时代广场开盘期营销广告方案样本.doc
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1、广厦西湖时代广场开盘期营销广告方案一 营销目标广厦房产在杭州已经开发了万安西苑、万安南苑,并取得了较大成功。现在在公众及业界已形成广泛品牌著名度。广厦房产已经有品牌质感为:强大上市企业实力;房产开发高起点运作;可靠产品质量等。广厦西湖时代广场是广厦房产继万安作品以后第一个大型高级房产项目,因为所处地段非同平常,所以为业界和整个杭城所瞩目。她开发运作意味着广厦房产新一轮发展及真正著名房产品牌确实定。由此,西湖时代广场营销广告必需达成以下目标:1 经过高级次策划,提升西湖时代广场物业价值,并以科学营销手段在开盘后十二个月时间内基础完成写字楼和住宅销售。2 经过楼盘营销广告,树立西湖时代广场作为广厦
2、房产经典品牌形象。3 经过楼盘广告及和房产亲密相关公益活动来塑造“中国广厦房产”企业品牌。二 相关建筑了解及优化提议广厦西湖时代广场是一座综合性大型建筑,自下而上集合了地下停车、精品商场、会馆式俱乐部、高级写字楼、豪华公寓五大功效房产。她是一个包容性完整现代建筑,是西子湖边嵌镶一颗闪光钻石。她含有以下建筑品性:一 优越之处:1 纯现代艺术建筑,由白色大理石、高级绿玻和纯纲构件组成了贝聿铭风格;2 简练、大气、精巧,是现代典雅和西子湖神韵相通,给西子湖增添了现代风彩;3 采取大玻,最大可能地采光,使室内和室外景观相通;4 依据建筑四面环境,分别设置商场、写字楼、公寓三大区块,各有所需,取长避短,
3、分布科学合理;5 整个建筑做足屋顶文章,中心为大型空中花园,四面为各自观景露台,充足利用了高处优势,填补了此楼高度不足缺点。二 参考提议1 整座建筑商业性公建性色彩过强,对公寓居家来说“太透”。2 效果图中可见三个立面中,商场最好、公寓次之,写字楼稍显平淡。3 公寓部分立面有必需增加(或加宽)白色大理石部分,增添居家稳定感。4 庆春路立面看去,檐口薄片和顶上长方形及圆型薄片这三层薄片使建筑物很轻,也有些反复。5 公寓上部四块方形(其中一个立面就有四块)看去没有屋顶,太象玻璃房,仿佛不够高贵。注:效果图中白色部分原设计为铅板,我们提议一定要用白色大理石,不然整幢建筑科技感太过,文化感不足。三 相
4、关户型修改提议相关建筑部分已和设计师讨论,需改部分已由甲方致函给设计师。相关装修部分请和装潢设计师接洽。下面户型编码已经有改变、请对照最新编码阅读。1 写字楼户型完整,分割组合自由,进户出户简练,组织明确。2 写字楼单元内卫生间少了部分,这里写字楼比较高尚,是否考虑每400方单元中有23个卫生间。3 公寓户型较理想是A(205,共3套)、D(208+208,共7套)、N(208+208,共7套)、G(250+250,共1套)、F(380,共2套)、F(330+330,共1套)、H(340+240,共1套)、D1(178+83,共4套)。4 公寓户型销售难点在B(81,共1套);D2(107,共
5、4套);D2(107)。5 H、P、E没有提供具体户型。6 总体上看公寓中大户型比小户型好。小户型销售不仅要有合理说法,同时在装修时必需进行“二次发明”。7 公寓户型含有以下四大阻碍:a 入户路经复杂,很多户型找不到进户门,其中亦有上下颠倒户型,很多地方为了豪华而牺牲了最基础实用功效。b 进深过长,过道过多,结构繁复,很多房子采光不自然,这是客观条件局限。c 因为大多户型为不规则形状,实际使用面积太低,加上众多电梯,很多过渡、转弯抹角,实际使用率不会超出60%。d 过多玻璃替换了实墙,所以转角户型隔音会有一定问题。8 设计师动足脑筋,想很多措施,到现在为止已达成令人惊叹地步。这么户型不能再以三
6、室一厅、四室一厅这么概念来描述,必需以全新概念来“引导”,要把先天不足转化为有创意新追求。所以,一旦全部户型定局以后,广告策划企业将下大力气以全新观念来演泽“有钱人幸福生活模式”。9 依据维多利户型一览对每一个户型进行研究,现提出以下意见,供设计师、装璜师和开发商参考:a A型,205:此户型结构已定,不可有任何改变,但在装修分割中可作以下改变:厨房缩短,餐厅北移,进门左边做储室,原储室取消,主卧门改为朝东、并缩短,正门口做一个会客厅,接待通常交往来客。原客厅为书房兼内客厅,为家人活动和接待亲近客人。此户型为“双卧双客厅”户型。b B型,81:此户型朝北,是一个高级商务性套房,如同星级酒店式商
7、务套房一样,无可改变。c D1型,178+83:具体需修改之处:D1下层,卧房门左移,储室缩小,卫生间从储室处开(不正对餐桌),吧台沿中间大柱子做双方台,正可分割餐厅和客厅。书房和卧室对换(最终留给用户自己作主);D1上层主卧门墙拉直,中间留出方形做会客室。d D2,107:这个房子也要100万左右,全部朝北,书房全暗,确实没卖点,最好和D1合并,作为工作室或大型室外会客厅。e D型,208+208:如此大户型,书房不宜和客厅合一,一是档次不够,二是楼上四个卧室中其中一个朝北房能够做书房。全部户型里面似乎只有一个吧台,并无其它“新生活”。这么房子能够考虑导入家庭健身室、家庭音乐室。甚至把主卧室
8、做成“总统套房”概念。f N型,208+208:此户型和D型设计无本质上区分,只是上层少了一个北房,多了一个阳台,但为何面积和D型一样大?和D型相比会难卖一点。g G型,250+250:这个户型完全能够做成“总统套房”,一楼不再有主卧室,现一楼主卧室位置做一个大型书房兼办公,接待关键客人,每个卧室是否可带卫生间,可能话其中一间隔成两间,供保姆和驾驶员或保镖住,楼梯为旋转楼梯,转角卫生间去掉,做植物景观区,并引向露台。衣帽间改卫生间门朝外,餐桌放正,中间立柱连墙做酒柜。这才像一个总统式人物住一楼!二层起居室为总统卧室,现主卧为总统夫人室,和总统室打通。总统室合适配书房,夫人室配梳妆间。h F型,
9、380:朝北卧室改书房,客厅对面卫生间双向开门改为单向(餐厅向关闭),佣人房斜角改为转角,餐厅正北转角拉齐做酒柜,这就使餐厅变成长方形了。i F型330+330:此户型一层处理和F型相同。中间卫生间门往天井靠。一楼北卧室为保镖或驾驶员室。二层朝北有两个卧室,其中一个改为健身室,直通阳台。j H型340+240:此户型内楼梯在中间,可做旋转楼梯。一楼不做主卧,不用再做室内楼梯,看不到西湖,现主卧房间做总统式办公书房,接待关键客人。朝北其中一间卧室隔成两间,供保姆和保镖住(不然保姆一人住大房间?)。二层主卧和书房打通(中间楼梯取消),主卧卫生间太寒酸,可把两个卫生间合为一个,并加梳妆间。朝南大卧室
10、或做室内独立卫生间,或开门往左移。全部带书房总统式套房中,书房在装修时抬高一个台阶。四 相关物业及配套提议西湖时代广场作为一个高级综合性物业,内部关系复杂、物业门类交叉、物业创新丰富,所以在开盘前30天必需明确全部物业设置、水平、形式,策划企业在物业明确基础上才可撰写售楼文本、广告文案,售楼部只有在物业明确前提下才能明确回复用户提出问题,对用户有所承诺。尤其是新协议开始实施,全部广告承诺全部有法律效力,所以对各项物业及配套确实定十分迫切。依据市场调查和以往经验,我们对西湖时代广场物业及配套提出以下提议,供开发企业决议层决议:1 公寓装修水平:标准是一律采取初装修,指卫生间、厨房成套设备装修,其
11、它房间简装修。但每套由台湾高能企业提供豪华装修设计方案一套。在如有尤其要求者,在签署合约时提出:a、卫生间和厨房不需成套设备,企业退还对应费用;b、需全装修,由广厦装修企业和用户直接签约。2 写字楼装修水平:大堂和公共卫生间及走道提供三星级标准装修,户内卫生间提供初装修(指安置洁具),房间不装修。3 俱乐部装修:俱乐部为开发企业独立拥有物业,优惠提供业户服务,但并非完全配套。提议四星级装修。4 游泳池:室内泳池为俱乐部下属物业,由俱乐部经营,对业主优惠开放,并非业主独享。户外泳池为公寓业主和写字楼业主共享。为园内配套。5 空调:写字楼、商场为统一中央空调。公寓假如能处理“以实际使用热量计量”问
12、题就配统一中央空调,如不能处理就预留统一家庭空调或分体空调位置。6 花园:内庭花园仅供公寓业主享用,500楼顶观湖花园仅供公寓业主享受,节日观礼由物业企业每户发票,敲定人数。7 统一热水:整座大楼采取统一供热(能够和华侨及以后大华侨全盘考虑),城市热水是发展方向,计量技术也已成熟。8 管道净水:因为管道净水质量问题还有待于提升暂不考虑管道净水。除非能引进在技术上确已过关设施。9 智能布线:写字楼、公寓和市场统一布线、域带要宽、功效要全、设备要新,应该在杭州最高水平。具体方案请立即设计出台。10 物管企业:提议由华侨饭店来管理西湖时代广场,并实施真正星级物管,能够资源共享,还可尽早介入。11 直
13、升机坪:这个想法不能实现,就不要对外承诺。提议在写字楼顶做大型观湖花园,成为写字楼一大卖点。12 俱乐部:西湖时代广场俱乐部具体项目亦应尽早确定。标准上不和华侨饭店反复,引进部分国际性时尚项目。13 物业管理费:凯悦为10元/月,元华为4元/月,西湖时代广场应该在6元/月左右。五 价格体系经调查,现在西湖边房产售价比去年中期约有回落,原因有二:一是临湖房子和景观优良房子已售完,留下房子相对较差;二是总体销势趋淡。相关楼盘现在售价为:1 公寓:中大吴庄:9000元/15000元/,均价11500元/;元华公寓:9000元/17000元/,均价14000元/;凯悦公寓:15000元/25000元/
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