房地产管理基本制度与政策概述样本.doc

《房地产管理基础制度和政策》
本部分内容关键根据房地产业各步骤之间逻辑次序来划分章节，努力争取全方面反应中国现行房地产业各方面基础制度和政策，内容包含中国基础土地制度及建设用地管理、房屋征收、计划和建设工程管理、房地产开发经营、房地产交易、房地产权属登记、房地产中介服务、房地产税收、住房公积金和物业管理等方面相关法律法规。

第三章 房地产概述
1.房地产业概念和历史沿革
掌握：房地产业基础概念。
熟悉：房地产业作用。
了解：房地产业细分、房地产业历史沿革。
2.住房制度概述
掌握：现行城镇住房政策。
熟悉：城镇住房制度改革。
3.房地产法律体系
掌握：房地产法概念和调整对象。
熟悉：房地产法律体系、军事房地产法律政策要求。

《立法法》第五章 适用和立案 相关内容：
宪法含有最高法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章全部不得同宪法相抵触。
法律效力高于行政法规、地方性法规、规章。
行政法规效力高于地方性法规、规章。
地方性法规效力高于本级和下级地方政府规章。
部门规章之间、部门规章和地方政府规章之间含有相同效力，在各自权限范围内施行。

《立法法》第五章 适用和立案 相关内容：
地方性法规、规章之间不一致时，由相关机关依据下列要求权限作出裁决：
(一)同一机关制订新通常要求和旧尤其要求不一致时，由制订机关裁决；
(二)地方性法规和部门规章之间对同一事项要求不一致，不能确定怎样适用时，由国务院提出意见，国务院认为应该适用地方性法规，应该决定在该地方适用地方性法规要求；认为应该适用部门规章，应该提请全国人民代表大会常务委员会裁决；
(三)部门规章之间、部门规章和地方政府规章之间对同一事项要求不一致时，由国务院裁决。

物业管理业不属于房地产中介服务业。对
经济适用住房出售价格实施政府定价，按保本不盈利标正确定。错

国有土地依法属于国家全部。所以，对国有土地不再颁发土地全部权证书。（对）

经济适用住房建设用地采取划拨方法供给。 （对）

物业管理业不属于房地产中介服务业。对
经济适用住房出售价格实施政府定价，按保本不盈利标正确定。错

国有土地依法属于国家全部。所以，对国有土地不再颁发土地全部权证书。（对）

经济适用住房建设用地采取划拨方法供给。 （对）

下列选项中，不属于房地产经纪业务是（ ）。
A．房地产价格评定
B．代理新房买卖
C．代理房屋出租
D．房地产居间介绍
《商品房销售管理措施》(建设部令第88号)是（ ）。
A．单行条例 B．行政法规
C．地方性法规 D．部门规章

下列经济活动中，不属于房地产业是（ ）。
A．房屋勘察设计 B．房地产开发经营
C．物业管理 D．房地产中介服务
下列和房地产相关法律法规中，属于行政法规是（ ）。
A．《物权法》
B．《住房公积金管理条例》
C．《房屋登记措施》
D．《房地产抵押估价指导意见》

二、建设用地制度和政策（第四章） 
1.中国现行土地制度概述
熟悉：土地全部制。
了解：土地管理基础制度。
2.集体土地征收
熟悉：征搜集体土地政策要求，征搜集体土地赔偿范围和标准。
了解：征搜集体土地工作程序。
3.国有建设用地
了解：建设用地审查报批程序、临时用地报批和使用。
4.集体建设用地
掌握：集体全部建设用地使用情形。
了解：集体全部建设用地使用标准。

5.国有土地使用权出让
掌握：国有土地使用权出让政策。
熟悉：国有土地使用权出让概念及特征。
了解：国有土地使用权出让协议、国有土地使用权出让管理、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。
6.国有土地使用权划拨
熟悉：土地使用权划拨概念，划拨土地使用权范围、划拨土地管理。
7.闲置土地处理
熟悉：闲置土地范围及处理要求。

中国国土资源部令第53号

《闲置土地处理措施》已经5月22日国土资源部第1次部务会议修订经过，现给予公布，自7月1日起施行。

部 长 徐绍史

二〇一二年六月一日

关键阅读：
《土地管理法》
《城市房地产管理法》
《土地管理法实施条例》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

建设用地使用权必需在土地地表、地上或地下分别设置。 （错）
依法转让以划拨方法取得土地使用权，应该由转让方办理土地使用权出让手续，并依据国家相关要求缴纳土地使用权出让金。 （错）
凡按要求缴纳土地收益或补交土地出让金划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。错

下列项目用地必需办理建设用地使用权出让手续是( )。
A．“鸟巢”场馆建设用地 B．国家大剧院建设用地
C．地方政协办公用地 D．上市企业办公用地
答案：D
解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权要求》(国土资源部令第39号)同时要求商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必需采取拍卖、招标或挂牌方法出让。

下列相关国有土地使用权出让表述中，错误是( )。
A．国有土地使用权出让市场是土地一级市场
B．国有土地使用权能够由国家、单位进行出让
C．集体土地不经征收不得出让
D．国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
答案：B

甲开发企业按法定最高年限取得了某综适用地出让土地使用权，在取得土地使用权2周年时建成综合楼一座，底层为商铺、二层以上为办公用房。此时办公用房占用土地使用权剩下使用年限为( )年。
A．38 B．40 C．48 D．50
答案：C
解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》要求，综合或其它用地土地使用权出让最高年限50年。50－2=48年。
国有土地租赁期限在( )以上，应该由市、县土地行政主管部门和土地使用者签署租赁协议。
A．3个月 B．6个月 C． 9个月 D．十二个月
答案：B

工业用地使用权出让方法不包含（ ）。
A．招标方法 B．挂牌方法
C．拍卖方法 D 协议方法
下列相关临时用地表述中，错误是（ ）。
A．使用期限通常不超出2年 B 可改变同意用途
C．不得修建永久性建筑 D．不得从事经营性活动
下列用地中，能够采取协议方法出让国有建设用地使用权是（ C ）。
A．商业用地 B．商品住宅用地
C．非营利社会团体用地 D．娱乐用地

下列相关国有建设用地使用权出让最高年限表述中，错误是（ C ）。
A．私立学校用地50年 B．厂房用地50年
C．大型超市用地50年 D．别墅用地70年
经报有同意权人民政府同意，甲工厂将其以划拔方法取得土地转让给乙企业，土地使用权出让金应由（ B ）。
A．甲工厂缴纳 B．乙企业缴纳
C．甲工厂和乙企业各缴纳二分之一
D．甲工厂和乙企业协商缴纳

根据相关要求，必需采取拍卖、招标或挂牌方法出让有（ ）。
A．商业用地 B．旅游用地
C．娱乐用地 D．商品住宅用地
E．廉租住房用地
下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50年有（ ）。
A．廉租住房用地 B．酒厂用地
C．教育、科技用地 D．文化、体育用地
E．度假村用地

土地使用者延期付款超出（ ）日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款，土地管理部门有权解除协议并可主张违约赔偿。
A．15 B．30 C．45 D．60
商业用地不能采取（ ）方法出让。
A．招标 B．拍卖 C．挂牌 D．协议
相关建设用地使用权设置说法，错误是( ）。
A 建设用地使用权不得在地表以下设置
B．新设置建设用地使用权，不得损害已设置用益物权
C．设置建设用地使用权，能够采取划拨方法
D．建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让和她人

甲企业以出让方法按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3年后建成开业，则开业时度假村土地使用权剩下使用年限为（ ）年。
A．37 B．40
C．47 D．50
国有土地租赁期限在（ ）个月以上，应该由市、县土地行政主管部门和土地使用者签署租赁协议。
A．3 B．6
C．9 D．12

下列土地中，属于国有土地有（ ）。
A．城市市区土地
B．已被国家依法征收土地
C．依法不属于集体全部林地
D．宅基地
E．经济适用住房占用土地

下列相关全民全部制企业同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业所使用集体上地表述中，正确是（ ）。
A．由全民全部制企业向相关部门提出用地申请
B．经同意使用土地，必需根据国家建设用地要求征地
C．不计算土地赔偿费和多种补助费
D 农村集体经济组织可根据协议将土地使用权作为联营条件

某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，依据土地利用总体计划，该土地用 途分类是（ ）。
A．农用地
B．工业用地
C 建设用地
D．乡镇企业用地

征搜集体土地，土地赔偿费应该归（ ）全部。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡（镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者

《土地管理法》要求，农民自有住宅宅基地，属（ ）全部。
A．国家
B．所在村民小组
C．农民个人
D．农民集体

房地产开发项目自（ ）之日起满十二个月未动工开发，能够征收土地闲置费。
A．土地使用权出让协议签署
B 土地使用权出让协议约定动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得

下列相关建设用地使用权期间届满后处理表述中，正确是（ ）。
A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
B 住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地，应该至迟于期满前6个月申请续期
D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地，应该至迟于期满前2年申请续期

甲开发商按法定最高出让年限取得一块商业用地土地使用权，李某购得该地块上建成商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房土地使用年限是（ ）年。
A 33 B．35
C．38 D．40

国有土地全部权由（ ）代表国家行使。
A 国务院
B．国务院土地行政主管部门
C．市、县人民政府
D．市、县人民政府土地行政主管部门

依据《物权法》要求，住宅建设用地使用权期间届满，（ ）。
A．由国家无偿收回
B 自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期

房地产开发项目标动工日期，超出土地使用权出让协议约定满十二个月未动工开发，能够不征收土地闲置费，其原因是（ ）。
A 发觉地下文物
B．银行贷款未按期到账
C．相关建材供给缺货
D．更改建筑设计

甲房地产开发企业取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发企业。乙房地产开发企业取得该土地使用权最高年限为（ ）年。
A．38 B 40
C．68 D．70

某游乐场按土地法定最高使用年限取得土地使用权，经营后转让，则该土地使用权剩下使用年限是（ ）年。
A．15 B 25
C．35 D．55

下列相关征地表述中，正确有（ ）。
A 依据《宪法》要求，集体土地依法转为国有土地行为是“征收”而非“征用”
B．任何时候征地均须向农民给付青苗赔偿费
C．征地安置补助费归农村集体组织全部
D．土地赔偿费和安置补助费之和最高不得超出被征用前3年平均年产值15倍
E 征地时所称地上附着物包含地下管线

4 中国实施土地社会主义公有制，故土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集
体土地使用证》。（ ）
5 《土地管理法》依据用途将土地分为基础农田、建设用地和未利用土地。（ ）
6 农村和城市郊区土地，属于集体全部。（ ）

1．农用地包含（ ）。
A．养殖水面 B．草地
C．耕地 D．水利设施用地
E．未利用地
2．国家要求，商品住宅用地应该采取（ ）方法出让。
A．抽签 B 招标
C 拍卖 D．协议
E 挂牌出让

2 农村村民建住宅，应该符合乡（镇）土地利用总体计划，只能使用原有宅基地和村内空闲用地。
3 国家对集体土地实施征收或征用后，土地全部权发生转移。
4 农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件，必需计算土地赔偿费和多种补助费。

依据《宪法》，下列自然资源现有可能属于国有又有可能属于集体全部有（ ）。
A．矿藏、森林、草原
B．水流、山岭、滩涂
C 森林、山岭、荒地
D．森林、水流、荒地
E 草原、滩涂、荒地

3 国家实施土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。
4．严禁占用基础农田发展林果业和挖塘养鱼。
3．法律要求能够属于集体全部自然资源有（ ）。
A 森林 B．矿藏
C．水流 D 山岭
E 荒地

下列相关集体土地征收或征用表述中，正确有（ ）。
A 征收或征用全部是为了公共利益需要
B 征收或征用全部要依法给赔偿
C．征收是国家行为，征用是企业行为
D 征收是土地全部权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E．征收是强制性，征用是非强制性

2．对有稳定收益项目，农民能够将依法同意建设用地使用权入股。 （ ）
3 建设用地使用权必需在土地地表、地上或地下分别设置。
3．国家为了公共利益需要，征用集体土地，其土地全部权不发生转移。 （ ）
4．转让以划拨方法取得国有土地使用权，其土地收益应上缴国家。

1．国有土地依法属于国家全部。所以，对国有土地不再颁发土地全部权证书。

2．经济适用住房建设用地采取划拨方法供给。
3 凡按要求缴纳土地收益或补交土地出让金划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。

下列用地，法定出让年限最高为50年有（ ）。
A．居住用地 B 工业用地
C 体育用地 D．娱乐用地
E．旅游用地

建设用地使用权出让协议附件关键内容包含（ ）。
A．当事人名称和住所
B．土地界址、面积
C 宗地平面界址图
D．开发投资强度
E 市县政府计划管理部门确定宗地计划条件

2．工业生产用地和一般商品住宅用地，应该采取招标、拍卖或挂牌方法出让。

3 国家对集体土地实施征收或征用后，土地全部权发生转移。

第五章 国有土地上房屋征收

　　考试纲领不要求

关键阅读：
《物权法》
《城市房地产管理法》
《国有土地上房屋征收和赔偿条例》

国有土地上房屋征收和赔偿条例
中国国务院令第590号

《国有土地上房屋征收和赔偿条例》已经1月19日国务院第141次常务会议经过，现予公布，自公布之日起施行。
　　 总　理　 温家宝
　　　　　二○一十二个月一月二十一日
6月13日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证项目，继续沿用原有要求办理，但政府不得责成相关部门强制拆迁。

第六章城镇计划及工程建设管理制度和政策
1.城镇计划管理
掌握：城市计划管理。
熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。
了解：城镇计划基础概念、城镇体系计划。
2.勘察设计管理（了解）
3.建设工程招投标和监理（了解）
4.建设工程施工和质量管理
掌握：施工许可制度。
熟悉：完工验收管理、质量管理制度、质量保修措施。
了解：建设工程项目报建制度、建筑施工企业资质管理、注册建造师制度。

关键阅读：
《城镇计划法》
《建筑法》
《城市房地产管理法》

不管质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成，房地产开发企业全部应对其开发房地产项目对购房者负担责任。（ 对 ） 因房屋质量问题应给购房者赔偿，房地产开发企业只赔偿直接损失。（ 对 ）
以出让方法取得国有土地使用权，建设单位应该向城镇计划主管部门申请核发选址意见书。（ 错 ）

以出让方法取得国有土地使用权建设项目，不需要申请核发选址意见书。（对 ）
城镇计划组织编制机关应该委托含有对应资质等级单位负担城镇计划具体编制工作。对
工程招标代理机构能够跨省、自治区、直辖市负担工程招标代理业务。 （对 ）
城市蓝线应该和城市计划一并报批。 （ 对 ）
建设单位领取施工许可证后2个月未开工，施工许可证自行废止。 （ 错 ）

不属于城市计划实施管理范围是( )。
A．建设项目选址意见书 B．建设工程施工许可证
C．建设用地计划许可证 D．建设工程计划许可证 答案：B
解析：城市计划实施管理关键是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理关键包含对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地计划许可证，对建设工程审批核发建设工程计划许可证。批后管理关键是根据计划实施监督检验体系对违章占地和违章建设查禁工作。

城市计划报建审批管理关键包含（ ACD ）。
A．对建设项目选址审批核发项目选址意见书
B．根据计划实施监察
C．对城市用地审批核发建设用地计划许可证
D．对建设工程审批核发建设工程计划许可证
E．对违法占地和违法建设查处

下列相关城市总体计划表述中，错误是C
A．城市总体计划计划期限通常为20年
B．城市总体计划应该对城市更长远发展做出估计性安排
C．城市总体计划由城市人民政府审批
D．城市总体计划报送审批前，应该采取论证会、听证会等方法征求社会意见
解析：直辖市城市总体计划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地城市和国务院确定城市总体计划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其它城市总体计划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

城市计划区具体范围，由城市人民政府在编制（ ）中划定。
A．城市总体计划 B．城市分区计划
C．城市控制性具体计划 D．城市修建性具体计划
20．相关房地产广告说法，错误是（ D ）。
A．房地产广告中包含交通，如正在计划或建设中，应该在广告中注明
B．房地产广告中对价格有表示，应该在广告中注明实际销售价格及使用期限
C．房地产广告中包含贷款服务，应该载明提供贷款银行名称及贷款额度、年期
D．房地产广告中包含房屋面积，必需是房屋建筑面积

相关城市计划管理说法，正确有 ACE 。
A．城市总体计划期限通常为20年
B．在城市计划区内，取得建设用地计划许可证或建设用地同意文件中任何一项批件，即属于正当占用土地
C．建设工程计划许可证是相关建设工程符合城市计划要求法律凭证
D．临时建设用地使用期限通常不超出4年
E．城市计划报建审批管理包含对建设项目选址审批核发项目选址意见书

依法必需实施工程监理建设工程包含（ACDE）。
A．国家关键建设工程 B．居民自行装修住宅
C．成片开发建设住宅小区工程 D．利用外国政府贷款工程
E．利用国际组织援助资金工程
61．“控制”、“管理”、“协调”是工程建设监理基础工作，其中“管理”是指（BE ）管理。
A．进度 B．信息
C．质量 D．安全 E．协议

因故不能按期开工建设单位，应该在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超出（ ）个月。
A．1 B．2
C 3 D．4
工期超出十二个月建设工程，申领建设工程施工许可证，其到位资金标准上不得少于工程协议价（ ）。
A．25% B 30%
C．40% D．50%

第七章房地产开发经营
1.房地产开发企业管理
了解：房地产开发企业管理。
2.房地产开发项目管理
了解：房地产开发项目管理。
3.房地产经营管理
掌握：商品房交付使用。
熟悉：房地产项目转让。
了解：房地产广告。
4.房地产开发企业信用档案
了解：房地产开发企业信用档案。

《商品房销售管理措施》（建设部部长俞正声４月４日签署８８号部令公布，自２００１年６月１日起施行。）
第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应该依据《商品住宅实施质量确保书和住宅使用说明书制度要求》（以下简称《要求》），向买受人提供《住宅质量确保书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条
商品住宅保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具质量保修书约定保修期存续期；存续期少于《要求》中确定最低保修期限，保修期不得低于《要求》中确定最低保修期限。
非住宅商品房保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具质量保修书约定保修期存续期。
在保修期限内发生属于保修范围质量问题，房地产开发企业应该推行保修义务，并对造成损失负担赔偿责任。因不可抗力或使用不妥造成损坏，房地产开发企业不负担责任。

关键阅读：
《城市房地产管理法》
《城市房地产开发经营管理条例》

新设置房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。 错
在正常使用下，施工单位对房屋建筑工程最低保修期限表述，正确是( )。
A．供热系统为1个供暖期 B．电气系统为1年
C．装修工程为2年 D．卫生间防渗漏为2年
答案：C
解析：供热系统为2个供暖期，电气系统为2年，卫生间防渗漏为5年。

下列相关房地产开发企业表述中，错误有（）。
A．房地产开发企业注册资本不得低于100万元
B．房地产开发企业资质根据企业条件分为一级、二级、三级、四级，新设置开发企业领取《暂定资质证书》，暂定资质条件不低于四级资质条件
C．《暂定资质证书》延长久不得超出3年
D．房地产开发项目资本金只能用货币和国有土地使用权出资
E．现阶段，房地产开发项目资本金占总项目投资比率不得低于35％
答案：CDE

某商品住宅楼于1月10日完工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼尾房于1月10日交付给买受人，则开发商负担该商品住宅屋面防水最低保修期限应至(C)。
A．1月10日 B．1月10日
C．1月10日 D．1月10日

商品房预售广告中，不得包含内容是(C)。
A．中介服务 B．房屋结构
C．装饰装修 D．物业管理

下列相关主体结构质量不合格已售商品住房处理方法表述中，正确是（ ）。
A．购房人只能要求退房，不能要求换房
B．购房人只能要求换房，不能要求退房
C．购房人有权选择退房或换房
D．商品住房买卖双方协商选择退房或换房
依据相关要求，能够公布房地产广告是（ ）。
A．集体土地上建设房屋B．取得预售许可证商品房
C．经验收不合格商品房D．权属有争议房屋

购房人发觉商品房质量有问题，不能选择退房情形有（ ADE ）。
A．使用十二个月后发觉屋面漏水
B．办理房屋全部权证后，确定房屋主体结构有质量问题
C．办理房屋全部权证前，确定房屋主体结构有质量问题
D．还未使用即发觉下水管道堵塞
E．下雨时发觉外墙渗水

依据《房地产广告公布暂行要求》，严禁公布房地产销售广告房屋有（ AE ）。
A．集体土地上正当建造房屋 B．联建代管房屋
C．已办理房屋初始登记房屋 D．合作开发房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中房屋

下列房地产项目中，不得转让有（ CDE ）。
A．已完成开发投资总额35％高级公寓项目
B．已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书成片开发工业用地
C．已支付全部土地出让金，还未取得建设用地使用权证书成片开发建设用地
D．未完工已预售商品房
E．少数共有些人已书面表示不一样意转让共有房产

第八章 房地产交易管理
1.房地产交易管理
熟悉：房地产交易中基础制度。
了解：房地产交易概述、管理机构。
2.房地产转让管理
掌握：房地产转让条件、程序，房地产转让协议，以出让方法取得土地使用权房地产转让，以划拨方法取得土地使用权房地产转让。
熟悉：已购公有住房和经济适用住房上市相关要求。
了解：房地产转让概述及特征。

3.商品房销售管理
掌握：商品房预售许可制度、商品房预售条件、商品房预售协议登记立案、商品房现售、商品房销售代理、商品房销售中严禁行为、商品房买卖协议、最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题司法解释。
熟悉：商品房销售概念。

4.房屋租赁管理
熟悉：《城市房地产管理法》相关房屋租赁相关内容。
了解：最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题司法解释。
5.房地产抵押管理
掌握：房地产抵押条件、房地产抵押通常要求、最高额抵押权、房地产抵押协议、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化包含抵押权变更登记、房地产抵押权效力。
熟悉：房地产抵押概念、房地产抵押权实现。

按套内建筑面积或建筑面积计价，误差处理方法：
 i）当事人应该在协议中载明协议约定面积和产权登记面积发生误差处理方法。
 ii）协议未作约定，按以下标准处理：

面积误差比——产权登记面积和协议约定面积之差和协议约定面积之比，公式为：

 1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）：据实结算房价款；

2）面积误差比绝对值超出3％时：
①买受人有权退房
买受人退房，房地产开发企业应该在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

②买受人不退房
a）产权登记面积大于协议约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）房价款由买受人补足；超出3％部分房价款由房地产企业负担，产权归买受人。
b）产权登记面积小于协议约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

iii）按建筑面积计价，当事人应该在协议中约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差和建筑面积和套内建筑面积均发生误差时处理方法。
定金、订金、预约金概念和区分

定金：定金是一个规范法律概念，是协议当事人为确保协议推行而自愿约定一个担保形式。书面形式约定，不得超出主协议标准额20%。
订金：订金并非一个规范法律概念，实际上它含有预付款性质，是当事人一个支付手段，不含有担保性质。
预约金：商品房预约单出现“预约金”，也是预付款性质，属订金范围。
预约金和定金联络
商品房销售中预订意向书中约定由购房人向房地产商交纳一定数额预约金，假如约定该款项含有上述定金担保性质，或依据协议整体内容能明确判定出含有此担保功效，则预约金含有立约定金性质，适用定金罚则。如未明确约定定金性质，应视为预付款，未签订买卖协议，由开发商返还购房人，有约定按约定处理
商品房预订意向书和商品房协议
商品房预订意向书是确定准买受人在未来某个确定时间和开发商洽谈购房协议预约。商品房预订意向书本身就是一个协议。从法律性质上讲，商品房预订意向书是一个预约协议。依据民法理论，预约是约定未来签订一定内容协议协议。
预订意向书约定买卖双方基础情况、房屋位置面积、付款方法、付款时间和商品房暂定价。
预订意向书含有商品房买卖协议关键内容且出卖人已按约收受购房款，该意向书应该认定为商品房买卖协议

《商品房销售管理措施》第二十二条
　　不符合商品房销售条件，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
　　符合商品房销售条件，房地产开发企业在签订商品房买卖协议之前向买受人收取预订款性质费用，签订商品房买卖协议时，所收费用应该抵作房价款；当事人未能签订商品房买卖协议，房地产开发企业应该向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定，从其约定。
逾期交房违约责任
逾期交房处理：依据最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第十七条要求处理。即：商品房买卖协议没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，违约金数额或损失赔偿额能够参考以下标正确定：逾期付款，根据未付购房款总额，参考中国人民银行要求金融机构计收逾期贷款利息标准计算。逾期交付使用房屋，根据逾期交付使用房屋期间相关主管部门公布或有资格房地产评定机构评定同地段同类房屋租金标正确定。
优先购置权：承租人、共有些人
承租人优先购置权：
(1)仅限于房屋租赁场所；
(2)出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人；
(3)出租人侵害承租人优先权,承租人可主张该房屋买卖无效，不过不能请求主张买卖协议无效；
(4)在转租场所,次承租人和承租人全部有优先购置权,二者发生冲突,前者优先于后者。

共有些人优先购权：
共有优先购置权先于承租人

关键阅读：
《城市房地产管理法》
《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》
《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》
《最高人民法院相关适用<中国担保法>若干问题解释》
《城市房地产转让管理要求》
《城市商品房预售管理措施》
《商品房销售管理措施》
《城市房地产抵押管理措施》

某房地产开发商销售给张某一套商品房，协议约定建筑面积110平方米，售价每平方米4 000元，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差处理方法未作约定。若该商品房产权登记建筑面积为100平方米，张某选择不退房，则该房地产开发商应该返还张某购房款（ ）元。
A．40 000 B．53 600
C．66 800 D．80 000

110*3%*4000 +[110*（1-3%）-100]*4000*2 =53600+13200=66800

甲房地产开发企业长久从乙锁业企业进货，双方在3月1曰约定：甲乙之间年底结算货款，甲以其营业房在100万元程度内为其欠乙企业货款提供最高额抵押，12月31日为债权确定日。双方办理了抵押登记，但没有就其它细节作出约定。
（1）假设乙企业计划在当年7月1日将其对甲企业债权中一部分即30万元转让给丙企业,则（C）。
A．乙企业此时不得转让债权
B．乙企业在12月31日以后方能转让债权
C．乙企业此时能够转让债权，但最高额抵押权不得转让
D．乙企业此时能够转让债权，且最高额抵押权同时转让

甲房地产开发企业长久从乙锁业企业进货，双方在3月1曰约定：甲乙之间年底结算货款，甲以其营业房在100万元程度内为其欠乙企业货款提供最高额抵押，12月31日为债权确定日。双方办理了抵押登记，但没有就其它细节作出约定。

（2）8月1日，甲又将该营业房抵押给丙，从丙处借款50万元，年底归还，双方办理了抵押登记。而因为进货量激增，9月1日，甲乙双方决定调整最高债权额至150万元，12月31日，甲乙确定了实际债权数额为200万元。实现抵押权时该营业房拍卖得款180万元。则乙能够分得（C）。
A．180万元 B．150万元 C．130万元 D．100万元

丁企业以其房屋和建设用地使用权作抵押，分别向甲乙丙三家银行借款，甲银行借100万元，乙银行借300万元，丙银行借500万元，前后办理了抵押登记。眼看丁企业无力偿还借款，丙银行和甲银行和丁企业约定，交换抵押权顺位，丙银行支付甲银行50万元作为赔偿。以后，丁企业无力偿还三家银行到期债务，银行拍卖其房屋和建设用地使用权，仅获价款600万元，以下相关三家银行分配正确是（C）。
A．甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元
B．甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元
C．甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元
D．甲银行150万元、乙银行300万元、丙银行150万元

下列相关抵押表述中，不正确是（ ）。
A．抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋她项权证》
C．因室内电线老化引发怒灾致使部分抵押房屋焚毁，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或增加担保以填补不足
D 抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押房地产

房地产交易包含（  ）。
a．房地产转让  b．房地产中介   
c．房地产抵押  d．房屋租赁

房地产转让当事人在房地产转让协议签署后（  ）日内持房地产权属证书、当事人正当证实、转让合相同相关文件向房地产所在地房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
    a、30   b．60   c．90   d．120
答案：c

房地产价格评定，应该遵照公正、公平、公开标准，根据国家要求技术标准和评定程序，以（  ）为基础，参考当地市场价格进行评定。
     a．基准地价   
b．标定地价   
c．各类房屋重置价格   
d．各类房屋抵押价格
答案：abc

《城市房地产管理法》要求房地产交易基础制度包含（  ）。
a、房地产价格公告制度
b．房地产价格申报制度   
c．房地产价格评定制度   
d．房地产价格评定人员资格认证制度

1、房地产转让实质是房地产权属发生转移。
 答案：对
2、房地产转让时，房屋全部权和该房屋所占用范围内土地使用权不一样时转让。
答案：错
3、房地产转让是指房地产权利人经过买卖、赠和或其它正当方法将其房地产转让给她人行为。
答案：对

商品房销售方法包含（  ）。
a．按套(单元)计价
b．按套内建筑面积计价   
c．按建筑面积计价   
d．按均摊建筑面积计价
答案：abc

《城市房地产管理法》要求房屋租赁协议必备条款包含 (    )