房地产投资顾问公司市调查及营销方案样本.doc
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1、 目 录市场调查分析 2项目SWOT分析19推广策略27营销策略29 一、市场调查分析、三门县概况: 三门县在浙东低山区和沿海丘陵交接地带,属台州市管辖。 沿海水域生物富集度居浙江首位,林业及农业发达。 陆域面积1510平方公里,下辖10镇4乡,行政,经济中心在海游镇。 四大支柱产业:工业,渔业,农业,水产养殖业。 工业组成:机械电器,橡胶制品,医药化工,出口工艺品。 国民生产总值(GDP) 44.18亿元,浙江省位居54位,台州地域最终一位。 全县未来发展方向及关键:东扩西进,朝东大湖塘开发区建设,滨海新城建设,三门核电站建设,朝西浙东铁路建设,大型工业园区建设。现在城市建设关键集中在大湖塘
2、开发区及晏站2万亩滩涂建设。 甬台温铁路北起宁波,南至温州新客站,和在建温福铁路相连接,建成通车。 对拉动三门各项经济启关键影响。 三门核电站将在建成投入使用,参与建设估计2万人左右。 未来几年内,工业性项目将放在关键发展位置。全县总人口靠近50万人三门城区人口15万左右, 其中有5万左右是乡镇和周围县市, 有四分之一在浙江各地经商打工. 城镇人口分部示意图三门县共有外来人口31882人,占全县人口10%左右,关键来自四川、安徽、江西、湖北和本省丽水、衢州等地。行业分布情况,务工占61%、务农占1.1%、经商占2%、服务性占5.6%、其它31.3%。 人口行业分总示意图、产业结构 农业、工业、
3、第三产业百分比现在为22.6:46.6:30.8,工业百分比最大. 产业结构分部示意图1、农业及第三产业结构:海水养殖、果蔬种植和畜牧喂养等具体分:种类总数青蟹养殖基地10万亩无公害蔬菜基地10万亩精品林果基地10万亩牲畜生产基地10万亩优质米生产基地10万亩禽蛋生产基地100万羽 从事青蟹养殖有3万人,从事养殖行业有近10万人 省、市级青蟹养殖示范园区4家,1万亩连片养殖基地4个 省级无公害青蟹养殖基地认定9个,渔业龙头企业28家 现在青蟹养殖9.2万亩,产量达1万多吨,占全国九分之一,浙江省三分之一 产值4.5亿元,占全县渔业经济总量40%. 青蟹养殖户是现在三门县高收入人群之一,基础年收
4、入在7-50万之间2、工业产业结构:关键橡胶、机电、医化、工艺品,塑料制品为五大支柱产业.() 产业产值分部示意图 这五大行业实现工业总产值32.99亿元,占规模以上工业总产值71.0%. 利润收入最高得是机电制造业,其次是橡胶,工艺品,医疗化工,塑料制品. 现在三门县企业经营者无疑排在高收入群体首位3、关键工业企业: 三变集团、善好集团、阳光纳米、东亚药业、亚达不锈钢、永源机电、永源汽车、皓友造船、三门湾工艺、三维橡胶等,总投资全部在上亿元以上.(资产上亿10家) 巨龙设备、海啊金属、恒康制药、奥达汽模、金茂船舶和海中天橡塑、腾龙电器等,总投资全部超出千万元.(资产千万以上28家,五千万以上
5、5家) 基础为当地私营企业,或外来投资企业.国有制企业较少.4、财富收入概况: 农民年人均纯收入4658元 行政机关及企业职员年平均工资2.8万元 年末城镇居民储蓄存款余额大约为20.94亿元 现在三门民营企业较多从而较为富裕也全部集中在这些人上。其次还有部分乡民养殖户,及企业管理层,县城里公务员,金融通信行业白领,政府机关教职员等单位较为富裕.也就是这些人支架起三门房价 这里商品房也大部由这些人购置全部是用来自住,极少数有外地人和炒房客进入投资 其购置方法基础上全部是作商业贷款,一次性较少,公积金暂不能做 三门县财政总收入达53318万元,同比增加22.2%,增幅居全市第二 地方财政收入27
6、527万元,同比增加23.9%,增幅列全市第一 上划中央“四税”收入25791万元,完成年度预算102.4%,同比增加20.4% 财政支出56905万元,比上年同期增加19.1%。 三门县财政收支示意图三门乡镇财政收入实绩(万元)海游珠岙高枧健跳六敖亭旁沙柳小雄横渡俚浦沿赤花桥泗淋蛇幡8461.5856.5894.9445.8254.4178.5177.528.69.572.232.55842.37 三门县全县各乡镇财政收入示意图 三门乡镇国税收入实绩(万元)海游珠岙高枧健跳六敖亭旁沙柳小雄横渡俚浦沿赤花桥泗淋蛇幡10212188722523794712915473451424989420 三
7、门各乡镇国税收入示意图、三门县房地产概况: ,三门县房地产业开始飞速发展 至,三门县房地产业已经进入正轨,市场越趋规范。其中至完成开发总量31.5万平方米,完成销售99%。 一定程度上造成了三门县城区房价由1600元/M2涨至3200元/M2。 到底,各类资质房地产开发企业达9家,完成房地产投资总额6.68 亿元。前后建成了“中央广场”、“滨江花园”、“赛格特花园”等 6 大住宅小区,建筑面积46.1万平方米下。这些住宅小区就楼盘品质,及销售情况来看,全部相当理想 是三门县房地产业高峰年。五个开发项目,投资总额达8.9亿元,建设规模达40万平方米商品房推出,代表性楼盘:赛格特紫云山庄 、 绿洲
8、名苑、 中盛花园。和此同时,三门县政府在在县城北侧建成722套经济适用房也已经进入分配阶段,价格在1750元/M22800元/M2 整个三门县7月份12月份销售情况来看:a) 7月份开始,销售量开始下滑;b) 10月份销售量忽然上升,大部分销售量是被绿州占有,因其忽然改变营销手段(买房送1万元家电或装修),吸引了一部分潜在买房用户;7月份12月份总售房面积达22587.88m2.总销售额是8404.59万元。 7至12月份三门县房地产销售面积示意图 7至12月份三门县房地产成交金额示意图 各楼盘入住率现在多个已交房楼盘入住率:塞格特花园入住率86%,天一花园93%,滨江花园82%(其中租出房也
9、占居了8%)现在三门县单间房子租金价格维持在150-250元之间,比去年高出约30%左右,地段好在300元左右。装修过三室一厅房子租金现达600多元,上洋路、新兴街、人民路等地段套房,租金在800元左右(总体来看,三门县房屋租金不是很高,等于福建中小城市水平)、房地产业态分析: 底,开发总量连续上升; 伴随炒房者不停涌入,及自购房者不停增加; 人口大量迁入、经济发展、收入增加,大家对房地产实质性消费需求增加; 租金和售价同时上涨,销售量也成正比上升,一度造成三门房地产业供不应求局面; 但销售百分比有所下降,价格上升趋缓。 三门县房地产业自至初,基础上经历了房地产市场上升期和高峰期两个阶段; 在
10、这两个阶段中,已建成和立即完工共有11 个住宅小区项目; 建筑面积达84.4 万平方米(包含在建项目),这对三门这么一个人口集聚(尤其是外来人口)总量不大; 相当部分居民有自建房和集资房县城来说,房地产供需关系已经趋缓,实质性消费需求开始减弱。 三门县居民住房消费观念中,考虑电力供给、物业管理费用等方面原因,对高层住宅接收程度不高,以致出现高层住宅项目销售难现象。而在国家宏观调控政策影响下,购房动机同时也发生以下改变:改变一:国家宏观调控政策出台,居民购置欲望消退,自购房者逐步恢复购房理性,离别跟风抢房。改变二:炒房族淡出,新政不停出台及不停上升房价,一定程度上影响了她们投资主动性。改变三:持
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