房地产行业基本制度与政策总结样本.doc

房地产基础制度和政策总结房地产业第一节 房地产业概述一、 房地产业基础概念:房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务行业，属于第三产业，是含有基础性、先导性、带动性和风险性产业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评定、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评定、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业细分行业包含房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评定业、房地产经纪业和物业管理业。第二节 房地产制度改革1998年7月3日国务院相关深入深化城镇住房制度改革加紧住房建设通知公布，停止住房实物分配，实施住房分配货币化。1.征收土地使用费。1982年深圳特区开始根据城市土地不相同级向土地使用者收取不一样标准使用费。2.开展土地使用权有偿出让和转让。1987年下六个月,深圳特区。第三节 房地产法制建设房地产法制建设体系构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、规范性文件和技术规范，法律有三部城市房地产管理法、中国土地管理法、中国城市计划法。行政法规有城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理措施、住房公积金管理条例等。部门规章是由部长令颁布，暂行要求，实施措施，通知规范性文件，技术法规。第二章 建设用地制度和政策第一节 中国现行土地制度概述1公有制，“中国实施土地社会主义公有制”。2土地管理法第二条要求：“中国实施土地社会主义公有制，即全民全部制和劳动群众集体全部制”。3土地全民全部制由国务院代表国家行使。5城市市区土地全部属于国家全部。6宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，全部有属于国家全部，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体全部。7国有土地范围，以下：（1）城市市区土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有土地；（3）国家依法征用土地 ；（4）依法不属于集体全部林地、草地、荒地、滩涂及其它土地；（5）农村集体经济组织全部组员转为城镇居民，原属于其组员集体全部土地；（6）因国家组织移民、自然灾难等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用原属于迁移农民集体全部土地。国家实施土地用途管制制度。依据土地利用总体计划，将土地用途分为1农用地、2建3设用地和未利用土地。根据国家相关要求，取得土地使用权路径关键有下列4种：（1）经过行政划拨方法（含征用集体土地）取得；（2）经过国家出让方法取得；（3）经过房地产转让方法取得（如买卖、赠和或其它正当方法）；（4）经过土地或房地产租赁方法取得。本章介绍经过征用和出让方法取得建设用地土地使用权相关制度、政策和对应要求。第二节 征用集体土地制度和政策一、征用集体土地应遵守标准在征用土地时，土地管理部门和用地单位必需严格遵守下列标准：（1）珍爱耕地，合理利用土地标准；（2）确保国家建设用地标准；（3）妥善安置被征地单位和农民标准；（4）有偿使用土地标准；（5）依法征地标准。（四）有偿使用土地标准土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长久并存(取得土地二种方法)。（五）依法征地标准征地行为是政府行为.。建设单位征用土地，持有国家主管部门或县级以上人民政府同意证书或文件，依法办理了征用手续后。二、征用集体土地政策要求（二）征用土地同意权限要求1征用土地实施两级审批制度，即国务院和省级人民政府。2征用农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；3基础农田，基础农田以外耕地超出35公顷，基她土地超出70公顷，由国务院审批；4其它用地和已经同意农用地转用范围内具体项目，由省级人民政府审批并报国务院立案。（四）对被征地单位和农民进行安置、赔偿和补助征用土地，由用地单位支付（1）土地赔偿费、（2）安置补助费、（3）地上附着物和（4）青苗赔偿费。（五）临时使用土地期限，最多不得超出两年，（1）并不得改变同意用途，（2）不得从事生产性、营业性或其它经营性活动，（3）不得修建永久性建筑。三、土地赔偿范围和标准依据土地管理法要求，征用耕地赔偿费用包含（1）土地赔偿费、（2）安置补助费和（3）地上附着物和青苗赔偿费。（一） 土地赔偿费和标准1征用耕地赔偿费，为该耕地补征用前三年平均年产值6至10 倍。（二） 安置补助费被征用前3年平均年产值4至6倍。但每公顷被征用耕地安置补助费，最高不得超出被征用前3年平均年产值15倍。但土地赔偿和安置补助费之和不得超出土地被征用前3年平均年产值30倍。（三） 地上附着物和青苗赔偿费等被征用土地上附着物和青苗赔偿标准，由省、自治区、直辖市要求。第四节 国有土地使用权出让一、 土地使用权出让概念土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。1土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。2经出让取得土地使用权单位和个人，在土地使用期内没有全部权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权能够进入市场，能够进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家全部。 3土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 4集体土地不经征用不得出让。5土地使用权出让是国家以土地全部者身份和土地使用者之前相关权利义务经济关系，含有平等、自愿、有偿、有限期特点。二 土地使用权出让政策（一） 出让计划确实定由市、县人民政府土地管理部门会同城市计划、建设、房产管理部门共同确定，由市、县人民政府土地管理部门实施。（二）土地使用权出让方法商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件必需采取拍卖、招标方法。（三）土地使用权出让年限出让条例要求了出让最高年限以下：1居住用地70年；2工业用地50年；3教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4商业、旅游、娱乐用地40年；5综合或其它用地50年。（四） 土地使用权收回1土地使用权届满收回。2国家依据社会公共利益需要。3因土地使用者不推行土地使用权出让协议而收回土地使用权。60日内应支付全部地价款。4司法机关决定收回土地使用权。三.（二）土地使用权出让协议推行1用地单位必需按协议约定开发使用土地，超出开工满十二个月未动工，按地价款20%以下征收土地闲置费；满二年未动工，可无偿收回土地使用权。第五节 国有土地使用权划拨一 土地使用权划拨含义 土地使用权划拨是指有同意权人民政府依法同意，在用地者缴纳赔偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或将土地使用权无偿交给土地使用者使用行为。1划拨土地使用权包含土地使用者缴纳拆迁安置、赔偿费用。2划拨土地没有使用期限限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。3取得划拨土地使用权，必需经有同意权人民政府核准并按法定工作程序办理手续。4在城市范围内土地和城市范围以外国有土地。 二 划拨土地使用权范围1国家机关用地和军事用地；2城市基础设施和公用事业用地；3国家关键扶持能源、交通、水利等项目用地；4法律、行政法规要求其它用地。三 划拨土地管理1划拨土地能够转让。划拨土地转让有两种要求：一是报有同意权人民政府审同意予转让，应该由受让方办理土地使用权出让手续，并依据国家相关要求缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所取得收益中土地收益上缴国家。2划拨土地使用权能够出租。（1）房产全部些人以营利为目标，将划拨土地使用权地上建筑物出租，应该将租金中所含土地收益上缴国家。（2）用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不适办理土地出让，可实施租赁。（3）租赁时间超出6个月，应办理租赁协议，协议期限不得超出出让年限。3划拨土地使用权能够抵押。应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属.7划拨土地使用权收回。（1）土地使用权者因迁移、解散、撤销、破产或其它原所以停止使用土地；（2）国家依据城市建设发展需要和城市计划要求收回土地使用权。（3）各级司法部门没收其全部财产而收回土地使用权；（4）土地使用者自动放弃土地使用权；（5）未经原同意机关同意，连续二年未使用；（6）不按同意用途使用土地；（7）铁路、公路、机场、矿场等核准报废土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其它附着物，依据实际情况应给原土地使用权者合适赔偿。第六节 闲置土地处理三 征收土地闲置费闲置十二个月以上按出让金20%以下征收土地闲置费。连续两年以上未使用，经原同意机关同意，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并给予公告。第三章 城市房屋拆迁管理制度和政策第一节 城市房屋拆迁管理概述一 城市房屋拆迁概念国有土地 拆迁人是指取得房屋拆迁许可证单位。二 国家城市房屋拆迁主管机构是指国务院建设行政主管部门。地方城市房屋拆迁管理机构是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作部门。三 拆迁条例修改关键内容（二）修改关键1拆迁赔偿对象定义为被拆迁房屋全部些人。2赔偿方法能够实施货币赔偿，也能够实施房屋产权调换。3货币赔偿金额，以房地产市场评定价格确定。4合理确定租赁房屋拆迁赔偿安置。对于出租房屋“被拆迁人和房屋承租人解除租赁关系，或被拆迁人对房屋承租人进行安置，拆迁人对补拆迁人给赔偿。”“被拆迁人和房屋承租人对解除租赁关系达不成协议，拆迁人应该对被拆迁人实施房屋产权调换。产权调换房屋由原承租人承租，被拆迁人应该和房屋承租人重新签订房屋租赁协议。”第二节 城市房屋拆迁管理一拆迁条例要求申请领取房屋拆迁许可证。二 房屋拆迁管理部门发放拆迁许可证。三 拆迁协议拆迁人和被拆迁人应该就拆迁赔偿和安置签署书面协议。协议签署后是否公证，由双方当事人自主选择。但拆迁条例要求，拆除代管房屋，必需经过公证机关办理公证。四 自行拆迁和委托拆迁是两种方法。第三节 拆迁赔偿和安置一 赔偿对象房屋拆迁赔偿关系到拆迁当事人经济利益，依据中国宪法要求。赔偿对象是被拆迁房屋全部些人,而不是使用人, 全部些人包含公民,也包含法人.二 赔偿方法1货币赔偿-以房地产市场评定价格确定。2房屋产权调换-按拆迁房屋评定价和调换房屋市场价进行结算调换差价行为。(价格相当)三 赔偿标准基础标准是等价有偿，采取措施是依据被拆迁房屋区位、用途、建筑面积等原因，以房地产市场评定措施确定。“区位”是指某一房屋地理位置。“用途”是指被拆迁房屋全部权证书上标明用途。“等原因”应该包含被拆迁房屋成新程度、权益情况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。四 产权调换房屋差价结算。(非拆1平方米还1平方米)被拆迁房屋评定价和产权调换房屋市场价进行差价结算，多退少补。即等价标准。五 拆迁安置 (出租房拆迁)拆迁赔偿前，已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置，实质上相当于非租赁房屋赔偿、安置，依据拆迁条例要求，对全部些人进行赔偿、安置；出租人和承租人达不成协议时，为了保障承租人权益不受损害，拆迁条例要求实施产权调换，被拆迁人和原房屋承租人就新调换房屋重新签署租赁协议。第四节 特殊情况拆迁赔偿、安置一 产权不明确房屋赔偿、安置产权不明确房屋在拆除前，拆迁人还应该就拆迁房屋相关事项向公证机关办理证据保全。按公证机关要求程序和要求办理公证。二 抵押房屋赔偿、安置一是要认定抵押有效性。未进行抵押登记，示为无效抵押。二是应该立即通知抵押权人，三是能解除抵押协议，赔偿款付给被拆迁人，付款前必需经抵押人认可;四是不能解除抵押关系，根据法律要求清偿次序进行清偿，不足清偿抵押权人,向抵押人进行追偿。三 公益事业房屋及其隶属物赔偿公益事业、公共福利性非生产性事业.非营利性是公享性还是排她性；二是考虑这类房屋是否有经营、是否有收益。如学校大多数应认定为公益事业，但经营性私立学校则不在此列。对拆除公益事业用房货币赔偿，经过评定确定其价格，用成本法评定。四 违章建筑、临时建筑赔偿、安置是否属于违章建筑必需由房屋所在地计划行政主管部门出具证实。拆迁人对拆除必需 拆除违章建筑，不予赔偿。对经计划部门处罚，许可保留，待补办手续后按正当建筑给赔偿。未超出同意期限临时建筑，也是正当建筑。拆除未到期限临时建筑，也应该按使用期限残余价值参考剩下期限给合适赔偿。第五节 城市房屋拆迁纠纷处理二 房屋拆迁纠纷处理方法（一）达不成拆迁赔偿安置协议拆迁纠纷处理方法(行政纠纷)1行政裁决拆迁条例要求了拆迁人和被拆迁人或拆迁人和被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁赔偿安置协议，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。实施裁决房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。房屋拆迁管理部门是被拆迁人，由同级人民政府裁决。裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。2依法起诉若拆迁当事人对裁决不服，能够在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。诉讼期间不停止拆迁实施3强制拆迁拆迁条例要求了对在裁决要求搬迁期限内未搬迁被拆迁人或房屋承租人，能够实施强制拆迁。强制拆迁有三个关键区分：一是实施强制拆迁必需以裁决为前提；二是对在裁决要求搬迁期限内未搬迁，能够直接进入强制拆迁程序，而无须经过责令限期拆迁程序；三是实施行政强制拆迁时候，应由房屋所在地市、县人民政府责成相关部门强制拆迁。（二）达成拆迁赔偿安置协议后，拆迁纠纷处理方法(民事纠纷)拆迁人和被拆迁人诉讼；房屋拆迁赔偿安置协议是约定房屋拆迁当事人之间民事权利和义务关系协议。仲裁必需有仲裁协议或仲裁或诉讼第四章 计划设计和工程建设管理制度和政策第一节 城市计划管理制度和政策一 城市计划概述（一） 城市计划基础概念城市计划是指为了实现一定时期内城市经济和社会发展目标。城市计划区是指城市市区、近郊区和城市行政区域内因城市建设和发展需要实施计划控制区域。城市计划区具体范围，由城市人民政府在编制城市总体计划中划定。房地产法调整是计划区中国有土地, 而不是集体土地城市计划区内现有国有土地也有集体土地.（二） 城市计划基础内容编制城市计划通常分为总体计划和具体计划两个阶段。1城市总体计划城市总体计划期限通常为20年。近期建设计划期限通常为5年。3城市具体计划。城市具体计划分为控制性具体计划和修建性具体计划。控制性具体计划关键任务是：以总体计划或分区计划为依据，具体要求建设用地各项控制指标和其它计划管理要求，控制和引导各项用地开发和投资建设。修建性具体计划关键任务是：以总体计划、分区计划或控制性具体计划为依据，直接对建设作出具体修建安排及其计划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。二 城市计划编制和审批（一） 城市计划编制，由对应等级人民政府负责编制。（二） 城市计划审批；城市计划实施分级审批制度。上级审下级。（三）城市总体计划调查和修改（四）房地产开发项目标计划设计开发企业委托计划设计单位进行（1）修建性具体计划编制、（2）市政工程计划设计及（3）建筑设计。房地产开发投资者委托编制修建性具体计划和建筑设计、市政工程设计等必需符合计划设计条件。如遇有重大问题需要调整计划设计条件时，必需向城市计划主管部门申请，经城市计划主管部门批复获准后，方可按新计划设计条件调整计划设计。三 城市计划实施城市总体计划经审批颁布后，含有法律效力。城市计划区内土地利用和各项建设必需符合城市计划，服从计划管理。城市计划实施管理关键是（1）报建审批管理和（2）批后管理两部分内容。报前（1）报建审批管理关键包含对建设项目选址审批核发项目选址意见书，（2）对城市用地审批核发建设用地计划许可证，（3）对建设工程审批核发建设工程计划许可证。批后管理关键是根据计划实施监督检验体系对违章占地和违章建设查禁工作。（二）建设用地计划管理1核发建设用地计划许可证。在城市计划区内进行建设需要申请用地，必需a持国家同意建设项目标相关文件，b向城市计划行政主管部门申请定点。c城市计划行政主管部门核定其用地，核发建设用地计划许可证。d方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，e由土地管理部门依据土地管理相关要求供给土地。2 临时建设和临时用地管理。通常均不超出二年。城市计划区内临时使用土地或进行临时建设全部有应该取得城市计划行政主管部门同意。（三） 建设工程计划管理1建设工程计划管理关键内容建筑管理。1道路管理。2管线管理。3审定设计方案。4核发建设工程计划许可证。核发建设工程计划许可证1必需持相关同意文件向城市计划行政主管部门提出申请，2由城市计划行政主管部门核发建设工程计划许可证。3建设单位或个人在取得建设工程计划许可证件和其它相关同意文件后，方可申请办理开工手续。放线、验线制度。2建设工程计划审批程序建设申请。向城市计划行政主管部门提出申请建设要求。4完工资料保送-建设单位应该在完工验收后六个月内向城市计划行政主管部门报送相关完工资料。第二节 勘察设计7月公布了建设工程勘察和设计单位资质管理要求。五 注册建筑师制度和注册结构工程师制度不一样第三节 招投标和建设监理（一） 建设工程招标投标范围包含项目标勘察、设计、施工、监理和和工程建设相关关键设备、材料等采购，必需进行招标：1大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目。2全部或部分使用国有资金投资或国家融资项目。3使用国际组织或外国政府贷款、援助资金项目。4法律或国务院对必需进行招标其它项目标范围有要求，依据其要求。（三）对建设工程招标管理1招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取邀请招标方法，应该向三个以上。2国家对工程招标代理机构实施资格认定制度。（五）对开标、评标和中标管理1开标时间应该在招标文件确定提交投标文件截止时间以后同一时间公开进行。2评标由招标人依法组成评标委员会负责。3中标人确定后，招标人应该向中标人发出中标通知书，二 建设监理管理制度（一） 建设监理制度（三）工程建设监理关键工作任务和内容监理基础方法就是控制，基础工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理（1）工程进度控制（2）工程质量控制（3）工程投资控制（4）协议管理（5）信息管理（6）协调是建设监理能否成功关键四、建设工程监理2建设工程监理单位质量责任和义务第一， 工程监理单位应该依法取得对应等级资质证书，并在其资质等级许可范围内承担工程监理业务。第二，工程监理单位和被监理工程施工不得负担该项建设工程监理业务。第三，工程监理单位应该a依据法律、b法规和c相关技术标准、d设计文件和e建设工程承包协议，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量负担监理责任。第四，总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得第五，监理工程师a采取旁站、b巡视和c平行检验等形式。（五）建设监理程序和管理：监理企业实施资质审批制度。第四节 建设工程施工和质量管理二施工许可制度（一）县级以上申请领取施工许可证。未取得施工许可证，一律不得开工。（三）建设单位应该自领取施工许可证之日起三个月内开工。四 建设部于6月公布了房屋建筑工程质量保修措施。（一）2屋面防水工程、有防水要求卫生间、房间和外墙面防渗漏，为5年；4电气系统、给排水管道、设备安装为2年；5装修工程为2年。其它项目标保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程完工验收合格之日起计算。（二）1质量缺点向施工单位约定时间内应该立即抵达现场抢修。2包含结构安全质量缺点向当地建设行政主管部门汇报。3由建设单位或房屋建筑全部些人组织验收。应该报当地建设行政主管部门立案。4由原施工单位负担对应责任。6因房屋建筑工程质量缺点造成向建设单位提出赔偿要求。由造成拖延责任方负担赔偿责任。五 凡未经验收或验收不合格建设工程和开发项目，不准交付使用。（一）建设工程完工验收监督管理机构国务院建设行政主管部门负责全国工程完工验收监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程完工验收监督管理工作。工程完工验收工作，由建设单位负责组织实施。六 建筑施工企业资质管理和项目经理管理制度（一） 新设置建筑业企业，到工商行政管理部门办理登记注册手续并取得企业法人营业执照后，方可到建设行政主管部门办理资质申请手续。第五章 房地产开发经营管理制度和政策第二节 房地产开发项目管理一 确定房地产开发项目标标准1应该符合土地利用总体计划、年度建设用地计划和城市计划、房地产开发年度计划要求；根据国家相关要求需要经计划主管部门同意，还应该报计划主管部门同意，并纳入年度固定资产投资计划。二（一）房地产开发用地应该以出让方法取得。但法律和国务院要求能够采取划拨方法除外。1军事用地、公益事业用地、能源、交通、水利确属必需，能够由县级以上人民政府依法同意划拨。2经济适用住房建设应符合土地利用总体计划和城市总体计划，并采取行政划拨方法供给。三（一）投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不负担这部分资金任何利息和债务；投资者可按其出资百分比依法享受全部者权益，也可转让其出资，但不得以任何方法抽出。（二）项目资本金出资方法以工业产权、非专利技术作价出资百分比不得超出投资项目资本金总额20%，（三）项目资本金占项目总投资百分比不得低于20%。四 动工开发期限1年未动工开发，满两年未动工开发，能够无偿收回土地使用权。三通一平，即视为开启。1因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人能力不能抗拒原因。如地震、洪涝等自然灾难。2因政府或政府相关部门行为而不能准期开工或中止建设十二个月以上。3因动工开发必需前期工作出现不可预见情况而延期动工开发。如发觉地下文物、拆迁中发觉不是开发商努力能处理问题等。五 质量责任制度勘察、设计、施工、监理等单位应该依据相关法律、法规要求或协议约定，负担对应责任。购置房屋出现质量责任也应由开发企业负担对购房者责任。（二）商品房交付使用后，购置人认为主体结构质量不合格，能够向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格，购置人有权退房，给购置人造成损失，房地产开发企业应该依法负担赔偿责任。房屋完工后，必需验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购置人认为主体结构质量不合格，能够向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格，购置人有权退房，给购置人造成损失，房地产开发企业应该依法负担赔偿责任。应该注意以下多个问题：一是购房人在商品房交付使用以后发觉质量问题，这里交付使用以后，是指办理了交付使用手续以后，能够是房屋全部权证办理之前，也能够是房屋全部权证办理完备以后。主体结构质量问题和使用时间关系不大，关键是设计和施工原因造成，所以，合理使用年限内，只要属于主体结构问题，全部能够申请质量部门认定，房屋主体结构不合格，均可申请退房。二是通常性质量问题关键经过质量保修处理，而不是退房。三是必需向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验结论为依据。其它单位核验结果不能作为退房依据。四是对给购房人造成损失应该有合理界定，只应包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其它措施 ，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权利在消费者。六 完工验收制度（一）开发经营条例要求，房地产开发项目完工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用。（二）住宅小区等群体房地产开发项目完工，还应该根据下列要求进行综合验收1城市计划和设计条件落实情况；2城市计划要求配套基础设施和公共设施建设情况；3单项工程工程质量验收情况；4拆迁安置方案落实情况；5物业管理落实情况。第三节 房地产经营管理一 房地产项目转让（一）转让条件1房地产管理法第三十八条要求了以出让方法取得土地使用权，转让房地产开发时条件。1要根据出让协议约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让协议成立必需条伯，也只有出让协议成立，才许可转让；(60 天支付)2要根据出让协议约定进行投资开发，完成一定开发规模后才许可转让，这里又分为两种情形，一是属于房屋建设，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程资金额应占全部开发投资总额25%以上；二是属于成片开发土地 ，应形成工业或其它建设用地条件，方可转让。这两项条件必需同时含有，才能转让房地产项目。2 以划拨方法取得土地使用权对于以划拨方法取得土地使用权房地产项目，要转让前提是必需经有同意权人民政府审批。经审查除不许可转让外，对准予转让有两种处理方法，一由受让方先补办土地使用权出让手续，并依据国有相关要求缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；二是能够不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中土地收益上缴国家或作其它处理。对以划拨方法取得土地使用权，转让房地产时，属于下列情形之一，经有同意权人民政府同意，能够不办理土地使用权出让手续。A以城市计划行政主管部门同意，转让土地 用城市记工员管理法第二十三条要求项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家关键扶持能源、交通、水利等项目用地和法律、行政法夫要求其它 用地。经济适用住房采取行政草拟和方法进行。所以，经济适用住房项目转让后仍用于经济适适用于住房，经有同意权限人民政府同意，也能够不补办出让手续。B私有住宅转让后仍用于居住；C根据国务院住房制度改革相关要求出售公有信宅；D同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权权不可分割转让；E转让房地产暂难以确定土地 使用权出让用途、年限其它 条件 ；F依据城市计划土地使用权权不宜出让；G县级以上人民政府要求临时无法或不需要采取土地使用权出让方法其它情形。（二）转让程序30日内持房地产开发项目转让协议到房地产开发主管部门立案。房地产开发企业转让房地产开发项目时，还未完成拆迁安轩赔偿，原拆迁安轩赔偿协议中相关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应该局面通知被拆迁人。二 商品房销售（一） 商品房销售条件(现房)1出售商品房记工员开发企业界应该含有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2取得土地使用权证书或使用土地同意文件。3持有提议工程计划许可证和施工许可证。4已经过完工验收。5拆迁安置已经落实。6供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用权条件，其它配套基础设施和公共设备设备交付使用条件或已确定施工进度交付日期。7物业管理体制方案已经落实。（二） 商品房销售代理委托专门房地产中介服务机构代为销售。1实施销售代理人必需签署委托协议。出示商品房相关证实文件和商品房销委托书。3房地产销售人员资格有一定要求。（三） 商品房销售中严禁行为1房地产开发企业不得在未解除商品房买卖协议前，将作为协议标物商品词语财行销售给她人。2房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售方法销售商品房。3不符合商品房是销售条件,房地产开发企业不得销售商品房, 不得向买受人收取任何预定款性质费用。(内部认购不正当)4商品住宅必需按套销售，不得分割拆零销售。（四） 商品房买卖协议(非强制性使用，双方能够约定)。2计价方法：商品房销售能够a按套（单元）计价，也能够b按套内建筑面积或c按建筑面积计价等三种方法进行。不过，产权登记方法需要按建筑面积方法进行，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进产权登记。3误差处理方法：按套内建筑面积或建筑面积计价，当事人应该在协议中载明协议工约定面积和产权登记处面积发生误差处理方法。按建筑面积计价，当事人应该在协议中约定套内建筑面积和分摊共有建筑面积，并约定面积无发生误差时处理方法。4中途变更计划、设计：商品房销售后，房地产开发企业不得私自变更计划、设计。经计划部门同意计划变更、设计单位同意设计院变更造成商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向改变，和出现协议当事人约定其它影响商品房质量或使用功效情形, 房地产开法企业应该在变更确立之日起10日内，书面通知买卖人。买受人有权在通知抵达之日起15日内做出是否退房书面回复。买受人在通知抵达之日起15日内未做出书面回复，视同接收计划、设计变更和由此引发房价款变更。房地产开发企业未在要求时限内通知买受人，买受人有权退房；买受人退房，由房地产开发企业负担违约责任。5保修责任：保修期从交付之日起计算。（五） 交付使用1逾期交付：未能按期交付，房地产开发企业应该负担违约责任。因不可抗拒力或当事人在协议约定其它原因，需延期交付，房地产开发企业应该立即通知买受人。2实施住宅质量确保书和住宅使用说明书制度房地产开发企业向买受人提供住宅质量确保书和住宅使用说明书。在保修期限内发生属于保修范围质量问题，房地产开发企业应该推行保修义务，并对造成损失负担赔偿责任，因不可抗拒国或使用不妥造成损失，房地产开发企业不负担责任。（1） 最低保修项目标保修和期限以下：A地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内负担保修。B屋面防水3年；C墙面、顶棚抹灰层脱落1年。D地面空鼓开裂、大面积起砂1年。E门窗翘裂、五金件损坏1年。F管道堵塞2个月；G供热、供冷系统和设备1个采暖期限或供冷期；H卫生洁具1年；I灯具、电器开关6个月；（2） 使用说明书内容。A开发单位、设计单位、施工单位，委托监理应注明监理单位；B结构类型；C装修、装饰注意事项；D上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等到设施配置说明；E相关设备、设施安装预留位置说明和安装注意民事项；F门、窗类型，使用注意事项；G配电负荷；H承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；I其它需说明问题。住宅中配置设备、设施，生产厂家另有使用说明书，应附于住宅使用说明书中。三 房地产广告（一） 房地产广告必需真实、正当、科学、正确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。房地产广告不得含有风水、占卜等到封建迷信内容，对项目情况进行说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。（二） 严禁公布房地产广告多个情形1在未经依法取得国有土地使用权土地上开发建设；2在未经国家征用集体全部制土地上建设；3司法机关报和行政机关依法要求、决定查封或以其它形式限制房地产权利；4预售房地产，但未取得该项目预售许可证；5权属有争议；6违反国家相关要求建设；7不符合工程质量标准，经验收不合格；8法律、行政法规要求严禁其它情形。（三） 公布房地产广告应该提供文件对应真实、正当、有效证实文件。1房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构营业执照或其它主体资格证实；2建设主管部门颁发房地产开发企业资质证书；3土地主管部门颁发项目土地使用权证实；4工程完工验收合格证实；5公布房地产项目预售，主管部门颁发预售、销售许可证证实。转让广告，应该含有对应产权证实；6中介机构公布所代理房地产项目广告，应该提供业主委托证实；7工商行政管理机关要求其它证实。（四） 房地产广告内容1开发企业名称；2中介服务机构代理销售，载明该机构名称；3预售或销售许可证书号。第六章 房地产交易管理制度和政策第一节 房地产交易管理概述一房地产交易包含房地产转让、房抵押和房屋租赁三种形式。二房地产价格申报制度、房地产价格评定制度、房地产价格评定人员资格认证制度。（一） 房地产价格申报制度国家实施房地产成交价格申报制度。房地产转让应该以申报成交价格作为缴纳税费依据。成交价格显著低于正常市场价格，以评格价格作为缴纳税费依据。房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应该向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门如实申报成交价格。假如双方对房地产行政主管部门确定评定价格有异议，能够要求重新评定。重新评定通常应由交易双方和房地产管理部门共同认定房地产评定机构进行评定。（二） 房地产价格评定制度以基准地价、标定地价和各类房屋重置价格为基础，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应该定时确定并公布。（三） 房地产价格评定人员资格认证制度第二节 房地产转让一（一）房地产转让概念房地产转让是指房地产权利人经过买卖、赠和或其它正当方法将其房地产转移给她人行为。房地产转让实质是房权属发生转移。房地产转让时，房屋全部权和该房屋所占范围内土地使用权同时转让。依据土地使用权 取得方法，房地产转让可分为出让方法取得土地使用权转让和划拨方法取得土地使用权转让。依据转让方法，房地产转让可分为有偿和无偿两种方法，有偿转让关键包含房地产买卖、房地产入服等到行为，无偿转让关键包含房地产赠和、房地产继承等行为。房地产买卖属于双务行为，房地产赠和属于单务行为。二房地产转让条件达不到下列条件房地产不得转让。1完成开发投资总额25%以上；属于成片开发，形成工业用地或其它建设用地条件。4共有房地产，未经其它共有些人书面同意。6未依法登记领取权属证书。三房地产转让程序1房地产转让当事人签署书面转让协议；2房地产转让当事人在房地产转让协议签署后90日内。3房地产管理部门结提供相关文件进行审查，并在7日内书面回复。4房地产管理部门核实申报成交价格。5房地产转让当事人根据要求缴纳相关税费；6房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。另外，凡房地产转让或变更，先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变理登记，然后凭变更后房屋全部权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。五以出让方法取得土地使用权房地产转让出让协议约定年限减去原土地使用权已经使用权年限后剩下年限。以出让方法取得土地使用权，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让协议约定土地用途，必需取得原土地出让方和市、县人民政府城市计划行政主管部门同意，签署土地使用权出让协议变更协议或重新签署土地使用权出让协议，对应调整土地使用权出让金。六、以划拨方法取得土地使用权房地产转让对此，城市房地产管理法做了明确要求，对划拨土地 使用权转让管理要求了两种不现四处理方法，一个是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金，另一个是不改变原有土地划拨性质，对转让方征收土地收益金。对于暂不办理土地使用权出让手续，应该将土地收益上缴国家或作其它处理，并在协议中注明。第三节 商品房预售二商品房预售条件1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2持有建设工程计划许可证和施工许可证；3按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资25%以上，并已经 确定施工进度和完工交付日期；4开发企业抽城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。四商品房预售协议登记立案房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就能够向社会预售其商品房，开发企业应该和承购人签署书面预售协议。商吕房预售人应该在签约之日起30日内持商品房预售协议到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门输登记立案手续。五商品房预售中违法行为及处罚第四节 房屋租赁管理一（一）房屋