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房地产投资必看黄金手册模板.doc
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1、不知道大家有没有看过穷父亲富父亲这本书,即使写不怎么样,纯粹是一商业运作,但也确实包含了部分财务知识。即使十分浅薄,但这却是在长久农业社会和计划经济成长下中国老百姓最缺乏。既然在房地产专栏里,那我就抛开股票,专谈房地产。先说房价(市场价值):你知道你买一套房子付出成本和房价关系吗?房价是一个时点数,是静态值。而你购房付出成本却是动态。举个简单例子加以说明:你购置房子,房价100万,首付3成,贷款70万,期限20年。当你完成此笔交易时候,全部全部是静态,包含你早期贷款利率。这二十年,你能确保贷款利率不发生变动吗?在过去,中国平均贷款利率是8%(已剔除硬着陆实施高利率影响)。而我们买房同志,早期贷
2、款利率大全部是5.04%。相差3个点,这三个点意味着什么?意味着你必需多付出30%资金成本。换句话说,你实际上花了130万买了一套100万房子。(说明一点,首付是机会成本,因为基准利率上涨,存贷款利率会同时上调)。再说房价(实际价值):看完上一段,有好友说,房价会长啊,房产是不动产,是保值工具啊等等。那我先问一句,你知道什么叫不动产吗?不动产就是地理位置不可移动资产!而不是如部分所谓教授鼓吹保值工具。学财务全部知道,房产和地产是两回事,房产(即地面上建筑物)是固定资产,是要提折旧,是伴随时间不停贬值。地产(即土地使用权),是无形资产,是实施摊销,谈能够经过评定和交易重新恢复。所以说真正增值是地
3、产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗?(下班了,待续)好。继续。因为我们现在制度上缺点,我们购置房地产(请注意,现在社会上所讨论是房地产泡沫,而不是房产泡沫或地产泡沫),我们资产含有不可分割性,即我们不能单独处理我们房产或地产。我实际上想说明什么呢?我想说明是,我们购入或投资所谓房地产和西方很多国家房地产有本质区分,其实我们购置只是该住房70年使用权,和全部权有本质区分。简单说,你能把自己那部分地产(无形资产,土地使用权)转让吗?你能把自己家墙拆掉卖钱吗?因为在制度上存在缺点和不完整,你花一百万买该住房产权证价值其实就是该住房70年使用权价值。产权房和非产权房性质就其本质是一
4、样。因为从投资学角度来说,你拥有该住房产权和使用权收益权是一致。比如说,你出租该房产,你租金收入不会因为不是产权房而降低。只要不转让,NPV(净现值)是相同。好,现在我们基础上对我们房子有了些基础概念了。下面我们就谈谈当外部环境改变(宏观经济,政府政策等)对我们房子(一般老百姓最大资产)影响。因为不知道论坛上好友经济学基础知识怎样,所以我也有点犹豫该怎么继续写。要根本写清楚,包含面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起,关键原因就是,房地产本身就是一个复杂系统,再加上中国一向政治、经济不分家,就更为复杂。这也就是世界上有这么多经济学家和教
5、授存在,还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机原因了。从根本上说,房地产问题一向就是一个金融问题,其本质是金融,其形式是产业。从美国房地产业发展史就能够看出(图书馆有美国经济发展史这本书)。下面,我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资影响原因。先讲一个概念,依据资本论(这是全部经济学基础,期望大家能学好,不然就没有研究基础和立足点了)见解,价格基础是价值,价格不可能长时间偏离于价值,动态来看(即把时间拉长),价格走势和价值走势是平行,静态来看(即从一个时间点来看),价格是偏离价值,是由供给关系来决定。这个能够参考股票走势(不知道这里有多少人懂股票,有爱好看美国股市发展)。
6、利率、汇率、通胀率等一系列所谓现在所谓经济学家研究东西,同时经过改变供给双方力量来影响价格。先说利率:利率、汇率、通胀率及政府很多政策全部是相互影响、相互关联,混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明:前面已经说过,期限20年贷款,利率每上涨一个百分点,等于成本增加10%。因为利率上涨会直接造成购房成本增加,降低需求(大家学过微观经济学人应该知道刚性需求和弹性需求:比方说,我要结婚,女好友说没房子就不跟我结婚,而我尤其爱她,不管房子多少钱,我全部要买,这就是刚性需求,通常情况下需求全部是含有弹性,而且在不一样价格下,需求弹性也是不一样),利率上涨也会提升开发商成本,但因为市场价格也
7、上涨,开发商利润率会并不会显著降低(即便降低,也远高于整个社会平均行业利润率),大量资本会用如房产开发,房地产开发数量会增加,于是供给力量会此消彼长,一旦突破临界点,房产价格就会下跌(类似于股市阶段性高点),重新寻求一个平衡。从历史经验来看,利率上升对房价上涨含有致命性打击,这就是谢国忠讲为何房产会破灭原因,中央也为何直至不愿加息或继续加息原因了。因为中国房地产业发展是银行信贷资金支撑。国家首先推迟提升利率,首先假借土地整理降低土地供给,目标就是为了维持需求降低供给,预防房地产瓦解或瓦解时间到来。同时利用多种媒体发声音唱多,就是维护需求方信心。如股市瓦解时,政府是最大唱多力量一样。好。继续经济
8、学东西实在是太枯燥了,跟炒股票作基础面分析一样,实在无味。调剂一下气氛,把制度问题提到前面来讲。二说制度:什么是制度?谁制订了制度?说白了,制度就是一个权利,操控价格一个权利。中国制度因为历史变迁和改革,仍存在着很多重大缺点,不比微软操作系统好多少,现在正在打补丁。你知道上海有多少房产吗?多种房产性质吗?本专栏有个好友贴了篇房产基础概念要领,不错,值得看看。至于历史原因和政府控制或当初制度制订,大量房产是不能上市交易,这很类似于股市中非流通股,我们现在买商品房就类似于流通股,炒股同志全部知道流通股股价远远高于非流通股价格,但却享受一样收益权,这也是促进股市暴跌关键原因之一吧。现在政府学乖了,逐
9、步逐步把原来不能流通房产(如售后公房)上市流通,就是不愿一下子扩大供给量,改变供给双方平衡。这当然也充足利用了中国老百姓消费心理(房子总是要自己,而不愿去租房,这也形成了房价和租金倒挂现象,这是西方人不能了解)。炒股好友应该很轻易了解这一原理。其它好友可能会有点困难。中国房市和股市是如此相近,并不是虚构。当然,这只是制度影响房价一个小小方面,其它还有土地供给制度等等。因为政府掌握了制度制订和修改权利,所以她们也就掌握定价或经过影响供给来影响价格权利,这其实是计划经济产物和遗毒。但事实证实,依靠行政力量来阻挡经济本身运行规律是行不通。在此,我用索罗斯一句话来结束此段:“繁荣早已耗尽了本身力量,可
10、是为了避免一次大萧条,它生命周期被人为地延长了。”-乔治.索罗斯哦。对不起,制度这部分有点重了。其实我只想说明是一点,我们多花了几十甚至上百万钱(即总成本超出总收益那部分,用NPV计算结果),取得仅仅是流通权(这点和股市上流通股和非流通股区分是一样),流通权收益只能经过投机(即低买高卖实现),而真正组成股票和房产收益价值收益权(每股收益和租金收入)流通股和非流通股及产权房和非产权方法一致。这也就是广大股民至死也不知道会输钱原因,说股市是大赌场其实也有很大合理成份。房市也一样,因为房子和股票全部成了大家投机工具。问题1:楼主很强呀,请问您说“期限20年贷款,利率每上涨一个百分点,等于成本增加10
11、%”,这是咋算?我是外行这么算:假如贷款100万,利率上调1,那么成本上升10011万;成本增加只有1呀?谢谢楼主!上楼问题问得很好。因为银行采取是复利制度。举例:100万贷款,5%贷款利率,期限20年,用购房者用得最多等额还款法,每个月还款6600元,假如贷款利率上升至6%,你还款额将为7165元。还款额增加8.6%;期限25年每个月换款额增加10.2%;期限30年,还款额增加12%。为便于计算和说明,故取10%。问题2:楼主相关产权和非产权房子用流通和非流通股票来做比方,很出色,提升我知识面了。那么非产权房子是那些类呢,怎样购置呢?这类房子能够出租吗?本专栏有个好友贴了篇房产基础概念要领,
12、楼上自己去看看吧。要把这个问题回复完,等于要把中国建国后历史讲一遍了。三说汇率:要把这个东西讲清楚可真不轻易。不知道大家对国际贸易知识知道多少,因为汇率影响原因挺多,最根本当然是购置力平价(不懂话自己去看书),第二个当然就是供给关系了。汇率用最简单话来描述就是这个货币对另一个货币价格,当然也受供给关系影响了。不知道大家看过谢国忠文章没有,此人了不起啊,敢说实话,和郎咸平一样,是个勇于说真话人。其实她们说莫非政府不知道,说得不客气点,相关国有资产流失,我比郎咸平知道得多得多了。只不过大家全部不说而已,怕触犯一些利益群体,自己吃不了兜着走。而且老百姓也不愿意听真话,她们宁愿活在睡梦中(还记得鲁迅在
13、呐喊自序中那个铁屋子小说吗?)。记得我去银广夏考察回来时候,告诉自己同学,000557造假时,有谁相信啊?尤其是我刚说完,该股就从25元涨到了历史最高价37元,她人全部说我神经病。现在是多少呢?1.2元。我同学至今还持有。不好意思说得远了。话说回来,为何要说谢国忠呢,她有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。中国那些教授和所谓经济学家(一些利益团体代言人)就大批特批。也不想想,像谢国忠这么人假如没有依据话会乱说话吗?她可不是那些卑劣中国经济学家。大家假如有爱好能够到中国人民银行网站上看看,查黄金和外汇贮备报表,5年来中国外汇贮备增加。几千亿美元啊!为何会爆发式增加呢?这就要从固定汇率制和浮动汇率制说
14、起了。这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危机,就会有感性认识了。这里我就说得通俗易懂些吧,固定汇率就是计划经济,由权力部门行政定价,浮动汇率就是市场经济,由供给关系市场定价,当影响汇率变动基础(即购置力平价)发生变动时,浮动汇率制经过市场含有自动修复功效,而固定汇率制没有。也就是汇率因为行政干预严重脱离购置力平价基础,这就成为危机爆发原动力。是不是有点难懂啊?这就是固定汇率制度性缺点。当然浮动汇率制也有缺点(二者区分和演变历史大家去看书,这里就不说了)。现在,全世界全部知道人民币价值被低估了,人民币应该升值,当然应该是针对美元升值。不说理论了,说了大家也不明白,还是举个例子吧。大家全
15、部应该知道什么是价格双轨制吧?改革开放早期,中国就是价格双轨制,分计划内和计划外,倒爷就是那时候产生。说白了就是投机倒把。固定汇率制一个结果就是价格双轨制。比如说:上海一栋房子,人民币100万,用美元买呢?就是12万。这是在现有固定汇率制下,假如用购置力平价呢?假设购置力平价是4:1话,假如用真实美元买话,就应该是25万美元,中国实施外汇管制,针对正当外汇,国家必需无条件兑换。其结果就是,老外用12万美元东西买了价值25万美元东西。这时候大家全部要问:房子还是那房子,那差价13万美元到底来自于什么呢?我现在就回复大家:来自于我们外汇贮备。我们外汇贮备含金量被大大稀释了,这五年内黄金价格涨了多少
16、(我记得最低时候是70多块/克,现在要140/克了吧?),石油价格涨了多少你知道吗?(以前仿佛一直徘徊在20美元/桶,现在呢?50美元),假如我们外汇贮备不用美元而用石油或黄金话来贮备,我们外汇贮备是增加了还是降低了呢?大家自己去算算吧。经过一个晚上,有心好友可能去中国人民银行网站上把那些数据看过了,心里应该有底了吧。底比99年底增加了多少啊?7.05%,1656亿美元。底笔底增加了多少啊?51.25%,6099亿。看来我们建国52年(含改革开放20年)外汇贮备增加只相当于十二个月增加啊。(底,2122亿元,增加2067亿元。)这是多么大成就啊!这速度用不了,中国是世界上最富裕国家。你知道为何
17、吗?你们不知道,也不会知道,政府也不会告诉你们,经济学家更不会。但我会。老百姓全部是穷人,为何穷啊?因为无知。为何无知啊?因为懒惰,不学习。还是我来告诉大家答案吧。第一个原因:就是加入WTO后,中国出口确实很快,顺差有3百亿。(商务部数据)第二个原因:就是我们商务部长,要扩大FDI,(只顾个人政绩,不顾国家利益,痛心啊。)还有就是QFII等资金。这两块有600多亿。(商务部数据)第三个原因:强势美元不再,美元贬值,投机资本进入中国套利和套汇。这关键有两大块:第一块就是大家知道海外进入游资(正当和不正当,具体因为敏感,在此就不说了),第二块就是以前外商投资进入后项目产生正当利润(以前外商会把在中
18、国赚人民币换成外汇,汇回中国,现在不了。经过继续投资,首先能够抵扣所得税,首先还能够继续正当套汇、套利)。这两块就是一千多亿。这还仅仅是国家贮备,还不包含大量民间外汇贮备。至今你还怀疑谢国忠万亿游资吗?好。现在最终把是否有游资和大致游资数量说清楚了。下面就谈谈,游资是怎样影响房地产。不知道诸位有多少炒股。因为股票是最好投资入门方法,大家假如懂股票话,下面分析大家也就轻易知道多。因为房地产市场也是个投资市场,也能够吸纳和释放资本。国外资原来中国套汇(因为中国储蓄利息已经低于美国联邦基金利率了,所以说套利基础不存在了),她要选择什么对象(即什么样资产)呢?通常有多个标准,流动性、收益性是关键标准。
19、参考东南亚,资金在危机爆发前期大量进入房地产业。所以说房地产是个很好载体。因为制度性问题,外资在中国投资渠道并不多,外资能正当进入渠道也就那些。上海好友应该知道上海以前有外销房和内销房之分吧?那是什么呢?那就是价格双轨制,专门应对固定汇率制造成货币双轨制投机一个防火墙,两个双轨制作用恰好抵消。是对老百姓一个保护,以后说什么和国际接轨(每次一接轨,我们老百姓福利就要降一截,比如说医疗保险、失业保障、教育并轨,还有厕所收费和停车费和国际接轨等等,算是为地方政府业绩作贡献吧),取消了外销房,这就给投机资本带来了机会,也就苦了老百姓了。国外人士能够名正言顺外币换成人民币在中国购房了,多么好渠道啊。我们
20、地方政府短视啊。刚才讲是资金渠道问题。下面就用股市例子来讲一下利用房市投机操作套汇原理。流通股:对应是商品房(实实在在房子,现房或期房,因为现在期房限转,等于新股上市加了个锁定时)上市企业:对应是中国各大城市(比如说上海,就是武钢;温州就是海虹控股,苏州就是上海梅林等)。大盘股,小盘股:上海就是大盘股,温州、苏州就是小盘股。大盘股适合大资金进出,小盘股适合小资金进出。大家全部知道,股价上涨是资金推进型。上海房地产市场作为全国房地产市场一个组成部分,为何上海会成为游资首选呢?为何谢国忠说上海房产泡沫居全国之首呢(而依据公布数据,上海并不是最高,数据公布受政府控制)?因上海购置力全国最高,推高房价
21、资金充沛,支撑力比较强,承接力也强。同时,上海人投机心态全国最重,国外资本在退出时比较轻易找到下家,而且政府为政绩做多意愿强烈,作为金融城市,资金流动性很好,很适合大资金运作,所以我把它比作武钢。炒股人全部知道,大资金进入一个小盘股是极难全身而退。相比之下,北京、广州、深圳要比上海小多了,因为她们整体运作环境不如上海。西部城市就更不行了(盘子太小,太轻易推高,上去就下不来了,购置力小,承接力低,出不了货),这种地方游资是不会去。问题3:游资是规模庞大追求短期利益资金,至于长久投资和投资收益不应算入游资范围。还有游资常见手段是经过跨市场炒作行为,最终迫使政府做出有利于她们赢利决议。所以,假如游资
22、对经济影响,不会仅限于房地产业。楼上好友,学习要全方面。以后这类问题就不回复了。第一:游资对经济负面影响,我没这么说。游资利用是现有制度错误进行投机盈利,对错误制度有纠错功效。如97东南亚金融危机。游资是个中性词(无好坏之分)。第二:房地产只是一个方面,不是全部,拿她做例子是因为在这个板块,房地产关注度高,而且影响最大。第三:学习要学透彻,不要一知片解,会计科目上长久投资和投资收益和投资学上概念是两回事。如企业持有上市企业流通股权,即便超出十二个月,也是短期投资。投资和投机区分在于目标,而不在于持有时间。不举例说明了,自己去看书吧。吃完饭了,继续。讲到汇率原因了,怎么来用个生动点案例来说明这东
23、西呢?我吃饭时候一直在想。我认为还是用香港来说明吧。98年,香港政府和内地政府联手对抗游资,等于变相用内地老百姓钱向香港老百姓每人发了个大红包(多少钱我不知道,政府也没公布,可能怕引发众怒吧,为了政治影响。)自此以后,港元因为没有经历大幅贬值,就一直被高估,高估百分比大致是多少呢?我认为大约是100%。(就是说,因为港元和人民币全部和美元挂钩,是相正确固定汇率,按购置力平价话,估量应该是1块人民币换2块港元,估算基础是用A股和H股股价比,因为她们收益权按同股同权且又全部流通应该是一样。那些烂人说A股股价严重高估是别有用心,当然不排除中国证券市场在制度安排上确实有问题,但风险折价绝对没有那么厉害
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