房地产项目策划方案样本.doc

contents
前 言
第一章 城市开发走势和市场形势分析
扬州现有市场形势分析
第二章 项目市场定位和竞争策略
酒店式小套房真义
一、 本案酒店式小套房定位可行性
二、 就市场需求和接收程度而言可操作性：
第三章 购房者及使用者描述
购置者类型/使用者类型：
第四章 项目弱势和应对操作策略
一、 项目价值攻防体系营造
二、 项目弱势应对策略
三、 项目主辅牌设计
第五章 产品设计策略
建筑表现/室内格局及装潢/酒店式物业服务/休闲配套
/国际卫视
第六章 营销策略分解
案名/项目性格/形象包装/策略实施/推广力之配合
/广告印象

前 言

房地产项目标策划是从市场调研出发，经历市场定位（产品需求和功效办定）——产品定位（产品性格魅力设计）——用户心智定位（产品优势和关键价值体系有效传达）一系列定位过程。其精髓在于体悟项目环境（立地）性格，找寻项目所适应消费族群，再以功效满足为关键，经过空间形式完美设计、性格形象包装和魅力化表现等过程为项目塑造个性化性格，经过画龙点睛项目标准化系统设计，令音形义韵、举手投足皆强化其性格特征，促进对应用户认同。
所以，策划营造一个品牌，更是塑造适适用户品味需求活生生、性格鲜明“知已”。
东方银座立位江阳中路，是一个性格混杂区域，周围大量多层和小高层住宅小区立即全方面开启，竞争日显白热化。本案在区内并不含有相对地位优势，假如不能有效区隔市场，并塑造个性性格独树一帜，易被拖入持久消化竞争。尤其在现在扬州小高层住宅销售在竞争中日显疲态，而很多开发商显著落入“高层=高级”误区情况下，东方银座该以何种角色形象降生呢？
我们选择了很规自住市场运作方法，不再将眼光集中在本区域现有客源和居住需求，锁定小投资需求及特殊居住需求，将项目定义为

东 方 银 座

希尔顿级私家饭店金套房第一章 城市开发走势和市场形势分析

纵论：扬州城市发展和房地产开发趋势
伴随江苏经济圈和南京小时经济圈战略架构确实立，和城市交通管网健全。扬州作为江苏中心城市之一，其城市地位将深入提升，同时从周围城市取得更多资源注入，正是由扬州所处城市关系和发展走向，我们能够大致判定出其发展趋势。并将其作为我们策划运作扬州房地产项目标策划基础。
以扬州城市发展主力借助南京和镇江资源来判定，城市发展大致上可描述为“西进东移、东城西市”。
以城市西南区作为城市重心，实现城市人口扩容，并形成城市中心生活区、开发区、商业服务休闲区和城市生态景观区等城市功效区。具体叙述以下：
1、 城市扩容：扬州现在人口约107万，其中市区60万、邗江区含乡镇50万、开发区部分20万，未来扬州将扩容为180-200万中型城市。这部分人口就业和居住就成为扬州房地产开发指向。
2、 以西南向作为城市发展主力路线：西南往仪征、南京可至扬州，借助仪征化工行业资源，南京城市资源和旅游资源，南向往镇江，润扬大桥兴建和瓜洲工业园发展将使扬州更具城市实力和协作效应。
3、 西进东移：发展城市西部借助南京经济圈能量形成扬州重心区域。城市东部发展将江全部纳入城市增强扬州综合实力。
4、 东城西市：东城区以古运河为纵轴，发展表现历史人文和生态人文景观区。西城区发展为城市居住商业功效关键区。
5、 功效分区：以文昌西路为轴线，发展为生活层次较高西城中心生活区。
以江阳路为轴线，发展为城市商业休闲服务区。
以扬子江路为轴线，作为城市发展中期集中办公区。
以史可法路为轴线，发展为城北生活区，关键针对城市中产阶级。
以古运河为中轴，发展为城市人文生态景观区。
6、 老 城 区：扬州老城区现在在极小中心区域内集中了十多万人口，政府关键以经营历史人文古城为宗旨，促进人口西迁，并以该区两千年古城文化为背景开发扬州旅游资源。
城市发展走向和脉络为项目开发提供了平台和基调，而项目策划精髓则在于能充足整合其区域资源并凸显差异化优势。
现在，市政府将江阳中路南侧100米范围内计划为商业区，其目地是将江阳中路发展成扬州关键城市次商圈，定位将该区域发展成为城市扩张后新城区重心。不过，从现在整体经济结构；商业及写字楼办公发展还处于初级阶段（扬州市内缺乏强有力基础工业，近几年并没有形成发展高峰）。招商并没有引来强大资金注入，功效板块无法撬动。新一轮经济发展，本区展现以下特征：
1、 在大家心目中形成了较突出区位概念。
2、 便民商业网还未形成，生活机能感不足。
3、 商业——形式较单调，形成专业市场，便民商业微弱。
因为扬州商城推波助澜，两个四星级酒店新世纪大酒店和花园国际大酒店立位，此区商业形成了建材和高级酒店两大商业主力，而便民商业微弱。
4、 交通便捷：
区域交通相当便捷，江阳路作为省级主干道，表现出扬城交通大动脉关键作用。
5、 热闹但尚不繁荣：
本案东北区域已形成大规模生活片区，人口快速增加，但区域缺乏积聚商业人气大型百货，数万平方米扬州商城专业市场，吸引了全部扬城建材需求者眼光。所以该区域人群纷杂，格调不一，热闹但不繁荣。
也是因为人群复杂，职业，收入档次，生活情况迥异。该区域成为一个较兴旺租房市场。

扬州现有市场形势分析
1、 整个扬州地产市场，多层住宅表现出旺盛销售去化；
2、 现有小高层项目均走商住路线，虽经过多种渠道去化，但销售去化日显疲态，这些项目在形象和档次上均无建树。
3、 扬州第一个酒店式公寓项目——汇展阁推出，引发消费者关注。不过，因为它是综合楼滞销后改造，项目软硬件均比较落后，且项目标营销水平不高，项目定价偏离市场，难以迎合市场需求。
总体来说，扬州现在市场上并没有真正意义上“酒店式公寓”，现有项目大多是在传统运作方法上，针对常规自住型用户竞争市场。在更大商城商圈背景下，东方银座作为小高层物业，在这种市场情况下，若加入现有竞争，必陷入持久销售马拉松。
第二章 项目市场定位和竞争策略

本项目在江阳路南侧，文汇南路以南，但不临文汇南路，而座落于沿街汽配店之间，其开发趋势是确实存在有以下几点：
1、 即使扬州西南区域是城市重心区，但现在江阳路此路段除了装饰商圈和酒店突出外，住宅开发项目少，不属于前述四大住宅开发烧点区域，市场热度较低。
2、 单面临主干道而且临街面窄，狭长“L”型地块使居住功效计划受限制同时，也不利于项目气势营造。
3、 现在开发区街阔人稀，人气尚弱，集客力较差。
所以，本案住宅假如以传统住宅形式投入竞争，即使花费大量精力为项目加温造势，可能要等候整体区域开启才能有很好成效。为了实现项目标超常规销售和资金快速回笼，我们将项目偏离传统住宅市场，定在兼具投资和实用性低总价小面积异型物业------酒店式公寓，以让项目跳出竞争，含有充足唯一性、排它性及权威性。
酒店式小套房操作方法在台湾最早出现于1976年石门水库芝麻城项目，在香港和中国较著名范例分别是：香港维多利亚湾会景阁和深圳汇展阁。
本企业关键层曾负责全案操作了福建两个最成功酒店式小套房项目：厦门中环贵宾楼和泉州世纪外滩，前者是福建省第一个纯酒店式小套房案例。
通常而言，酒店式小套房让人联想到城市单身贵族、SOHO一族、粉领新贵、过渡型情侣及寻花问柳，金屋藏娇型用户。从实际使用来看，这一市场租房用户确实关键以服务服务业及私人包养小姐居多，所以酒店式套房租金价位较一般住宅为高，而其私密、方便和酒店式服务机能也是这一群族所最青睐。
从扬州现在城市时尚程度来看，所谓单身贵族、粉领新贵等用户群体全部还未成形，工业区外籍职员数量也有限，而寻花问柳，金屋藏娇型用户还未浮出水面。
从江阳路项目路段来看，时尚商业和便民商业气氛微弱，人气不旺，似乎现在也感觉不到城市繁荣。那么，本案怎样营造成一座夜晚会发光新城银座呢？
酒店式小套房真义：
其实，从房地产项目操作角度而言，酒店式小套房真谛并不在意提供一个多么诱人新生活方法，而在于它是弱市强销利器之一，其市场切入和精髓在于：
1、 从物业角度来说，兼容投资和使用机能，脱离传统市场竞争，同时能够相对独立于城市区域开发烧度，在弱市取得成功。
2、 从购置成本角度来说，酒店式小套房小额投资稳定回报是其最大购置利基。但能够不刺眼，因为私密性是其使用机能一个关键点。同时，酒店式小套房地段要求首先在于便捷，其次是临近繁荣，相对传统住宅而言，它立地要醒目。
3、 酒店式套房对地段要求不在于眼前繁荣，而在于对区位未来发展定位前瞻性，我们操作两个案例，首先全部成功在对其地段潜能挖掘，全部是在该区域市场不被人看好时候取得销售成功。当然，其地段价值必需经过策划包装和宣传引导，让用户充足认知。所以地段挖掘是弱市酒店式小套房成功第一要素。
同时，从项目策划出色程度而言，酒店式套房是住宅中最兼容市场面和操作面精华类型之一。市场面指项目整体策划能深度挖掘地段潜力，制造出物业高效投资性，并适时切入市场，操作面则要求策划和销售紧密配合演出，策划要全方位营造项目标酒店质感和优雅风情，现场强杀做到很有效地调整和控制，酒店式套房销售是令人激情振奋。从产品设计每个细节到系统企划宣传。销售则要从蓄势造势。
一、 本案酒店式小套房定位可行性。
依据上述分析，即使本案在区位现况、人气、繁荣等方面不占优势，却恰恰适合于做一个出色弱市酒店式小套房案例，分析以下：
1、 项目地段现在旺气不足，但其落在未来城市商务服务休闲区，旁有商圈、酒店、娱乐业，未来繁荣可期。
2、 临近扬子江路，交通便捷，下有工业园区，外商和外来人口密集，给人未来旺租前景。
3、 项目即使临路位置并不显赫，但从江阳路侧进交通便利，同时仍可取得时尚银座地标礼堂效果。
二、 就市场需求和接收程度而言，酒店式小套房也含有较强可操作性：
1、 扬州现在单身贵族和异类型用户并不多浮出水面，但作为秦淮之地消费城市，寻求休闲享受市场需求潜力旺盛；
2、 可见用户族群现在也有一定存量：扬州部分在服务行业从业人员，包含浴室服务员、发型设计师等较流行群族会是本案最轻易获取客源；
3、 扬州经济收入水平即使不高，不过有超前消费和喜爱小投资倾向；
4、 崇尚发达城市，追求时尚，外来和尚和外来事物大行其道。香港、深圳、厦门、北京、上海等发达城市全部不落俗套酒店式套房在扬州较轻易取得用户心理上认同；
5、 扬州城市很小，交通全部在十几分钟车程之内，为本项目标投资客源和使用客源提供了基础。
所以，经过综合评定，本案有着小高层成本较高前提，又处于自住市场竞争猛烈扬城西区，酒店式小套房就成了最优选择。
第三章 购房者及使用者描述
我们对预想酒店式小套房做了深入市场调研，将其可能之购置者和使用者具体分析以下。
一、 购置者类型：
（1） 外地来扬做生意小店主，购置用于出租求利；
（2） 扬州有闲钱购屋出租者（尤其是从赁屋取租中已尝至甜头房东）；
（3） 工资收入中、高，有闲钱，无投资渠道职业人士；
性格比较保守，有一定保值概念；
（4） 外企及部分企业集团购置作为企业宿舍或招待作房，
供中高级主管使用，作为企业固定资产投资，兼具保值和减税利益；
（5） 区域从事服务行业小姐购置
a. 有闲钱，愿意一次性付款；
b. 用于生活休闲之用，抵租房费用，脱离行业后，作为在扬州房产和贮备居所；
c. 或闲钱投资，作为现在及未来生活起源一部分。
（6） 投资过渡型年轻中高收入者（单身贵族和粉领新贵）
a. 自用过渡，重视酒店式服务——轻松休闲生活方法，即买即住、生活用具齐备便利；
b. 用按揭去抵租房费用，以后可用于出租或出售付款，兼具保值增值功效。
（7） 老板购屋族
a、 和扬州有业务往来之外地老板，购置用作周转性酒店；
b、 寻花问柳、金屋藏娇、赠予情人；
c、 建材城及周围老板购置自住，看重生活服务及靠近产业之便利。
其中，1，2，3属于低级次投资客，而属于异类。
二、 使用者类型：
（1） 租户——以服务行业小姐为主；
（2） 异类型用户——老板购屋族中寻花问柳、金屋藏娇和赠予情人型。
第四章 项目弱势和应对操作策略
在确立了项目标市场定位和用户群体以后，就进入本案操作步骤，如前所述，本案运作精髓在于市场面和操作面衔接及专业实施。我们以图表方法对本案操作进行介绍：

提升

关键

支撑
一、 项目价值攻防体系营造
利基凸显 ----- 投资价值：（小成本）稳赚超值绝版投资机会

产品营造 ----- 产品价值：生活机能完善酒店式优雅生活（空间及服务）

市场基础 ----- 地段价值：项目在江阳路城市商务休闲服务区

弱势
1、 项目区域现在人气高不足，
城市中心地位感不足
应对策略
1、参考第一章纵论，以城市发展趋势为项目区域作论证，地图表现很关键。经过报纸软性报道引导社会认识，为项目销售提前加温造势。
二、 项目弱势应对策略

2、便民消费和时尚高业微弱，
生活机能感不足

2、以四星级酒店、娱乐行业发达为项目周围未来生活机能作注脚，并以项目西南侧好又多兴建和扬子江路时代超市补强项目标配套和机能。作为销售说辞补充。

3、以成熟建筑，公共空间到室内设计营造项目百分百酒店生活质感。
以仿真效果图表现及售楼处样品房制作让用户取得强烈感性认识
以醇熟文案和平面设计，系统以、策划实施，全项目包装每个细节全部充足贯穿项目标质感和投资价值，尤其实施：
a、 以精美售楼处和样品房凸显项目实物效果
b、 以不一样风格装潢册子提供用户对购置物业装修参考，全项目由内到外真实可感，增强用户购置感性，降低观望。

3、扬州现在项目在产品营造和宣传传达方面全部较微弱，本案地块并不优异，项目标价值要靠人为营造才能释放出来。

4、以地段价值和投资方法比较，凸显项目标投资潜力。
增强用户购置心理基础；
和此配合，在售楼现场，以现场气氛营造手法和谈判通定策略降低用户观望，增强强杀力；
以策略性价格操作手法令用户进入购置情况。不再观望，并促成用户连带购置。
4、扬州房地产市场不温不火，购置尚处于自发状态，投资还未成为社会普遍理财意识。

三、 项目主辅牌设计
本项目兼具投资和居住休闲之功效，其中投资型（1、2、3、4、5部分）可占到60%—70%。不过能够显著看出，投资之利益也是经过居住及休闲功效品质得以实现，因为以业主小套房投资回报期望，吸引租房仍将是单身贵族和粉领新贵，所以本案在打两张牌（休闲居住和投资）中，首先应将酒店式建筑形象和酒店式服务设计充足，生活机能（注）和休闲品质补强，使居住型用户（包含老板）进场，再以良好投资前景，保值和得利吸引投资客进场。
针对本案独特用户目标，在项目内增设适适用户消费习惯、品味经典休闲生活配套必不可少。另外：在本项目整体定位及形象塑造基础上，促进本案南面底层店面形成便民时尚消费商业网，对用户来说也是可信，并能成为本案生活机能销售说辞。
注：生活机能：
1. 套房室内格局、装潢、生活器具；
2. 酒店式物业服务；
3. 项目内设必需休闲配套，以适合住户时尚消费需求。
以上所提之项目设计将于下一节《产品设计》中详加叙述。

第五章 产品设计策略

针对项目标最终用户，我们为本案设定性格为：
繁荣城市新城心，最炫休闲度假私家酒店
导出项目定义：
东 方 银 座

希尔顿级私家饭店金套房

再从音、形、义、韵全方位给予项目希尔顿级酒店金套房特征和气质，尤以大堂入口、中庭表现及套房风格装修为项目定调子。

一、 建筑表现
1、 大堂及底层布局（参看附图）
从大堂入口到电梯厅设计，须营造典雅尊贵气氛，总台和咖啡座衔接至露天花榭休闲区设置，功效分区，动线流畅。
a、 大堂内部突出灯光设计吊灯选择；
b、 Poster（通告牌）及标牌之使用；
Poster采取不锈钢支架、字体简练清新、色调柔和；
标牌及各式标签表现精巧感。
2、 大堂入口区外立面
除了大门设计外，外立面重视酒店式色彩之使用，凸显尊贵、典雅，在建筑形体设计上考虑弧形使用及符号使用。
3、 电梯厅和电梯
电梯厅采取豪华装修，采取进口高级电梯，电梯内铺设地毯。
4、 入口VI区（案名Logo—酒店标志）
项目经过车道接入街面合适位置设置一个经典酒店式VI区，LOGO采取符号化标志及标准字体，配合单色背景。
5、 建筑立面VI区
借鉴酒店作法，在项目立面顶部设置VI区，以合适装潢手法表现酒店名称及标志。
6、 主楼室内中庭
在主楼挑空区域计划室内中庭，为尽可能降低对当层用户生活私密影响考虑，该中庭以观赏性为主，略带休闲功效，设计为枯山水，并拟邀请园林设计教授给予设计。
鉴于本案中庭面积不大，景观设计中须考虑近中远三个角度视觉效果，尤其是8层以上用户对中庭观赏效果，在格局上、面积上不须大，而要突出关键，凸显精巧小品，在枯山水中可合适设计小巧半私密空间，点缀生活情趣。
二、 室内格局及装潢
提供十多个装潢风格小册子。
三、 酒店式物业服务
1. 大堂设总台：
总台提供电话留言、寄存及物业服务项目联络等服务。
2. 洒扫应对全部有些人代理，服务项目包含：
□清扫、换床单 □洗衣收送 □送开水、袋泡茶（应用户要求）
□定时或不定时提供洗浴用具（牙膏、沐浴液）——应用户要求，尤其针对度假和周转型用户；
□送餐服务
□代叫快递 □订机船票 □代缴费用 □代为接站
□电话订购（由总台接听） □物业维护维修 □代租代售
□为好友用户调配客房

四、 休闲配套
1. 音乐专题咖啡厅（兼营餐饮服务）；
2. 小型超市；
3. 家政服务（洗衣房/二十四小时送餐服务等）；
4. 美容美发美体沙龙；
5. 洗浴桑拿；
6. 健身房等。
以上项目有一部分可由项目底层店面经营外挂式服务，不包含自有成本。
五、 国际卫视
为提升住户生活品质，装设国际卫星电视接收装置，早期接收得港卫视：
MTV音乐台、凤凰卫视（电影台）、翡翠台、明珠台、亚视台、国际台。
预估成本8万元之内，包含卫视接收中心及大厦内布线，在小区网线基础上，接收频道可自由扩展。

第六章 营销策略分解

项目营销策略：
一个项目标成功是市场力、策划力（包含产品表现力）、销售力三者协力效应。
而从营销势能组成来说，项目成功需做到以下四个方面：
1. 产品力综合营造和表现；
2. 工地到售楼现场气氛营造，和主力卖场功效强化；
3. 感性而高保真直效媒介传达；
4. 强力捕捉和征服用户阶层心理销售控制。

一、 案名：
东 方 银 座

希尔顿级私家饭店金套房

二、 项目性格：
优雅休闲私密（酒店品质）、地利贵气（区位概念及投资回报）

以酒店式建筑风格（外观、大堂、中庭）金套房空间设计概念及完备机能为结合点，营造完美生活空间，给投资者清楚投资概念，引导其入场。
推案专题配合
（参看详解）

价值优势—小投资、高回报、低风险
（投资购置前景）
辅以国际级私家饭店品质提升投资档次
产品优势—地利贵气（繁荣城市新关键）
优雅休闲私密
（最炫休闲度假私家酒店）

1、 以结合点凸显产品优势，营造酒店形象和生活情境：经过刻意雕琢大堂入口及岛中心最摩登建筑形象作为切入点，巩固私家饭店概念。
经过高层景观——推窗开阔视野所见及全新概念空间设计生活机能作为金套房品质注脚，用情境表现（咖啡厅散记和酒店式服务场景表现）来提炼生活品质。
2、 以产品优势充足发挥，营造单身贵族、粉领新贵及钟爱情侣等租住房者悠然快意品味生活，折射出本案高尚租住区旺租情景，在此基础上，广告和海报表现，以直接挑逗性语句引导投资客入场，将价值优势鲜明刻划出来。

三、 形象包装
从标准色之设定，LOGO意象突显，到平面中色彩性格充足把握强化项目，推广私家饭店概念。

标准色：
1、 凸现酒店形象和居住品质：紫色、黄色、金银色；
2、 表现投资功效：以黄、金银色，点缀以局部紫色调，并以部分黄金质地 或立体处理增强色彩和平面冲击。
LOGO：
以抽象平面形式作为产品关键意象，并以其外型突显城市地标性和性（色彩较少，线条和块面感强）
（LOGO是项目了解吊钩，用户对项目认识沉淀均挂钩于项目之LOGO）。
关键意象：
紫色，表征私家饭店优雅气质，在项目推广中集中于平面表现之使用。
辅助意象：名媛佳丽形象
以亮丽女性形象折射项目立地优雅，并为用户心智中温婉丽姿描形绘色。在休闲居住为专题推广中，以辅助意象作为产品优势发展关键意象。

四、 策略实施
本案居住休闲—投资得利两面性，在广告上处理需灵活协调修正，而推广前期，为扬州唯一私家饭店定名，必需突破地位形象，广告强调引导作用，而生活机能、优雅性格及酒店品质则在售楼处、道具和环境现场得到有力证实。
（1） 地点形象突破
在项目广告推广前期，以“亮丽女性形象”点出本案伴邻花园国际大酒店和新世纪大酒店之优雅立地，率领用户参观工地时，则可现场感受基地之静。
地图设计以流畅之曲线型为主，突出花园国际大酒店和新世纪大酒店位置，将提议透视建筑立面嵌入地图，并考虑一下周围生活设施表现。出于购屋者目标导向，色彩处理和整体印象应热烈、贵气。
（2） 建筑表现图
因为酒店是大家心目中固有概念，所以营造酒店尤其在建筑、景观、休闲配套及装潢上需做足味道，所以，本项目使用较多效果图用于销售现场配合销售。
a、 建筑效果图
作为用户对项目性格第一眼了解，本案建筑效果图提议选择两幅，正面效果图使用午夜景效果，底色处理采取蓝色深沉渐变建筑体色彩以蓝黄色调为主，衬托建筑如水形体和清幽意韵，关键用于售楼处设置打灯看板。感染用户对建筑本身美感领悟。
透视效果图采取视点较低锐度较大夜景效果，在深沉渐变夜幕下，建筑表现内部灯光映照出金碧辉煌，此效果图除售楼处使用于大幅灯箱外，在广告推广中作为项目定位会说话产品表现，和项目酒店式LOGO互为映衬。
b、 景观休闲渲染图
以从大堂至室内建筑品质和酒店式服务可感表现综合支撑私家饭店之生活机能。以带俯视室内中庭枯山水及室外露天花园布局总平面图讲解整个小区环境。
（3） 生活机能
c、 将小套房不一样装潢风格之效果图，平面配置图编集成册，作为小套房空间设计和生活机能之代言人，配合销售说辞。
d、 以“我家就在星级酒店”映射项目使用者之生活品质，以“我空间，我自由”、“媚力据点”等在广告推广及海报中分解“惬意私密空间”之意。
e、 以从大堂至室内建筑品质和酒店式服务可感表现综合支撑私家饭店之生活机能。
f、 以“大堂——咖啡厅——园艺造景”及“枯山水空中中庭”之精巧效果渲染图作为现场之配合道具，增强说辞并增强身临其境现场感。
g、 以亮丽女性之优美形态和温婉笑容为用户休闲品质背书。
（4） 海报
海报应充足将休闲居住品质和投资热烈气氛兼顾，所以设计为两面双专题版式。
正面：叙述辅线，色彩以柔和清雅为主，建筑效果图金碧辉煌，但夜幕景色却尽可能优雅，全方位叙述居住品质、真实可感，语意讲究情调。
反面：叙述根本、色彩热烈张扬采取夸张、挑逗性语言。
（5） 空飘汽球
在现场上空飘气球，加上布条广告，以制空点，制造显著目标，并可渲染项目性格，引导用户进入工地现场。
实施分解以下：在部分大型平面（如户外看板、灯箱）构图均以建筑效果图为主，以LOGO和文字为私家饭店金套房定位。
① 户外看板：
拟设置三块（结合商场广告），一块置于工地围墙上，150平方米左右；第二块西区广润发周围约120平方米，第三块设置于老城区，约120平方米，均以夜景建筑外观效果给人直接建筑感受，并传达定位。
② 售楼处：（参考示意图）
以售楼处表现表现表现酒店质感，所以突出VI区、灯箱、效果图看板及销控表，墙面提议粉刷成粉橙色，墙柱边装饰柱灯，天花板装饰及灯光设计须加注意。
灯箱：售楼处右面墙上设置约二米长，1米3宽之灯箱，采夜景效果图。
打灯看板：售楼处右面墙上摆置着大堂效果图、空中中庭效果图及建筑正面效果，用点射灯和泛光灯照明，画板镶原木画框。
销控表：木质导角边框，原木涂清漆底，平面处理以古典精巧风格为准。
文档：·参考酒店文档排版，增加水印底纹及少许花边，字体端庄。
·装潢册子排版雕琢，加纹理封面或设计成翻页。
旗帜：工地围墙和售楼处门口台阶上设置洛克旗，平面采相近设计
样品房：售楼处内设置两款（酒店式公寓和别墅式公寓）充足展示产品之魅力空间。
另有VI区、不锈钢售楼处立牌、园艺表现，见示意图。
不设模型，以效果图和装潢册子表现。
五、 推广力之配合
把握推广节奏并针对低级次投资客和异类用户（项目标关键用户），设计直效有利促销活动。

推广力图解：
准备期：

目标：选择项目形象代言人，利用“项目形象代言人选秀活动”快速预热市场
诉求：经过选秀活动快速积聚人气，为项目标后期推广提供铺垫；
以“白领丽人” 形象魅力映射楼盘优雅气质；
媒体：扬州晚报、电视台、广电台
地点：新世纪大酒店

促销期：
目标：维持人潮，催促进场，消除障碍
行销手段
广告
促销：送北戴河假期·蔚蓝三日

引导试销期：
目标：传达项目定位，以高频率视觉接触积累著名度
诉求：项目定位——希尔顿级私家饭店金套房
休闲生活目标用户：单身贵族、粉领新贵和钟爱男女
意象配合——关键意象——白领丽人

媒体应用：1、10辆车体广告（4路和12路）

2、工地围墙
3、旗帜
4、现场看板
5、大型定点看板
6、广告海报
7、NP稿+售楼处海报
促销：来就送见面礼，大家来捧场

右侧：LOGO—[首付2万，我家就在星级酒店]
左侧：LOGO—[首付2万，买一个只会盈利不会花钱金娃娃]
[首付2万，收藏希尔顿级私家饭店]

公开期：
目标：蓄集人潮、树立著名度
诉求：“东方银座”定位及格调
“聪慧人民币，通通涌向东方银座”——价格攻势
行销手段
广告
促销：前50户家私家电大抽奖

强销期：
目标：控制销势和人潮塑造唯一私家饭店之形象。
行销手段：
广告
促销 摩登彩礼热情无休

广告印象
东方银座

希尔顿级私家饭店金套房

居住休闲：
单身贵族、粉领新贵、钟爱男女，爱上最媚力据点！
一座会发光希尔顿级私家饭店
在东方银座亮起来

投资前景：
聪慧人民币通通涌向东方银座
首付2万，收购希尔顿级私家饭店淘金大计。

a、 以LOGO和形象代言人牵引系列广告
b、 以建筑表现为结合点项目推广诉求分解为两条线穿插强化。
1、 首付2万，作私家饭店自由国王
·休闲居住品质诉求；
·建筑风格及品质诉求；
·和高级商业娱乐作芳邻地点诉求
1） 扬州第一座希尔顿级私家饭店套房；
2） 我家就在星级酒店；
3） 时尚焦点；
4） 二十一世纪不能不爱美女；
5） 她身段如水，气质骄人，光芒擦过你眼，
拨一通电话给她！
6） 浅尝杯中馥郁，傲视四海群芳
花香鸟语美好，温馨东方银座。
7）炫耀是好，只是要优雅
2、 首付2万，买一个只会盈利，不会花钱金娃娃。
1） 投资2万，期付365，轻松拥有
可租可用酒店式金套房
2） 扬州独一无二私家饭店金套房
收藏房产增值巨星同时
不经意收藏了幽扬舒适，最优雅文化气息
3） 捧着金钻做房东
4） 盈利无须客气！今天，机会来了
5） 乐透扬州
——好运，全全部给了东方银座500位用户。
c、 针对低级次投资者及异类用户虚荣、贪婪、好奇心理，设计有吸引力及进攻性之促销专案（参看“期段推广实施计划及费用”）
1、 来就送见面礼，大家来捧场
金光闪闪耀银座——包你赚啦！
——以精巧小礼吸引好奇用户入场
2、 前50户家私家电大抽奖
3、 摩登彩礼热情无休
4、 买金套房送南国假期
——南国三日游