成为增值税一般纳税人,以获取后续房地产作价投资时的增值税专用发票的进项税抵扣。第二步:投资环节目标公司将土地作价对项目公司增资,大于实收资本的作价款计入资本公积。需缴纳税种主要包括:1)增值税及附加税费2)印花税(产权转移书据、资金账簿)3)契税(受让方缴纳)4)企业所得税根据关于企业改制重组
2、有关土地增值税政策的通知(“财税20155号”)的相关规定,单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税(房地产开发企业除外)。第三步:转让环节目标公司将其持有的项目公司100%股权转让给基金,需出具评估报告。通常而言,因评估报告的使用年限为1年,投资后转让环节的房地产评估价格并未产生增值。因此目标公司在股权转让环节仅需缴纳印花税(产权转移书据贴花)。方案二、企业分立或者也可以考虑要求交易对手所属公司通过企业分立的方式将目标地块分立到项目公司,之后基金再通过收购项目公司股权的方式达成并购交易。相比较土地出资的筹划方案,企业分
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