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房地产综合项目申请说明报告简化版.doc
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1、第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况鹰潭市鸿盛置业有限公司成立于11月,是一家集房地产开发及经营、建材销售等综合性房地产开发公司。鹰潭市鸿盛置业有限公司于10月10日通过网上竟拍出让方式竞购得位于鹰潭市信江新区龙虎山北路以西、纬一路以北地块国有建设用地使用权,面积80987.87平方米(折合121.48亩),建设用地总费用为12900万元,用以开发建设商住社区和政府安顿房。公司秉持以专业、务实作风,以创新意识,认真践行公司进入鹰潭宏观发展战略,筹划在将来五年巨献以当代文化为驱动各种标志性商业体建筑集群。第二节 项目概况1.开发项目名称:鹰潭市金泰花园2.项目建设地点:鹰潭市信江新
2、区,东至龙虎山北路、南至纬一路、西至林地、北至林地。3.建设性质:新建4.建设内容与规模:现状地块略呈长方形,东西向较长,土地运用率高。总用地面积80987.87平方米(折合121.48亩)。重要建设内容涉及高层商业住宅、政府安顿房、商业及公共配套等建筑,同步建设区内道路、室外给排水、电力电信、燃气、绿化、景观等配套设施。项目分两期进行建设。5.总体规划重要经济技术指标用地面积80987.87平方米(121.48亩),总建筑面积243649.03平方米,其中:一、计容面积181827.77平方米。涉及:1、高层商业住宅120612.66平方米(1067户);2、政府安顿房49276.36平方米
3、(440户);3、商业建筑面积7755.35平方米(其中安顿房配套商业网点面积623.84平方米);4、物管403.39平方米,社区服务用房面积296.08平方米,社区卫生服务站267.32平方米,文化活动站329.53平方米,居委会用房410.62平方米,公厕218.87平方米,幼儿园1979.70平方米,配电室277.89平方米。二、地上架空层不计容面积548.20平方米。三、地下室建筑面积61273.06平方米。容积率2.4,建筑密度15.28%,绿地率33.27%,建成后入住户数1507户,地下室停车位1381辆,地上停车位120辆。6.总投资及资金来源:项目总投资69393.32万元
4、。其中工程费用45097.81万元,其他费用16860.51万元,工程预备费3097.92万元,财务费用4337.08万元。资金由房地产开发有限公司自筹解决34393.32万元(涉及20817.99万元项目资本金),申请贷款35000万元。7.建设开发目的:着力营造品质独特、配套设施齐全居住社区。通过合理功能布局和交通组织,提供高质量居住环境。功能布局以高层和多层相结合、相联系、相融合方式。外部交通组织简捷顺畅,与都市道路保持便捷交通联系,既保证高效商业进出通行,又享有私密居住环境。8.项目地理位置:拟建项目位于鹰潭市信江新区,东至龙虎山北路、南至纬一路、西至林地、北至林地。该地区是鹰潭市信江
5、新区区域。地块周边交通便利,环境优越,是抱负商服地区。第三节 编制范畴本项目申请报告编制范畴涉及项目工程建设方案、外部建设条件评述、项目建设发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发及综合运用分析、节能方案分析、建设用地、征地拆迁及移民安顿分析、环境和生态影响分析、经济影响分析以及社会影响分析等。第二章 拟建项目状况第一节 项目所在地发展概况鹰潭市位于赣东北中部,信江中下游。面向珠江、长江、闽南三个“三角洲”,是内地连接东南沿海重要通道之一。辖区东接弋阳县、铅山县,西连东乡县,南临金溪县、资溪县,北靠万年县、余干县、东南一隅与福建省光泽县毗邻。境域南北长约18千米,东西宽约38千米。距省会南昌
6、市143千米(铁路里程)。全市总面积3556.7平方公里,占江西省总面积2.15%。市委、市政府座落在市区梅园新区。鹰潭是江南重要交通枢纽,同步也是新兴铜业、能源和化工基地。现已初步形成了冶炼、电力、化工、机械、建材、医药、食品等门类较为齐全工业体系。全球最大艺术木雕生产公司,全国规模最大、产量最高、技术设备最先进铜冶炼公司,全国储量最大银矿,江西省第二大火力发电厂,磷铵复合化服厂跻身全国同行“四强”之列。鹰潭自然风光和人文景观丰富多彩。市区龙头山麓有一深潭,“涟漪兴其中,雄鹰翔其上”,鹰潭由此而得名。拥有99峰、24岩、108处自然景观和近百处人文景观龙虎山,为国内正一派道都发祥地,素称“洞
7、天福地”、“仙府道都”,“溯道教之源,揽漓江之胜,探崖墓之奇”,在国内84个国家级重点风景名胜区中独展风采。东汉中叶第一代天师张道陵在此炼丹,传说丹成而龙虎现,故名。此后,共有63代天师在此修道传箓,历时1900余年。至今保存较为完好嗣汉天师府,建筑瑰丽,气势雄伟,号“南国第一家”,可与至圣先师孔府媲美,1983年成为国务院列为对外开放27个重点宫观之一。从1990年起,市政府一年一度在这里举办龙虎山文化活动周和经贸旅游活动周。鹰潭还是国内罕见古越族文化宝库。鹰潭属亚热带温湿气候,四季分明,年平均气温18.2,年平均降雨量1827毫米,无霜期268天。现辖鹰潭市、余江县、月湖区、龙虎山风景区管
8、委会、工业园区。全市土地面积3554平方公里,总人口110.08万人(涉及户籍常住人口105.08万人、暂住半年以上流动人口约5万人)。其中主城区(月湖)市区人口21.06万人(涉及户籍常住人口18.26万人、暂住半年以上流动人口约2.8万人),其中非农业人口共12.27万人。境内交通四通八达,浙赣、鹰厦铁路、皖赣铁路在此交汇,320、206国道呈十字交叉穿越市区,梨温高速公路横贯市区北部。信江自东向西流贯市境北部,绕城而过,经鄱阳湖达长江入海。其境内旅游、矿藏资源丰富。一、鹰潭市都市社会经济发展状况,全市上下牢牢把握“稳中求进”总基调,紧扣建设富裕、秀美、宜居、和谐鹰潭目的,认真贯彻贯彻“主
9、攻项目,决战三区,凸现特色,实现跨越”总体规定,积极应对和克服国际经济低迷、国内需求局限性等不利影响,锐意进取,夯实工作,经济社会实现持续健康发展,绝大多数指标完毕或超额完毕年度筹划。预测(下同)全年实现生产总值482亿元,完毕年筹划100%,同比(下同)增长11.7%,其中,一产增长3.6%,二产增长13.4%,三产增长10.5%。全社会固定资产投资410亿元,完毕年筹划100%,增长22%。财政总收入78.7亿元,完毕预算调节后100%,增长10.7%。地方财政收入58.3亿元,完毕年筹划130.8%,增长50%。城乡居民人均可支配收入19880元,完毕年筹划101%,增长13.5%,农民
10、人均纯收入8600元,完毕年筹划100%,增长13%。全市三次产业构造比由8.9:64.7:26.4调节为8.2:64.3:27.5。184家规模以上工业公司实现主营业务收入2400亿元,增长21%,增长值280亿元,增长15%。全市工业用电27.7亿度,增长5.3%。铜产业实现新突破,完毕主营业务收入2130亿元,增长17.2%。水工、节能照明等战略性新兴产业加快发展,65个 “1+6”产业项目集中开工,合计完毕投资超100亿元。工业发展平台 “提档升级”,鹰潭高新区成功升格为国家高新技术产业开发区,贵溪工业园被认定为省重点工业园区。节能照明、汽摩配等省级产业基地建设顺利推动。龙虎山景区成功
11、创立国家5A级旅游景区,上清古镇改造、天裕豪生大酒店等项目顺利推动,旅游经济跃上大平台、大产业、大发展新起点,全年接待游客1100万人次,增长30%,旅游总收入76亿元,增长30%。龙虎山景区旅游直接受入2.13亿元,增长33%。 物流业实现营业收入130.5亿元,增长83.6%,上缴税收5亿元,增长62%。文化产业实现主营业务收入43亿元。全市信贷投放初次突破300亿元,鹰潭农商银行挂牌开业。粮食总产再创新高,达67.8万吨,实现 “九连增”。产业化经营势头强劲,龙头公司实现销售收入52亿元,增长20%。科技兴农明显提高,农业机械总动力达87.1万千瓦,增长8%。实行水利建设项目127个,完
12、毕中潢圩堤等五河治理应急除险和40座小型病险水库除险加固任务。全市在建项目502个,新开工亿元以上项目60个,实现固定资产投资345亿元,增长25%。年初拟定60个重点工程52项开工建设,完毕投资50亿元,20个项目列入省重点工程,创历史新高。沪昆铁路杭长客运专线进展顺利,贵电“上大压小”第二台机组建成投运,西气东输二线及省天然气管网一期、二期基本竣工,省成品油管道二期加快推动;海关和国检大楼基本竣工,眼镜产业园原则化厂房主体工程基本完毕,市中级法院审判综合大楼竣工,三川水工产业园一期已完毕,三花股份铜阀、水晶光电公司光电薄膜项目试生产,万宝至微型马达二期正进行设备安装。食品、金银珠宝、石油及
13、制品类等消费热点持续升温,城乡消费协调增长,实现社会消费品零售总额115亿元,增长14.6%。开通鹰潭至宁波“五定班列”,打通了海铁联运国际运送通道。实现外贸出口7.1亿美元,增长16.5%,持续三年获得全国外贸百强都市。新区建设如火如荼。总长24.3公里信江新区 “三纵三横”路网基本成型。信江大市场 (廉租房)进入主体施工阶段,高铁北站、滨江景观工程等项目进展顺利。老区改造稳步推动。惠及3万人百佳城、山背社区、立新巷等小街小巷综合改造全面完毕。市天然气管道工程建成投运。滨江公园二期、林荫东路综合改造全面竣工,都市规划展示馆即将开馆,月湖新城、市迎宾馆、林荫西路贯通等项目有序推动,北极阁重建项
14、目开工建设。新农村建设有声有色。以创立 “秀美乡村”活动为抓手,完毕了242个村点新农村建设任务。贵冶周边11个自然村环境整治任务全面完毕,全省农村重点污染区域专项治理工作推动会在我市召开,“鹰潭模式”在全省推广。二、信江新区发展规划按照鹰潭市都市总体规划()提出战略发展目的,鹰潭市都市发展战略是:突出月湖主城区中心地位,整合月湖、贵溪、余江、龙虎山四区资源,统筹规划,推动“四区合一”进程,构建“大鹰潭”格局,贯彻以大铜产业、大物流、大旅游、大都市框架为重要内容“四大一新”发展战略,实现鹰潭都市超常规发展,其都市人口到发展为100万人。(一)信江新区概况信江新区位于鹰潭都市北部,与老城区隔江相
15、望,信江从东、南、西三面环绕而过,区内绿色葱茏,水清气新,具备非常优越生态和景观条件。依照鹰潭市都市总体规划,信江新区将规划成为具备大型商贸会展、商务办公、文化娱乐和生活居住等功能新城区,并将是新都市公共中心所在。随着国家“生态文明”兴国方略提出,鹰潭都市面临着一种实现跨越发展历史机遇期。省委省政府领导规定“要把信江新区作为环鄱阳湖一颗明珠来建设”,在这样背景下,信江新区开发已不是一种普通意义上都市规模扩展,而是成为新形势下实践生态可持续新型都市发展模式,提高都市品位和能级,在区域发展格局中脱颖而出重大战略举措。随着信江跨江桥梁工程启动,信江新区开发将掀开新篇章。(二)信江新区发展规划1.功能
16、定位信江新区规划定位为:人与自然和谐共生、多层面应用生态理念和技术生态城,鹰潭新都市中心所在,集商务办公、商业服务、文化娱乐、休闲度假、生态居住等功能于一体当代化滨江新城。2.规划构造规划形成“一核两翼”布局构造。一核是指位于信江新区中央公共服务功能区,行政科教区和休闲度假区构成,构成服务于鹰潭主城区及全市公共服务中心。两翼以公共服务功能区为界,划分为夏东、夏西两大居住功能区。夏东居住功能区以商品住宅区为主,夏西居住功能区兼有商品住宅区、保障性住宅区、拆迁安顿基地和拟改造村庄等各种类型。每个居住功能区各涉及两个居住社区。3信江新区规划居住用地为434.75公顷,占规划建设用地比例为42.85%
17、。居住用地由夏东居住功能区、夏西居住功能区和包括居住功能混合用地构成。夏东居住功能区由两个居住社区构成,以建设商品住宅区为主,规划建成设施完善、环境优雅、技术先进生态型住宅区;夏西居住功能区由两个居住社区构成,以建设保障性住宅社区、动迁安顿社区和拟改造村庄为主。规划在都市商业文化中心和居住功能区中心布局居住/商业混合用地混合用地,安排一定数量居住建筑,以保持公共中心区人气。第二节 项目建设背景 随着近年来经济呈现持续迅速增长好势头,社会资产积累日益丰厚、办公当代化意愿和需求也越来越强烈。 1.公司文化发展在一定限度上提高了办公当代化需求。我市既有办公类建筑相对其她发达地市在数字化、信息化、便捷
18、化等各方面都显得较为落后,公司发展有强烈与发达地区、乃至国际接轨需求。2.随着大学生每年招生筹划扩张,每年参加工作新增人群越来越多,直接加大了写字楼建筑市场刚性需求,新参加工作大学生大多数都是涌入都市中谋求工作,各公司对办公场合需求总量在逐年增长。3.随着鹰潭经济发展加快,投资环境优化,外商进入鹰潭拓展业务活动越来越多,她们带来诸多外地先进管理理念同步,也带来高档办公环境风尚。鹰潭高档写字楼市场刚刚起步,当前开发量,远远满足不了当代化写字楼需求增长,商服市场前景非常辽阔。第三节 建设条件一、自然条件1地形、地貌本项目所在地块区域属低矮丘陵地貌,单元风化剥蚀丘岗谷-地区沟谷一某些,底层构造简朴,
19、无不良工程地质现象。土层重要可分为(1)杂填土;(2)淤泥质粉土;(3)中粗沙;(4)强风化砂岩;(5)中风化砂岩等5个土岩层。二、气象鹰潭市地处赣东北部,红砂岩丘陵地带,夏季气候炎热,为江西省高温地区。鹰潭市属中亚热带温暖湿润季风气候区,具备四季分明、气候温和、雨量丰沛、日照充裕、无霜期长特点。在春季因冷暖交替,天气多变;汛期常有暴雨,有时酿成水灾;盛夏酷热;秋季天高气爽;往往有伏、秋旱发生;冬季较温暖、霜雪较少。按气候原则分季,则冬夏长而春秋短(春季70天、夏季120天、秋季62天、冬季113天),年平均气温18.1;最热月(7月)平均29.7,最冷月(1月)平均5.6;年极端最高温度41
20、.O(1991年7月23日出当前鹰潭),年极端最低温度-15.1(1991年12月29日出当前余江),0以上正积温平均为6586.4;10有效积温达5705.6;持续天数平均有252天。无霜期平均达264天。年平均降水量为1889.2毫米,平均降水日数有186天;汛期(4至6月)降水占全年48.3,旱季(79月)占20。一日最大降水量为281.2毫米;最长持续阴雨日数为17天,最长无降雨日数为51天。太阳年辐射总量为108.5千卡平方厘米,生理辐射年总量为63.1千卡平方厘米,4-10月光合有效辐射总量为37.9千卡平方厘米。三、水系、水文(1)信江信江为江西省五大河流之一,发源于浙赣边界三清
21、山和怀玉山一带,由东向西流经鹰潭市汇入鄱阳湖,全长306公里。汇水总面积为16890平方公里。本区上游流域面积12211平方公里,枯水流量9.12米3秒,水量充沛。依照鹰潭市总体规划,信江河流概况及不同频率水文特性为:河床宽度:250-600米;洪水期水深:11-15米;枯水期水深:2-5米;河床构选:砂、卵石等;洪水位:33.1米(1979年);常水位:19.98米;枯水位:16.17米;最大流量:1.22万米3秒:最小流量:9.12米3秒(1971年),保证率为91:最大流速:25米秒:最小流速:0.065米秒;平均流速:0.6-O.7米秒:最大含砂量:0.502公斤立方米。(2)地下水概
22、况鹰潭市地形大某些为波状起伏缓坡丘陵,其岩性重要为含水极弱第三纪红砂岩层。场地地下水混合稳定水位埋深介于0.21.8米,水位标高介于29.1-34.51米,依照区域水文地质资料,地下水位年变化幅度约为O.5米,近期年洪水期间洪水最高水位标高为32米。本场地地下水重要赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔隙、裂隙之中,其类型为潜水,地下水重要补给来源由大气降水补给。地下水位在地表下2.5-4.8米左右,地下水对混凝土无腐蚀作用。四、地震依照建筑抗震设计规范(GB50011-)附录A、分组规定,该地区地震烈度不大于六度,设计基本地震加速度不大于0.05g,区域稳定性较好,无设防特殊规定。五、工程建设条件1
23、.交通运送现状鹰潭市区位条件优越。浙赣、鹰厦、皖赣三条铁路交汇,320、206国道与沪瑞、东九高速公路呈井字型纵横穿过全境,交通十分便利,村村通公路,乡乡通汽车。项目拟建地块紧市内两大交通干道和一条次干道,交通十分便利。2.工程基本设施状况项目拟建地块为净地出让地块,项目建设单位无需进行征地拆迁等项当前期工作。3.通讯条件项目区内已开通国际、国内程控直拨电话,移动通讯覆盖整个区域,完全满足项目固定和移动通讯规定。4.供电、给排水条件项目区内都市基本设施完善,供电、给排水条件可以满足项目区施工及运营期用电、用水和排水规定。六、周边环境条件项目所在位置无大型厂矿公司和污染源,视野开阔、环境优良、空
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