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房地产开业指导手册模板.doc
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1、房地产开业指导手册上海万嘉经济信息 编制 前 言党十七大汇报提出,要促进以创业带动就业,激励更多劳动者成为创业者。历史历来没有给我们今天这么良好创业环境,经过创业来展示自我能力,实现自我价值,新一代创业者正在茁壮成长。自主创业,既充满着艰辛和欢乐,也伴伴随求索和奉献!自主创业,更需要把梦想激情化作理性行动。在和众多创业者接触交流当中,我们发觉,在上海这片创业热土上,很多好友志存高远,有志创出一番大业,但她们又缺乏对一个行业具体认知,不熟悉行业特点,使得创业梦想停留在懵懂和迷茫阶段。为此,我企业组织人员进行了大量走访、问卷调查,搜集行业相关信息,并广泛听取成功创业者和专业人士意见,精心编写了开业
2、指导系列手册。指导手册立足于向您提供进入各创业行业所要关注相关信息,并提供尽可能详尽介绍和指导。假如您已经选定您创业投资项目,而且该投资项目属于系列指导手册范围,那么,我们相信,指导手册将成为您在创业路上参考读本。指导手册所罗列事实和数据来自上海创业者个案,编写时受地域经济和时间价格限制,其绝对值可能存在波动和差异,仅供参考。我们提议创业者更多关注本手册内容举例和关键步骤描述。我们十分感谢在百忙之中对本手册编写提供提议和意见各位教授、老师和同仁。我们也期待读者提供宝贵提议和案例,以帮助我们不停完善指导手册编写。在此,呈上我们真诚祝福,祝您创业成功!本市扶持创业相关政策信息,读者可经过登录上海创
3、业公共服务信息网查询。二九年十一月房地产中介服务项目导引图目 录第一篇 项目介绍.第二篇 项目认知.1. 基础概况.2. 设备设施.3. 行业特征.4. 专业培训.5. 投资规模.6. 市场描述.第三篇 开业筹备.1. 选定经营场所2. 筹措投资资金3. 场所装潢装饰4. 招聘服务人员 .5. 申请和注册.6. 办理工商、税务登记7. 办理银行开户手续第四篇 经营管理1. 房地产中介企业和从业人员为用户提供服务及承诺2. 完善房地产中介机构应含有条件3. 用户在接收中介服务时权利义务4. 中国房地产中介服务行业前景展望5. 房地产中介服务小常识6. 大中型城市房地产经纪企业创新经营第五篇 相关
4、资讯1. 房地产中介服务政策和法规2. 房地产中介服务资讯媒体第一篇 项目介绍房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供多种媒介活动服务总称,它包含房地产咨询、房地产价格评定、房地产经纪等活动。广义房地产中介服务,是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费各个步骤和各个方面,为房地产生产、流通、消费提供多元化中介服务;狭义房地产中介是指在房地产市场中,以提供房地产供需咨询、帮助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目标而进行房地产租售经纪活动、委托代理业务或价格评定等活动总称。房地产中介服务行业在国外已经有近百年历史,在中国仅发展了二十多年,仍属于年轻朝阳行业。其发展过程能够分为1988-19
5、95年萌芽阶段,1996-1999年起步阶段和至今快速发展阶段。萌芽阶段(1988-1995年)1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股份,成为中国第一家房地产中介服务企业。1991年,深圳房地产经纪企业发展到11家。90年代前后,上海也出现了少许房地产经纪企业。1993年,深圳房地产经纪机构达成了近70家,同时来自港台达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京,带动了本土代理企业纷纷成立。起步阶段(1996-1999)1996年城市房地产中介服务管理要求颁布施行后,房地产经纪行业地位逐步为社会所认可。1997年房地产市场调整使房地产中介服务企业纷纷登上舞台,深度介于房地产产业链。1998年出台“2
6、3号文”停止福利化分房,首先促进了大量存量房进入流通渠道,其次也使增量房成交放大,从而使房地产中介服务行业取得了快速发展。快速发展期(至今)1998年开始全方面住房体制改革使房地产中介服务行业开始进入快速发展时期。保守估量,现在房地产中介服务机构超出3万家,从业人员逾百万。该时期行业中成长起一批门店过百、人员过千大型企业,如世联地产、易居中国、合富辉煌、伟业顾问等。房地产中介服务在促进中国房地产市场快速健康发展,推进中国房地产业走向繁荣过程中起到了不可替换作用。房地产中介和人民生活已经越来越近,也越来越紧密。大家对房地产中介期望和要求也越来越高,所以,房地产中介服务业发展势必迈向专业化、规范化
7、和制度化。第二篇 项目认知房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供多种媒介活动总称,关键包含房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等三个领域。房地产咨询是指接收用户委托,为其提供信息、资料、提议,或为其提供房地产专题研究、市场调查和分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用一个有偿中介活动。现在,中国房地产咨询业能够为房地产投资者提供包含政策咨询、决议咨询、工程咨询、管理咨询等在内多种咨询服务,也可为房地产市场交易行为中用户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。房地产估价是指以房地产为对象,由专业估价人员,依据一定估价目标,遵照估价标准,根据估价程序,选择适宜估价方法,并在综合分析影响房地产
8、价格原因基础上,对房地产在估价时点客观合理价格或价值进行测算和判定经营活动。房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构,统称经纪人)完成促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动,是以提取佣金为经营特征,为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作中介服务。通常而言,房地产中介服务是指以房地产经纪业务为主,辅以房地产咨询业务和房地产估价业务,经过提供无偿咨询和估价参考等方法,帮助房屋买卖交易达成服务总称。房产中介企业:为房产买卖双方达成销售和购置而建立一个服务平台,该平台含有为买卖双方提供安全交易义务;房产中介服务经济收入关键是收取中介服务佣金,以现在市场通例,中介服务佣
9、金为双方各1%;房产中介事务:房产中介具体事务就是帮助卖房人登记房源信息、宣传公布信息而且确保房源真实有效;帮助买房人寻求和推荐适宜、理想房源,并率领买房人实地看房,加以引导,促进成交;关键服务步骤:登记房源、勘察房源、带看房源、磋商、签约、房产过户、物业交割等,和解答买卖双方交易活动中提出多种疑问。一、 基础概况1 项目归类:房地产中介服务业2 行政主管:上海市计划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局3 行业协会:上海市房地产行业协会4 服务对象:社会各界5 经营模式 业务范围房地产中介服务业务关键包含:房产信息展示;存量房买卖、置换、租赁中介;商品房代理销售;二手房按揭贷款全程代办
10、;房屋权证代办;项目可行性研究和策划;房地产展销;房地产相关知识及业务培训;房地产业政策咨询;房地产专业人员上岗培训等。 产业位置房地产中介服务行业是房地产产业链关键组成部分,是商品房生产、流通和消费不可或缺媒介和桥梁。中介服务产业包含房地产开发价值链前期、中期和后期,包含房地产咨询、土地评定、营销策划、销售代理、经纪委托、房产按揭等业务。中国房地产中介服务行业随房地产行业市场化改革发展而来,其专业化程度逐步提升,行业价值不停得到表现,市场前景十分宽广。 方法方法做好房产中介服务,保持中介服务连续健康发展,应关注以下部分策略:l 拓展信息:加强拓展房源、客源两方面信息;l 创建品牌:能够选择加
11、盟成熟品牌,也能够自创服务品牌;l 重视服务:帮助用户处理相关交易手续,指导用户操作;l 特色服务:在现有房产交易中介基础上,增加附加值较高边际项目服务。6 市场准入依据上海市房地产中介咨询服务企业资质管理暂行措施条例要求,创办房地产中介服务企业实施行业审批制度。房地产中介咨询服务企业经上海市住房保障和房屋管理局(原市房管局)资质审查同意后,持同意文件和相关证件向工商行政管理部门办理注册登记申请手续,经核发营业执照后方可开业。另外,国家对房地产经纪人员实施职业资格制度。凡从事房地产经纪活感人员,必需取得房地产经纪人员对应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书人员,一律不得从事房地产经纪活
12、动。房地产经纪人员职业资格包含房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和提议设置房地产经纪机构必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格,是从事房地产经纪活动基础条件。7 行业品牌据不完全统计,现在上海房地产中介市场上比较著名品牌关键有中原地产、二十一世纪不动产、汉宇地产、易居臣信和合富置业等企业,俗称沪上房地产中介五大行。在此,结合我们调研资料,将五大行简明介绍以下,供投资者分析参考。 中原地产中原地产为中原(中国)旗下上海中原物业代理/顾问,成立于1998年,以上海为立足点,服务范围拓展至整个华东地域,以专业精干地产代理形象向周围城市
13、辐射发展。上海中原现有职员逾2600人、门店150余家,佣金收入超出3.6亿,再创新高。上海中原作为沪上地产代理行业领头羊,历年来获奖无数,蝉联七届业内权威奖项“金桥奖”、蝉联两届“上海市房地产关注商标(品牌)”,以骄人业绩和出色表现奠定了举足轻重行业地位。上海中原重视资讯公开、专业技能,实施一二手联动经营模式。业务上形成营销代理、二手中介住宅部和工商铺三大支柱,加上总部设置于上海中原(中国)地产研究中心,服务质素远胜同行。营销代理以一手项目代理为主业务,凭借强大研究能力和丰富操作经验,为用户提供全程地产咨询、营销、代理服务。中介住宅部秉承中原集团“公开资讯、公平交易、不炒楼、不食差价”经营理
14、念,服务定位中高端用户,致力于为用户提供二手房/豪宅/洋房买卖、租赁一站式服务。工商铺立足上海,辐射华东地域,为用户提供中高级写字楼、商铺租售代理服务,是众多中国国际著名品牌和跨国企业租赁代理商。中原(中国)地产研究中心长久对各大城市房地产市场进行监测、咨询、研究,其定时出版研究刊物及研究汇报成为指导楼市投资风向标。上海中原立志于创建友好健康地产代理行业,推进行业市场稳步发展,并矢志不渝地为之而努力。 二十一世纪不动产二十一世纪不动产于3月进入中国。截止9月,二十一世纪不动产已覆盖全国29个区域、拥有过千家门店和超出万名经纪人。在二十一世纪不动产已经进入、正式运行区域市场中,在企业规模和成交额
15、方面,二十一世纪不动产在90%区域处于当地市场前三名领先地位。,二十一世纪不动产全国不动产交易额已达成800亿元人民币。二十一世纪不动产区域加盟商均为当地唯一特许授权商,通常为当地有影响力开发商或上市企业等,含有良好企业背景和雄厚资金实力。比如济南三联集团,上海新锦江集团、广州珠江地产、山东鲁银集团、天津永泰集团等全部是二十一世纪不动产加盟商。 二十一世纪中国不动产体系正在经过规范品牌管理和运行支持、系统培训服务和IT平台、强大资源整合和衍生业务发展,吸收更多加盟店,培养更多经纪人,推进和支持加盟店业务规范发展,实现国际化品牌落地生根。二十一世纪中国不动产未来发展目标是:在全国建立60个区域分
16、部、吸收4000家门店、培养30000名经纪人。 汉宇地产上海汉宇房地产顾问成立以来,秉承香港优异物业代理模式和理念,不停整合资源,逐步形成了一手项目营销代理、二手住宅居间中介、商铺写字楼经纪和海外楼盘推广销售四大业务领域协调发展运行模式。现在汉宇地产业务包含房地产流通领域各个步骤,一手代理项目及二手经纪门店遍布上海全市并辐射长三角地域19个城市,累计完成一手代理项目超出100万平方米,拓展二手经纪门店靠近100家。企业内部管理及业务操作系统已经形成了前后台配合,一、二手联动强效运作体系。以前期市场调研、营销策划,到中期物业代理、专案销售,直至后续管家式服务,汉宇地产发挥本身优势为上游发展商和
17、下游目标用户提供更专业、更全方面服务。 伴随企业规模发展壮大,汉宇地产品牌著名度和社会美誉度也不停提升。、企业连续两年取得“全国房地产经纪企业百强之星”荣誉称号;企业荣获中国商业地产金牌策划服务机构殊荣;企业经过ISO9001质量认证,成为华东首家经过该认证房地产中介企业。自始,连续3年蝉联上海地产界“奥斯卡”金桥奖。,在上海市房地产经纪行业协会主办十二个月一度金桥奖评选活动中,汉宇更是荣膺“金桥奖营销代理企业20强、房屋中介企业20强”双强称号。企业业务规模不停发展和企业形象品牌深入人心让汉宇地产已经成长为在业界极具参考价值信息提供者和消费者值得信赖房地产综合服务商。 展望未来,经过贯通房地
18、产流通服务产业链、构筑最具价值房地产流通服务体系、完善房地产流通行业格局,汉宇地产将不停提升房地产服务行业等级、丰富房地产流通服务内涵,从而推进整个房地产行业健康连续发展。 易居臣信易居(中国)旗下房产经纪板块之有力支撑者易居臣信,借房地产中介服务平台全方面包含房地产经纪业务,为个人和企业用户在中高级住宅、商铺、办公楼等领域提供专业化、多元化买卖及租售业务,致力于为用户提供安全、快速房屋中介服务。规模跃进现在,易居臣信凭借雄厚实力,已在上海、武汉、杭州、香港和澳门等地遍布了200多家房产经纪门店网点,深度挖掘服务价值内涵,拓展直击用户源有效分销渠道,率先在上海并逐步在全国大中型城市实现项目营销
19、二、三级市场联动并搭建异地推广平台,为开发商提供成本集约化、销售多样化、市场最大化综合型利益增值服务;为用户带来更为周全贴心置业保障。品牌塑造本着“服务创新、人才创新、模式创新”企业精神,易居臣信在主动提倡企业本身发展同时,更放眼于整个行业发展态势,以非凡魅力和超前眼光和正确战略定位,一直站在行业发展前沿,已荣升中国顶尖中介行列。 合富置业上海合富置业顾问是中国首家在香港上市以房地产顾问代理为主业务企业合富辉煌集团组员之一(香港联交所上市编号:0733)。集团是中国大陆最早从事房地产顾问服务企业之一,曾荣获“中国十大房地产营销企业”和“香港杰出上市企业”,为中国房地产服务企业之冠。合富辉煌集团
20、旗下拥有“合富辉煌房地产顾问、合富置业、房王、合富地产、保来理财、港联物业、骏华拍卖”等多个覆盖不一样专业房地产服务机构,构筑起包含“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融理财和物业管理”等多个专业服务领域房地产运行服务体系,成为中国房地产服务业领跑者之一。上海合富置业成立以来,秉承集团“诚信为本、服务领先”经营理念,致力于为用户提供一、二手房、豪宅、办公楼、商铺买卖、租赁全方位服务,满足投资、置业等不一样需求。上海合富置业每一家分行全部是由总部直属管理直营店,专业置业服务和强大后勤支持,全方位保障了交易安全,为用户带来全新置业体验。上海合富置业以优异服务、诚信经营赢得了广泛赞誉和良好口碑,曾荣获
21、上海中介行业“最具潜力奖”、“诚信品牌”等殊荣,三年蝉联行业最高荣誉“金桥奖”,成为沪上一流品牌中介。,集团斥巨款打造房地产交易服务平台“合富房王”(.com),采取网络店铺和房王经纪结合模式深入占领二手房中介市场份额。伴随“合富房王”上线,合富置业成为了上海首家既大规模布点直营分行,又强势拓展网络营销品牌中介。“合富房王”一经上线,短短数月成交标总额就突破亿元大关,发展势头锐不可当。未来将凭借集团和上海合富置业强大资源优势,打造既精且强专业队伍,成就中国房地产电子楼务第一品牌。上海合富置业以“合众心、富人生、成就梦想!”为企业口号,集结了大量业界精英,以实力、人才、理念为优势,为用户提供诚信
22、、优质、可靠、创新服务。还在业内率先提出“五心级”服务概念 (放心、省心、安心、快乐、舒心),以专业素养和敬业精神,树立中国房地产中介行业之典范。8 从业企业和从业人员以前,上海房产中介市场基础是当地金丰易居、智恒房产、仁丰等中低挡品牌企业为主,和少数外资企业如太平洋、信义、中原、泛城、二十一世纪不动产等,除了金丰易居因为有上房国有资本渊源外,其它门店数量少有超出30家。据行业统计,年初,上海中介门店只有6000多家,到3月,已激增到16000多家。众多外资中介企业和一手开发企业看好上海巨大市场,纷纷进入抢占份额。如住商、爱建、汉宇、世联行、先原等等,连一手开发商大佬顺弛也来抢占地盘,旗下顺弛
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