房地产开发公司进行房地产开发的全部流程模板.doc
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1、房地产开发企业进行房地产开发全部步骤和手续办理目录- t2 j+ R; H+ s第一 章:; E$ P/ z7 + c, z0 C: 项 目决议阶段* E. p6第二 章:前期准备阶段 R2 l% Z; 0 N3 T! J一、获取土地使用权6 s( q( + i) . - Z; G二、/ L$ P6 q6 2 : C$ g |征地拆迁,申办并取得房屋拆迁许可证# T( D2 h% T s6 三、计划设计0 I+ G6 _4 C3 V7 u3 d! 四、* G6 C: Y0 o6 N ?# W建设项 目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察) e# t) s6 y; Z7 Z1 Q五、申
2、办施工许可证 s* M+ k4 T! u) j( s六、招标( d& I; x, T- M* u0 u第三 章:工程建设阶段) s! B& a* W; 6 fE m5 D1、施工用水5 b) k. Q4 P- 8 z! R+ O % p: u电及通讯线路接通,确保施工需要& f* Z# 0 / T2、施工场地平整,达成施工条件4 g x3 l2 b8 X; R3、施工通道疏通,满足施工运输条件4 r+ C1 i( . F6 n3 ! L4、施工图纸及施工资料准备/ n3 T. E& |7 a. G4 A5、施工材料和施工设备准备2 9 1 |+ P1 H& S1 Q- & a) S6、临时用地
3、或临时占道手续办理 x$ i* C% $ U3 T7、施工许可批文及办理开工手续6 Z, G& W/ J! A# E# Q8、确定水准点和座标控制点,进行现场交验; F0 i% b7 F9 b2 v9、组织图纸会审、设计交底, W+ ; F1 R: 5 n6 W10、编制工程进度计划3 n) n0 2 e$ k0 R11、设计、施工、监理单位协调$ x$ m$ l/ Z8 r: T第四 章:项 目销售阶段$ c- 2 r! D8 v一、申办销售许可证4 X& s4 G0 y( x/ x E二、商品房销售及按揭办理+ n# R) b9 f- R一、申请完工验收,取得建筑工程完工验收立案证6 U,
4、 W& M5 K& ?9 m4 k* J二、申办建设工程计划验收( ( T; f/ M- m( z* y, c三、进行权属登记,取得商品房权属证实书3 8 n$ W$ j+ T; C2 L1 x3 Q四、物业移交6 p% Z& # Y. 0 b1 |( 第五 章:交付使用阶段 第一 章:项 目决议阶段; u2 1 k#8 9 J/ Q5 n房地产项 目可行性研究阶段5 E5 e7 X8 d+ R/ G1 jN 房地产开发项 目经董事会同意初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 xK( X7 0 Y+ r; u1、可行性研究内容 . t( h. b% 9 Z V可行性研究根本目标是实
5、现项 目决议科学化、民主化,降低或避免投资决议失误,提升项 目开发建设经济、社会和环境效益。 9 m6 r+ f; A# Y- X0 P. % n/ 可行性研究关键内容有:(1)项 目概况;(2)开发项 目用地现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模确实定; (4)计划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项 目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用研究;(8)开发建设节点计划;(9)项 目经济及社会效益分析;(10)结论及提议。 ( I) ?6 k; B# g& u I# Z0 u& E2、可行性研究小组组员知识组成:经济师、市场分析教授、房地
6、产教授、建筑工程教授、财会师及律师。3 t$ j! r_( E! C7 e. ; n& ?3、可行性研究工作阶段 1 U/ F6 SK& |. Z9 e, O1)投资机会研究。该阶段关键任务是对投资项 目关键是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项 目或投资方向提出提议,即在一定地域和部门内,以自然资源和市场调查估计为基础,寻求最有利投资机会。 $ H( q# e7 R. v: t5 o U 投资机会研究相当粗略,关键依靠笼统估量而不是依靠具体分析。假如机会研究认为可行,就能够进行下一阶段工作。 3 6 w% i+ c7 B Q5 G2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究基础上
7、,深入对项 目建设可能性和潜在效益进行论证分析。 ( C# s3 p. R( + N; ?1 3)具体可行性研究,即通常所说可行性研究。具体可行性研究是开发建设项 目 投资决议基础,是在分析项 目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资是否决议关键步骤。( R0 c0 V; 0 e( G4)项 目标评定和决议,根据国家相关要求,对于大中型和限额以上项 目及关键小型项 目,必需经有权审批单位委托有资格咨询评定单位就项 目可行性研究汇报进行评定论证。未经评定建设项 目,任何单位不准审批,更不准组织建设。依法必需进行招标工程建设项 目中,根据工程建设项 目审批管理要求,凡应报送项 目审批部门审批,必
8、需在报送项 目可行性研究汇报中增加相关招标内容:建设项 目标勘察、设计、施工、监理和关键设备、材料等采购活动具体招标范围(全部或部分招标);建设项 目标勘察、设计、施工、监理和关键设备、材料等采购活动拟采取招标组织形式(委托招标或自行招标);拟自行招标,还应根据工程建设项 目自行招标试行措施(国家发展计划委员会令第号)要求报送书面材料;建设项 目标勘察、设计、施工、监理和关键设备、材料等采购活动拟采取招标方法(公开招标或邀请招标);国家发展计划委员会确定国家关键项 目和省、自治区、直辖市人民政府确定地方关键项 目,拟采取邀请招标,应对采取邀请招标理由作出说明; + D, W( c- z5 k
9、X8 j% m+ l- C4、可行性研究步骤 % q- v3 y% u( T3 Lk- h可行性研究按5个步骤进行:(1)项 目企业接收委托或集团企业董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择和优化; (4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究汇报。 # L+ + A) M / v# J% i5、集团企业董事会经过,同意正式立项,项 目进入前期开发阶段。第二 章:前期准备阶段& % E9 O+ f, d- G2 W+ G4 W( h# j9 ( v6 c% g一、 获取土地使用权。: Y5 _+ S# H: V! Y开发商获取土地使用权关键方法3 O4 Q. - * Y1 # u1) 经过
10、行政划拨方法取得;% a, eW: Q) j8 E) h# n/ D. d1 B2) 旧城改造取得中标地块国有土地使用权;9 Q1 p9 N; g3) 转让取得;- Z4 P* E5 B6 s W4) 出让方法取得(招标、拍卖、协议出让三种方法);! r; D% y: 7 C5) 联合开发并报相关主管部门立项、审批后取得;& D9 o5 V+ B* G: q. C0 T6) 经过司法裁决取得;. 8 S, w% j6 8 g( p7) 经过吞并、收购等股权重组方法取得。 y$ u( ; w a3 Q2 A; Q1 p开发商获取土地使用权程序% s5 r# N8 T0 q/ 2 z$ 土地使用权
11、有偿出让方法 & h0 L; F9 c7 Z; K4 H+ |出让方法是指政府作为国有土地代表以什么形式或程序将国有土地使用权让和土地使用者。 + Q+ C R9 k5 d 8 Cr根据中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权出让方法有三种:协议、招标、拍卖。 . D T% d: r4 M+ W0 j, n: Z协议出让指土地使用权有意受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地愿望,由国有土地代表和有意受让人进行一对一谈判和切磋、协商出让土地使用权相关事宜这么一个出让方法。 - t1 J+ |( e0 o7 j. |招标出让是指在指定期限内,由符合条件单位或个人以书面投标形式,竞投
12、某地段土地使用权,由招标人依据一定要求择优确定土地使用者(即土地使用权受让人)出让方法。以招标方法出让土地使用权,不仅要明确协议双方当事人权利义务,而且要明确投标效力及招标人在招标期限内应负责任等。 ! j8 + l9 L/ Nb4 F1 c6 a拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”。它是指由土地全部者代表在指定时间、地点,组织符合条件土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权土地公开叫价竞投,按“价高者得”标正确定土地使用权受让人一个出让方法。 & m4 _* j; g; a2 X7 f9 ! g_9 N依据招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求,建设用地凡属于营利性商品房开发、旅游、商业、娱乐等用
13、途,必需经过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权,并取得成交确定书,然后签署国有土地使用权出让协议。开发商取得国有土地使用权出让协议后,到建管处办理建筑方案报建手续,至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让,办理土地登记时应提交以下资料:* R1 x3 U5 g1 ?2 A. m, G1)土地出让协议、划拨决定书或转让批文;3 ?- S& i9 $ w# v$ K) ?6 L2)开发商营业执照或组织机构代码证,房地产开发资质;& s |$ B0 w$ V7 q3 y3)属新增建设用地,应提供建设用地同意书;属存量用地,应提供原土地使用者土地权源资料。& u% F& Z8 X9 A( / s4)1
14、:地形图2份;0 |! |8 G4 x; 8 ?. B. l1 g5)加盖了“权属已审核”宗地图、地籍图各3份! z! _- M- q# 6)地上附着物权属证实;; H, Y- R) e7 k6 7)土地登记申请书;0 B5 W# w( % W8 8)土地登记法人代表证实和身份证实;. F5 t! X. d; S7 e. b9)土地登记委托书。. S; l4 ( 4 j, 土地主管部门 : K d! q1 I8 S(1)土地使用权出让 2 . Q$ k1 q, g( H3 p) l- G房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续审核和报批工作,远郊区、县房地局负责办理
15、不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续审核和报批工作。 8 ; m6 R# / H* I ( l(2)土地使用权划拨 9 l/ Q- s+ t! Q9 e4 M+ p5 房地局负责办理10亩以上(含10亩)城镇建设用地划拨手续。 ( A- q5 % J8 C5 H. i 区、县房地局负责办理10亩以下城镇建设用地划拨手续。 / q/ O3 + e5 Z(3)征用土地 3 E/ c0 j) H4 l) f(征用耕地1000亩以上,其它土地亩以上,由政府部门审核后报国务院同意。 8 G( 7 0 + A- n. O征用耕地3亩以上1000亩以下,其它土地10亩以上亩以下,由人民政府同
16、意。 7 # _% k! g. P征用耕地3亩以下,其它土地10亩以下,由区(县)人民政府同意。 $ k% Q2 b2 V; v(4)地价评定 % E9 Q/ x, N9 O% A2 b: a P市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续地价评定工作及评定汇报审查、地价审核和报批工作% _4 g6 % d, V. G. x3 zi9 w1 R( w* c2 招标受让土地使用权申请程序 & 0 X4 O( b d+ a3 Y* m(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 , y5 u7 u; N+ T, c8 b% H(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情
17、况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料。 $ t# ?3 x0 p$ J/ DM9 f(3) 用地者进行投资分析。 ) e2 6 Y+ _+ zp8 Z# w3 o(4) 到指定地点办理投资登记,提交企业工商营业执照、法人资格证实、银行资信证实,并按要求缴纳投标确保金。 & O4 l; N1 _8 IS0 l(5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 C/ D! p! & q6 C! P* O(6) 收到中标通知书后,由企业法定代表人或授权代表人和市或区、县房地局签署土地使用权出让协议,并按协议要求支付总地价款一定百分比作为定金。 / C4 M/ z y( l0 - w- N, K(7
18、) 按协议约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 . e7 O6 E# u. & W/ O拍卖受让土地使用权申请程序 + h5 l0 k8 0 i: el& e(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 + q( o3 j, |; o# q2 A9 5 t(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料。 O) S( F v, s$ r(3) 用地者进行投资分析。 $ 9 C/ x6 Qm7 p5 E(4) 到指定地点办理竞投登记,提交企业工商执照、法
19、人资格证实、银行资信证实,并按要求缴纳竞投确保金。 d2 N u$ k1 l(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 & Y3 ?# M s) $ + M/ P! # A(6) 用地者在要求时间、指定地点到拍卖现场参与竞投。 + W3 j) + J; d2 z( Y6 h(7) 企业法定代表人或授权代表人和市或区、县房地局签署土地使用权出让协议,并按要求支付总地价款一定百分比作为定金。 $ e6 a( Q4 t: P% S9 a, f- k4 K1 n) h(8) 按协议约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证
20、。 7 n( B0 O- i( 2 r属经营性开发用地,开发商经过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确定书。凭此书办理土地出让或划拨手续,进行土地登记,取得国有土地使用权证。二、 征地拆迁,申办并取得房屋拆迁许可证。 l1 g/ J 2 C4 G( 1 u城市房屋拆迁是对城市计划区内国有土地上原有房屋及其隶属物等,不适应经济、社会发展需要部分进行拆除重建,使城市整体功效得到改善和提升。 ! g8 k% G. Z( c6 N/ |$ Q1、拆迁方法:9 B1 m, ( l; Z# - r 1) 政府组织拆迁:关键指经过批租、旧城改造方法取得土地使用权所包含拆迁 F5 |5 c8 O% X*
21、w6 M* u5 m8 l+ Z2) 拆迁人自行拆迁:这是大型房地产企业常见模式,但要申请拆迁许可证。* $ b. v h4 n: r, J& J; H3 3) 拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作单位进行。f2 k: g! / 5 s2、拆迁关键内容包含:(1)房屋拆建,如危旧房改造;(2)城市功效、用地布局和空间结构调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑建设和改造;(3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等。所以,城市房屋拆迁是伴伴随城市建设项 目进行,是城市建设关键组成部分,尤其是旧城改造中一个关键步骤,处于建设项 目标前期工作阶段。/ f? r
22、! l. X, _6 n3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:: a5 N% |& x 7 M9 C1) 填写城市房屋拆迁申请表一式五份; B4 Y& X Z( 4 z0 Ub1 b2) 建设项 目同意文件;4 M1 G7 * m( C& j l3) 建设用地计划许可证;; L- g. H& H9 Z1 b+ l3 q* c4) 国有土地使用权同意文件(建设用地同意书或划拨决定书); I& q2 ( s) H5) 拆迁代办单位和评定机构资料。1 G6 x1 Q$ P1 E* X; z, f# m0 b. 6) 拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基础情况;拆迁方法;
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