房地产综合项目申请说明报告.doc
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1、目 录 第一章 申报单位及项目概况1第二章 发展计划、产业政策和行业准入分析14第三章 资源开发及综合利用分析17第四章 节能分析21第五章 建设用地分析25第六章 环境影响评价26第七章 投资估算和经济评价30第八章 社会影响分析36第九章 结论和提议39第一章 申报单位及项目概况1.1项目名称及申报单位1.1.1 项目名称:宿松县阳光家和苑房地产开发项目1.1.2 申报单位:宿松县华美房地产申报单位概况:宿松中豪房产开发含有较强经济技术实力,法人代表:何国灯,企业实施董事会领导下总经理负责制,设有工程建设开发部、物资供给部、综合部、售房部和财务部,是含有高素质人才和科学管理水平,有一定实力
2、房地产开发企业。企业本着“以人为本,质量第一”经营宗旨,在全体职员共同努力下,在过去十二个月中取得了快速发展。我企业充足利用地理环境,使小区和周围环境相融合,计划设计将力图营造一个功效合理、环境优美、舒适宜人人居环境,追求社会、经济、环境综合效益整合,为宿松县快速发展做出贡献。1.2 项目概况1.2.1汇报编制依据国家发展改革委员会相关公布项目申请汇报通用文本通知发改投1169号;国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数(第三版);宿松县国土局核发土地挂牌出让成交确定书;宿松县城镇计划管理局计划设计条件;中国建筑法;国务院建设工程质量管理条例;国家相关防火、安全卫生、劳动保护和环境保护等规
3、程和要求。1.2.2 建设背景和市场调查分析中国房地产业还在发展时期,房地产业发展进而带动整个国民经济结构调整,成为了国民经济支柱产业。中国目前商品住房市场中最关键结构是改善性需求,即换房居住需求。现在中国城市人均住房面积约26平方米,此数并不大,还有提升必需。而人均居住面积每提升1平方米,全国就会新增13亿平方米住房需求。基于上六个月保定楼市消费者心理调查分析认为:(一)刚需是市场主体: 31-40岁购房者占了47%比重,改善住房条件为购房关键原因;72%受访人群年收入在5万或5万以下,首付不足或是影响置业主因;首次置业和改善性购房群体是参与此次调查主体人群;(二)70%受访者在购房时承受范
4、围在40万元以下,62%受访者可承受月还款额在1500元以下,在保定购房者能承受房屋总价能力偏低,月还款能力偏低。现在宿松县住宅市场供给上,住宅面积在80-100m2以下占总量72%,住宅面积在101-120 m2占总量20%,121-140 m2占总量8%。从以上统计结果看,80m2-120m2住宅面积现在是宿松县住宅市场上供给主力,市场接收程度最高。另外,本项目所在宿松县房地产市场及项目周围关键楼盘,在住宅平均价格为3300元/平方米。购房者所能承受价格在15-20万之间,百分比占到总量80%以上。高收入人群所占百分比为20%左右,其房价承受范围较高。山水华庭、山水港湾小区住宅销售均价在3
5、300元/平方米左右,且销售情况良好。从市场现实状况看,本项目地处县城中心,地理位置优越,交通便利,住房需求一定会更大。另外国家对居民购置住宅金融政策支持(贷款)将加大力度,居民购房能力将大大提升。据此分析,我们此时开发商品房,是迎合市场需求,销售前景良好。房地产经济是国民经济关键组成部分,是国民经济关键支柱之一。发展房地产经济有利于加紧中国产业结构和消费结构调整,拉动一系列行业发展。依据市场情况及地域住宅需求分析,企业拟进行阳光家和苑房地产开发项目。1.2.3 建设地点和建设计划本项目地点在破凉镇,占地面积约11999.73平方米。依据宿松县住建局下达计划关键点,项目用地性质为商住综适用地(
6、可兼容商业用地,兼容量10%),关键计划经济指标为:容积率1.8,建筑密度30%,绿地率30%,建筑高度24米,建筑面积21490平方米,关键出入口方位为北侧。1.2.4建设条件1.2.4.1区位概况育才花园三期工程开发项目所在宿松县破凉镇,破凉镇集镇紧邻宿松县工业园区,距县城中心9公里,安庆130公里,九江80公里,合肥230公里。武汉220公里,南昌240公里。318高速105国道,合九铁路穿镇而过,合九铁路宿松客货站座落集镇之中。距黄金水道长江复兴码头60公里,是本下县陈汉、北浴、柳平、隘口、趾风五乡,二郎、凉亭两镇到县城必经之路,形成了完善、便捷客货交通枢纽。1.2.4.2自然条件1.
7、 气候当地属亚热带湿润气候区,气候温和,雨量充沛,光照充足,年平均气温16.6,年降水量1400mm,无霜期255天左右,常年主导风向为东北风,夏季多西南风。降水:年平均降水量为1236.4毫米, 年最大降水量为1908.8毫米,常年雨季为6月下旬至8月中旬。2.地形地貌项目区域宏观地貌单元属长江中下游冲洪积平原,微地貌属长江河漫滩。上部地层以第四系冲、淤积粘性土、粉土、粉细砂层组成,覆盖层厚度大于30.00m。3. 地理条件宿松县古称松兹侯国,建县于西汉高后年间,约22历史。属安徽省安庆市管辖。宿松县是皖鄂赣三省八县结合部。据相关资料显示,全县耕地64万亩,山场73万亩,可养水面84万亩;境
8、内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然资源丰富。宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一,养殖条件优越,名优特水产品有较高著名度。据相关资料显示,该县棉花常产超出2.5万吨;有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等,是皖西南旅游带关键组成部分。1.2.5工程技术方案1.2.5.1工程项目设计依据(1)中国城市计划法建设部(2)城市计划编制措施实施细则建设部1996年(3)城市居住区计划设计规范(GB 50180-93)(修订)(4)室外给水设计规范(GB50013-)(5)室外排水设计规范(GB50014-)(6)给水排水工程管道结构设计规范(50332-)(7)给水排水管道工程施工及验收规范(G
9、B50268-)(8)城市道路交通计划设计规范(GB 50220-95)(9)城市用地分类和计划建设用地标准(GBJ 137-90)(10)住宅设计规范(GB 50096-1999)()(11)城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ 50-)(12)住宅建筑规范(GB 50368-)(13)城市计划行政执法手册保定市计划局(14)高层建筑混凝土结构技术规程JBJ3-(15)民用建筑设计通则GB 50352-(16)民用建筑热工设计规范GB 50176-93(17)屋面工程设计规范GB 50207-(18)高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95()(19)屋面工程技术规范GB 50345
10、-(20)建筑设计防火规范GB 50016-(21)民用建筑节能设计标准JGJ26-95()(22)建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-(23)建筑抗震设计规范GB 50011-(24)建筑抗震设防分类标准GB 50223-(25)建筑结构荷载规范GB 50009-()(26)混凝土结构设计规范GB 50010-(27)建筑地基基础设计规范GB 50007-(28)建筑地基处理技术规范GB 50079-(29)砌体结构设计规范GB 50003-(30)建筑结构可靠度设计统一标准GB 50068-(31)项目相关技术资料1.2.5.2 设计标准(1)建筑物平面设计依据各自功效不一样而遵照
11、不一样设计规范进行设计,确保功效齐全,交通顺畅,布局合理。(2)建筑物全方面突出表现形式和功效有机结合,尽可能简练、明快。(3)建筑物门窗设计以严格、安全为准则,并满足节能建筑需要。(4)建筑物照明及监控线路隐蔽安装以利安全。(5)建筑物内饰以简练、素洁为主,地面铺陶瓷地砖,墙面涂白色乳胶漆,屋顶铺设高分子防水卷材。1.2.5.3计划建设内容计划用地面积11999.73平方米,地下人防工程为地下室。辅助配套设施包含:发电机房、水泵房和门卫室、物业管理、会所等,为砖混结构。计划总建筑面积21490平方米。1.2.6 总图部署1.2.6.1 总图部署标准(1)充足考虑城市长远计划,建筑物尽可能满足
12、布局合理、利用率高要求。(2)建筑物满足采光、通风、消防及管网部署要求。(3)满足远近结合,功效区分明确,部署合理要求。1.2.6.2总平面部署标准(1)结合选址现实状况,合理布局; (2)依据福利服务中心功效特点,按功效分区; (3)满足工作生活要求,尽可能缩短电力、供(排)水管线,降低成本;(4)满足消防要求,严格实施相关设计规范,节省能源;(5)合理进行绿化建设,以达成降低污染、美化坏境目标;(6)合适预留建设用地,确保老年公寓可连续发展。1.2.6.3总平面设计项目区北部为生活区,部署有公寓楼、康复中心、门诊部;南部为隶属区,部署有洗衣房、变电所、泵房等。整体计划科学,布局合理,功效明
13、确,便于管理。1.2.6.4竖向计划(1)竖向部署标准1)和总平面部署协调,为工程建设提供合理高程用地;2)满足道路及管线敷设对高程要求; 3)合理确定工程竖向标高,使土方工程量最小; 4)满足各区间便利联络;5)保护生态环境。(2)竖向部署 项目区场地科学设计,确保聚集雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高确实定关键取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。重视加强项目区环境美化、绿化。1.2.7 公建配套工程1.2.7.1给排水1. 设计依据建筑灭火器配置设计计划GBJ14090;建筑设计防火规范GBJ1687(修订本);建筑给排水设计规范GBJ1588。2. 设计范围拟建小区在破
14、凉镇,已达成“五通一平”条件。市政自来水管道、天然气管道已铺设完成,有可靠水源供给,水质符合国家用水标准。为满足业主生活用水,主干网选择DN200铸铁管,可确保均衡供水。生活污水排入宿松县城城市地下污水管道。3. 给水已达成“五通一平”条件。市政自来水主管道已铺设完成,小区给水管网和市政供水管网连接,有可靠水源供给,水质符合国家相关标准,最高设计标准为150升/人日,最高日用水量81.6m3。4. 排水现有现实状况DN2100毫米雨水管线和DN1800毫米污水管线,能够就进排入。1.2.7.2 供暖本项目不包含供暖设计。1.2.7.3 供电1.电力网络电力连接城市电网,引接一路高压电源,小区内
15、安装有变压器一台,由宿松县供电局统一供给,电力供给有保障2. 负荷等级、电源小区内生活用电负荷等级属于二级。电源来自城管供电所,双回路供电。电源由变配电系统引入住宅类内配电柜。进户导线采取W22型0.6/1KV铠装电力电缆地下直埋引至室内配电间,电压为380/220V。变配电设备选择1000KVA变压器及辅助配套设备。照明配电方法采取树干式和放射式相结合方法,照明配线选择塑铜穿钢管暗敷设。3. 防雷和接地本设计中防雷装置采取避雷网,局部高出层面设施采取避雷针,防雷电接地益和设备保护接地装置共同接地极,此次设计接地系统TNS系统。1.2.7.4 通讯电话、有线电视、宽带网络均和市网连通。本项目估
16、计需装机容量为170门远程控交换机,拟由电信企业处理小区电话系统设计,宽带网、电视系统设计。电话采取程控交换机,关键完成各业主日用电话和有特殊要求电话(隔音对讲、录音、可视、专线等要求)和采取技术方法。1.2.7.5 供气本项目住宅区前后道路、绿化和所需多种市政条件及基础设施配套,均为企业统一开发,多种设施接口均至本项目红线内。现在,本项目建设场地以达成“五通一平”,其它配套设施将和住宅建设同时进行1.2.8 劳动安全、卫生拟建项目劳动安全卫生和消防研究是在已确定技术方案和工程方案基础上,分析论证在建设和生产过程中存在对劳动者和财产可能产生不安全原因,并提出对应防范方法。1.2.8.1指导思想
17、以科学发展观和构建友好社会关键思想为指导,坚持安全第一,预防为主,综合治理,坚持安全施工,以保障项目施工人员生命财产安全为根本出发点,以遏制重特大事故为关键,以杜绝人员伤亡为目标,提倡安全文化,健全项目安全管理制度,落实安全责任,建立长久有效安全机制,坚持安全消防和建筑工程同时设计,同时施工,同时投入使用。1.2.8.2 职业安全卫生健康对策和方法1.安全施工保障方法选择优异、经济、节能、高效安全技术、材料、工艺和设备,确保施工过程本质安全,从源头上消除事故隐患。对重大危险源进行有效控制,重大事故隐患得到有效治理。建立项目安全生产监管体系,创新安全生产监管方法和手段,提升安全生产监管执法装备水
18、平和执法能力。建立健全项目安全施工应抢救援体系。建立安全施工责任制,健全安全施工规章和操作规程。建设项目标安全设施应和建筑工程同时设计、同时施工,同时投入使用。2.职业卫生健康对策和方法建设项目标工作场所,应该符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检验机制,配置必需专业监督和检验装备。研究、推广优异职全危害控制技术,采取职业安全健康管理体系,促进项目职业卫生情况改善。落实相关规章制度和职业危害防治和整改方法。加强从业人员劳动保护、有效预防职业危害。建设项目标职业病防护方法应和建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。1.2.9消防设计1.2.9.1设计依据和标准1)建筑设计防火规范
19、GB50016-2)建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-903)自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-4)火灾自动报警系统设计规范 GB50016-985)建筑内部装修设计防火规范 GB50222-1995本项目防火设计标准是从总平面布局,建筑平面部署、细部结构、设备等各方面统筹考虑,全方面满足消防及安全施工、经营需要。1.2.9.2总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵照国家相关规范,首先满足和相邻建筑防火间距,在小区内有环通消防通道,各防火分区内均设有二个以上蔬散口,并确保大量人流快速、便捷集散。设计充足考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等关键消防设计备可能性。1.2
20、.9.3 室内装修防火室内消防应严格根据建筑物内部装修防火设计规范(GB50222-1995)实施,依据功效和所处位置不一样,采取不一样装修标准,所选材料均为非燃烧体或难燃烧体,且均能满足规范要求耐火极限。1.2.9.4 消防道路设计住宅四面已经有环形道路,小区内设大于6米环状道路。1.2.9.5 水量室内消火栓用水量:30L/S室外消火栓用水量:25L/S自动喷水用水量:30L/S1.2.9.6 室外消火栓系统小区四面按规范设置室外消火栓,城市室外消火栓在范围内可记入。1.2.9.7 室内消火栓系统小区内各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统,采取SN65型室内消火栓带开启按钮,确保设置间距
21、小于50米并有2股水柱同时达成室内任何部位。1.2.9.8 自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。1.2.10项目实施进度计划及工程招投标1.2.10.1项目进度本项目工程计划自10月开工,至10月完工,总工期2年。为了节省投资,决定分区分阶段开发。据市场分析,估计每期推出商品房有50%可采取分期付款形式预售,按市场吸纳能力及企业开发能力、资金筹措可能性。工程实施进度包含:项目调研、项现在期工作、土建施工(地质勘察、招投标、施工图设计等)、设备供给和安装、试运转、完工验收。以下表所表示:序号季度进度项目季度进度(.10-.度累计8个季度)123456781项目调研2项现在期工作3
22、土建施工4设备供给和安装5试运转6完工验收1.2.10.2工程项目招投标方案依据中国招标投标法,大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全项目,包含项目标勘察、设计、施工、监理及工程建设相关关键设备、材料等采购,必需进行招标。依据本项目标实施情况,项目拟选招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构从事招标代理业务并收取服务费用,必需符合中国招标投标法第十三条、第十四条要求条件,含有独立法人资格和对应资质。招标代理服务收费,是指招标代理机构接收招标人委托,从事编制招标文件,审查投标人资格,组织招标人踏勘现场并答疑,组织开标、评标、定标和提供招标前期咨询,协调协议签署等业务所收取费用。依据河北
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